что такое зона регулируемой застройки

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 35 Градостроительного кодекса РФ

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

Информация об изменениях:

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

Информация об изменениях:

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

Информация об изменениях:

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Информация об изменениях:

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ в часть 5 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2013 г.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Информация об изменениях:

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

Информация об изменениях:

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Информация об изменениях:

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ в часть 11 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 13 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Источник

Что такое зона регулируемой застройки

ГрК РФ Статья 34. Порядок установления территориальных зон

1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий;

(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

(п. 7 введен Федеральным законом от 12.11.2012 N 179-ФЗ)

2. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

3. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Источник

Практика выполнения работ по оформлению документов в отношении территориальных зон: проблемы и решения

10 октября 2019 года, 23:37 просмотров: 4426

В этой статье хотелось бы заострить внимание на актуальности внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, ранее установленных и утвержденных правилами землепользования и застройки, и проблемных моментах, возникающих при выполнении работ по подготовке документов для их внесения в ЕГРН.

Содержание

Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?

На сегодняшний день в Земельном кодексе Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Ниже даны понятия таких терминов, как градостроительный регламент и правила землепользования и застройки.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Иными словами, территориальная зона – это определенная территория, где действуют те или иные нормы. Границы такой терзоны (территории) установлены органом местного самоуправления.

В определенных случаях могут подлежать изменению, в том числе возможно также внести изменения и в правила землепользования и застройки.

Например, ранее были установлены границы территориальной зоны – зона промышленности.

При этом, при внесении в ЕГРН сведений о такой территориальной зоне выясняется, что в границы терзоны попадает участок с видом разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка. В данной зоне промышленности отсутствует такой вид разрешенного использования как – индивидуальная жилая застройка, и имеется ряд ограничений для собственника такого земельного участка.

Как же могло такое произойти?

Вероятно, при первичном определении границ территориальной зоны – зона промышленности, не были учтены ряд факторов: актуальное кадастровое деление территории, фактическая жилая застройка с имеющимися ранее выданными разрешениями на строительство на таком земельном участке и прочее.

В связи с чем, возникла необходимость внесения в карту градостроительного зонирования в отношении данной зоны изменений в части приведения в соответствии ее границ.

К сожалению, таких случаев на практике более, чем достаточно.

В связи с чем к точности определения границ территориальных зон необходимо подходить с высокой степенью ответственности.

Законом о государственной регистрации недвижимости также предусмотрена обязанность по внесению в ЕГРН сведений о территориальных зонах в случае принятия соответствующими органами решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Внесенная в ЕГРН информация о территориальных зонах в дальнейшем будет доступна для неограниченного круга лиц, наличие информации в выдаваемых выписках из ЕГРН, а также наличие информации о границах территориальных зон на публичной кадастровой карте позволит любому лицу получить необходимые сведения, не предпринимая никаких усилий по поиску актуальных утвержденных правил землепользования и застройки определенной территории: увидеть их можно на публичной кадастровой карте, подключив в слоях карты слой «территориальные зоны»:

Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?

На сегодняшний день виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Необходимо также учитывать, что с апреля 2019 года классификатор видов разрешенного использования претерпел значительные изменения.

В некоторые виды разрешенного использования внесен ряд изменений, а также добавлен ряд видов разрешенного использования, ранее отсутствующих в классификаторе. Например, появился, такой вид – как размещение общежитий, и зданий временного проживания граждан.

В большинстве случаев органами местного самоуправления проводятся работы по подготовке текстового и графического описания документа, воспроизводящего сведения о территориальной зоне и видах разрешенного использования для их внесения в ЕГРН, на основании уже утвержденных градостроительных регламентов и утвержденных ПЗЗ.

Законодательство не запрещает до 1 января 2020 года вносить в ЕГРН сведения о территориальных зонах с видами разрешенного использования, не соответствующими классификатору. Вместе с тем, органы местного самоуправления активно проводят работу по приведению ПЗЗ в соответствии с действующим законодательством.

Как определяются границы территориальных зон?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований;

6) естественным границам природных объектов;

Документы основания подготовки сведений о территориальных зонах

Для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах готовится текстовое и графическое описание местоположения границ территориальных зон в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2018 г. №650.

Несмотря на то, что вышеуказанным приказом введены новые требования, многие до сих пор считают, что для границ территориальных зон основным документом для внесения в ЕГРН сведений о терзонах является карта план объекта землеустройства.

