что такое мап в аренде недвижимости
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
5 способов оформления карт МАП. Купить или сделать самому? 09:05, 21 апреля 2020 Версия для печати
От многих перевозчиков поступают вопросы о применимости карт МАП и тахографов ЕСТР внутри страны. Ответы содержатся в российском законодательстве.
Информационный материал подготовлен юридическим отделом компании «Эксперт МАП».
Сайт: https://kartochka-map.ru
Интернет заполнен различными компаниями, которые предлагают помощь в получении карт МАП, но сколько предложений, столько и различных решений. Некоторые организации предлагают услуги, заведомо зная, что потраченные Вами деньги будут выброшены на воздух. В данной статье изложена вся правда об этой отрасли и расставлены акценты, на которые следует обратить внимание будущим международникам.
«Европейцы» решили стать международниками: это же выгодно!
Действительно, это так.
Карта МАП имеет прямое предназначение – допуск автотранспортного средства к международным грузовым и пассажирским перевозкам, но важной особенностью этого документа является возможность использования аналогового контрольного устройства или электронного тахографа ЕСТР на дорогах нашей страны. Если Вы используете карточку на своем автотранспорте, то нет необходимости в замене штатного тахографа на устройство с НКМ. Об этом сообщается в Приложении №2 пр. Минтранса №36 от 13 февраля 2013 года.
Выгоды, которые Вы получаете от владения картой МАП:
1.1. Отсутствует необходимость в замене тахографа на отечественный со средством криптографической защиты информации. Вы можете использовать штатный аналоговый или цифровой европейский тахограф;
1.2. Стоимость владения европейским тахографом значительно дешевле. Отсутствует необходимость в периодической замене блока СКЗИ. Надежность штатного европейского тахографа на порядок выше российского устройства;
1.3. Отсутствие штрафов за режим труда и отдыха при владении аналоговым тахографом, т.к. у инспектирующих органов отсутствует специализированное оборудование, программы и база знаний для считывания шайб и анализа полученных данных;
1.4. Отсутствие штрафов за использование неисправного тахографа, который вышел из строя в рейсе.
2.1. Возможность оформления допуска к МАП дистанционно. Меньше встреч, нулевой риск заболеваемости, больше свободного времени;
2.2. Нет необходимости обучаться новому, водители работают с привычными контрольными устройствами.
3.1. Возможность осуществлять заграничные автомобильные перевозки;
3.2. Участие в тех конкурсах, которые раньше были недоступны;
3.3. Возможность повидать мир.
5 способов оформления допуска к МАП. Вся правда в деталях.
Сразу обратим внимание на главные достоинства оформления допуска с помощью компании «Эксперт МАП» (участника проекта «Тахограф и Закон»):
Первые 3 способа отлажены годами, надежные, быстро и без лишних затрат помогают оформить легальный допуск к международным перевозкам:
Способ №1. Подготовка документов. Это классический вариант, позволяющий экономить Ваше время на посещениях государственного автодорнадзора. Юристы подготовят полный пакет необходимой документации в том виде, в котором ее необходимо предоставить в УГДН. Для формирования документации требуется предоставить на электронную почту юридического отдела следующие документы:
1.1. Сведения о Заявителе:
— сведения о ранее выданных допусках МАП;
— информация о типе и виде перевозок.
1.1.2. Для индивидуального предпринимателя:
1.2. Информация по АМТС:
1.3. Сведения о сотруднике, который назначен ответственным специалистом:
— свидетельство профкомпетентности международного автоперевозчика с лицевой стороны;
— могут потребоваться дополнительные бумаги, например, удостоверение о повышении квалификации, трудовой договор и т.д.
1.4. Сведения о финансовой стабильности перевозчика:
— бухгалтерский баланс с отражением основных средств за последний налоговый отчетный период, с отметкой налоговой.
— отчет оценщика о стоимости АМТС и/или выписка из ЕГРН о правах, кадастровой стоимости и обременениях.
