коттеджные поселки в чем подвох
Бесправная доля: коттеджные поселки живут по «закону тайги»
Людмила Бутузова
Международная сеть компаний, «Прайсвотерхаус Куперс», в этом году исследовала предпочтения жителей 15 крупнейших городов мира и выяснила, что 54% москвичей мечтают жить в частном доме или коттеджном поселке.
Желание переселиться в пригород чаще всего посещает жителей мест вроде Некрасовки, недавно признанной худшим районом в городе, или Новой Москвы,которая сейчас обильно застраиваются бетонными уродцами в 30 и более этажей. Пожив в таком проклятом месте пару лет, волей-неволей задумаешься о побеге не то что за город, а сразу в тайгу.
Переехать не так уж сложно. Только на территории Московской области расположено более 2,5 тысяч коттеджных посёлков, построенных за последние 20 лет. Другой вопрос: что вас там ждет? Бывалые люди предупреждают: коттеджный поселок сегодня – это рабовладельческое поселение, жизнь которого как раз и регулируется «законом тайги».
В западню, по словам Курочкина, попало абсолютное большинство из 2,5 тысяч поселков Подмосковья, такая же картина по всей России. Убедиться в этом несложно, стоит лишь зайти на форумы жителей пригородов от Санкт-Петербурга до Владивостока.
1. Мы все, при покупке участка, оплатили строительство сетей (электричество, вода, канализация, газ) по 1,5 миллиона рублей. Удалось ли кому-то бесплатно подключится к построенным на наши деньги сетям? Нет! С нас дерут 3 шкуры и выставляют кабальные условия подключения к сетям.
2. На чьи деньги содержится инфраструктура нашего микрорайона? На наши!
3.В чьих интересах используются наши деньги? Исключительно в интересах того, кому мы эти деньги перечисляем!
4.Кто может осуществлять контроль расхода наших денег? Не мы!
5.Есть у нас общее имущество как в обычных СНТ? Нет!
6.Чьи дороги. Не наши! Дороги принадлежат физическому лицу.
7. Когда люди, в очередной раз, из лучших намерений собирают деньги, чтобы благоустроить территорию, чей капитал они увеличивают? Собственника территории!
8. Какие договора на вложенные деньги заключает собственник территории и дорог. Никакие!
9. Собственник газовых сетей, построенных на наши деньги, согласие на подключение к трубе даёт нам бесплатно? Нет! Опять требует денег.
10. Собственник дорог за разрешение проведения земляных работ по прокладке газа (трубы к участку) уже требует заключить договор аренды его земли на 11 месяцев и опять за деньги!
Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка «Поляны» Виталий Зигман подтверждает каждое слово своей подопечной, а также то, что от проблем, с которыми столкнулись «Поляны», не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.
Если в одних поселениях это вполне вменяемые деньги и видно, куда они идут, то в других посёлках это может быть сильно завышенная сумма. Причем, настолько, что люди с горем пополам вынуждены продавать свои дома и возвращаться в город, где беспредела все-таки меньше.
У адвоката Зигмана на руках черный список из двухсот подмосковных поселков, где взносы «на благоустройство» составляют 20-25 тысяч рублей ежемесячно. Формально они добровольные, но если добром их не отдал, то не можешь оплатить счета за электричество или газ. Бодаться с председателем, самовольно установившим такой тариф, бесполезно, суды, как правило, отказывают в рассмотрении исков, принимая во внимание «неотразимый» аргумент УК – «зато у них есть целый участок, отведённый под детскую площадку, с футбольным полем, освещением и искусственным покрытием лучше, чем в городе».