Однако необходимо учитывать, что территориальные зоны с января 2018 года не являются объектом землеустройства, в связи с чем подготовка карта (плана) объекта землеустройства не требуется.

Какие же все-таки документы необходимы для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах?

Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы территориальной зоны. Таким документом является документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования для каждой территориальной зоны. В качестве документов, необходимых для определения местоположения границ территориальных зон используются также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и другие сведения:

Документы основания подготовки сведений о границах территориальных зон

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30.07.2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке «Иные характеристики» раздела «Сведения об объекте землеустройства».

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Будем рады ответить на все возникшие вопросы. Присылайте отзывы и комментарии.

Источник

1.4. Зоны с особыми условиями использования территорий

1.4.1. Общие положения о зонах с особыми условиями использования территорий

Общее регулирование правового статуса зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) появилось с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ). До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам.

В целях установления единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков [1] ЗК РФ был дополнен новой главой 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий».

Кроме того, были внесены изменения в ЗК РФ в части регулирования вопросов возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ), а также в иные нормативно-правовые акты.

Большинство новых норм ЗК РФ в отношении ЗОУИТ вступило в силу со дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2018).

Указанные изменения во многом приводят к тому, что нормы гл. 19 и ст. 57.1 ЗК РФ становятся некой декларацией, которая начнёт в полном объёме действовать только с 01.01.2022 (если не состоится очередной перенос срока).

При этом внесение анализируемых изменений в 2019 году имеет ряд недостатков с точки зрения юридической техники. Во-первых, срок вступления в силу нового регулирования ЗОУИТ фактически был перенесён задним числом (для ЗОУИТ, устанавливаемых после принятия закона № 342-ФЗ, нормы уже вступили в силу 04.08.2018, однако 31.12.2019 начало действия многих из них было перенесено на 01.01.2022). Также сложности в применении норм создаёт то, что сами положения ЗК РФ не претерпели изменений, и, чтобы понять, действует конкретная норма или нет, нужно разобраться в большом количестве переходных положений.

Понятие и виды ЗОУИТ

Необходимо отметить, что, несмотря на большой объём нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так и не были сформулированы законодателем. В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему даётся лишь путём перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ.

На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:

1) наличие пространственных границ;
2) существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;
3) установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;
4) установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории, в границах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 ЗК РФ. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативно-правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Введение закрытого перечня ЗОУИТ, безусловно, необходимо приветствовать. Такой закрытый перечень существенно снижает риски для правообладателя участка, так как в настоящее время даже профессионалы не могут с уверенностью утверждать, что выявили все ограничения в отношении участка, так как количество вариаций возможных ограничений стремится к бесконечности.

Вместе с тем по вопросу закрытого перечня видов ЗОУИТ необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, существует значительная вероятность того, что при возникновении соответствующего спора суды, руководствуясь правилами действия закона во времени, будут исходить из того, что ЗОУИТ, установленные до 04.08.2018, существуют вне зависимости от попадания в перечень ст. 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ не был установлен.

Во-вторых, можно с уверенностью утверждать, что не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим, в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ, не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ.

В соответствии с предписаниями п. 1 ст. 106 ЗК РФ Правительством РФ должны быть утверждены новые положения в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, которые возникают в силу закона, например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы).

Новые положения о ЗОУИТ среди прочего должны определять порядок подготовки и принятия решений об установлении (изменении, прекращении) существования указанных зон, исчерпывающий перечень объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, требования к предельным размерам указанных зон, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, основания для изменения таких зон и прекращения их существования.

При этом законом № 342-ФЗ не установлен срок, в течение которого соответствующие постановления должны быть приняты Правительством РФ, ввиду чего можно предположить, что переходный период регулирования статуса ЗОУИТ растянется на достаточно длительный срок.

Так, с 04.08.2018 по февраль 2021 года было принято только два таких акта: Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 [3] (по государственной геодезической сети, нивелирной сети и гравиметрической сети) и Постановление Правительства РФ от 31.08.2019 № 1132 [4] (по зоне охраняемого объекта).