Способ №2. Аутстаффинг персонала. К этому способу приходят те грузоперевозчики, у которых по различным основаниям не получается обучиться по программе «Квалификационная подготовка по орг. перевозок автотранспортом в МАП» и сдать квалификационные экзамены. Вам предоставляется обученный специалист на срок, определенный срочным трудовым договором. Данный ответственный специалист по осуществлению международных автоперевозок будет реально выполнять свои трудовые обязанности, проверять грузы и консультировать в области МАП по мере необходимости.
Способ №3. Допуск к МАП физ. лиц и самозанятых. К этому способу приходится прибегать тем заказчикам, которые не имеют статуса ИП или ЮЛ, либо в тогда, когда затруднено подтверждение финансовой устойчивости. Распространен случай, когда транспортное средство оформлено на физическое лицо. В этом случае у физ. лица есть два варианта:
3.2. Предоставить данные по ИП из своего круга. Например, жена имеет ИП и коды ОКВЭД в транспортной области. В этой ситуации допуск к заграничным автоперевозкам будет оформлен на ИП, а зеленую карточку с правом допуска к МАП на автотранспорт получите по договору срочной аренды. На предпринимателя будут возложены обязанность выдавать путевые листы, осуществлять контроль транспортного средства перед выездом на линию, осуществлять предрейсовый медосмотр водителя и т.д.
Кстати, если Вы тоже желаете подключиться к проекту «Тахограф и Закон», то следует ознакомиться с условиями на интернет-ресурсе: https://kartochka-map.ru/stat-partnerom-po-oformleniyu-kart-map-v-vashem-regione
Способ №4. Самостоятельное оформление. Это лучший вариант для тех, кто желает осуществлять реальные международные перевозки. С этой целью заложите в статью расходов финансовые и временные затраты на очное обучение. Рекомендуем в этом случае обратиться в Академию АСМАП, где Вы изучите основы международного законодательства, ознакомитесь с ПП №730 от 16.10.2001, а именно с Положением о разрешении перевозчиков к осуществлению заграничных транспортных перевозок, научитесь обращаться с тахографом и не нарушать режим труда и отдыха водителя. Кроме того, Вы познакомитесь с «бывалыми» международниками, зададите интересующие вопросы, а в АСМАП-Сервис сможете приобрести необходимую литературу и мат.часть. После обучения необходимо:
4.1. Заполнить заявление и опись, приложить заверенные копии ПТС, СТС, ОСАГО, свидетельства профкомпетентности ответственного специалиста, отчета об устойчивом состоянии заявителя;
4.2. Прибыть к инспектору Госавтодорнадзора и сдать документы для рассмотрения заявки.
Поясним на примере:
а) Допустим, Вы ИП или физическое лицо, являетесь собственником транспортного средства, которое оснащено шайбовым или цифровым европейским тахографом;
б) Для того, чтобы стать обладателем карты МАП, и, не менять тахограф, Вы находите в интернете фирму «Ромашка», которая продает такие карты. «Ромашка» обещает сделать ее за 3 дня и условия оплаты привлекают – дешевле других, предоплата 50%, остальное по факту изготовления;
г) В теории Вы можете использовать данное транспортное средство, можете даже поспорить, что все по закону, однако, посмотрите с другой стороны:
д) Далее, Вы берете рейс, выписываете путевой лист от себя и нарушаете основной запрет передачи карточек МАП третьим лицам, который изложен в Положении о допуске к МАП (ПП 730):
. п.17. Передача удостоверения другому российскому перевозчику, а также карточек допуска для использования транспортного средства, не принадлежащего владельцу указанного удостоверения либо переданного им во владение другому лицу, запрещается.
На что следует обратить внимание
При заказе карты МАП пристальное внимание обратите на следующие аспекты:
Терминология
Мы специально поместили этот блок в конце, т.к. 99% пользователей АТИ.СУ уже знают, с чем имеют дело.
Что такое карта МАП?
— В первую очередь это документ строгой отчетности, исполненный на бумажной основе и имеющий степень защиты. В некоторых регионах, перед выдачей, карточки ламинируются. Оформляется карта только на грузовой автомобиль или автобус. Она является второстепенным документом от Удостоверения допуска.