Неподключенные коммуникации также весьма частая проблема загородных поселков. Например, в «Зеленой стреле» (40 км Егорьевского шоссе) с 2010 года до настоящего момента так и не закончено проведение коммуникаций. Кроме того, при разливе реки поселок затапливается, а это говорит о том, что девелопер не сделал необходимый дренаж. Люди, вложившее в обустройство своего загородного жилья по 10-20 млн. рублей, фактически лишены возможности постоянного там проживания, наезжают только летом. Но пикник по выходным гораздо дешевле обошелся бы на даче – их стоимость под Егорьевском не превышает одного миллиона рублей при том же инфраструктурном минимуме. Еще один поселок с похожей судьбой – «Кристалл Истра» на 18 км Новорижского шоссе. Здесь подвод коммуникаций задержали на четыре года, в настоящий момент все работает, но только не благодаря правовым инструментам, которые должны были обязать застройщика выполнять свои обязательства перед частниками, а благодаря связям очень непростых людей, в свое время сподобившихся купить коттедж в престижном месте.
Риэлтор Илья Менжуров советует выбирать для покупки участки, где коммуникации есть в наличии: «Без газа, электричества и воды земля мало что стоит. И если вопрос с водоснабжением и водоотведением можно решить относительно просто, то отсутствие подключения к газовой и электрической сетям потребует гораздо больших финансовых затрат. Если на участке по какой-то причине нет хотя бы одного из этих двух ресурсов, стоит выяснить, как можно исправить ситуацию, сколько материальных вложений потребует подключение и стоит ли «овчинка выделки». Иначе, как, например, жителю коттеджного поселка «Митрополье» Сергею Борисову, придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор.К слову, земельные участки в КП продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.
Самые тяжелые и безысходные скандалы в коттеджных поселках именно из-за неразберихи с дорогами. Решение вопроса – в установлении сервитута. Он может быть частным или публичным, если требуется не только одному лицу. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях. Но должен предупредить: такой сервитут является бесплатным, и встретит противодействие со стороны лица, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Надо готовиться к многочисленным судебным спорам. Самый справедливый выход – на законодательном уровне передать дороги в КП муниципалитетам. Так должно было быть изначально, еще при возникновении поселков, и отсутствие такой нормы можно объяснить только коррупционным интересом между властями и застройщиками.
К слову, Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос о дороге и получил ответ, что улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок «Метрополье» частью городского поселения Софрино.
Жизнь в коттеджном поселке. Плюсы, минусы и другие нюансы загородного проживания на сайте Недвио
Устав от пробок и перенаселенности Москвы, сегодня многие мечтают о переезде в коттеджные поселки, где меньше проблем с экологией и безопасностью, но при этом почти так же комфортно, как в многоквартирном доме. Стоимость загородных домов сегодня сопоставима с ценами на квартиры с тремя и более комнатами, поэтому их можно считать довольно доступными.
Если вы решили приобрести собственный загородный дом, то следует конкретизировать свои цели. Обычно люди покупают коттедж или для постоянного проживания, или исключительно для отдыха.
Когда приоритеты затрагивают в основном отдых, логично рассмотреть места, расположенные ближе к природе. Наилучшими вариантами считаются поселки, построенные возле рек и озер. А если еще рядом есть вековой лес — так вообще замечательно!
В этой статье мы подробно рассмотрим плюсы и минусы жизни в коттеджном поселке. Стоит ли менять привычный городской уклад на постоянное загородное проживание? И к чему нужно быть готовым?
Выбор земельного участка и дома для постоянного проживания
Если же вы планируете жить в коттедже, а работать в Москве — вам следует выбрать участок, находящийся ближе к городу и транспортным развязкам. Перед принятием решения задумайтесь о том, где вы будете покупать все необходимое, и как далеко от вашего коттеджа будет находиться торговый центр, школа, больница.
Если вы рассматриваете покупку участка, старайтесь подобрать хорошее место для возведения коттеджа. Не рекомендуется строить загородный дом возле крупных дорог и заправочных станций. Вы можете сделать коттедж красивым и удобным, но вы всегда будете слышать шум автомобилей, чувствовать пыль и выхлопные газы. Строительство может обойтись в приличную сумму, но продать недвижимость в подобных местах без убытков может стать непростым делом.
Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке?