При этом важно учитывать, что только с принятием Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ начнут применяться следующие нормы, введённые законом № 342-ФЗ:

2) запрет требовать согласования размещения объектов капитального строительства или осуществления иных видов деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением придорожных полос) [6]
В настоящее время согласование определённых действий с уполномоченными органами/организациями является часто встречающимся способом установления ограничений, например, согласование часто предусмотрено режимом охранных зон линейных объектов. Новое регулирование предполагает, что ограничения использования участков в границах ЗОУИТ должны будут чётко следовать из законодательства, в т. ч. новых положений о ЗОУИТ, а не определяться уполномоченными органами/организациями применительно к конкретному случаю. Вместе с тем до утверждения новых положений о ЗОУИТ с чётким определением перечня ограничений простое неприменение норм о необходимости получения согласований (формально п. 3 ст. 106 ЗК РФ о запрете согласований вступил в силу с 04.08.2018) приведёт к пробелам в правовом регулировании и необеспеченности режима ЗОУИТ, что не должно допускаться.

3) необходимость внесения изменений в ранее принятые решения об установлении ЗОУИТ (см. далее)

Установление, изменение и прекращение существования ЗОУИТ

А. Новое регулирование

В соответствии со ст. 106 ЗК РФ, по общему правилу, установление и изменение ЗОУИТ осуществляется на основании решения уполномоченного органа государственной власти (местного самоуправления).

В п. 7 ст. 106 ЗК РФ закреплены требования к решению об установлении ЗОУИТ. Такое решение должно содержать наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о ЗОУИТ соответствующего вида, сведения о подзонах и т. д.

Требования к решению об изменении ЗОУИТ закреплены в п. 9 ст. 106 ЗК РФ. Так, в соответствующем решении должны быть указаны сведения об изменении границы ЗОУИТ (её подзоны), ограничения использования земельных участков, которые отличаются от ранее установленных.

ЗОУИТ может также возникать в силу федерального закона (например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны ОКН и т. п.). В этом случае принятие решения об установлении, а также изменении ЗОУИТ не требуется, однако уполномоченными в соответствии с федеральными законами органами в данном случае также осуществляется подготовка сведений о границах такой зоны (п. 19 ст. 106 ЗК РФ).

По общему правилу обязанность по подготовке сведений о границах ЗОУИТ возлагается на собственников ОКС (иных правообладателей, концессионеров, частных партнёров, застройщиков), в связи с размещением которых устанавливаются/изменяются соответствующие зоны. Только при отсутствии указанных лиц или в случае установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением ОКС, соответствующая обязанность возлагается на органы государственной власти (местного самоуправления), уполномоченные на принятие решений в отношении ЗОУИТ / установление границ ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона.

Новым регулированием также предусмотрен особый порядок установления/изменения ЗОУИТ в случае строительства/реконструкции ОКС, в результате которого подлежит установлению ЗОУИТ, или ранее установленная зона подлежит изменению (например, в случае строительства трубопровода, требующего установления охранной зоны).

Так, застройщик до дня обращения с заявлением на выдачу разрешения на строительство обязан обратиться в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы с заявлением об установлении/изменении ЗОУИТ с приложением необходимых документов. Копия решения об установлении/изменении ЗОУИТ является обязательным документом, без которого в выдаче разрешения на строительство будет отказано (пп. 9 п. 7, п. 13 ст. 51 ГрК РФ), однако данное решение может быть получено уполномоченным органом и в порядке межведомственного взаимодействия (п. 7.1 ст. 51 ГрК РФ). В случае, если для строительства, реконструкции ОКС, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, не требуется выдача разрешения на строительство, застройщик обязан обратиться с заявлением об установлении/изменении ЗОУИТ в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации.

Однако если в течение одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство объект не будет введён в эксплуатацию либо не будут внесены изменения в разрешение в части продления срока, уполномоченный орган в течение трёх месяцев должен принять решение о прекращении существования ЗОУИТ или об отмене решения об изменении такой зоны (п.п. 13–16, 18 ст. 106 ЗК РФ).

ЗОУИТ, в т. ч. возникающие в силу закона и ограничения использования земельных участков в таких зонах, считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о ЗОУИТ, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ).

Механизм внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН следующий:

Согласно пп. 5 п. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ [10] сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН. Также в соответствии с п. 1 ст. 10 закона № 218-ФЗ в реестр границ в составе ЕГРН вносятся сведения о самих ЗОУИТ, в т. ч. индивидуальные обозначения таких зон и описание местоположения их границ, реквизиты решений органов государственной власти (местного самоуправления) об установлении/изменении таких зон, содержание ограничений использования объектов недвижимости.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне в ЕГРН / изменении таких сведений в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. В соответствии с п. 5.1 ст. 34 закона № 218-ФЗ уведомление осуществляется в электронной форме (через личный кабинет, если правообладатели зарегистрированы с использованием единой системы идентификации и аутентификации на едином портале или официальном сайте, либо по адресам электронной почты) либо в письменной форме посредством почтового отправления по почтовому адресу правообладателя / адресу, присвоенному объекту недвижимости (если уведомление в электронной форме является невозможным).