— Это основной документ, подтверждающий, что транспортная компания допущена в установленном порядке к производству заграничных перевозок.
Где оформляются и выдаются карточки?
— Единственной уполномоченной государственной службой в РФ, имеющей право допускать перевозчиков к международным перевозкам является ГОСАВТОДОРНАДЗОР.
Контакты участников проекта
Эксперт МАП
Телефон: +7 (909) 701-97-97, +7 (495) 725-10-05
Адрес: Москва, ул. Яхромская, д.3, оф.3
Сайт: https://moskva.kartochka-map.ru/
Телефон: +7 (495) 720-66-23
Адрес: Московская область, Звенигород, ул. Пролетарская 40А
Сайт: https://zvenigorod.kartochka-map.ru/
Телефон: +7 (343) 312-40-11
Адрес: Екатеринбург, ул. Бетонщиков, д.5, оф.203
Сайт: https://ekaterinburg.kartochka-map.ru/
Телефон: +7 (351) 216-32-86
Адрес: Челябинск, ул. Троицкий тракт, д.11Л, оф.402
Сайт: https://chelyabinsk.kartochka-map.ru/
Приглашаем партнеров к сотрудничеству
Учет арендных операций в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда»: общие положения
Порядок отражения изменения статей отчетности организаций вследствие арендных операций регламентируется положениями МСФО (IAS) 17 «Аренда», а также еще двумя документами, выпущенными Комитетом по интерпретации, разъясняющими и иллюстрирующими трактовку Советом МСФО операций и соглашений, связанных с арендой (SIC 27 «Анализ операций, юридически имеющих форму аренды» и IFRIC 4 «Определение наличия в соглашении признаков аренды»).
Общим требованием здесь выступает то, что предписания МСФО (IAS) 17 должны исполняться при отражении операций по сделкам, отвечающим определению аренды, независимо от юридической трактовки соглашения или группы взаимосвязанных соглашений (в частности, по договорам проката, покупки с рассрочкой платежа).
Стандарт допускает, что извлечение экономической выгоды может быть сопряжено с участием арендодателя, например, при необходимости специализированного обслуживания или помощи при эксплуатации объекта аренды. При этом требования Стандарта не распространяются на сделки, предметом которых выступает собственно обслуживание объектов без передачи права на их использование.
В соответствии с разъяснениями, данными в IFRIC 4, право на использование объекта считается переданным лицу, только если оно может контролировать использование данного объекта. В частности, такое право относительно одного объекта (например, основного средства) может быть передано в рамках договора, предметом которого будут служить совершенно иные объекты (например, изготовленная на этом основном средстве продукция). В связи с этим IFRIC 4 специально определяет следующие случаи, в которых может иметь место получение лицом права контроля:
Рассмотрение контроля над имуществом в качестве центрального признака квалификации факта хозяйственной жизни как аренды позволяет идентифицировать аренду для целей бухгалтерского учета и в случаях, когда стороны соответствующих операций не заключают договоры аренды (по юридической форме соответствующего арендной сделке в трактовке данного понятия гражданским законодательством).
В качестве примера рассмотрим ситуацию, аналогичную приведенной в IFRIC 4, как иллюстрацию соглашения, включающего элемент аренды. Организация А (покупатель) заключает долгосрочный договор о периодическом приобретении ею продукции организации Б (поставщик). Продукция производится в цехе, специально построенном поставщиком Б для исполнения условий данного договора. Здание и оборудование цеха принадлежат на праве собственности и контролируются поставщиком, который несет ответственность за его ремонт, обслуживание и эксплуатацию.
