что такое кауция в польше
Тонкости аренды квартиры в Польше или как забрать свою кауцию обратно
Найти квартиру или даже комнату в Варшаве становится все сложнее. Не редко хозяева квартир организовывают настоящий „конкурс” на лучшего кандидата. При этом преобладающее количество тех людей, которые сдают в аренду квартиры, хотят от арендатора кауцию (залог) в размере оплаты за один месяц. Это нормальная практика в Польше.
Кауцию возвращают после окончания договора об аренде и она является такой себе подушкой безопасности для хозяина — если в квартире будет что-то испорчено либо арендатель, например, откажется оплатить счета за коммунальные услуги. В такой ситуации хозяин квартиры будет спокоен, поскольку у него на руках будут дополнительные средства на погашение долга либо на мелкий ремонт квартиры. Если же все будет хорошо – кауцию должны выплатить сразу после расторжения договора либо месяцем позднее, в зависимости от вида договора.
Вышеописанная ситуация – это лучший и теоретический исход событий, в реальной жизни все намного сложнее. Расскажу Вам истории, на которых можно научиться справляться с недобросоветными хозяевами квартир, которые не хотят отдавать кауцию. Как оказалось, таких историй очень много и соответственно, исходы таких ситуаций тоже разные.
Пример № 1. Несмотря на то, что особа »A» прожила в одной из комнат целых 3 года, всегда платила в срок и была из тех самых „не создающих проблем”, все-таки начались затруднения с выплатой кауции. После того, как было принято решение съехать с комнаты, предварительно предоставив вместо себя нового арендующего, желающего подписать договор на год (такие были условия хозяина квартиры), было озвучено решение – что часть кауции покрывает оплату за электричество и воду, а часть пойдет на оплату отопления, счет за которое придет в конце года (через 6 месяцев). Поскольку залог составлял большую сумму, чем оплата коммунальных, особу „А” не устроило данное решение проблемы.
Пример № 2. Пара людей сняли квартиру в центре. Все было очень красочно в начале, хозяева вроде не проблемные – подписали договор с иностранцами, студентами, без официальной работы. Была оплачена кауция и сумма за первый месяц. Оговорюсь сразу, что все было оплачено наличными, договор подписан на год, только вот ни слова в нем о принятии кауции. Арендаторы не проконтролировали, хозяева не напомнили. Чья вина? После окончания договора, при упоминании о кауции был представлен договор, в котором были вписаны все возможные оплаты, только не кауция. Хозяева сказали, что никаких претензий не имеют, а вот о том, что они брали кауцию не припоминают.
Ситуации разные, не всегда хозяева плохие, мы наслышаны и о недобросовестных арендаторах. Но конкретно эта информация для тех, кто находится в трудной ситуации и хочет забрать свои деньги у нечестных хозяев.
Первое, что Вы должны знать – польское право в большинстве случаев стоит на стороне арендаторов. Суммы, покрывающие издержки судового процесса не представляют из себя космических цифр, а платит – проигравшая сторона. Процессы не длятся, как многие уверены, несколько лет. Фактически, это может продлится долго, 6-8 месяцев, но обычно 2-5 месяца, так как такие дела получают статус „ускоренного рассмотрения”. Адвокат, зачастую, не требуется, нужно только иметь при себе все документы, которые можно приобщить к делу.
По совету юристов, особы из примеров пошли на переговоры с хозяевами квартир. Был четкий план и убеждение того, что закон стоит на их стороне.
Если Вы действительно хотите побороться за свои законные деньги и обладаете информацией, которую можете использовать против второй стороны, нижеприведенные стратегии могут Вам пригодиться.
План номер 1
В квартире было прописано меньше людей, чем фактически проживало – это основание, чтобы прислать документы в жилищный кооператив (współdzielnia mieszkaniowa). Все просто, хозяин квартиры решил сократить расходы за оплату коммунальных (чем меньше людей проживает, тем меньшие оплаты), накопил себе кругленькую сумму за 3 года, которую кооператив может потребовать оплатить. У вас на руках договор об аренде квартиры с четким количеством людей, которые проживают в квартире. Сумма, которую захочет за компенсацию кооператив, в данном случае значительно бы превысила размер кауции.
