что такое внешний износ
Институт проблем города
Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП «Институт проблем города», г. Владивосток
В общем случае внешний износ может быть обнаружен при сопоставлении формального результата оценки недвижимости с помощью затратного подхода, когда учтены все факторы обесценения, кроме фактора внешнего износа, с результатами доходного или сравнительного подходов. Согласно теории оценки [1] внешний износ как расчетный параметр применяется в ситуации, когда формально рассчитанная восстановительная стоимость здания даже с учетом физического и функционального обесценения превосходит, тем не менее, результаты двух других оценочных подходов.
Это означает, что в названной ситуации, применяя указанные результаты для расчета стоимости земли, например, по методу выделения, мы получим отрицательный результат, т.к. указанный метод подразумевает следующую процедуру: стоимость земли рассчитывается вычитанием из результата сравнительного подхода для единого объекта недвижимости стоимости здания с учетом его физического износа и функционального обесценения, при этом отрицательная стоимость вклада земли в единый объект недвижимости, очевидно, может получиться, если рассчитанная формально указанным способом стоимость здания превосходит рыночную стоимость единого объекта недвижимости.
Однако для интерпретации такого результата теория оценки не допускает приписывать отрицательную величину вкладу земли, а вводит дополнительный параметр обесценивания здания, называемый внешним износом, который численно как раз и равен разнице между формально рассчитанной стоимостью оцениваемого здания и рыночной стоимостью единого объекта недвижимости, полученной в рамках сравнительного (или доходного) подхода к оценке, при этом вклад в рыночную стоимость единого объекта недвижимости земельного участка полагается математически равным 0.
В понимании внешнего износа необходимо исходить из следующего.
Во-вторых, рыночную стоимость объекта недвижимости устанавливается «здесь и сейчас«, а не рассчитываю изменение этой стоимости в ретроспективе.
Поэтому важно разделять два понятия: «внешний износ» как параметр процедуры расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода к оценке, и «внешний износ» как ретроспективное отражение влияния совокупности причин, внешних по отношению к объекту недвижимости, действующих на него и приводящих к уменьшению во времени рыночной стоимости объекта недвижимости (Рис. 1).
Поясним сказанное. Пусть в начальный момент существования некоторый единый объект недвижимости характеризовался некоторой рыночной стоимостью.
Действительно, если в начальный момент времени оценщик будет выполнять оценку рассматриваемой недвижимости, то он определит затратным подходом к оценке рыночную стоимость РС1 как
Если через некоторое время оценщику вновь поручат выполнять оценку рассматриваемой недвижимости, то он определит затратным подходом к оценке уже рыночную стоимость РС2 как
Как видим, во втором случае для внешнего износа как параметра затратного подхода к оценке места просто нет, а действие внешних по отношению объекту факторов просто привело к уменьшению стоимости земли. Именно этот новый показатель стоимости земли и определит оценщик непосредственно в ходе выполнения затратного подхода к оценке и учтет его в РС2 обычным для затратного подхода к оценке образом. Изложенное и означает то, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается «здесь и сейчас«.
Очевидно, что никому из оценщиков не придет в голову определять РС2 расчетом того, какая была стоимость земли в прошлом, добавлять к полученному результату стоимость здания, определять результат действия внешних по отношению объекту факторов по изменению стоимости земли и затем выполнять расчет текущей рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости затратным подходом к оценке с использованием таких ретроспективных данных
когда можно сразу применить выражение (2), причем выражение (3), является, как легко видеть, тем же выражением.
Что же касается действия внешних по отношению объекту факторов, приведших к уменьшению стоимости земли, то здесь, если и уместно говорить о внешнем износе, то правильнее называть его, например, ретроспективным внешним износом и отличать такой ретроспективный внешний износ от внешнего износа, являющегося параметром модели расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода к оценке. Из Рис. 1 легко видеть, что в точке определения РС2 ретроспективный внешний износ имеется, тогда как внешний износ, используемый в расчетной модели затратного подхода, отсутствует.
