ликвид и неликвид это что
Неликвиды предприятия и их реализация
Ликвидность – это возможность реализовать актив в сжатые сроки по стоимости, близкой к рыночной. 100-процентная ликвидность характерна только для денег. Соответственно, по отношению к другим активам ликвидность может быть только относительной. Ликвидность активов – один из показателей успешности деятельности компании. Однако существует и обратное понятие – неликвиды.
Вопрос: Организация, основным видом деятельности которой является оптово-розничная торговля запасными частями к автомобилям, в результате инвентаризации выявила неликвидный товар. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете его списание и затраты на утилизацию?
По результатам инвентаризации выявлены неликвидные запасные части балансовой стоимостью 150 000 руб. Комиссией организации составлен акт, в котором вышеуказанные товары признаны неликвидными в связи с длительным хранением и потерей товарного вида. Затраты на утилизацию (вывоз на свалку), оказанные сторонней организацией, составили 12 000 руб. (в том числе НДС 2 000 руб.).
Посмотреть ответ
Что собой представляют неликвиды?
Неликвиды – это те активы, которые крайне сложно продать по рыночной стоимости. Они есть практически у каждого предприятия. К неликвиду относятся:
ВАЖНО! Многие придерживаются мнения о том, что неликвид – это именно бракованные товары. Однако такой подход очень неэффективен, потому что проблема с неликвидом – это проблема неправильного планирования закупок и продаж.
Вопрос: Как учитывать в целях налога на прибыль получение от потенциальных поставщиков пробных образцов невозвратных материалов? Часть материалов проходит испытание в производстве. В случае если материалы не отвечают требованиям технологии, то они остаются на складе как неликвид.
Посмотреть ответ
По каким причинам появляются неликвиды?
Существует множество причин появления неликвидов. Рассмотрим самые распространенные из них:
Знание причин возникновения неликвида позволяет предотвратить или уменьшить их появление.
Бухгалтерский учет неликвида
В бухучете неликвид может списываться в перечень прочих расходов. Решение о списании принимается руководителем компании. Сведения, на основании которых принимается решение, собираются специальной комиссией. В ее состав входят материально-ответственные лица. Комиссия созывается приказом руководителя. Обязанности комиссии:
Нужно составить акт на списание МПЗ. В нем содержатся следующие данные:
Акт должен быть утвержден руководителем компании. Если комиссией установлена невозможность использования объектов в дальнейшем, они утилизируются. В бухучете утилизированные запасы учитываются в составе прочих расходов. Указываются они на счете 91, субсчете 2. Проводка будет выглядеть следующим образом:
ДТ91-2 КТ10. Списание запасов
Компания при нахождении неликвидов формирует резерв под уменьшение материальных ценностей. Резерв должен быть создан под каждую единицу неликвида. Возможно формирование резервов под уменьшение стоимости объектов по отдельным группам. К примеру, «оборудование», «ПК», «мебель». Уменьшение стоимости запасов возможно только с выполнением следующих условий:
Резерв формируется на сумму разности между реальной себестоимостью и рыночной стоимостью. Разность нужно зафиксировать в бухучете следующей проводкой:
ДТ91, субсчет 91-2 КТ14. Резерв под снижение стоимости
Резерв не нужно фиксировать в целях начисления налогов. По этой причине нужно отразить начисление налогового обязательства:
ДТ99 КТ68. Налог на прибыль
Бухгалтер должен вести учет неликвида. Для этого или создается аналитическая таблица, или формируется отдельный субсчет. Если неликвид получится продать, создаются следующие проводки:
При продаже неликвида полученные средства будут отражаться в стандартном порядке.
Как реализовать неликвид?
Перед реализацией продукции следует пройти следующие этапы:
Куда деть неликвид с максимальной выгодой для предприятия? Существуют следующие варианты:
Постоянное появление неликвида в большом объеме – следствие серьезной системной ошибкой. В этом случае нужно провести полноценный анализ деятельности компании и выявить недочеты.
Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.
Словарь
Традиционно разделяют три вида ликвидности: высокую (товар можно продать за срок до одного дня), среднюю (продажа может занять до нескольких недель) и низкую (от нескольких недель). Чем быстрее и проще владельцу актива обменять его на деньги, тем выше ликвидность этого актива.
Ликвидностью обладают в том числе и сами деньги, которые можно в любой момент времени обменять на любой товар (абсолютная ликвидность). Тем не менее, есть как высоколиквидные так и низколиквидные валюты. Например, американский доллар не составит труда обменять на другую валюту, поэтому у него высокая ликвидность, а вот найти покупателя на кенийский шиллинг во много раз сложнее — поэтому и ликвидность этой валюты низкая (если не учитывать ликвидность кенийского шиллинга на рынке Кении и соседних с ней стран).
Слово «ликвидность» происходит от латинского liquidus, что в переводе на русский язык означает «жидкий» или «текучий».
Принято выделять четыре группы ликвидности активов:
Для характеристики понятия ликвидность инвестиционная компания «БКС» приводит такой пример: «Специализированное производственное оборудование можно считать низколиквидным. На него не так много покупателей, и для его продажи необходимо либо достаточно много времени на поиск покупателя, либо предложить хорошую скидку для быстрой продажи. А вот акции Сбербанка являются более ликвидным активом. Ежедневно объем торговли этими бумагами на Московской бирже составляет несколько миллиардов рублей. На бирже обычно всегда достаточно много продавцов и покупателей, что позволяет быстро реализовать крупный пакет по рыночным ценам».
