листинг это в недвижимости что это
Внимание: непрофессиональный агент!
В старом фильме простой вопрос «на чем вы доехали до школы?» помог директору распознать малограмотного учителя начальных классов. Одного слова «транвай» хватило.
Вот бы знать волшебный вопрос, который сразу бы показал, профессионал перед тобой или нет. В интернете гуляют статьи, предлагающие по «простым признакам» понять, что вы встретились с непрофессиональным агентом. Ах, если бы…
Хотя давайте проверим – вместе с опытными риэлторами и директорами агентств недвижимости прокомментируем некоторые рекомендации.
1. Агент не подготовил и не провел формальную презентацию услуг по продаже жилья, так называемую листинг-презентацию. А это означает, что у него либо нет опыта работы с листингами, либо он недобросовестен.
Марина Зайцева, директор ООО «Ключ»: «Что такое листинг? Тот же прайс. Листинг-презентация расшифровывается просто: знакомство человека со стоимостью услуг и ценами на недвижимость в интересующем его районе. Это делают все профессиональные риэлторы».
Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»: «Я бы не стала говорить, что это признак непрофессионального агента. Да, профессионал должен быть максимально собран, всегда иметь при себе рекламную продукцию (визитки, буклеты…), он должен быть готов к общению. Но жесткие схемы в поведении необязательны. Важно, в какой момент происходит встреча».
Александр Жилевский, директор АН «Выбор-Недвижимость»: «Все зависит от того, что это за контакт (личный, по телефону), кто его инициатор (клиент или агент), где происходит разговор (в агентстве или нет).
Кроме того, выражение «листинг–презентация» не очень понятно, а потому режет ухо. Чтобы клиент доверял агенту и понимал, как тот будет работать над его задачей, нужно объяснять как можно проще. Возьмем моего любимого Стива Джобса, который говорил: «Клиенту наплевать, что внутри этого устройства, главное, чтобы он получал удовольствие от работы с ним». Простота продается. А для этого нужно понимать, с чем пришел клиент, что ему нужно. Может, он хочет узнать, сколько стоит его квартира, и как долго она может стоять на рынке с этой ценой? А, может, ему важно выяснить только, сколько стоят услуги риэлтора?»
2. Агент не подготовил и не представил четко разработанный план по маркетингу и продаже вашего объекта. Ужас: у него нет опыта и четкого плана по рекламе объектов!
Марина Зайцева: «У каждого объекта свои планы продаж, а в процессе работы они могут изменяться. Кроме того, к нам порой подходят неподготовленные люди, которые еще не приняли решение: продать квартиру или нет. Строить в таком случае какие-то планы не получится. Примерный план, а не четко разработанный всегда озвучивается клиенту».
Елена Недоспасова: «Наверное, да, но не так категорично. Четкий план должен быть изложен либо письменно, либо устно».
Александр Жилевский: «План продаж однозначно должен быть. Полностью соглашусь с клиентом, который хочет понимать, в каких СМИ, на каких сайтах, как часто и по каким ценам будет размещена информация о его квартире. Скорее всего, если человек не называет ничего конкретного, значит, у него нет ничего конкретного. Если говорит, что информация размещается на 28 сайтах и постоянно отслеживается – отношение одно. А если агент берет квартиру на продажу, забивает данные в базу и ждет, когда «вдруг» появится покупатель – другое».
Марина Зайцева: «Подобная информация, конечно, необходима. Но, даже если мы предоставляем аналитику, люди ее, как правило, перепроверяют сами и выставляют свою недвижимость по максимальной цене».
Елена Недоспасова: «Совершенно согласна. Иначе получается, что агент оценил недвижимость на глазок, а это непрофессионально».
Александр Жилевский: «Это очень важно и должно лежать в основе работы. Риэлтор обязан объяснить: «Вот ваша квартира, вот квартиры такого же качества, которые продаются сегодня». Тогда понятно, что пока не продадутся такие же, но более дешевые квартиры, ваша не продастся».
4. Агент соглашается на заключение договора по явно завышенной цене.
Марина Зайцева: «Я не считаю, что это непрофессионализм. Мы иногда идем на такие условия по настоянию клиента, предупреждая о том, что цена завышено. Но в процессе сотрудничества человек понимает, что квартира по такой цене не продается, и снижает ее до рыночной».
Елена Недоспасова: «Да, согласна».