Для постоянного проживания желательно остановить свой выбор на участках в коттеджных поселках, а не домик в деревне. Такая покупка может оказаться несколько дороже, но зато не будет проблем с мощностями, с изношенными коммуникациями. Кроме того, нынешние тенденции развития КП Подмосковья предполагают развитую инфраструктуру. Так, что если застройщик попадается ответственный и придерживается генплана, то детсады, школы, магазины и развлекательные заведения в поселке гарантированы.
Немаловажное значение имеет безопасность, жить в КП с круглосуточной охраной намного спокойнее, чем в деревушке. Отдельно о дорогах – в большинстве случаев владельцы загородных домов трудятся в столице. От того какая будет дорога зависит на сколько долго придется ежедневно добираться туда и обратно. К коттеджным поселкам подъезды и дороги, как правило, асфальтированные, чего не скажешь о деревне.
Покупая домик в КП можно быть уверенным, что он построен из новых материалов, в ближайшие годы не потребуется «латать» крышу или перестилать полы. А приобретая энергосберегающий дом, построенный по новым технологиям, впоследствии можно хорошо сэкономить на коммунальных платежах.
Все зависит от желания и материальных возможностей. Сейчас большой популярностью пользуются небольшие быстровозводимые проекты. Уже имея земельный участок, это один из оптимальных бюджетных вариантов для загородного обустройства.
Плюсы загородной жизни
Главным преимуществом загородной жизни, конечно, является экология. Люди переезжают в Подмосковье с целью сохранить здоровье себе и детям. Потому наиболее экологически чистые районы МО — всегда в цене. Но даже отъехав на десяток километров от Москвы чувствуется свежий воздух, исчезает смог, шум.
Основные преимущества проживания в коттеджных поселках:
Минусы загородной жизни
Несмотря на большое количество преимуществ, у жизни в загородном поселке есть и свои недостатки. Чтобы комфортно жить на природе, вам потребуется вложить достаточно крупную сумму в покупку или строительство дома и поддержание в нем бытовых удобств. Появляющиеся проблемы вам нужно будет решать самостоятельно. В городах управляющие компании занимаются устранением аварий, ремонтом домов, коммуникаций, и расчисткой снега. Эти задачи на своем участке вам будет необходимо решать за свой счет.
Коммунальные проблемы возникающие у владельцев частных домов:
Уход за домом и приусадебным участком
Если вы любитель больших участков, помните — каждая сотка будет стоить денег не только при покупке, но и при дальнейшем уходе. Чем больше земельный участок, тем больше времени и денег требуется на уход за ним. Полив, кошение травы, чистка бассейна (при его наличии), содержание дополнительных построек разбросанных по территории, оплата налога – на это уйдет львиная доля денег стабильно и ежемесячно.
Дом также может стать причиной головной боли, особенно если он подтапливается грунтовыми водами. Поэтому строясь самостоятельно следует учитывать особенности почвы. Не предусмотрев этих проблем на стадии проектирования, в последствии придется делать усиленную гидроизоляцию и дренаж.
Жизнь в коттеджном поселке осложняется и необходимостью постоянного выезда в город для покупки определенных товаров и услуг. Скорее всего, на природе не будет большого выбора в магазинах, а выезжать к ближайшему отделению банка вам придется заранее. Вам все равно будет необходимо часто появляться в городе, и при этом тратить значительное количество времени на дорогу.
Заключение
Рассматривая преимущества и недостатки проживания за городом, однозначно можно сказать – жизнь на природе гораздо органичней и приятнее. Все зависит от правильного выбора земельного участка, дома, коттеджного поселка или деревни, удаленности от мегаполиса.
В любом случае, нужно быть готовым к тому, что придется решать самостоятельно некоторые вопросы по содержанию дома, о которых не задумываешься, живя в городской квартире. Если выбрать ответственного и порядочного девелопера, можно не переживать о появлении коммунальных и других проблем — все будет решаться управляющей компанией.
