конфигурация жилого помещения что это
Что является переустройством или перепланировкой жилого помещения
Перепланировка квартиры – это возможность улучшить своё жилищное пространство, сделать его более функциональным. Чаще всего перепланировка помещений необходима жильцам «хрущёвок». Небольшие комнаты и наличие арок делают такие квартиры неудобными. Но не всё изменение конфигурации можно делать самовольно. Любые действия должны быть согласованы со специально сформированной инспекцией, получившей название «жилищная», чтобы в дальнейшем не возникло проблем.
Определение понятий
Перепланировка квартиры подразумевает изменение конфигурации стен внутри помещения. Целью таких работ является создание более эргономичного пространства и увеличение полезной площади в квартире, придания максимальной функциональности комнатам.
Но законодательство чётко регулирует все вопросы, касающиеся изменения изначальной планировки в помещении. Любые действия по сносу стен, добавлению новых проёмов и переносу коммуникаций должны быть согласованы и подтверждены. Жёсткий контроль необходим для того, чтобы действия граждан не нанесли вред зданию, не причинили неудобств соседям.
Принято определять эту процедуру по таким работам, как:
Все проведённые работы обязательно должны найти своё отражение в материалах, характеризующих объект.
Что входит
В статьях ЖК РФ содержится полный перечень мероприятий, проведение которых доступно в квартире, а также тех, что категорически запрещены. Изучив нормы законодательства, можно получить знания о том, как в квартире сделать перепланировку самостоятельно без получения согласования.
Этот перечень законодатель закрывает.
Не относятся к перепланировке и не требуют согласования следующие работы:
При согласовании всех видов работ владелец избежит проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Запреты при перепланировке
Определённые ремонтные работы по перепланировке квартиры находятся под запретом на уровне законодательства. Это связано с тем, что они могут нанести вред всему дому, что приведёт в дальнейшем к разрушению и возможной гибели.
Запрет налагается на следующие действия:
Список закрыт законодательно.
Запрещены любые ремонтные работы, которые могут ухудшить проживание остальных жильцов в доме. Например, запрещается перекрывать доступ к общедомовым коммуникациям. Это – перенос стояка отопления, обшивка стояков коробами, в которых не предусмотрен люк для проверки рабочего состояния системы.
Нельзя заниматься перепланировкой чердачного помещения, если на него не оформлено право собственности.
Все эти ремонтные работы запрещены при проведении изменения конфигурации помещения. Их нельзя будет провести даже в случае получения согласования.
Получение разрешения
Иногда перепланировка – необходимое мероприятие, которое поможет улучшить условия проживания для собственников квартиры. Особенно актуальны эти вопросы для жителей хрущёвок, в которых двухкомнатная квартира имеет одну комнату проходную. Кроме того, в таких помещениях оборудованы арки, которые скрадывают большую площадь помещения.
В ст. ст. 25 и 26 Жилищного кодекса рассматривается порядок прохождения процедуры получения разрешения. Для этого необходимо соблюдать следующие этапы:
Далее владелец обращается в Кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта.
При обращении нужно предоставить следующий пакет документов:
При себе всегда должны быть все предоставляемые материалы в копиях.
Неузаконенная планировка
Если при проведении ремонта владелец квартиры изменяется первоначальный вид помещения, всё должно быть согласовано с БТИ и отделом архитектуры. Несогласованные изменения в одной квартире могут повлечь нанесение вреда в других помещениях многоквартирного дома.
Несогласованные действия грозят владельцу следующими видами наказания:
Неправомерные действия со стороны владельца квартиры при проведении перепланировки могут послужить причиной возникновения аварийной ситуации. Важно понимать, что незаконное изменение первоначальной конструкции помещения может нанести вред окружающим людям, привести к гибели.
Если квартира приобретена в ипотеку, у заёмщика возникнут большие проблемы с банком. При обнаружении незаконной перепланировки банк выдвинет требование полностью погасить ипотечный кредит. Перед началом проведения работ с ипотечным квартирами, разрешение нужно получать ещё и в банке.