План номер 2
Можно отправить договор об аренде в налоговую (urzed skarbowy). Если Вы уверенны, что хозяин не платит налогов (а таких очень много) от найма квартиры, смело расскажите об этом плане своему горе-сдающему. Проблемы, которые у него возникнут в связи с рассмотрением его дела налоговой, не сравнятся с оплатой залога за квартиру.
Важно знать, что если Вы будете путаться в понятиях, нервничать и ссориться – это усугубит ситуацию. Нужно быть уверенным в своих действиях и четко объяснить, какие последствия будут в случае, если кауция не будет возвращена. То, что Вы объясните на словах, необходимо закрепить письменно:
— Пишите запрос на оплату (wezwanie do zapłaty), где подаете за что вы хотите возврат, какую сумму, до какого числа и на какой номер банковского счета. Указываете полные свои и другой стороны данные;
Если после таких устных и письменных действий не будет результата, можно попробовать обратиться с Вашей проблемой в суд. Вас, как иностранца, могут пугать и рассказывать, что в суд с такими делами не ходят, что длится это неизвестно сколько и потратите Вы уйму денег и сил. Это неправда. Если Вас подобным образом хотят отговорить решать все в судовом порядке, то скорее всего, второй стороне просто не выгодно, чтобы Вы предприняли такой шаг. Если Вы уверенны в свое правоте – дерзайте.
Хотелось только отметить, что данная информация несет характер информационной и не может быть гарантией успешного решения проблем, но зачастую, знания своих прав и обязанностей значительно облегчают процессы разрешения подобных вопросов.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram и следите за новостями Польши!
Аренда жилья в Польше
Цены на аренду жилья в Польше в зависимости от города, района и условий. Что такое „кауция” и “чинш”? Договор аренды жилья и прописка.
Цены на аренду жилья в Польше в зависимости от города, района и условий.
Решаясь снять квартиру/комнату/кавалерку (студию) в Польше, для каждого было бы целесообразным, прежде всего, изучить ценовую политику сдаваемых в аренду жилищ, так как цена-качество в данном вопросе не всегда соответствует и, как минимум, реальная картина окажется далека от ожидаемой. Что это значит? Заоблачные цены не всегда обозначают то, что арендованная квартира будет такая же, как на фотографиях в объявлении, поэтому давайте разберемся, какая же цена на аренду квартиры является адекватной.
Цены на аренду квартиры в Польше зависят от месторасположения, близлежащей инфраструктуры, отдаленности от центра города и транспортной коммуникации.
Цены на аренду кавалерки в Варшаве варьируются от 1500-2000 злотых (включая квартплату). Аренда двухкомнатной квартиры обойдется в 1900-2200 злотых. Но, стоит помнить, что в более престижных районах, к которым относятся Wilanów, Mokotów, Środmieście, цены на аренду жилья будут на порядок, а то и в два раза выше, чем в остальных районах столицы. Также, нужно учесть, что на окраинах города и за городом можно снять трехкомнатную хорошо обставленную квартиру за те же деньги, что в городе двухкомнатную квартиру со средним ремонтом.
Из всех городов Польши в Варшаве самая дорогая аренда жилья. В Кракове, не в самом дорогом районе, цены на кавалерку начинаются со 700 злотых. Хотя, скорее всего, данной квартире будет не один десяток лет и изысканного ремонта ожидать не стоит. Двухкомнатную квартиру в Кракове можно снять за 1300-1900 злотых.
Что такое „кауция” и “чинш”?
Многие слышали, а может и напрямую сталкивались с тем, что в Польше очень распространено внесение обязательного залога (кауции) при аренде жилья. Чаще всего эта сумма равна месячной арендной плате и возвращается после выселения из квартиры. Зачем она вообще нужна? Данный залог является гарантией от причинения ущерба или же компенсацией постфактум — за причиненный вред.
В договоре аренды жилья арендодатель обязан при Вас записать состояние всех предметов обихода (образно говоря, надломанный кран, поцарапанный шкаф или же все в идеальном состоянии, если это соответствует действительности). Следовательно, согласно этим записям, после выселения из квартиры, арендодатель сверяет текущее состояние квартиры и если был нанесен какой-либо дефект – возмещает ущерб с так называемой кауции.