Жизнь за городом — это прекрасная возможность набраться сил после сумасшедшего ритма мегаполиса, завести новые связи, поправить здоровье и вырастить крепкое и здоровое потомство. А может это даст и новый поворот вашим задумкам и карьере? Ведь, не случайно, многие наши писатели и художники творили свои шедевры именно в своих загородных резиденциях.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Почему не стоит покупать участки в коттеджных поселках
Поселок Маяковский, Раменский район, Московской области ООО «ЖИЛИЩНОЕ БЮРО ИВАНОВЪ И ПАРТНЕРЫ»
Особенно сейчас в период второй волны короновируса наверно каждый второй задумывается о приобретении своей дачи или земельного участка, чтобы комфортно отсидеться в случае введения жестких ограничений.
И что же делает дальше данный потенциальный покупатель заветных 6 соток? Правильно, отправляется в интернет и предсказуемо вбивает в поисковике что-то типа «Купить участок в ________ районе» или «Купить участок по _______ шоссе». И предсказуемо поисковик выдает массу вариантов реализации своей мечты. На первые строчки выдачи поиска попадают объявления, пестрящие заманчивыми предложениями, как «Дешево», «Выгодная цена», «Акция», «Распродажи» итд.
Логично, что неискушенный потребитель клюет на эту удочку и проваливается на сайт компании, которая подготовила для него действительно вкусное предложение.
Далее клиент оставляет свои контактные данные и ему достаточно оперативно перезванивает менеджер по продажам и начинает накидывать массу аргументов почему нужно приобрести участок именно сейчас и только у них. Опять же все это описано в учебникам по продажам и маркетингу. Клиента прикармливают «уникальными» предложениями, исключительным сервисом, какими-то ненужными-нужными плюшками.
Но как правило после полной оплаты за кусок земли у компании-девелопера теряется интерес к нуждам покупателя и его начинают кормить завтраками, что нужно немного подождать и все будет. Проходит год, два, но мало, что меняется. Кроме того, покупателя начинают в прямом смысле доить и требовать деньги за обслуживание территории, на которой он купил участок.
И ценник может летать от 1500 до 25000 руб в месяц. А если отказывается платить, то ему просто ограничивают въезд и проход. Финита ла комедия.
Моя личная история в поселке Маяковский доступна по ссылке:
Ранее на данных землях в Раменском районе располагался большой колхоз «Бояркино». После вступления в 2003 году нового закона «Об обороте сельхоз земль» предприимчивые коммерсанты Бабков-Эстеркин Сергей Владимирович, Оболенский Игорь Викторович, Анищенкова Наталия Михайловна не без помощи местных чиновников Администрации Раменского района и профессионального юриста выкупили бывшие колхозные земли.
Вот лишь пара примеров как это делалось. В Ульянинском, Константиновском сельских поселениях Раменского района, средний пай на одного колхозника составлял порядка 1,7—2 Га, то есть, примерно, 200 соток. И скупался этот пай предприимчивыми дельцами в конце 90-х начале 2000-х примерно по 6 000 рублей. 200 соток за 6000 рублей! А сегодня, минимальная стоимость 1 (одной) сотки в этих поселениях 25 000—50 000 рублей!
Выкупались данные земли и уходили в собственность ООО для развития сельского хозяйства. Но на самом деле это была лишь имитация. Естественно ничего на данных высоко плодородных землях не выращивалось.
В нашем случае эти огромные куски бывших колхозных земель в дальнейшем принадлежали ООО «Грант» и ООО «Бояркино-инвест». Обе организации на текущий момент прекратили свое существование.
Далее с помощью таких же ушлых юристов талантливые предприниматели (не без помощи местных чиновников) переводили участки в категорию для дачного строительства, они межевались и понижалась через суд их кадастровая стоимость.
Далее эти земли переводились на физическое лицо, и реализовывалась по стоимости от 45 тыс. руб. за 1 сотку при изначальной покупке 6 тыс. руб. за 200 соток. Какой навар получается в % даже сложно посчитать.