Процесс внесения существенных изменений в изначально построенный дом не всегда быстрый и беспроблемный. Иногда требуется длительное время, чтобы администрация разрешила провести перестройку. При осуществлении задуманного, всегда нужно учитывать возраст дома, прочность стен и, главное, разобраться, на самом ли деле очень нужно это перенесение стен.
Процедура согласования
Если всё-таки гражданин сделал перепланировку, не пройдя согласование, чтобы избежать проблем в дальнейшем, её необходимо узаконить. Чаще всего это возможно только с помощью председательствующего.
В первую очередь необходимо направить заявление в жилищную инспекцию и отдел архитектуры и строительства. Далее необходимо провести следующие действия:
Конечно, допустимо сначала сделать, а потом спросить, но всё же лучше сделать наоборот. Это позволит сэкономить на времени, нервах и деньгах.
Для обращения в суд нужно подготовить следующие документы:
Если все работы прошли согласование и проверку специалистов БТИ, суд выносит положительное решение и перепланировка приобретает законный статус.
Часто перепланировка квартиры – это единственная возможность сделать своё жильё более функциональным. Не смотря на сложности в получении согласования, это можно сделать быстро, если не начинать работы самовольно. Разрешение на реконструкцию помещения гарантирует в дальнейшем, что у собственника не возникнет проблем с продажей или обменом квартиры.
Согласование перепланировки
Желание изменить повседневную атмосферу в квартире или апартаментах для повышения комфорта, или просто обновления эмоционального восприятия окружающего пространства может быть осуществлено различными способами, в том числе, изменением внутренней конструкции помещения.
Это может также относится к нежилым помещениям, предназначение или вид которых желательно изменить.
Виды изменения конфигураций помещения
Изменение конфигурации жилого или нежилого помещения – это его перепланировка, а если осуществляется воздействие на инженерные сооружения, то это определяется законодательством, как переустройство. Соответственно, такие действия нужно узаконить.
В качестве перепланировки можно привести такое изменение в строении, как остекление балконов или изменение площади помещения, за счет переноса стен, которые не являются капитальными.
Если осуществляется переустройство, то собственники могут изменить санитарное оборудование, инженерные сети, электрооборудование.
Любое серьезное изменение внутренних конструкций требует предварительного согласования. По завершению работ собственник должен будет получить документ, где будут указаны выполненные изменения. Менять мебель, или оборудование на аналогичное или делать текущей ремонт в любом помещении можно без всякого согласования.
Перепланировка
Процесс согласования может быть произведен на основе эскиза. Используя эскиз можно:
Допускается нарисовать эскиз прямо на плане, имеющемся в Бюро технической инвентаризации. Красным отмечают сносимые перегородки, а зелёным вновь возводимые.
Используя план, можно производить более серьезные изменения:
Эти изменения предполагают изготовление нового плана помещения. Обычно, эти планы делают лицензированные проектировщики.
Согласование перепланировки
Согласно нормативным документам о порядке работ по перепланировке не разрешается портить фасад здания, ухудшать его противопожарную безопасность, прочность или нарушать работу инженерного оборудования.
Проведение перепланировки разрешается только владельцу. В случае аренды, любые действия по изменению конфигурации помещений должны согласоваться с хозяином. Более того, необходимо согласие всех членов семьи. Также, имеются различия в разрешениях. Например, владелец помещения может уменьшать или увеличивать жилую площадь, а наниматель – только увеличивать.
Необходимо знать, что любые работы по перепланировке должны быть предварительно согласованы. Этим, как правило, занимаются специальные комиссии в местных органах.
Последовательность действий
При сложных перепланировках, осуществляемых согласно индивидуальным проектам, необходимо получить техническое заключение о возможности проведения такого рода перепланировок.
Помимо этих двух документов, в местную администрацию необходимо будет представить разрешительные документы от организаций, занимающихся газовым хозяйством, архитектурным обликом зданий, культурным наследием и других.
При желании произвести перепланировку жилого помещения, вначале необходимо обратиться в исполнительный комитет местной власти с заявлением.
Перепланировка нежилого помещения
К нежилым помещениям относят, например, склады, места общественного питания, торговые помещения, офисы и т.п. Поскольку они могут располагаться в нежилых и жилых помещениях, а также, вследствие того, что их, как правило, посещает большое количество людей, то процедура их перепланировки, обычно, является более сложной, в сравнении с перепланировкой жилых помещений.
