кроус счет что это такое
Эскроу-счет – что это такое?
О понятии «эскроу-счет» (англ. escrow) массово заговорили после нововведений в области долевого строительства. Однако не все до конца понимают: эскроу-счета – что это вообще такое? Зачем нужен этот банковский счет и чем он отличается от других? Давайте разбираться.
;
Эскроу-счета – что это простыми словами
Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.
Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.
Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок. Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату. Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.
Как открыть счет эскроу?
Для создания нужно участие трех сторон:
Стороны составляют договор – есть стандартная форма, но ее можно изменять. В письменном соглашении должны быть указаны: обязанности всех участников, сумма на счете, условия для перевода денег, описание предмета договора. Важный факт, который обязательно должен быть прописан – доказательство завершения сделки. То есть, как банку понять, что можно отдавать деньги. Чаще всего таким доказательством является какой-либо документ, например, выписка из Единого государственного регистра недвижимости.
После того, как продавец доказал, что качественно предоставил услугу, банк переводит деньги. Часть средств – комиссия кредитно-финансовому учреждению – будет списана за работу посредника.
Краткая схема открытия счета:
Обратите внимание, что договор эскроу и договор счета эскроу – это разные вещи. При заключении первого не обязательно создавать счет, можно «заморозить» наличные деньги.
Чем счет эскроу отличается от аккредитива?
И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.
Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?
Когда используется счет эскроу?
Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:
Преимущества и недостатки
С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:
Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:
В каких банках можно открыть эскроу-счет?
Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2018 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.
К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:
При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться. В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте. Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.
Эскроу-счет – простыми словами
В последние годы эскроу-счета получили широкое распространение на рынке недвижимости. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье.
Что такое эскроу счет, для чего его используют?
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ.
Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке. Если по какой-то причине строительство многоквартирного дома не будет завершено в срок (например, в связи с банкротством застройщика), дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме, а также получить дополнительно неустойку (подробнее о способах взыскания неустойки можно прочитать здесь).
Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?
Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.
Как открыть счет эскроу?
На первый взгляд может показаться, что эскроу-счета являются чем-то сложным. В действительности после того, как покупатель выбрал подходящее жилье в строящемся доме, вся процедура укладывается в несколько шагов:
Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве;
Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия. Если жилье приобретается в ипотеку, дополнительно с банком заключается договор о выдаче ипотечного кредита;
Внести денежные средства на эксроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры);
Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
После того, как покупатель подписывает акт-приема передачи квартиры, банк переводит деньги с эскроу-счета на специальный счет застройщика;
Оформить квартиру в собственность (подробнее о способах оформления жилья в собственность можно прочитать здесь).
Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?
Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором открыт эскроу-счет?
Нет, эскроу-счет и ипотека могут быть оформлены в разных банках. Покупатель квартиры может подать заявку на выдачу кредита в любой банк, предлагающий наиболее выгодные условия.
Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?
После того, как дольщик заключил договор ДДУ с застройщиком и открыл счет эскроу, он может перейти к оформлению ипотеки. В случае, если заявка на выдачу ипотечного кредита одобрена, после завершения всех документальных формальностей банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет. Они замораживаются до момента завершения строительства или обстоятельств, связанных с банкротством строительной компании или нарушением условий договора.
Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?
До момента передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику. После того, в банк предоставляются документы, подтверждающие выполнение условий договора ДДУ (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), средства переходят в распоряжение застройщика.
Чем эскроу отличается от аккредитива?
Эскроу-счет является альтернативой аккредивному счету при покупке недвижимости. В обоих случаях перечисление денег происходит только после выполнения продавцом и покупателем определенного набора условий, например, перерегистрации права собственности на квартиру или подписания акта-приема передачи.
Основания для открытия счета. Эскроу-счет создается на основании трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом (чаще всего им выступает застройщик), в котором четко прописываются условия перечисления денежных средств. Аккредитивный счет открывается по заявлению плательщика, в котором прописываются условия закрытия сделки.
Страхование счета. Деньги, размещенные на эскроу-счетах застрахованы Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации средства будут компенсированы в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время аккредитивные счета не подпадают под систему страхования вкладов.
Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?
В этом случае есть несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора ДДУ и возврата средств.
Если принято решение о том, что многоквартирный дом будет достраиваться другим застройщиком, и участник долевого строительства с этим согласен, деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи готового жилья.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?
Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.
При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Плюсы и минусы счета эскроу
Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах и фактически исключить возможность потери денежных средств. При любом исходе дольщики получат готовую недвижимость или вернут вложенные деньги.
Если вы планируете покупку вторичного жилья, несомненным плюсом будет то, что обслуживание эскроу-счетов чаще всего оказывается дешевле аккредитивов. Во многих случаях при оформлении ипотеки на покупку жилья эскроу-счет открывается бесплатно.
Также счет эскроу не может быть арестован за неоплаченные штрафы, налоги или алименты, что создает дополнительные гарантии сохранности денег до момента передачи жилья.
Тем не менее, у покупки жилья с использованием эскроу-счета есть ряд недостатков. Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредита, и застройщик не сможет завершить строительство, проценты, уплаченные банку, вернуть не получится. Кроме того, при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей сохраняется риск, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.
Эскроу счета
Относительно новая система, которая обеспечивает безопасность любой сделки – расчеты через счета эскроу – набирает все большую популярность у россиян. Отчасти это связано с постепенным замещением со стороны эскроу схемы оплаты строящегося жилья по ДДУ. Законом предусмотрен полный переход на счета эскроу взамен обычной схемы ДДУ в ближайшие годы, однако платежи по новым правилам можно применять не только в сделках с застройщиком.
Что такое эскроу счет
Счет эскроу – это специальный банковский счет для безопасных расчетов. Плательщик зачисляет на него деньги, которые замораживаются до момента исполнения обязательств другой стороной. Если сторона выполнит свою часть договора – банк переведет ей оплату. Если нет, средства вернутся плательщику.
Внимание! Плательщик не может произвольно, без серьезных оснований, закрыть счет и забрать замороженные деньги, поэтому интересы исполнителя (подрядчика, продавца) в данном случае тоже защищаются.
Когда открывается счет эскроу, стороны доверяют оплату третьей стороне – банку, которому эти стороны доверяют. Банк не вернет деньги плательщику, если исполнитель выполнит свои обязательства, но и не переведет оплату получателю, пока не убедится, что сделка соблюдена. Таким образом, обеспечивается надлежащее исполнение договора.
Эскроу: объясняем простыми словами на примере
Проще всего понять механизм действия счета эскроу на примере с куплей-продажей недвижимости. После заключения договора купли-продажи покупатель и продавец:
Счета эскроу можно применять не только в купле-продаже недвижимости, но и в других сделках, где есть опасения в надлежащем исполнении договора. Например, при переоформлении бизнеса, заключении мировых соглашений в суде, передаче ценных бумаг на большие суммы. Скорее всего, счета эскроу будут популярны в договорах по отчуждению интеллектуальных прав.
Как это работает: схема
Схема работы счета эскроу одинакова при расчетах по любой сделке. Она включает несколько этапов:
Счет эскроу очень похож на аккредитив и депозит нотариуса тем, что в расчетах активное участие принимает третье лицо, которому доверяют обе стороны.
Внимание! Важная особенность – пока деньги заморожены на счете эскроу, их нельзя списать в счет других долгов. Например, приставы не смогут их арестовать в рамках исполнительного производства.
Действующие лица
При открытии счета эскроу стороны сделки получают особые названия:
Заморозка денег на счете эскроу именуется депонированием.
Система эскроу в долевом строительстве с застройщиком
Летом прошлого, 2019 года, в ФЗ о долевом строительстве были внесены существенные изменения. Ст. 15.4 названного закона гласит, что теперь рассчитываться с застройщиком за строящееся жилье можно только с помощью счета эскроу.
Как работает система эскроу с застройщиком:
Эта схема одинаково хорошо применяется и при расчете из собственного кармана дольщика, так и при ипотеке.
Внимание! Основное преимущество счетов эскроу в долевом строительстве – минимизация рисков дольщиков. Нововведения призваны исключить вероятность возникновения долгостроев и обманутых граждан.