Александр Жилевский: «Оценивать профессионализм агента по одной этой детали сложно. Не все так однозначно. Существует несколько вариантов того, почему профессиональный риэлтор может так поступить. Он может попробовать («а вдруг выстрелит?»), может оговорить условия дальнейшего снижения цены».
5. Агент легко соглашается на снижение комиссионных. Если он не умеет отстоять свои интересы, то что говорить о ваших?
Марина Зайцева: «Это не общее правило. Наши сотрудники настроены на помощь людям, а не на грубое обогащение. Как правило, снижение комиссионных и снижение стоимости продаваемой недвижимости может происходить одновременно. Все зависит от обстоятельств».
Елена Недоспасова: «Соглашусь, но с натягом. Ситуации бывают разные, а риэлтор обязан быть гибким, учитывать все нюансы и подходить к каждому клиенту индивидуально».
Александр Жилевский: «Согласен. Поверьте, когда агент легко соглашается на снижение комиссионных, у него просто нет работы. А что значит, если у агента нет работы? Сразу возникает вопрос: успешен ли он на этом рынке?»
6. Агент не видел домов-конкурентов и не предложил вам осмотреть их. Да он просто ленив!
Марина Зайцева: «Да, когда клиент настаивает на завышенной цене своей недвижимости, мы применяем такой прием: приглашаем заглянуть, например, в соседний подъезд, где такая же квартира стоит дешевле. Но не все соглашаются пойти и посмотреть. Это их право. Поэтому этот критерий не говорит о непрофессионализме агента и тем более его лени».
Елена Недоспасова: «Не согласна. Во-первых, если говорим про первую встречу, то в этот период клиента по квартирам не водят. Во-вторых, опытный риэлтор сам пройдет и сравнит квартиры и их цены, но водить клиента он не обязан. Вот если не удается согласовать цену продажи, то в качестве аргумента можно предложить посетить аналогичные объекты».
Александр Жилевский: «Если продавец решил продавать, то, вероятнее всего, он во всех квартирах района уже побывал и прикинул, сколько стоит его квартира. Тянуть его за руку вряд ли имеет смысл».
7. Агент не показал вам статистику продаж за последние месяцы и отзывы своих клиентов. Ему нечем похвалиться?
Марина Зайцева: «Не каждый агент ведет личную статистику. Наш город – не Москва. У нас хорошего специалиста и без письменных отзывов передают как «переходящее красное знамя» из рук в руки».
Александр Жилевский: «Статистика – вопрос сложный. Агент продает в среднем одну квартиру в 2-3 месяца. А отзывы, конечно, надо бы иметь. Но во время первой встречи клиент выбирает цену, которую готов заплатить за услугу и качество самой услуги».
Советы от профессионалов
Александр Жилевский, директор АН «Выбор-Недвижимость»:
1. Посмотрите объявления с рекламой риэлторских услуг в интернете и в СМИ. Выберите 3-4 компании. Позвоните им. Обратите внимание, как отвечают.
2. Задайте вопрос о реальности сделки в ближайшее время. Продавец пусть спросит у агента: «Есть ли у вас реальный покупатель на мою квартиру? Завтра придут смотреть квартиру? Вы готовы завтра продавать?» Покупатель может спросить: «Можно сегодня что-то посмотреть?» По ответам уже ясно, насколько агент готов работать.
3. Обязательно встретьтесь с риэлтором на территории агентства недвижимости. Поговорите с руководством (за каждым агентом в обязательном порядке стоит менеджер). Уточните, является ли эта компания членом НГСР (Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов) или членом СРО (саморегулируемая организация). Это даст возможность понять, что представляет из себя агентство. Можно нарисовать табличку, куда записать все посещенные АН и поставить галочки напротив пунктов, которые интересуют.
4. Вот теперь можно договариваться об услуге и о цене.
Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»:
— Вместо всего этого списка я сделала бы акцент на другом: внешний вид, наличие рекламной продукции и четкое изложение порядка действий. Если риэлтор на первой встрече не может объяснить, что, как и в каком порядке он будет делать, то это говорит не в его пользу. Когда на встрече пытаются произвести впечатление, жалуясь, как тяжело работать (там та-акие очереди, это та-ак сложно), стоит отказаться от сотрудничества: для профессионала нерешаемых проблем нет.
Марина Вячеславовна Зайцева, директор ООО «Ключ», считает, что в действительности обычному человеку отличить дилетанта от специалиста очень сложно, так же, как первокласснику отличить инженера от доктора наук. Чтобы выявить непрофессионального агента, нужно быть самому профессионалом.