В этом случае, требуется больше согласований от различных организаций. Более жесткими являются меры по соблюдению норм пожарной, газовой и санитарной безопасности. Естественно, что необходимо согласие собственника, а в случае совмещения с жилыми помещениями, и согласие жильцов.
Как и для жилого помещения, основные нормы перепланировки содержаться в жилищном законодательстве страны, однако, на региональном уровне возможно действие подзаконных актов, которые уточняют некоторые особенности требований, предъявляемых местными органами к таким работам.
Некоторые понятия, относящиеся к перепланировке нежилого помещения
Переделка нежилых помещений может предполагать следующие виды работ:
Некоторые особенности перепланировки нежилого помещения
Необходимо отметить, что в результате перепланировки нежилого помещения, оно должно сохранить свое функциональное назначение. Если был пункт общественного питания, то после перепланировки он должен остаться таковым.
При необходимости перепрофилирования назначения помещения, процедура усложняется и добавляются больше разрешительных бумаг к пакету предоставляемых в местные власти документов.
Перепланировка может производиться только при решении о таком действии хозяина помещения. Эта процедура предполагается всегда, в случае перевода помещения из категории жилья в нежилое помещение. В этом случае, в местную администрацию подается одновременно два различных запроса, так как их будут рассматривать по-отдельности.
Процедура перевода в нежилое помещение
Согласно жилищному кодексу РФ в органы местного самоуправления необходимо представить:
Непосредственно, процедура перехода категории жилья в нежилое помещение является достаточно сложными процессом, включающим в себя: разработку и согласование документации, получение технического заключения о возможности перепланировки, документы о согласии владельцев помещений, находящихся рядом с перепланируемым, и акты их осмотра, договора об авторском надзоре и страховании гражданской ответственности.
Если представленные документы соответствуют требованиям нормативных актов, то рассматривающая их комиссия дает разрешение.
Перепланировка, не требующая согласования
Оформления согласования с Жилищной инспекцией не требуется на переделки в квартире, которые не повлекут изменение технических параметров квартиры и дома, не внесут каких-либо ограничений, затруднений или опасности для соседей.
Без разрешения можно:
По вопросу, что можно делать в квартире без получения на это разрешения, лучше всего проконсультироваться, обратившись в Жилинспекцию или ответственный за капстроительство орган местной администрации.
Сколько стоит перепланировка
В зависимости от региона или конкретного муниципия, стоимость перепланировки помещения может существенно различаться. В общем виде, это можно сделать посредством специализированных организаций. При обращении к таковым, процедура перепланировки может содержать такие расходные пункты как:
Специализированные структуры, оказывающие такого рода услуги, могут выполнять отдельные пункты плана или взять на себя выполнение перепланировки «под ключ».
Ориентировочно оценить расходы по перепланировке можно на основе информации содержащейся на сайтах, вовлеченных в этот процесс организаций.
Планировка: на что обратить внимание при выборе квартиры
Планировка квартиры — это конфигурация ее внутреннего пространства: габариты помещений, их расположение относительно друг друга, высота потолков, форма стен, размер и направление окон. Правильно выбрать планировку не менее важно, чем не ошибиться с районом или площадью жилья.
Эксперт в этом материале — Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости»
На что обратить внимание при выборе планировки
Пропорции помещений квартиры
Общий метраж квартиры часто служит главной характеристикой при выборе жилья. Но не менее важны размеры и пропорции каждого помещения. К примеру, дискомфорт может вызывать квартира с большой гостиной или спальней, но с крошечной ванной или тесной прихожей.
Если в новое жилье планируется перевезти всю имеющуюся мебель, стоит тщательно проверить, как предметы впишутся в габариты нового жилья — в первую очередь речь идет о диванах и массивных шкафах.