Поставщик Б должен быть готов ежемесячно поставить оговоренный минимальный объем продукции. В свою очередь, покупатель А обязан ежемесячно вносить фиксированную плату (независимо от того, покупает он или нет продукцию поставщика), а также оплачивать переменные расходы, объем которых определяется количеством приобретенной продукции. В случае нарушения договора по обеспечению минимального объема поставки поставщик Б должен возвратить оговариваемую часть фиксированной платы. Очевидно, что данное соглашение содержит элемент, который следует трактовать как аренду, поскольку:
Этот пример очень иллюстративен и важен. Он показывает, что факт аренды констатируется исходя из наличия контроля и малой вероятности использования цеха продавцом для производства продукции для других покупателей, а не факта заключения договора аренды данного цеха.
Если ни один из указанных в IFRIC 4 признаков места не имеет, соглашение сторон не может трактоваться как аренда. Кроме того, к сфере МСФО (IAS) 17 «Аренда» не относятся:
Также МСФО (IAS) 17 запрещается применять в качестве основы для оценки следующих активов:
МСФО (IAS) 17 дает специальные определения двум важным моментам времени, относящимся к аренде.
Во-вторых, это дата начала срока аренды, то есть дата, с которой арендатор получает возможность осуществлять свое право на использование объекта аренды. На этот момент аренда признается в учете в суммах, определенных на момент инициации аренды.
При этом под сроком аренды Стандарт понимает «неотменяемый период, на который арендатор, в соответствии с договором, арендует объект, а также любые иные дополнительные периоды, на которые арендатор вправе продлить аренду объекта с дополнительной платой или без нее, если на момент инициации аренды имеется обоснованная уверенность в том, что арендатор этим правом воспользуется».
Очевидно, что между двумя указанными датами, как правило, имеется временной интервал. И здесь очень важно помнить, что изменение стоимости денег на этом отрезке времени во внимание не принимается. Это значит, что даже если сумма арендных платежей может быть откорректирована к моменту начала срока аренды (допустим, в связи с изменением стоимости создания или приобретения объекта аренды), то применяемая ставка дисконтирования остается неизменной.
Определение аренды и сфера действия стандарта (IAS 17)
Порядок отражения изменения статей отчетности организаций вследствие арендных операций регламентируется положениями МСФО (IAS) 17 «Аренда», а также еще двумя документами, выпущенными Комитетом по интерпретации, разъясняющими и иллюстрирующими трактовку Советом МСФО операций и соглашений, связанных с арендой (SIC 27 «Анализ операций, юридически имеющих форму аренды» и IFRIC 4 «Определение наличия в соглашении признаков аренды»).
Общим требованием здесь выступает то, что предписания МСФО (IAS) 17 должны исполняться при отражении операций по сделкам, отвечающим определению аренды, независимо от юридической трактовки соглашения или группы взаимосвязанных соглашений (в частности, по договорам проката, покупки с рассрочкой платежа).
Стандарт допускает, что извлечение экономической выгоды может быть сопряжено с участием арендодателя, например, при необходимости специализированного обслуживания или помощи при эксплуатации объекта аренды. При этом требования Стандарта не распространяются на сделки, предметом которых выступает собственно обслуживание объектов без передачи права на их использование.
В соответствии с разъяснениями, данными в IFRIC 4, право на использование объекта считается переданным лицу, только если оно может контролировать использование данного объекта. В частности, такое право относительно одного объекта (например, основного средства) может быть передано в рамках договора, предметом которого будут служить совершенно иные объекты (например, изготовленная на этом основном средстве продукция). В связи с этим IFRIC 4 специально определяет следующие случаи, в которых может иметь место получение лицом права контроля:
Рассмотрение контроля над имуществом в качестве центрального признака квалификации факта хозяйственной жизни как аренды позволяет идентифицировать аренду для целей бухгалтерского учета и в случаях, когда стороны соответствующих операций не заключают договоры аренды (по юридической форме соответствующего арендной сделке в трактовке данного понятия гражданским законодательством).
В качестве примера рассмотрим ситуацию, аналогичную приведенной в IFRIC 4, как иллюстрацию соглашения, включающего элемент аренды. Организация А (покупатель) заключает долгосрочный договор о периодическом приобретении ею продукции организации Б (поставщик). Продукция производится в цехе, специально построенном поставщиком Б для исполнения условий данного договора. Здание и оборудование цеха принадлежат на праве собственности и контролируются поставщиком, который несет ответственность за его ремонт, обслуживание и эксплуатацию.