Прекращение существования ЗОУИТ

ЗОУИТ может прекратить существование в следующих случаях:

По общему правилу ЗОУИТ считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о ЗОУИТ из ЕГРН. Иное может быть предусмотрено законом, и в таком случае ЗОУИТ прекратит существование и в случае сохранения сведений о ней в ЕГРН, при этом важно ещё раз подчеркнуть, что данное правило не является зеркальным со случаями установления/изменения ЗОУИТ, которые всегда связаны с внесением сведений в ЕГРН.

Б. Переходные положения

Законом № 342-ФЗ (в ред. 2019 г.) предусмотрен ряд весьма существенных переходных положений в отношении ЗОУИТ:

Соответственно, в качестве общего правила переходные положения предполагают, что до 01.01.2022 внесение сведений о вновь устанавливаемых ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным, а возникшие до указанной даты соответствующим образом (без внесения сведений в ЕГРН) ЗОУИТ считаются установленными до 01.01.2025 в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН.

Данное регулирование направлено на то, чтобы не только ЗОУИТ, устанавливаемые после 01.01.2022, были внесены в ЕГРН, но и на то, чтобы со временем стали общедоступными и сведения о ЗОУИТ, установленных до указанной даты. Такое решение крайне важно, поскольку само количество ЗОУИТ является очень большим, а риски, связанные с попаданием в ЗОУИТ в отсутствие возможности получить соответствующую информацию, должны быть сняты с правообладателей участков полностью. Однако перенос с 2022-го на 2025 год срока внесения всех ЗОУИТ в ЕГРН отрицательно влияет на возможности девелопмента участков.

2) На 01.01.2022 (с 04.08.2018) перенесено начало действия и целого ряда иных норм, составляющих важную часть нового режима ЗОУИТ, в т. ч.:

– ЗОУИТ, которые установлены до указанной даты, считаются действительными вне зависимости от соответствия решений об их установлении новым требованиям ст. 106 ЗК РФ.
При этом по общему правилу внесение изменений в указанные решения в соответствии с требованиями ЗК РФ не требуется (исключения предусмотрены п. 11 ст. 26 закона № 342-ФЗ, и они, во всяком случае, предполагают необходимость утверждения постановлением Правительства РФ нового положения о конкретном виде ЗОУИТ и существования различий в требованиях к размерам и ограничениям ЗОУИТ в таком положении и регулировании, которое действовало на дату установления конкретной ЗОУИТ);

– до указанной даты установление (изменение, прекращение существования) ЗОУИТ осуществляется в порядке, установленном до введения нового регулирования законом № 342-ФЗ (за исключением случая утверждения Правительством РФ нового положения о конкретном виде ЗОУИТ);
– новое требование об установлении ЗОУИТ до выдачи разрешения на строительство и (или) о представлении вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство копии решения об установлении или изменении ЗОУИТ применяется только с указанной даты (01.01.2022).

При этом переходными положениями предусмотрено, что если строительство ОКС, в отношении которых подлежит установлению или изменению ЗОУИТ, начато после 04.08.2018, но не позднее 01.01.2022, правообладатели таких объектов в срок не позднее чем через 3 месяца со дня возникновения прав на такие объекты обязаны обратиться с заявлением об установлении ЗОУИТ.

Последствия установления, изменения ЗОУИТ

А. Новое регулирование

В соответствии с ЗК РФ последствия установления/изменения ЗОУИТ следующие:

Отметим, что ст. 107 ЗК РФ предусмотрены особенности для случаев установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству, реконструкции ОКС. Со дня установления/изменения ЗОУИТ до дня ввода объектов, в связи с которыми устанавливается/изменяется ЗОУИТ, в эксплуатацию независимо от ограничений использования участков допускается:

Такой «промежуточный» статус для правообладателей с момента установления/изменения ЗОУИТ до момента ввода ОКС, в связи с которым устанавливается ЗОУИТ, в эксплуатацию обусловлен тем обстоятельством, что соответствующие ОКС в итоге могут быть так и не введены в эксплуатацию, что повлечёт за собой отмену ЗОУИТ, а потому возложение на правообладателей сразу же с момента установления ЗОУИТ обязанности по приведению в соответствие / сносу было бы преждевременным.