— Клиент доверяет агенту, потому что он знаком с ним, потому что его кто-то порекомендовал. И чем дешевле услуга, тем более интересным кажется предложение агента. Как правило, непрофессионалы работают без агентства недвижимости, а это означает, что нет прописанных в договоре обязательств и гарантий, что люди продадут или купят то, что хотели.
Качественно работать способен только опытный агент, который, помимо знания основ риэлторского дела, является немного психологом, немного консультантом по Жилищному Кодексу и семейному праву. Он умеет сориентировать, как грамотно поступить в конкретной ситуации, настроит и успокоит человека перед сделкой, расскажет, какие этапы сделки будут, почему делают так, а не иначе, объяснит различные нюансы сделки, чтобы у клиента не было сомнений. Хотите грамотное сопровождение сделки, эффективных продаж – это к нам! Именно в нашем агентстве недвижимости работают такие профессионалы, стаж работы у некоторых превышает 17 лет.
На написание этой статьи меня вдохновила Инна Ахмедова, бизнес-партнер. В АН Стандарт она и является идеологом внедрения листингов.
В рамках нашей основной задачи – «Создание идеального сервиса для клиента» мы улучшаем и совершенствуем внутренними инструментами работу риэлтора. Находясь в постоянной коммуникации с коллективом, выявляем «узкие места» и вносим коррективы. Многие инструменты, которые мы используем в своих бизнес-процессах, не является ноу-хау на рынке, но мало кто из агентств внедряет их и получает от этого результат!
Написаны три статьи. По каждому пункту. Начну с того, что меня заинтересовало больше остальных. Листинги. Этимология происходит от английского List – список, то есть списки объектов. Особенностью понятия «личный Листинг» для агента в Америке является то, что туда попадают только те объекты, по которым Специалист заключил эксклюзив.
Это не означает, что вся «заграница» и Штаты, в том числе, работают только по эксклюзивам. Собственники продают самостоятельно, дают рекламу на привлечение нескольких агентов и компаний. Также далеко неверно то, что нам рассказывают некоторые ораторы, что весь мир работает на продавца. Если бы так было, то «Как привлекать покупателей?» вопрос бы не стоял. А о нем говорится большую часть книги.
Речь о другом: ты можешь планировать свой доход только когда у тебя заключены Эксклюзивы. Ты вносишь эти Эксклюзивы в Листинги компании и вносишь в систему мультилистингов региона и страны. С Эксклюзивами компании продолжает работать и Агентство, и сам агент.
Что делает компания?
Мотивирует своего специалиста заключать ЭКСклюзивы. Во многих Агентствах, и у нас, в АН Стандарт, за заключение эксклюзива идет доплата.
Для начала помогает своему Специалисту заключить этот эксклюзив тем, что уже при встрече с собственником, агент рассказывает, что будет сделано для успешной продажи недвижимости. У нас расписан Маркетинговый план, с которым мы знакомим собственников.
Берет на себя финансовые затраты по реализации Маркетингового плана:
Печать баннера на объект.
Рассылка по партнерам и клиентам.
Фото и видеосъемка.
Гугл реклама, реклама в соцсетях.
Обеспечивает сотрудников АН клиентами, зафиксированными в СРМ – возможность реализовать объект среди покупателей, которые ранее обращались в агентство.
Личные листинги для сотрудника.
Что должен делать специалист по недвижимости, чтобы заключить и продать эксклюзив?
Стать экспертом! Да-да. Именно так. Выбрать себе направление. Например, Жилой комплекс, в который входит 12 домов, а то и больше. Выбирать себе из открытых источников квартиры именно там. Пересмотреть их все и оценить. Знать каждого продавца в лицо. Отслеживать, что продалось и за сколько? Познакомиться с председателем ОСМД. Просить рекомендации. Знать ответ на любой вопрос по этому комплексу. Познакомиться с 3-мя лучшими конкурентами. И тогда пойдут продажи, рекомендации, просьбы собственников Продать и хорошие комиссионные. Нельзя быть специалистом везде и во всем. Стань экспертом по листингам в одном комплексе или сегменте. И стань в этом лучшим. Вначале в рамках агентства. Затем в городе.
Установить правильную «продажную» цену на объект. Только по этому пункту можно писать цикл статей. Так практикующие спецы лучше меня знают, что часто «дело в цене».