Поставщик Б должен быть готов ежемесячно поставить оговоренный минимальный объем продукции. В свою очередь, покупатель А обязан ежемесячно вносить фиксированную плату (независимо от того, покупает он или нет продукцию поставщика), а также оплачивать переменные расходы, объем которых определяется количеством приобретенной продукции. В случае нарушения договора по обеспечению минимального объема поставки поставщик Б должен возвратить оговариваемую часть фиксированной платы. Очевидно, что данное соглашение содержит элемент, который следует трактовать как аренду, поскольку:
Этот пример очень иллюстративен и важен. Он показывает, что факт аренды констатируется исходя из наличия контроля и малой вероятности использования цеха продавцом для производства продукции для других покупателей, а не факта заключения договора аренды данного цеха.
Если ни один из указанных в IFRIC 4 признаков места не имеет, соглашение сторон не может трактоваться как аренда. Кроме того, к сфере МСФО (IAS) 17 «Аренда» не относятся:
Также МСФО (IAS) 17 запрещается применять в качестве основы для оценки следующих активов:
МСФО (IAS) 17 дает специальные определения двум важным моментам времени, относящимся к аренде.
Во-вторых, это дата начала срока аренды, то есть дата, с которой арендатор получает возможность осуществлять свое право на использование объекта аренды. На этот момент аренда признается в учете в суммах, определенных на момент инициации аренды.
При этом под сроком аренды Стандарт понимает «неотменяемый период, на который арендатор, в соответствии с договором, арендует объект, а также любые иные дополнительные периоды, на которые арендатор вправе продлить аренду объекта с дополнительной платой или без нее, если на момент инициации аренды имеется обоснованная уверенность в том, что арендатор этим правом воспользуется».
Очевидно, что между двумя указанными датами, как правило, имеется временной интервал. И здесь очень важно помнить, что изменение стоимости денег на этом отрезке времени во внимание не принимается. Это значит, что даже если сумма арендных платежей может быть откорректирована к моменту начала срока аренды (допустим, в связи с изменением стоимости создания или приобретения объекта аренды), то применяемая ставка дисконтирования остается неизменной.
Арендные платежи (IAS 17)
Арендная плата может включать несколько элементов: возмещаемые арендодателю затраты и налоги, условную плату, минимальные арендные платежи. В тех случаях, когда арендодатель берет на себя обязательства по поддержанию, ремонту и обслуживанию объекта аренды, соответствующие понесенные им затраты (они обычно носят переменный характер) могут в соответствии с договором компенсироваться арендной платой, которая может оформляться отдельным счетом.
Под условной арендной платой понимаются платежи, величина которых определяется будущими изменениями базы указанных платежей (динамикой различных индексов, объемов продаж, режима эксплуатации объекта аренды и т. п., носящих невременной характер).
Под минимальными арендными платежами (МАП) понимаются платежи, которые арендатор обязан (или возможно будет обязан) выплачивать арендодателю на протяжении срока аренды (за исключением условной арендной платы и возмещаемых налогов и затрат). С точки зрения арендатора в МАП также включаются любые другие суммы, гарантированные им (или связанной с ним стороной), а также сумма выкупа объекта, если арендатор имеет право на выкуп и собирается этим правом воспользоваться. С точки зрения арендодателя в состав МАП включаются также остаточная стоимость объекта, гарантированная арендатором (или связанной с ним стороной) и третьей стороной, не связанной с арендодателем, при условии, что она финансово способна выполнить гарантийные обязанности.
При этом под гарантированной остаточной стоимостью следует понимать установленную или определяемую сумму, которую придется выплатить по окончании срока аренды. Если получение остаточной стоимости арендодателем не гарантировано или гарантировано связанной с ним стороной, то такая остаточная стоимость носит название негарантированной.
Величина минимальных арендных платежей определяется на момент инициации аренды и имеет существенное значение для ее квалификации.