Ликвидность и акции
Также Московская биржа рассчитывает индекс широкого рынка. В него входят 100 ценных бумаг, отобранных, в том числе по их ликвидности.
Ликвидность акций — относительное понятие. Ликвидность на примере акций онлайн-ресурс для инвесторов Investopedia объясняет так: «С точки зрения инвестиций акции как класс находятся среди наиболее ликвидных активов. Некоторые акции на фондовых биржах торгуются больше, чем другие. Они привлекают больший, стабильный интерес со стороны трейдеров и инвесторов. Такие акции можно идентифицировать по дневным объемам торгов, которые могут исчисляться миллионами или даже сотнями миллионов ценных бумаг.
Например, 26 апреля 2019 года на бирже NASDAQ торговый объем акциями Amazon составил 8,2 миллиона. Звучит внушительно. Но это даже не капля в море по сравнению объемами торгов Intel в тот день, которые составили 71,5 миллионов акций, что стало максимумом по итогам торговой сессии. Или, например, Ford Motor — компания возглавила список самых торгуемых бумаг на Нью-Йоркской фондовой бирже с объемом в 154,8 млн, что сделало ее самой ликвидной акцией в США в тот день».
Таким образом, ликвидность акций никак не связана с тем, насколько дорого компанию оценивает рынок. Под влиянием самых разных факторов — корпоративных новостей, политической повестки, экономики и прочего — объемы торгов акциями компании «подешевле» могут превысить объемы торгов акциями компании «подороже». Эту относительность понятия «ликвидность» отражает пример Investopedia.
Ликвидность и облигации
Ликвидность и товары
Как инвестируют, ориентируясь на ликвидность
Как правило частные инвесторы, вкладывающие деньги на бирже, делятся на две основные категории: классические инвесторы и трейдеры. Первые вкладывают на долгосрочную перспективу, вторые — инвестируют, чтобы оперативно получить прибыль. Два этих вида инвестиций требуют двух стандартов инвестиционного портфеля.
«Инвестируют обычно, ориентируясь на долгосрочные перспективы, — отмечает главный редактор Businessmens.ru, предприниматель Евгений Звягин. — Для этого подойдут активы со средней и низкой ликвидностью, к которым относят недвижимость и гособлигации, а также акции компаний, относящихся ко второму и третьему эшелонам. Для консерваторов в плане инвестиций подойдет соотношение активов с высоким и низким показателем ликвидности 50 на 50. Для тех же, кто играет на бирже, а также для инвесторов, ведущих агрессивную политику, желательно иметь не менее 80% высоколиквидных активов. Потому что другие они просто не смогут продать именно в нужный момент».
Инвестиционная компания «Альпари» относит к наиболее ликвидным следующие типы активов:
В компании подчеркивают, что для правильной оценки ликвидности какой-либо ценной бумаги потребуется провести фундаментальный или количественный анализ. Первый способ подразумевает оценку устойчивости компании на рынке, кредитоспособность, перспективы развития. В случае проведения количественного анализа оценивается скорость получения доходов от вложения средств в ценные бумаги.
Трейдинговая компания IG советует оценивать ликвидность акций перед каждым открытием или закрытием позиции. Связано это с тем, что низкая ликвидность означает для инвестора повышенный риск. «Если на рынке наблюдается волатильность, но при этом мало продавцов и покупателей на конкретную акцию (низкая ликвидность), то будет труднее закрыть позицию. Поэтому здесь вы рискуете застрять в ситуации потери денег или же вам придется обращаться сразу к нескольким сторонам, соглашаться на разные цены, только чтобы исполнить свою заявку. Важно помнить, что ликвидность рынка — не фиксированное, а динамическое значение».
Другие виды ликвидности
Как уже было сказано выше, с точки зрения ликвидности можно оценить любой товар или имущество. Поэтому существуют различные виды этого понятия. Вот самые основные из них:
Ликвидность ценных бумаг и фондовые биржи
Для фондовых площадок важно, чтобы торгуемые на ней акции обладали высокой ликвидностью. Спрос на бумаги должен быть высоким — инвесторы чаще заключают сделки по таким бумагам, поэтому растут и доходы бирж, которые получают комиссию за каждую операцию.
Небольшим компаниям из Китая выгодно проводить IPO в США. Оно позволяет их владельцам обналичить активы в долларах. Сделать это в Китае гораздо сложнее из-за ограничений местного законодательства. Кроме того, китайские эмитенты используют статус компании, торгующейся на NASDAQ, чтобы получить от китайских властей субсидии, указывало агентство Reuters. Акции подобных компаний, как правило, сосредоточены в руках нескольких инвесторов и обладают низкой ликвидностью. У крупных институциональных инвесторов, например фондов или банков, в привлечении которых заинтересован NASDAQ, такие компании не пользуются популярностью.
В сервисе «РБК Инвестиции » можно купить или продать акции, облигации или валюту. Сделки проходят онлайн, вы не потеряете деньги на больших комиссиях, а в качестве партнера-брокера выступает банк ВТБ. Начните с открытия счета. Это займет не более пяти минут.
Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.