Научиться работать системно и по плану. Со стороны АН пункты маркетингового плана выполняются. Часто маркетингу приходится «пинать» сотрудника, чтобы получить необходимые данные.
Кричать и писать сотрудникам своего АН: прозвоните своих клиентов, отправьте листинги своим клиентам.
Проводить встречи и переговоры. Это-искусство. Когда правильно оцененная недвижимость продается на первой встрече — это мастерство специалиста по недвижимости. Покупатель/Продавец бойтесь потерять такого человека, часто без него переговоры провалены. Дорогие коллеги, нужно или нет продавать на первом свидании, решает каждый для себя. Иногда это вредит отношениям с Продавцом/Покупателем, часто нужно их «помурыжить» для того, чтобы нас оценили.
Личные листинги в АН Стандарт, как инструмент работы Риэлтора.
✔ Каждый, без исключения, сотрудник агентства хочет, чтобы в списках объектов, которые получает покупатель, фигурировали не ссылки с сайта Агентства и телефоны, а его личные данные. Что и было сделано.
✔ Теперь каждый сотрудник Агентства Стандарт может сформировать ссылку для Покупателя со списком объектов, которые мы называем Листингами. В этом листинге телефоны нашего сотрудника.
✔ Для удобства Покупателя, он может отметить те объекты, которые ему нравятся, убрать те объекты, которые не подходят. Круто? Удивлю дальше. Как только объект по критериям Покупателя попадает в базу, он автоматом появляется в ссылке, которую уже получил клиент.
Помогают ли продавать такие листинги? А Вы как думаете?
Routes to finance
5 Разбор договора аренды коммерческой недвижимости (Ноябрь 2021).
Чтобы избежать судебных исков, законы штата требуют, чтобы продавцы домов давали понять, с какими агентами и условиями, по которым они будут платить комиссию. Однако продавцы не должны беспокоиться о том, как сделать их пожелания известными. Агенты по недвижимости обучаются правилам представительства и обязаны по закону разъяснять все варианты листинга своим клиентам-продавцам. Они также предоставляют правильные юридически-обязательные формы и вводят информацию в свои локальные базы данных с множественными листинговыми службами, чтобы все агенты, желающие показать дома, точно знали, будут ли и как они будут выплачиваться при переходе в листинг.
Open Listing
Листинг эксклюзивного агентства
Продавцы сохраняют за собой право искать покупателей одновременно, и они не обязаны брокером любой комиссии, если они успешны в своих усилиях.
Эксклюзивное право на продажу в листинге
Брокер с эксклюзивным правом на продажу согласен защищен и более охотно инвестирует в продажу дома своего клиента.
Что нужно знать агентам
Хорошая новость заключается в том, что эксклюзивные права на продажу перечислены в подавляющем большинстве из множества свойств услуги листинга для продажи. В таких случаях продавец подписывает листинговое соглашение на оплату 100 процентов комиссии листинговому брокеру, если их имущество продается в течение периода листинга, а листинг-брокер соглашается разделить часть комиссии с брокером, который приносит покупателя.
Что требуется для поддержания недвижимости Аренда недвижимости
Обслуживание объекта важно для управления недвижимостью обеспечить удержание арендатора, более высокую занятость и большую отдачу от инвестиций.
С реалистичным бюджетом ремонта, задумываясь о ремонте до сдачи в аренду имущества и возраст таких предметов, как крыша, отопление и воздух.
Преимущества использования виртуального помощника в сфере недвижимости легко объясняются. Давайте сравним стоимость VA с штатным сотрудником по административным обязанностям в сфере недвижимости.