Классификация аренды (IAS 17)
Таким образом, классификация аренды основана на том, как указанные риски и выгоды распределяются между арендатором и арендодателем.
Риски и выгоды собственника могут быть обусловлены внутренними и внешними причинами. К выгодам можно отнести рост стоимости (ценности) объекта аренды, цен на продукцию, изготавливаемую на арендованном объекте. Риск может быть связан с простоями или моральным старением объекта аренды, падением спроса на продукцию.
Квалификация аренды определяется на момент инициации аренды исходя из условий соглашения, а не юридической формы сделки. Стандарт называет пять признаков, наличие любого из которых позволяет квалифицировать аренду как финансовую.
Отметим, что Стандарт не дает никаких количественных критериев, позволяющих квалифицировать аренду как финансовую. Дополнительными признаками финансовой аренды могут выступать следующие обстоятельства:
В Стандарте подчеркивается, что указанные критерии не во всех случаях носят бесспорный характер. Если, исходя из других признаков, становится очевидно, что данная аренда не влечет за собой передачи рисков и выгод, сопутствующих праву собственности, она квалифицируется как аренда операционная.
Квалификация аренды, выполненная на момент инициации аренды, в связи с последующими изменениями бухгалтерских оценок (например, оценок срока экономической службы или остаточной стоимости арендованного объекта) не изменяется. В то же время, если в течение срока аренды арендатор и арендодатель соглашаются изменить условия аренды (не продлевая срок аренды) таким образом, что это приведет к другой квалификации аренды, то пересмотренный договор рассматривается как новый договор, распространяемый на оставшийся срок аренды.
Особенности квалификации аренды земли и зданий
Аренда земельных участков и зданий квалифицируется таким же образом, как и аренда других активов. Однако поскольку земля, как правило, имеет неограниченный срок полезного использования, в тех случаях, когда в конце срока аренды право собственности не переходит арендатору (то есть к нему, по сути, не переходят риски и выгоды собственника), аренда земли квалифицируется как операционная. Платеж, перечисляемый арендодателю за право аренды в начале срока аренды земельного участка, рассматривается как предоплата, которая амортизируется на протяжении срока аренды в соответствии с графиком поступления предоставленных выгод.
При совместной аренде земельных участков и зданий в целях квалификации соглашения земля и здания рассматриваются как отдельные элементы и самостоятельные объекты учета.
Если договором предусмотрено, что право собственности на оба элемента по истечении срока аренды переходит к арендатору, то и земля, и здания квалифицируются как объекты финансовой аренды, за исключением случая, когда имеются признаки того, что данная аренда не предполагает передачи арендатору рисков и выгод собственника одного или обоих элементов.
В тех же случаях, когда договором переход права собственности не предусмотрен, вопрос квалификации рассматривается применительно к каждому объекту по отдельности. При этом минимальные арендные платежи (включая любые единовременные авансовые платежи за право аренды) распределяются между земельными участками и зданиями пропорционально значениям справедливой стоимости арендного права на землю и здания на момент инициации аренды. Если арендные платежи не могут быть надежно распределены между этими двумя элементами, то вся аренда квалифицируется как финансовая, кроме случая, когда очевидно соответствие обоих элементов операционной аренде и, соответственно, вся аренда квалифицируется как операционная.
Стандарт отмечает, что если стоимость права аренды земли несущественна, земля и здания могут учитываться как единое целое и квалифицироваться как объекты финансовой/операционной аренды на общих основаниях.
Согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» арендатор может квалифицировать земельный участок и/или здание, находящиеся у него на правах операционной аренды, как инвестиционную недвижимость. В таком случае арендатору следует отражать договор аренды и соответствующие объекты как объекты финансовой аренды с использованием модели учета по справедливой стоимости. При этом раздельной оценки земли и здания проводить не требуется. Арендатор должен продолжать учитывать такую аренду как финансовую, даже если какое-либо последующее событие изменит характер имеющегося у арендатора права таким образом, что имущество больше не может квалифицироваться как инвестиционная недвижимость.