В нашем случае участки в поселке Маяковский реализовывалось через компанию ООО «Жилищное бюро Иванов и Партнеры»:
и его заместителем Елькиной Любовью Висангиреевной:
Было продано 92 участка (1 очередь) и 19 участков (2 очередь).
С каждого участка в нашем поселке Маяковский дополнительно было собрано по 490 тыс. руб. на первой очереди и 340 тыс. руб. на инфраструктуру (электричество, газ, дороги, площадки).
Итого = 51,5 млн. руб.
Товарищ Иванов Илья Иванович (который и продавал все эти земли) активно осваивает полученные деньги, покупает себе Порше Кайен, квартиру в 2 км от Кремля, не платит с 2015 года налоги и в итоге объявляет себя банкротом.
А газ в наш поселок не проведен, а деньги, которые Иванов собирал через ДНП «Маяковский» испарились.
В наш поселок Маяковский он «сажает» своего председателя Кочеткову Ирину Викторовну, чтобы она присматривала за его хозяйством. И было создано новое, чистое (без долгов) юрлицо ТСН «Маяковский»:
Также согласно открытым данным владелица следующих компаний:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГЕО КОНСАЛТИНГ»
Далее путем судебных манипуляций и подковёрных договоренностей на поселок приходит новый девелопер «Родные Земли»:
Компания «Родные Земли» (во главе с Мазенков Сергей Артемович) декларирует на своем официальном сайте, что:
ООО «РОДЗЕМ» является девелопером и собственником земельных участков в Подмосковье. В рейтинге независимого ресурса Poselki.ru за 2014 и 2015 года компания находится на первом месте среди девелоперов Московского региона, став лидер ом рынка земельных участков.
В нашем активе насчитывается более 50 поселков по всем направлениям Московской области. Принцип работы компании – подбирать землю под проект, а не формировать проект на уже имеющемся участке, что позволяет постоянно расширять географию предложений, выбирая для проектов участки на любой вкус и кошелек, но неизменно высокого качества.
Они («Родные Земли») также обязуются все распродать и способствовать прокладке газовой трубы к поселку. Причем сделать это они обещают за 1 год при отсутствующих свободных газовых мощностях на ближайшей ГРС Бронницы. «Родные Земли» запиливают рекламный сайт с информацией и официально декларируют, что поселок уже газифицирован!
Причем текущие жители поселка «Маяковский» фактически расписались в том, что они сами через ТСН «Маяковский» ответственны за подключение газа.
А компания «Родные Земли», собирая деньги с новых покупателей, по факту ни за что не отвечает, плодя новых газовых дольщиков поселка «Маяковский».
Первоначальные владельцы земли Бабков-Эстеркин Сергей Владимирович, Оболенский Игорь Викторович, Анищенкова Наталия Михайловна спокойно получают свои сверхдоходы с продажи бывших колхозных земель.
У них таких еще как минимум 100 ГА в соседнем поселке «Адмирал»
который реализует компания «Удача»
Данный поселок «Адмирал» преподносится, как поселок бизнес-класса, который также расположен на бывших колхозных землях Бояркино. Реклама поселка идет полным ходом, но нормальную подъездную дорогу к «Адмирал» так и не сделали, так что после дождя в него можно заехать только разве что на тракторе.
Кроме того у наших господ-лендлордов (Бабков, Анищенкова, Оболенский) есть шикарное поместье в Тарусе на берегу Оки «Серебряный век»:
И еще несколько реализованных проектов, согласно информации с сайта:
Завершенные проекты: дом отдыха «Серебряный век» Таруса, поселок дома отдыха «Серебряный век», коттеджный поселок «Аврора» Егорьевское шоссе, рыболовный клуб «Литвиново», усадебный поселок Ладыжино-парк.
Рыболовный клуб «Литвиново»
Проекты в Подмосковье: поселки «Маяковский», «Адмирал», «Матросово».
Как говорится сытый голодного не разумеет.