Следующим моментом, который нас интересует, является чинш. Чинш – это, по-нашему, квартплата, то есть расходы на обслуживание кооператива, оплата за уборку подъездов, канализация, вывоз мусора и тд. Отчасти, чинш в себя включает некоторые коммунальные услуги, такие как: отопление, горячая и холодная вода, газ. Но, стоит быть готовым к тому, что в некоторых кооперативах за это отвечают разные структуры, поэтому электроэнергия уплачивается владельцем жилья отдельно, и эта цена не включена в чинш. В чинш может быть также не включена вода, газ и, конечно же, интернет.
Договор аренды жилья и прописка.
Договор аренды жилья является гарантом Ваших прав на арендуемую жилплощадь. Поэтому, во избежание разного рода эксцессов лучше удержаться от аренды жилья по сказочно привлекательной цене, если владелец недвижимости отказывается подписывать с Вами договор аренды. Также, договор аренды уполномочивает Вас к ходатайству в Районном Управлении о временной прописке (на период действия договора и период Вашего легального пребывания в Польше). Формально, прописаться Вы можете прописаться и без согласия владельца квартиры, имея договор на руках, но лучше все-таки заручиться согласием арендодателя, так как при оформлении прописки чиновник Управления может запросить документ, подтверждающий факт наличия права владения недвижимостью у Вашего арендодателя.
Что такое кауция в Польше и как вернуть залог за квартиру?
Автор: Юлия Владимировна
Дата обновления: 29.03.2021
Говоря об аренде жилья в Польше, мы уже кратко касались вопроса залога за квартиру. Однако этот вопрос требует более детального прояснения, т.к. может представлять собой внушительную графу в расходах семьи арендатора.
Что такое кауция в РП, каких размеров может достигать, и как вернуть свои деньги – подробно разберем в этом материале «Польского консультанта».
Что такое кауция в Польше и что покрывает?
То есть, говоря о залоге при аренде жилья, подразумевается не просто регулируемая рынком или желаниями арендатора величина, а четко ограниченная законодательством Польши плата.
При этом закон определяет максимальные значения, но не минимальные, что означает, что кауция не является обязательной и, теоретически, договор аренды в Польше можно заключить без нее. На практике такое случается крайне редко, и в большинстве случаев связано не с «добротой душевной» арендодателя, а либо с его юридической необразованностью, либо с прямым мошенническим умыслом.
Когда вносится залог при аренде квартиры?
Момент оплаты кауции определяется договором. Однако в подавляющем большинстве случаев залог оплачивается в самом начале действия контракта, часто еще до вселения в квартиру.
Более того, на практике редко, но встречаются случаи, когда первый платеж по аренде владелец принимает в рассрочку, но почти никогда не соглашается на пост-оплату кауции. Другими словами, арендодатель желает получить свою финансовую гарантию (залог) еще до того, как арендатор в полном объеме будет использовать объект недвижимости.
Максимальная сумма залога в договоре аренды
Максимальные суммы куации определены в законе:
Здесь есть несколько важных аспектов:
По последнему пункту надо пояснить. Если договор продляется, то на новый период может быть использована новая ставка, в т.ч. и для расчета кауции. Если образовывалась задолженность, которую арендодатель покрывал из залога, но контракт не расторгнут, арендатор обязан в течение месяца дополнить кауцию до необходимой суммы.
Средние показатели залога
К сожалению, существует не так много официальной статистики по этому вопросу, но кое-что найти удалось:
Локально размер залога может возрастать, если имеют место дополнительные источники опасности имуществу. Например, маленькие дети или домашние животные.
Залоговое страхование
Нужно несколько слов сказать об этой новой для рынка недвижимости услуге. Имеющиеся предложения выглядят интересно: некая страховая компания за небольшое вознаграждение страхует от случаев, которые предполагает кауция. В результате затраты арендатора сокращаются, а гарантия у арендодателя сохраняется.
Однако такие предложения только недавно стали появляться на рынке, и в большинстве своем на уровне стартапов. Приживется ли услуга, каких условий будет требовать, узнаем только со временем.
В какие сроки жилищный залог возвращается арендатору?
Согласно закону, кауция возвращается в течение месяца с момента выезда арендатора. Это принципиальный момент. Речь идет не о дате расторжения договора, уведомления или других сроках, а именно о дате, когда жилец покинул квартиру.
Отсюда вытекает и еще одна норма. О такой дате должно быть известно арендодателю, т.е. он должен быть предупрежден о ней, и такое предупреждение лучше делать письменно, чтобы избежать споров в дальнейшем.