Продолжая логику изложения, можно понять, что действия новых внешних по отношению объекту факторов может привести к дальнейшему снижению рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости до величины РС3, которая будет равна расчетному показателю стоимости здания. Такая ситуация имеет следствием то, что в затратном подходе к оценке следует учесть стоимость земли равной 0, при этом вновь не возникает необходимости учета какого-либо расчетного параметра, ассоциированного с внешним износом.
И только тогда, когда действие внешних по отношению оцениваемому объекту недвижимости факторов приведет к дальнейшему снижению его рыночной стоимости до величины РС4, которая будет уже меньше расчетной стоимости здания, учитывающей его физический и функциональный износы, понадобится применение в затратном подходе к оценке такого дополнительного расчетного параметра, как внешний износ, т.к. в теории оценки приписывать отрицательное значение вкладу права собственности на землю в стоимость недвижимости не принято.
Приведенные рассуждения означают, что с точки зрения корректного моделирования рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке не могут одновременно применяться такие расчетные параметры, как положительная величина вклада земельного участка в эту стоимость и внешний износ: если в результате корректных расчетов обнаружено, что существует положительный вклад земельного участка в рыночную стоимость оцениваемого объекта, то, следовательно, внешний износ математически равен 0 и наоборот.
Аналогичный взгляд на внешний износ присутствует в работах Е.С. Озерова и А.Н. Галактионова [1, 2], где согласно принципу добавочной (остаточной) продуктивности земли уменьшение во времени за счет внешних факторов рыночной стоимости недвижимости в первую очередь уменьшает вклад в нее земельного участка, до тех пор, пока он не станет равен нулю.
В завершение темы необходимо подчеркнуть, что появление ретроспективного внешнего износа вызвано, в первую очередь, изменением во времени стоимости земли, и только затем изменение стоимости здания, тогда как с точки зрения теории оценки в затратном подходе к оценке параметр внешнего износа применяется исключительно к стоимости здания и никогда к стоимости земли. Задача затратного подхода к оценке ограничена исключительно определением в конкретной ситуации текущей рыночной стоимости недвижимости и никак не связана с изучением изменения этой рыночной стоимости в ретроспективный период, поэтому для решения этой задачи конкретной использование так или иначе параметра ретроспективного внешнего износа просто неуместно.
Литература.
2. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. С. 216.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера ):
тыс. руб.
2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):
тыс. руб.
3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
тыс. руб.
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:
тыс. руб.
Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)
тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):
тыс. руб.
Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:
тыс. руб.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
тыс. руб.
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
тыс. руб.
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
тыс. руб.
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
тыс. руб.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом
Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.
1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
тыс. руб.
Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Внешний (экономический) износ
Внешний (экономический) износ— это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами, такими как: законодательные изменения, ограничивающие или ухудшающие права собственности, потеря рынка и т.д.
1) сокращение спроса;
2) возросшая конкуренция;
3) изменения в структуре запасов сырья;
4) рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемой продукции;
4) законодательные ограничения;
5) изменения в структуре рынка товаров,
6) факторы окружающей среды.
Основной причиной внешнего износа является законодательно установленные ограничения на использование оцениваемых объектов в связи с изменениями природоохранных норм и правил техники безопасности.
Величина внешнего износа приравнивается к уровню расходов, необходимых для модернизации машин и оборудования в целях выполнения законодательных норм.
При расчете величины внешнего износа используют принцип замещения, т.е. учитывают полезность объекта. В силу экономических причин часть оборудования (инвестиций, мощностей и т. д.) оказывается не задействованной и не приносит никакой пользы. А поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его
Коэффициент внешнего износа, связанный с недоиспользованием,
можно рассчитать по формуле:
(5.21)
n – “коэффициент торможения”, коэффициент Чилтона.