У меня папа когда участок покупал, вообще мимо ушей пропускал предложения «в чистом поле». И эти обещания, де там будет и газ и вода и прочие плюшки, игнорировал. Нормальный застройщик сперва прокладывает коммуникации, дороги, и потом только продает участки. И баста. Его было не свернуть, упертый. В итоге купил участок где уже была проложена и газовая ветка, и свет, и вода, и даже централизованная канализация, редкая удача. Ну да, участок вышел дороже раза в два, чем в чистом поле. А там и по сей день газовыми баллонами пользуются и колодцы для говен копают, (у нас их называют шамбо) хотя лет пятнадцать уже прошло.
Я человек не рисковый, под обещания даже в долг не дам. А на этапе поля покупать участок тем более не рискнул бы.
Что же ТС не провел эту работу ДО покупки участка.
Скажи спасибо что деньгами взяли.
Вообще на заказуху похоже, один пост и сразу правда-матка.
Покупал участок в Лен.области пару лет назад. Буквально полчаса курения интернета дают понимание примерной картины с недвижкой. Поэтому напрашиваются два варианта:
1) Спонтанная эмоциональная покупка. Ну раз вы такой, то «восхищён вашей халатностью в жизненно важные моменты».
2)Оценка своих шансов выше остальных. При перечислении всех недостатков сделан вывод,что «другие не влезут, а мой- влезет».
3) Наивная простота. Всё вокруг бесплатное, все честные, «охереть,дайте два!».
P.S. Я понимаю возмущение, когда кого-то обманули,красиво или нет. Но все же уже большие, пора головой подумать, не жрать что прописали, а поковырятся в инете по теме вопроса буквально 30-40 минут и сэкономить себе много нервов/денег/отношений.
Кликбейт заголовок с Дзена?
Семь лет назад купил себе дом с участком в коттеджном поселке. Проблем нет. Живем там 7-8 месяцев в году.
Просто когда приобретается недвижимость, она должна уже быть на 100% готова с всеми инженерными коммуникациями. Во всех остальных случаях, даже под гарантии, это игра в рулетку.
Ну думать надо было до покупки, чувак.
Они конечно нехорошие люди, если действительно так поступили, но риски взвешивать должен был ты сам.
Когда искали себе участок под ижс тоже нарвались на похожий вариант как в теме. В Раменском районе МО КП Сосновый бор. Только начинали поиски, но были ппц зелёные и не особо разбирались во всех этих нюансах. Раздобыл через знакомого какую-то базу какого-то риэлтора с телефонами продавцов участков по всей области и некоторые были с ссылками на сайты. Понравился один вариант в этом КП. Все коммуникации по периметру, по фоткам уже и соседи какие-то есть, 8 соток и цена подходящая. Позвонил и договорился о встрече на просмотр.
Приехали раньше и решили прогуляться там по обжитой части. И с начала нам понравилось. Въезд с охраной, чистые ухоженные улицы, какая то детская площадка, и сосновый бор прям за забором. Но по факту оказалось, что по периметру участка шла только каналья и то не введеная в эксплуатацию. Всё остальное по уверению продавца скоро будет. Показывал какие-то письма каких-то глав района о том, что они не против прокладки коммуникаций. Но точных сроков не называл. А за ту цену что нас устраивало есть только два участка в 6 соток и то в каком-то необжитом углу этого КП со складами за забором. Приуныли конечно но цена всё равно решала для того места. Пока не оказалось что эта цена без коммуникации. И чтоб мне эти мифические коммуникации подключить нужно ещё накинуть сумму чуть больше стоимости самого участка. Договор конечно был с гарантиями что они подключат всё через три года но с такими условиями что в случае невыполнения вернут только половину с возвращением участка. Может не прям именно так но реальная муть. Уже точно не помню.
До сих пор благодарю себя что додумался тогда послать их нах и не клюнул на цену.
Лет семь с того момента прошло но насколько знаю сейчас там только электричество провели ну и может каналью запустили.