Разумеется, сам факт прекращения правовых взаимоотношений должен соответствовать нормам, установленным законодательством и договором.
Размер возвращаемого залога
Статья 6 упомянутого закона четко устанавливает, что размер возвращаемой суммы (если из нее не происходило изъятий для положенных по договору компенсаций) должен соответствовать произведению числа месяцев, из которых рассчитывалась кауция, на стоимость месячной платы в ценах на момент расторжения договора, если они равны или больше изначальных.
Можно ли учесть кауцию в последней арендной плате?
Если это прямо не предполагается договором, делать так не рекомендуется. Владелец жилья вполне может посчитать отсутствие своевременного платежа задолженностью, и взыскать не только аренду, но и неустойку.
Будет лучше, если все положенные расчеты будут осуществлены полностью, а кауция, полностью же, возвращена установленным способом.
Все это не исключает возможности договориться арендатору и арендодателю на каких-то особых (не противоречащих закону) условиях, и подписать об этом дополнительное соглашение.
Что делать, если арендодатель отказывается вернуть залог?
Возврат кауции – требование закона. Неисполнение этой нормы – противоправное деяние. Но прежде чем приступить к активным действиям, необходимо убедиться в отсутствии задолженности перед арендодателем. Если долгов нет, можно выполнить следующие действия.
Шаг 1. Написание письма владельцу жилья
В первую очередь проблему надо попробовать решить в переговорах. Порой самого факта, что иностранец знает свои права, достаточно, чтобы снять вопрос. Однако, если решение не находится либо арендодатель откровенно тянет время, надо написать ему письмо с требованием вернуть залог.
Цель шага — получить документальное подтверждение, что владелец жилья предупрежден о необходимости возврата. Даже если данный шаг не поможет непосредственно вернуть средства, полученный документ пригодиться далее.
Шаг 2. Возврат кауции через суд
Все, что стороны договора не могут решить самостоятельно, можно решить в суде. Для процесса нужно предоставить имеющиеся доказательства по делу: договор, факт оплаты кауции (квитанция, сведения о депозите и т.п.), попытки досудебного урегулирования (например, письмо и ответ на него, указанные на предыдущем шаге), сведения о прекращении контракта, сообщение о выезде и т.д.
Надо понимать, что, согласившись на суд, арендодатель скорее всего считает, что правда на его стороне, т.е. невозврат залога связан с законными основаниями, например, образовавшейся задолженностью. Соответственно, придется подтвердить и отсутствие долгов – предоставить сведения о своевременных платежах, переводах, оплате счетов, отсутствию причиненного ущерба.
Шаг 3. Альтернативные способы воздействия
Данные методы могут применяться как способ непосредственного воздействия на должника, так и для повышения переговорных позиций.
Разумеется, в интересах сторон решить вопрос быстро и с минимальными потерями. Но если результатов добиться не удается, остается суд, как конечная инстанция в споре.
Как обезопасить себя от потери кауции?
Для минимизации возможных проблем с возвратом кауции стоит воспользоваться следующими советами:
Еще одним советом можно считать изначальную минимизацию размера залога. Напомним, что определены максимально допустимые размеры кауции, в меньшую же сторону он может изменяться. Размер залога – результат договоренностей сторон.
Особенности кауции во время пандемии коронавируса
Из-за ситуации с COVID-19 правительство РП принимало ряд особых законов, касающихся, в том числе, и рынка недвижимости. Мы уже подробно рассказывали, что во времена пандемии должника по квартплате нельзя выселить из жилья. Как в этом случае быть все кауцией?
Залог не замораживается, а значит арендодатель, несмотря на запрет выселения, может использовать кауцию для компенсации долгов за аренду, ЖКХ и пр.
Еще один момент – стоимость аренды в настоящее время падает (в некоторых случаях уже ипотека становится выгоднее аренды). Однако закон четко указывает, что возвращаться кауция должна в ценах на момент расторжения договора, но не ниже, чем были первоначальные выплаты. То есть уменьшить размер возвращаемого залога нельзя.
Кауция за квартиру в Польше – явление в большинстве случаев неизбежное. Если без затрат не получится обойтись, надо быть готовым к ним не только с финансовой точки зрения, но и с юридической – предпринять все меры, чтобы в свое время деньги были возвращены быстро и в полном объеме.