«Все познается в сравнении, — говорит Сергей Ковров. — Например, квартира площадью 60–65 кв. м может быть и евротрешкой, где есть кухня-гостиная и две отдельные спальни, а может быть и обычной двухкомнатной квартирой. Если площадь квартиры 40 кв. м — это может быть и обычная однокомнатная квартира или евродвушка. Квартиры евроформата обычно более востребованы, поскольку при одинаковой стоимости предлагают больше функциональных зон».
Расположение помещений относительно друг друга
Выбирая квартиру, нужно задуматься, как ее общий план соотносится с составом семьи. Например, если в семье есть маленький ребенок, предпочтительнее, чтобы детская была как можно ближе к родительской спальне. Также семьям с маленькими детьми может быть более удобна открытая планировка, которая позволяет наблюдать за ребенком.
Коридоры
Худший вариант — длинные, но при этом узкие коридоры. При выборе квартиры имеет смысл подумать, поместится ли в коридоре шкаф. «Жилье, где более 30% полезной площади уходит под коридоры, сегодня совсем не востребовано, — рассказывает Ковров. — В новостройках идет тенденция к оптимизации полезной площади в квартирах».
Форма стен
Комнаты с непрямыми углами или закругленными стенами выглядят экстравагантно, но меблировать их гораздо сложнее, чем обычные. Такие планировки крайне непопулярны на рынке. «Сколько бы ни старались дизайнеры привлечь интерес покупателей к квартирам с «кривыми» стенами, сколько бы ни предлагали способов обыграть нестандартные планировки, покупатели в большинстве своем остаются равнодушны к этому», — говорит Сергей Ковров.
Принято считать, что хорошее жилье — это светлое жилье, добавляет эксперт. Выбирая квартиру, нужно обязательно изучить расположение окон и прикинуть, сколько солнечного света через них проникает. Играет роль не только размер окон, но и то, на какую сторону они выходят и не перекрывают ли свет здания или деревья. Как правило, наилучший вариант — когда окна выходят минимум на две стороны дома.
Место для хранения и стирки
В квартире должно быть достаточно пространства для хранения вещей. В идеале — кладовка и гардеробная, необходимый минимум — места для шкафов. Стоит заранее продумать, где будет стоять стиральная машина.
Общее пространство
Еще один ключевой вопрос для новоселов — где они будут принимать гостей. Любителям вечеринок больше подойдет квартира с открытой планировкой, где кухня совмещена с гостиной.
Количество санузлов
Еще недавно квартиры, в которых больше одного туалета, были для россиян в диковинку, но сегодня этот вариант все чаще встречается в новостройках. Большим семьям имеет смысл рассмотреть варианты с несколькими ванными и туалетными комнатами.
Высота потолков
Принято считать, что чем выше в квартире потолок, тем лучше. Но вместе с потолком увеличивается и общий объем помещения, а значит, и масса воздуха, которую должно прогреть отопление. Поэтому в квартирах с высокими потолками счета за тепло всегда будут больше.
Балкон
Здесь все просто: хорошо, если балкон есть. Современные новостройки за редким исключением (как правило, таким исключением становятся апартаменты) проектируются с балконом. «Излюбленное место многих россиян в квартире — это балкон, — говорит Сергей Ковров. — Как его только не используют: в качестве места хранения ненужных вещей, как место работы и отдыха, для тренировок, выращивания растений и т. д. Поэтому наличие балкона всегда желательно. При прочих равных условиях россиянин всегда предпочтет квартиру с балконом квартире без балкона. Даже номинальный балкон лучше его полного отсутствия». Иногда вместо балкона проектируется лоджия (основное отличие — балкон полностью выступает из стены, а лоджия примыкает к дому двумя стенами). Лоджии обычно бывают изначально застеклены и больше подходят для создания дополнительной жилой зоны.
Основные виды планировок
Свободная планировка
Есть квартиры, которые продаются только с несущими стенами, чтобы покупатель мог сам возвести перегородки между комнатами по своему выбору. Это открывает большие возможности, но квартиру без внутренних стен стоит покупать, только если есть четкое понимание о ее будущей планировке. Бывают заведомо неудачные варианты таких квартир — например, когда в помещении с большой площадью запроектировано всего два окна.