Листинг
Смотреть что такое «Листинг» в других словарях:
ЛИСТИНГ — допуск ценных бумаг на биржу. Если выпущенные ценные бумагизарегистрированы на бирже, то можно проводить операции по их купле продаже. Акции, не внесенные в ЛИСТИНГ, продаются с прилавка на, улич ном рынке. Словарь финансовых терминов. Листинг… … Финансовый словарь
ЛИСТИНГ — [англ. listing составление списка] 1) экон. допуск ценных бумаг на биржу; если выпущенные ценные бумаги зарегистрированы на бирже, то можно проводить операции по их купле продаже; 2) инф. документ, распечатанный на принтере и выдаваемый… … Словарь иностранных слов русского языка
листинг — распечатка Словарь русских синонимов. листинг сущ., кол во синонимов: 1 • распечатка (6) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин … Словарь синонимов
ЛИСТИНГ — (от англ. list список) 1) внесение акций компании в список акций, котирующихся на данной бирже. Листинг необходим для допуска к биржевым торгам только тех акций, которые прошли экспертную проверку; 2) правила допуска ценных бумаг к торговле на… … Экономический словарь
Листинг — – процедура допуска ценной бумаги к торгам на бирже. Обычно правила листинга определяются самими биржами, исходя из действующего законодательства. Обратная процедура называется делистингом. Для того чтобы ценные бумаги эмитента были допущены к… … Банковская энциклопедия
ЛИСТИНГ — допуск ценных бумаг на фондовую биржу, включение их в котировочный список. Согласно Закону РФ О рынке ценных бумаг от 22 апреля 1996 г. к обращению на фондовой бирже допускаются: а) ценные бумаги в процессе размещения и обращения, прошедшие… … Юридический словарь
Листинг — от англ. list список А. Внесение акций компании в список акций, котирующихся на данной бирже. Б. Список ценных бумаг, допущенных к биржевым торгам. В. Процедура допуска ценных бумаг к котировке и торговле на фондовой бирже. Г. Соглашение между… … Словарь бизнес-терминов
ЛИСТИНГ — (от английского list список), печатный документ, формируемый транслятором и содержащий текст исходной программы ЭВМ и результаты трансляции, выдаваемые по желанию пользователя … Современная энциклопедия
ЛИСТИНГ — (от англ. list список) выведенный из ЭВМ и напечатанный на бумаге текст (чаще всего программы с комментариями программиста); то же, что распечатка … Большой Энциклопедический словарь
Листинговое соглашение
Опубликовано 20.06.2021 · Обновлено 20.06.2021
Что такое Листинговое соглашение?
Листинговое соглашение – это документ, в котором владелец недвижимости заключает договор с брокером по недвижимости, чтобы найти покупателя на собственность владельца. Владелец подписывает соглашение о листинге, чтобы предоставить брокеру по недвижимости полномочия действовать в качестве агента владельца при продаже собственности владельца. Однако владелец обычно должен платить брокеру комиссию.
Ключевые моменты
Как работает листинговое соглашение
Поскольку одни и те же соображения возникают практически во всех сделках с недвижимостью, большинство соглашений о листинге требуют аналогичной информации. Это включает в себя описание собственности (в котором должны быть списки любого личного имущества, которое будет оставлено вместе с недвижимостью при ее продаже, а также любых приспособлений и приборов, которые не включены), листинговую цену, обязанности брокера, обязанности продавца, вознаграждение брокера, условия посредничества, дата расторжения договора листинга и дополнительные условия.
Краткая справка
Смерть, банкротство или безумие могут и будут прервать листинговое соглашение.
Особые соображения
Чтобы торговать на крупных биржах, компании должны сами заключить листинговые соглашения с биржами. Они должны соответствовать определенным критериям; например, в 2018 году у NYSE было ключевое требование листинга, которое предусматривало совокупный акционерный капитал за последние три финансовых года, превышающий или равный 10 миллионам долларов США, капитализацию мирового рынка в размере 200 миллионов долларов США и минимальную цену акций в размере 4 долларов США.
Кроме того, для первичного публичного размещения акций вторичные эмитенты должны иметь 400 акционеров. Другие крупные биржи включают Токийскую фондовую биржу или TSE, Нью-Йоркскую фондовую биржу (NYSE), Nasdaq и Лондонскую фондовую биржу (LSE).
Типы листинговых договоров
Открыть листинг
При открытом листинге продавец нанимает любое количество брокеров в качестве агентов. Это неисключительный тип листинга, и брокер-продавец является единственным брокером, имеющим право на комиссию. Кроме того, продавец оставляет за собой право самостоятельно продать недвижимость без каких-либо обязательств.
Листинг эксклюзивного агентства
При размещении в эксклюзивном агентстве продавец нанимает одного брокера в качестве эксклюзивного агента владельца недвижимости. Брокер получает комиссию только в том случае, если он или она является закупочной причиной продажи. Кроме того, продавец оставляет за собой право продать недвижимость самостоятельно без каких-либо обязательств.
Листинг с эксклюзивным правом продажи
В листинге с эксклюзивным правом продажи один брокер назначается единственным агентом продавца и имеет исключительное право представлять собственность. Брокер получает комиссию независимо от того, кто продает недвижимость, пока действует листинговое соглашение.