Иногда недоиспользование может быть причиной функционального устаревания, а иногда и физического износа оборудования. Например, если предприятие работает не в полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся ко внешнему
износу; если же нарушен производственный баланс (имеются узкие участки производства), то потери могут быть отнесены на функциональный износ. Недоиспользование может возникнуть и в силу физических причин, таких как плохое техническое обслуживание, отложенный ремонт, недостаток запчастей и пр. Во всех случаях оценщик должен выявить причины и сопутствующие обстоятельства, приведшие к недоиспользованию техники, чтобы четко разделить виды износа и устаревания и правильно их учесть. Внешний износ, обусловленный снижением спроса на продукцию, низкой покупательной способностью, определяется, как правило, экспертным путем.
В целом, внешний износ зависит от влияния слишком большого числа факторов. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание необходимо глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности.
Выводы
Затратный подход достаточно широко применяется для оценки специальных и уникальных объектов машиностроения, а также при оценке устаревших машин и оборудования, выпуск которых в настоящее время не осуществляется.
Достоинства
Универсальность. Возможность применять для различных видов оборудования, включая специальное и уникальное.
Возможность точнее учесть влияние износа (разные агрегаты изнашиваются в разной степени), делать детализированные оценки страховой стоимости и страхового возмещения (разные агрегаты имеют разную степень риска), получить оценки имущества, удобные при его разделе, благодаря расчету по отдельным единицам оборудования.
Используются данные из финансовых и учетных документов, поэтому результаты легко обосновать.
Недостатки
Стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно и технологически рациональных объектов занижается.
Расчеты излишне детализированы и потому трудоемки.
Затраты могут быть искажены специфическими особенностями предприятия-изготовителя, где собиралась информация, и отличаться от среднеотраслевых затрат.
Невозможно полностью оценить внешний износ.
Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего
После завершения оценки полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ, как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учёте.
В бухучёте износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ определяется как “утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине”.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:
1) физический износ;
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
2.1. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Неустранимый считается износ, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавляться. Устранимый износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный (по дефектной ведомости http://www.npoekt.ru/repair-list-building.html). Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
В таблице определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.
 |  |
|  |
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Расчет износа методом срока жизни. Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия:
Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (см. рис.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис.).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
где И – износ, %; ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года. Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.
2.2. Функциональный износ означает что, что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Оцениваемый объект может по-прежнему прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами. Неустранимый износ обычно измеряется потерями в сумме ренты.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Пример расчета функционального устранимого износа
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экоомическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
 | При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов |
 Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице. | Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. |
2.3. Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к собственности (экономическими, экологическими, политическими и др.). Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны.
Внешний износ всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.
Внешний износ (также называемый экономический, износ по местоположению или износ из-за окружающей среды) измеряется капитализированной величиной рентных потерь, оцененной с помощью валового рентного мультипликатора.
Требуется определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания.
– площадь здания – 3000 м2
– здание построено 15 лет назад;
– предполагаемый срок жизни – 60 лет;
а) Затраты на строительство нового аналогичного здания равны
б) Физический износ равен:
Остальных видов износа оценщик не обнаружил.
в) Остаточная восстановительная стоимость офисного здания равна:
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл..
 | Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости. |
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
 После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (табл.). | Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения. |
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Износ может определяться косвенным (рыночным) или прямым методом.
При косвенном методе оценка суммы износа осуществляется путём вычитания стоимости полученной в результате применения рыночного или доходного метода (или обоих вместе) из суммы полной стоимости воспроизводства здания и стоимости земли. Полученная разница и есть полный накопленный износ. Например, если сумма полной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости объекта равна 750000 долл., а рыночный и доходный подходы показали стоимость 500000 долл., то 250000 долл. – это накопленный износ. Недостатком такого метода является то, что он не позволяет провести независимую оценку износа в рамках самого затратного подхода.
Прямой метод состоит в том, чтобы оценить каждый вид износа для каждого компонента оцениваемой собственности.