Студия
Это стремительно набирающая популярность планировка бюджетной однокомнатной квартиры, в которой кухня объединена с комнатой. В таком жилье вдвоем, а тем более семье с ребенком, может быть тесновато.
Европейская планировка
Это вариант планировки, где, как и в студии, гостиная объединена с кухней, но есть еще одна или несколько отдельных спален. Евроформат — одна из самых популярных планировок сегодня, и потому этот вариант все чаще встречается в новостройках.
«Кухня — всегда в доме место притяжения, где собираются гости, — говорит Сергей Ковров. — В квартире с маленькой кухней встреча гостей становится проблематичной, квартира евроформата снимает все ограничения. При наличии общей зоны выделяется спальня. Происходит разграничение пространства — есть место для отдыха, есть место для досуга, это очень удобно. В квартирах с обычной планировкой, как правило, одна и та же комната выполняет несколько задач: комната может быть и спальней, и местом работы, и местом для приема гостей».
Квартиры с изолированными комнатами
При такой планировке одна или несколько комнат выходят в гостиную, которая может быть объединена с кухней. Для многих это самый предпочтительный вариант — каждая спальня изолирована, при этом есть общее пространство.
Квартиры с проходными или смежными комнатами
Во многих хрущевках и других домах советского периода есть квартиры, где попасть в одну комнату можно лишь через другую. В Америке такая планировка называется Railroad — «железнодорожная». Сейчас домов с такими квартирами почти не строят — они встречаются, в основном, в хрущевках и брежневках.
«Такая планировка лишает личного пространства, — поясняет Сергей Ковров. — Если в комнате, через которую осуществляется проход, кто-то спит или занят своими личными делами, то, пробираясь в смежную комнату, рискуешь его потревожить».
Квартиры со смежно-изолированными комнатами
Довольно редкий для России вариант, когда изолированные комнаты имеют и отдельные выходы в общее пространство, и дверь между собой. Это самый удобный вариант для семьи с маленьким ребенком. А когда он подрастет, смежный проход можно заложить.
Квартиры с мастер-спальней
Мастер-спальней называют комнату, где живут хозяева квартиры. Она больше других спален, изолирована от остальных помещений квартиры и имеет собственный санузел.
Двухуровневые квартиры
Жилье, разделенное на два этажа, как правило, относится к премиум-сегменту и имеет большую площадь. Двухуровневые квартиры меньше 80 кв. м неудобны, так как лестница «съедает» много полезного пространства, отмечает Сергей Ковров.
Идеальной планировки нет, заключает эксперт, — в каждом случае надо идти от потребностей конкретной семьи. Чтобы составить список основных функций, которые должна обеспечивать планировка, рекомендуется сформулировать перечень всех дел, которые выполняют члены семьи в течение дня в будни и в выходные. Исходя из этого списка можно определить обязательные функциональные зоны в своей будущей квартире.
Перепланировка квартиры, виды переоборудования, требования
Учитывая практическую актуальность проблемы, а так же тот факт, что достаточно много посетителей сайта просят подробно разъяснить эти определения, привели нас к опубликованию настоящей статьи. Наиболее частый вопрос, который задается нашим юристам на консультациях: «Какие изменения в конфигурациях квартиры подпадают под понятие «перепланировка», а какие нет?»
Итак, давайте разберемся, что же все-таки понимает наша действующая система нормативно-правовых актов под такими понятиями как «перепланировка жилого помещения», «переустройство жилого помещения» и какие изменения в переустройстве жилых помещений подпадают под данные понятия?
Обратимся к первоисточнику.
Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятия «переустройство жилого помещения» и «перепланировки жилого помещения» следующим образом.
Исходя из анализа вышеуказанных понятий можно сделать вывод, что любое изменение в конфигурации жилого помещения, влекущее за собой изменение ранее утвержденного технического паспорта (плана) на данное помещение требует согласование с органами местного самоуправления с предоставлением всей необходимой документации.
Какие изменения в конфигурации жилого помещения являются переоборудованием?
Переустройство жилых помещений может включать в себя:
Перепланировка жилых помещений может включать:
Важно: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Переоборудование и перепланировка любых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных специализированными организациями или индивидуальными предпринимателями, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.
Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.
Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.
Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений: