что такое долгострой в строительстве
Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика
Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).
Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.
Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.
Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Откуда брать информацию о застройщике
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.
«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова
Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.
Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Причины возникновения долгостроя
Самый распространенный сценарий таков: человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить дорогой дом, а потом у него закончились средства, и он вынужден либо продавать его, либо отложить строительство на время накопления денежных средств. Кроме того, по мнению экспертов, самой распространенной причиной недостроя являются технические ошибки при строительстве или проектировании, обнаруженные на той стадии, когда выгоднее оставить дом как есть, чем сносить его и строить заново. Статистики рынка недостроенных загородных объектов не существует. Однако рынок такой есть, и он огромен.
Москва и Подмосковье, рай для инвесторов, агентов по недвижимости, строителей… Спрос на жилье и офисные помещения превышает предложение в полтора-два раза. И вдруг такой феномен – московский, точнее, подмосковный долгострой. Оценки объемов этого рынка продавцами разошлись значительным образом. Да и определение самого понятия «недостроенный объект» вызывает дискуссию.
Давайте сначала определимся с формулировками. «Долгостроем» называется строение или часть строения, не законченные в срок и на длительное время законсервированные. Хотя какое там консервирование! В реальности это просто брошенные и, как правило, разваливающиеся дома. Высотные дома и элитные поселки, офисные центры и частные дома – Московская область изобилует такими объектами, еще раз напоминающими нам об уровне нашего хозяйствования. Откуда же взялись эти памятники народной наивности?
Третий тип «недостроя» – строительные объекты с растущей ценой. Пока строим – цена растет в разы. Так куда спешить. Будет в год по кирпичу класться, глядишь, через десять лет и без капли капиталовложений – десятикратная прибыль. Тут уже могут быть и частные райончики, небольшие уютные домики.
Ну и четвертый вид «долгостроя» – вообще отсутствие построек: скупается земля, а до строительства так дело и не доходит. Сегодня появляется новый вид долгостроя, рожденный неграмотной инвестиционной политикой, ошибочными калькуляциями, и как следствие – серьезные проблемы в планировании и финансировании объектов строительства. Объекты такого рода чаще всего в умелых руках вновь начинают блестеть и приносить прибыль.
Чаще всего к коллекции подмосковного «недостроя» относят не готовые для проживания объекты, зарегистрированные в качестве таковых, и неготовые объекты, не имеющие документов о праве собственности вовсе. Эту ситуацию в компании «Домострой» обрисовывают таким образом: 1-5% – это брошенные строения, чаще всего коробка с крышей или без нее либо только фундамент, 2-10% – коттеджи без внутренней отделки (коробка под крышей с полностью замкнутым контуром), 3-30% – это коттеджи под чистовую отделку.
В компании «Пересвет Реал Эстейт» считают, что примерно 70% того, что продается на рынке загородной недвижимости Подмосковья, – это недостроенные объекты. Наталья Бланкова, маркетолог компании, обосновывает показатель таким образом: «Есть несколько стадий строительства. 90% девелоперов предпочитают продавать объекты под отделку. То есть значительную часть средств в этот дом еще предстоит вложить, обычно почти столько же, сколько уже заплачено за саму коробку. Тем не менее эти дома активно продаются и пользуются спросом». С одной стороны, покупатель получает возможность растянуть затраты во времени. С другой – некоторые покупатели недооценивают объем предстоящих затрат. А кроме того, у большинства людей просто нет возможности купить что-то другое.
Дом под отделку представляет собой чаще всего кирпичную или пенобетонную коробку. Иногда ее снаружи штукатурят, иногда обещают, что оштукатурят потом. Крыша, окна, межэтажные перекрытия – все это уже есть. Коммуникации чаще даже не введены в дом, а находятся на участке, готовые к подключению.
Под чистовую отделку – это совершенно другая стадия строительства, когда коммуникации разведены по дому, есть проект планировки и на стадии покупки понятно, где будет санузел (соответственно, куда будут подведены вода и канализация), где – кухня (следовательно, туда проведут газ). Система отопления смонтирована. Батареи либо установлены, либо подведены трубы для установки. Стены оштукатурены. Нет электроразводки – понятно, что размещение розеток и светильников тесно связано с интерьерными решениями. Внутренние отделочные работы также выполняются после покупки.
«Недостроенный объект – понятие весьма расплывчатое. Так можно назвать и фундамент: начали строить и бросили. Однако массово на рынке присутствуют стадии под отделку и под чистовую отделку», – резюмирует Бланкова.
То, что целые поселки продаются хронически строящимися, известно давно. И к этому все привыкли. Стадия «недостроенности» напрямую зависит от размера поселка. Чем больше территория застройки и предполагаемое количество домов, тем выше процент недостроя. Как правило, при возведении больших проектов строительство делится на несколько очередей. А бывают и такие случаи, когда по ходу застройки объекта у девелопера появляется возможность приобрести граничащий с поселком участок земли. Тогда количество очередей застройки увеличивается. В зависимости от концепции поселка и его размера, срок строительства объекта может составлять от трех до пяти лет. В качестве примера могут служить такие поселки, как Бенилюкс, Павлово, Пестово.
Типичный портрет недостроенного объекта нарисовать достаточно сложно, говорят риелторы, но в общих чертах он таков: часть домов возведена, часть уже заселена, часть вообще не построена. Параллельно с домами в обязательном порядке возводятся и объекты инфраструктуры.
Налоговая практика многих стран предполагает уплату налогов только на готовые объекты. И это удобно: не прикрутил дверную ручку – и выдал таким образом свой дом за недостроенный. Актуально ли это для российского рынка?
«Действительно, встречаются случаи, когда люди оформляют уже достроенный дом как недострой (указывая, например, что не готова одна из комнат), но уже живут в нем, не платя налогов, – рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Но перемены в этом смысле не за горами: законодатели работают над усовершенствованием законов в плане введения налогов на недостроенное жилье».
«Согласно российскому законодательству, объект незавершенного строительства объектом налогообложения не является, – комментирует Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер». – Собственник платит в этом случае только налог на землю. Когда объект уже введен в эксплуатацию, возникает налог на имущество. В зависимости от стоимости объекта годовая ставка налога составляет 0,1-2% от стоимости дома. При стоимости недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1%, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. – от 0,1% до 0,3%. Если дом дороже 500 тыс. руб., то ставка налога составляет от 0,3% до 2% от стоимости дома».
Стоимость земли и объектов недвижимости Подмосковья сегодня такова, что никакой «долгострой» просто не имеет права на существование, а тем более почти готовые новые жилые районы, коттеджные массивы, таунхаусы. И возвращение их на рынок недвижимости сегодня – дело определенного риелторского направления. Это очень перспективный и интересный рынок. Некоторые усовершенствования планировок районов, внесение изменений во внешний вид зданий, использование новейших материалов и анализ конъюнктуры сегодняшнего рынка недвижимости вводит в строй все новые и новые «долгострои», возвращает к жизни целые районы….
Главные признаки долгостроя
В России достаточно часто встречаются случаи, когда строительство нового жилья оканчивается далеко не в намеченные сроки. Если время сдачи объекта затянулось больше чем на один год, то он считается долгостроем.
Согласно законодательству, федеральный закон 214-Ф3 «О долевом строительстве…» и вовсе не разрешает застройщикам затягивать время сдачи стройки более, чем на два месяца. Помимо этого, дольщики, за каждый новый просроченный день обязаны получить пеню в количестве 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ. А плательщиком в данном случае выступает фирма, которая продает недвижимость согласно договору долевого участия (ДДУ).
Ранее ставка рефинансирования фиксировалась конкретно для каждого определенного года.
Так было до 2016 года. Сейчас же она приравнивается к ставке ЦБ и может неоднократно быть изменена на протяжении всего года.
Пени полагаются за каждый просроченный день календаря. Для удобства просчета главное, чтобы в ДДУ был прописан не какой-либо теоретический неопределенный срок, а определенная дата.
То есть, если ключи от квартиры Вы должны были получить 1 числа текущего месяца, и этого не произошло, то пеня будет начисляться со 2 числа этого же месяца.
Определение компенсации дольщикам
Просчитать пеню в денежном эквиваленте можно с помощью несложной формулы:
П = З х Д х КС/(100 х 150),
• З –стоимость квартиры, иными словами это и есть сумма долга;
• Д – количество дней просрочки. Эта цифра берется с момента наступления задолженности и до установленного числа погашения;
• КС – ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на момент просрочки.
Стоит учесть, что получить эту сумму пеней дольщик сможет только после окончания строительства.
Основные признаки при определении долгостроев
Для того, чтобы не стать одним из «ожидающих» затянувшейся сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в основных признаках долгостроя. К таковым можно отнести:
• Попытка внесения изменений в действующие сроки.
При продлении срока сдачи объекта застройщику, скорее всего, не придется выплачивать дольщикам необходимую сумму пени за просрочку. Или же, пытаясь заключить допсоглашение с дольщиками, он назначит незначительную сумму штрафа. Количество внесения таких изменений не регламентируется законом, то есть делать это разрешается столько раз, сколько необходимо будет заинтересованным сторонам.
Поэтому, если было принято решение все-таки заключить ДДУ, нужно внимательно изучить какое количество, раз уже вносились изменения. И конечно же побеседовать с остальными дольщиками, уточнив, как долго они ждут окончания строительства.
• Определение темпов строительства жилого дома.
Пока еще есть время до окончания строительства неплохо бы было внимательно понаблюдать за тем, с какой скоростью возводятся долгожданные этажи. Желательно наведаться на стройплощадку с определенным интервалом и обратить внимание на изменения, которые произошли после предыдущего визита. В случае, если строительство застряло на одном уровне – приобретение такого жилья лучше отложить и поискать более оптимальный вариант.
Но даже если строительство продвигается, немаловажным является тот фактор, насколько темпы строительства соответствуют оптимальным.
Для этого нужно воспользоваться нормативными документами, исходя из которых, рассчитываются оптимальные сроки строительства жилых домов. При помощи данных нормативов расчет производится в зависимости от площади и этажности застройки и региональных коэффициентов (в северной части страны строительство длится дольше, чем в южной). Также продолжительность зависит от того, из какого материала строится жилой дом (будет он кирпичный или панельный). Ну и конечно же одноподъездный дом будет возводиться гораздо быстрее дома, в котором насчитывается их около десятка:
• Заниженная стоимость жилья или умопомрачительные скидки.
Приемлемым можно считать, когда компания-застройщик устраивает нечастые единоразовые акции при приобретении жилья. Но в случае, когда подобного рода сюрпризы слишком частое явление, стоит всерьез задуматься.
Огромные скидки ко дню рождения или к Новому году, а может и вовсе слишком заманчивая цена, которая намного меньше средних рыночных цен, заставляет засомневаться в надежности такой фирмы. И напрашивается вывод о том, что проходящее строительство либо уже стало долгостроем, либо скоро станет им.
• Частые замены подрядчиков.
Несложно догадаться, что если на протяжении строительства происходит частая смена подрядчиков, то существует довольно весомая этому причина. К таким причинам можно отнести: неприемлемые условия работы, а то и вовсе отсутствие оплаты подрядчику.
• Чрезмерная открытость к диалогу с вкладчиками и наигранная доброжелательность при ведении переговоров.
В случае, если возникают проблемы в процессе строительства, сам застройщик может стать закрытым к общению. Тогда вряд ли можно получить четкий и внятный ответ на интересующий вопрос. А все необходимые документы становятся недоступными для дольщиков. Поэтому компания понимает, что доверие покупателей напрямую зависит от того, насколько они открыты, готовы ответить на поставленные вопросы и, предоставить все интересующие документы и идут от обратного. Таким образом, у потенциального покупателя должно сложиться положительное впечатление, и тогда он несомненно решится заключить договор именно с такой компанией.
Но данные признаки применимы как для типичных долгостроев, так и для объектов, которые возводятся по принципу жилищного кооператива. Правда отличие все-таки есть. Дата сдачи кооперативного строительства может отодвигаться неограниченное количество раз. И штрафы в этом случае застройщик выплачивать не обязан.
Итог таков, что прежде чем остановить свой выбор на определенной компании-застройщике, необходимо проанализировать каждый свой шаг. Взвесить все «За» и «Против». Ведь лучше потратить чуть больше времени при выборе компании, чем потом очень долго ждать свою недостроенную квартиру.