Преимущества и недостатки счета эскроу
Как средство безопасных расчетов, счет эскроу вполне может конкурировать с наиболее безопасным видом – нотариальным депозитом, благодаря своим преимуществам:
Однако можно выделить и минусы, прежде всего связанные с дороговизной эскроу:
Предполагается, что с ростом популярности счетов эскроу стоимость их обслуживания для клиентов снизится.
Эскроу, аккредитив или банковская ячейка
В качестве альтернативы эскроу счетам можно рассматривать банковский аккредитив и аренду специальной ячейки.
Однако ячейка в отличие от двух других форм не может использоваться в расчетах с коммерческими фирмами – только по договорам между гражданами. Банк не несет никакой ответственности за сохранность содержимого, автоматически содержимое не страхуется, а деньги в ячейке могут взыскать по суду или арестовать приставы до того, как их заберет получатель. С другой стороны, стоимость аренды небольшая – в районе 2 тыс. р., что не идет ни в какое сравнение с безналичными счетами.
Аккредитив, в отличие от счета эскроу, плательщик может закрыть по собственному распоряжению до даты перечисления средств получателю. Банк в данном случае никакой гарантии получателю средств не дает. Деньги с аккредитива могут быть арестованы приставами, и при этом они не застрахованы от банкротства самого банка. Цены на аккредитив напрямую зависят от суммы сделки. Например, Сбербанк попросит минимум 0,2%.
Среди перечисленных форм расчетов эскроу – самый безопасный. Средства защищены страхованием от банкротства, их нельзя взыскать по суду или арестовать, и плательщик не сможет отозвать их по собственному желанию распоряжением, как при аккредитиве. Цена на услуги эскроу начинается от 0,7% от суммы сделки.
Внимание! В долевом строительстве можно использовать только счета эскроу. Аккредитив и ячейка не подойдут.
Эскроу счет и договор эскроу: в чем разница
Эскроу – это не обязательно счет в банке. По договору эскроу третьей стороной, которой стороны основного договора доверяют свои деньги, может быть кто угодно. Например, определенный человек, нотариус. Однако банковские счета могут открывать и вести только банки, поэтому если агентом выступает банк, то говорят о заключении договора на счет эскроу.
Кстати, по договору эскроу можно депонировать (замораживать) не только деньги, но и любое движимое имущество. Например, автомобиль. Квартиру, комнату или дом депонировать нельзя – только передавать в залог.
Открываем эскроу счет
Счет эскроу открывается после заключения соответствующего договора, в котором указывается:
Как правило, банки сами разрабатывают необходимые формы договоров на счета эскроу. Заверять такой договор у нотариуса не нужно.
Внимание! Если агентом выступает не банк, договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению.
После подписания документов открывается сам счет эскроу, на который плательщик перечисляет деньги.
Какие банки работают
Сегодня все больше банков предлагают услуги по открытию и ведению счетов эскроу. Для дольщиков по ДДУ открытие и обслуживание счета всегда бесплатно. Обратиться можно в любой из следующих банков:
Вне ДДУ банки будут просить оплату услуг от депонента – того, кто вносит деньги. Например, Сбербанк установил цену в 0,7% от цены договора, минимум 15 тыс.р. за 3 месяца.
Документы для открытия
Для открытия счета эскроу необходимы документы, удостоверяющие личность, и в некоторых случаях основной договор. У коммерсантов банк может попросить бухгалтерскую отчетность или справки из налоговых органов.
Что говорят клиенты: отзывы об эскроу
Когда речь заходит про долевое строительство, общественность отмечает, что банк – агент по эскроу, получает тройную выгоду:
С другой стороны, обслуживание эскроу для дольщика бесплатное, при этом он получает гарантию сохранности своих средств.
Внимание! Практика применения счетов эскроу пока в достаточном объеме не сложилась. Этой форме расчетов в июле 2020 г исполнится только один год. Все предыдущие застройки, начавшиеся по ДДУ, продолжат работу по старой схеме, поэтому в какую сторону пойдет клиентское мнение, пока неясно.