Б. Переходные положения

Применительно к ЗОУИТ, которые устанавливаются до 01.01.2022, вопрос о том, подлежат ли ОКС приведению в соответствие или сносу, решается в т. ч. в зависимости от того, какие цели преследовало установление той или иной ЗОУИТ.

При этом применение данного положения существенным образом ограничено, поскольку буквально в соответствии с п. 27 ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2019 г.) для направления такого уведомления и сноса / приведения в соответствие одновременно необходимо, чтобы:

– сведения о границах ЗОУИТ были внесены в ЕГРН;
– было утверждено положение о ЗОУИТ Правительством РФ, и ОКС не соответствовал ограничениям, установленным согласно данному положению для соответствующей ЗОУИТ (однако соблюдение данных условий является затруднительным, поскольку до 01.01.2022 внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным, а большинство новых положений о ЗОУИТ в настоящее время не принято).

В иных случаях обязанность по приведению в соответствие / сносу отсутствует, и правообладатели независимо от установленных ограничений вправе:

При этом системное толкование п.п. 27 и 33 ст. 26 закона № 342-ФЗ не должно приводить к абсурдному толкованию. Например, при наличии той или иной ЗОУИТ в Генплане, ПЗЗ (например, СЗЗ) нельзя признавать допустимым строительство ОКС (например, жилого объекта) в данной ЗОУИТ независимо от установленных в СЗЗ ограничений ввиду отсутствия условий из п. 27 ст. 26 закона № 342-ФЗ (невнесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН и отсутствие нового положения, утв. Правительством РФ). Другой подход в т. ч. противоречил бы иным переходным положениям, в соответствии с которыми до 01.01.2022 ЗОУИТ могут устанавливаться без внесения сведений в ЕГРН и в ранее установленном порядке.

Выкуп объектов недвижимого имущества, возмещение убытков в связи с ограничением прав ввиду попадания таких объектов в ЗОУИТ

Учитывая, что установление (изменение) ЗОУИТ накладывает серьёзные ограничения на правообладателей участков и ОКС, попадающих в соответствующие зоны (обязанность по приведению в соответствие, сносу), естественной является потребность предоставления имущественной компенсации соответствующим лицам.

А. Новое регулирование

Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлён только в том случае, если установление (изменение) ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка, расположенного на нём объекта (не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте) в соответствии с их разрешённым использованием.

Размер возмещения при выкупе определяется по правилам, предусмотренным нормами ЗК РФ в отношении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом определение размера возмещения производится исходя из ВРИ участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении (изменении) ЗОУИТ (п. 9 ст. 107 ЗК РФ).

Отметим, что идею введения механизма выкупа объектов недвижимого имущества необходимо приветствовать. Приведение разрешённого использования объектов недвижимого имущества в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями может являться экономически нецелесообразным для правообладателей и исключает заинтересованность в дальнейшем обладании объектами, что делает получение возмещения за объекты более предпочтительным.

Б. Переходные положения

Применительно к ЗОУИТ, устанавливаемым до 01.01.2022, возможность для правообладателей требовать выкупа объектов недвижимого имущества также существует (при этом из системного толкования п.п. 22.1 и 25 ст. 26 закона № 342-ФЗ может следовать, что выкуп всегда может осуществляться только после 01.01.2022, даже если ЗОУИТ установлена, например, в 2020 г.). Однако такой выкуп возможен только в том случае, если правообладатели обязаны привести объекты в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями / снести объекты капитального строительства (см. ранее).

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

Отметим, что прежней редакцией ст. 57 ЗК РФ была предусмотрена возможность возмещения убытков в связи с ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Однако судебные акты по взысканию такого рода убытков были единичны, а общий подход к разрешению соответствующих споров так и не был выработан. При этом отдельные позиции, которые были сформированы судебной практикой, существенно затрудняют взыскание убытков в случае попадания участков в ЗОУИТ.

Подход судов прост: если не был собственником, когда была введена, например, СЗЗ, то нарушены не твои защищаемые законом интересы. При этом предыдущий собственник право на компенсацию убытков утратил (объект отчуждён), а новый это право не приобрёл.

В качестве отдельных позиций судов на примере СЗЗ можно указать следующие.

Так, при рассмотрении дела № А41-20317/11 удовлетворено требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).

Смоленским областным судом было отменено решение суда первой инстанции по делу № 33-2445 об удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению в связи с нахождением в СЗЗ кладбища и наличием захоронений. Суд сделал вывод, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, т. к. согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права истца не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу № 33-2445).