В заключение
Счета эскроу – удобный инструмент для обеспечения безопасности при расчетах в любой сделке. Особенно актуально для крупных сделок, например при продаже бизнеса или недвижимости. Эскроу налагает часть ответственности за передачу денег на агента, которому доверяют обе стороны сделки. В случае со счетами таким агентом выступает банк.
Эскроу-счета – что это такое простыми словами
Тем, кто интересуется вопросами приобретения жилья в ближайшем будущем, полезно будет познакомиться с таким понятием, как эскроу-счета: что это, для чего используются и какие плюсы имеют. Это мы и рассмотрим в сегодняшней статье.
Понятие и особенности
Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве. Этому вопросу уделю в статье особое внимание.
Простыми словами эскроу – это специальный счет, который открывается по соглашению между продавцом и покупателем для безопасной оплаты какой-либо дорогостоящей сделки. Например, купля-продажа недвижимости, бизнеса, автомобиля и пр. Обязательно присутствие третьей стороны, которая и выступает гарантом безопасности.
В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.
Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.
Аккредитив – это обязательство, которое берет на себя банк плательщика, перевести на счет получателя деньги после предъявления последних документов о выполнении условий аккредитива.
У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.
Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.
Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов. Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет. Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.
В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.
В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.
Механизм действия и порядок заключения договора
Механизм действия условного депонирования:
Пример из реальной жизни. Человек решил купить дорогостоящий автомобиль. Естественно, он опасается передавать деньги продавцу без оформления покупки, даже в виде аванса. А продавец, в свою очередь, боится остаться и без автомобиля, и без денег. Выход – эскроу-счет. Обе стороны приходят в банк или к нотариусу. Подписывают договор и обговаривают условия. Покупатель кладет на счет деньги. После оформления машины продавец получает деньги. Все довольны.
Эскроу-счет в долевом строительстве
С 1.07.2019 все компании-застройщики, которые ранее продавали квартиры в еще недостроенном доме (долевое строительство), обязаны делать это через эскроу-счета. Причины введения поправок в закон понятны. Последние годы по всей стране прокатились массовые протесты обманутых дольщиков. Люди потеряли деньги, так и не получив жилье. Застройщики разорились, стройки заморожены. Многие из покупателей взяли ипотеку и продолжают ее выплачивать.
Чтобы снизить риски и обезопасить дольщиков, были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Как он будет работать, покажет время. Пока говорить рано. Эксперты опасаются, что вырастут цены на жилье. Причины просты. Строительные компании потеряют доступ к деньгам дольщиков, поэтому вынуждены будут строить на свои или привлекать заемные средства. А это проценты, которые, скорее всего, переложат на плечи конечного потребителя, т. е. покупателей недвижимости.
В случае использования эскроу-счетов при долевом строительстве участниками договора будут:
Сейчас в реестре Центробанка 96 банков, которые имеют право открывать эскроу-счета. Но, как подсчитали эксперты, только 43 из них действительно этим занимаются и собираются это делать в будущем. Остальные по предложенной схеме не работают, а попали в список по формальному признаку, потому что соответствуют критериям ЦБ.
С помощью условного депонирования удастся избежать случаев, когда строители:
Особенности эскроу-счета по ДДУ:
Информация о застройщиках (контакты, реквизиты, учредители и бенефициары, ежеквартальная бухгалтерская отчетность) и объектах строительства (проектные декларации) для физических лиц теперь доступна на едином интернет-портале “наш.дом.рф”.
Плюсы и минусы
Скорее всего, все плюсы и минусы проявят себя в последующие месяцы работы нового механизма. Пока предварительные оценки.
Заключение
Изучив механизм действия эскроу-счетов, я пришла к однозначному выводу, что его применение способно изменить ситуацию с обманом дольщиков в лучшую сторону. Я как покупатель готова переплатить за квартиру, если буду уверена в том, что точно ее получу. Отдать деньги строительной компании, которая просто не смогла достроить по причинам “выросли цены на энергоносители и материалы, пришлось давать взятки чиновникам, владелец оказался мошенником и вывел деньги за границу”, для меня не вариант.
А вы что думаете об этом новом защитном механизме? Получит он свое развитие в России?