Как видно из приведённой судебной практики, в случаях, когда убытки, причинённые ограничением прав на землю СЗЗ, всё же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков.

Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды вообще не применяется судами. Хотя главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев ЗУ установлением СЗЗ чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешённым использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению, но упущенная выгода очевидно существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.

А. Новое регулирование правил о возмещении убытков

Законом № 342-ФЗ были внесены изменения в ст. 57 ЗК РФ, в т. ч. была предусмотрена возможность возмещения убытков в связи с ограничением прав собственников объектов капитального строительства лицам, с которыми заключены договоры социального найма, в связи с установлением, изменением ЗОУИТ.

Основные новые положения сводятся к следующему.

Прежде всего, определён круг лиц, которым могут быть возмещены убытки в связи с установлением (изменением) ЗОУИТ, который несколько шире круга лиц, которые вправе требовать выкупа принадлежащих им объектов. Так, возмещения убытков вправе требовать:

Также определены лица, которые должны возмещать убытки в указанных случаях, которыми могут быть:

а) правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых принято решение об установлении (изменении) ЗОУИТ;
б) орган государственной власти (местного самоуправления), принявший решение об установлении (изменении) ЗОУИТ или установивший её границы, в случае отсутствия указанных в п. «а» лиц или установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением таких объектов;
в) уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления в случае установления зон охраны ОКН, границ защитных зон ОКН;
г) в определённых случаях органы государственной власти (местного самоуправления), которые приняли решение об установлении (изменении) ЗОУИТ либо подготовили сведения о границах зоны, возникающей в силу закона, и по вине которых сведения о зоне не были внесены в установленный срок в ЕГРН (п.п. 8, 9 ст. 57.1 ЗК РФ).

Отметим, что лица, от которых правообладатели объектов недвижимого имущества вправе требовать выкупа в указанных ранее случаях, совпадают с перечисленными лицами, обязанными возмещать убытки.

Касательно объёма возмещения убытков в п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ прямо указывается на то, что убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются в полном объёме. Из п.п. 3-6 ст. 57.1 ЗК РФ следует, что при определении размера убытков могут учитываться в т. ч. уменьшение рыночной стоимости имущества, расходы, связанные со сносом объектов капитального строительства или приведением их параметров (разрешённого использования), разрешённого использования земельных участков в соответствие с установленными в границах ЗОУИТ ограничениями, убытки, возникающие в связи с расторжением договоров, заключённых в отношении объектов недвижимого имущества, невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами.

Учитывая, что убытки должны возмещаться в полном объёме, необходимо исходить из того, что при определении их размера, помимо перечисленных в ст. 57.1 ЗК РФ, должны учитываться и все иные расходы, а также неполученные доходы правообладателей объектов недвижимого имущества. Также отметим, что п. 10 ст. 57.1 ЗК РФ установлены особенности возмещения убытков в случае установления ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству ОКС.

Возмещение убытков осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. При этом соглашение должно предусматривать условие о сносе объекта недвижимого имущества, приведении его параметров (разрешённого использования) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ (при наличии такого объекта) (п. 12 ст. 57.1 ЗК РФ).

В целом необходимо отметить, что приведённые положения являются только первым этапом регулирования, так как Правительством РФ должен быть утверждён порядок определения состава и размера убытков, порядок заключения соглашения о возмещении убытков и условия такого соглашения, порядок возмещения убытков [27] (п. 5 ст. 57 ЗК РФ). Например, открытым в настоящее время является вопрос о том, должны ли убытки, связанные с приведением в соответствие или сносом, возмещаться правообладателям предварительно или же после совершения указанных действий.

Требование о возмещении убытков может быть направлено в срок не более пяти лет со дня установления (изменения) ЗОУИТ либо со дня, когда соответствующие лица узнали или должны были узнать об этом [28] (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

При этом в новых положениях, как и ранее, не решён вопрос о том, должно ли лицо быть правообладателем объекта недвижимого имущества в момент установления (изменения) ЗОУИТ для того, чтобы ему могли быть возмещены убытки в связи с попаданием объекта в ЗОУИТ. На наш взгляд, если правопредшественнику правообладателя объекта недвижимого имущества убытки были возмещены, то действующий правообладатель не вправе требовать их повторного возмещения, и его интерес в ряде случаев может быть удовлетворён за счёт предъявления соответствующего требования к правопредшественнику (например, контрагенту по договору). Напротив, если правопредшественнику такого лица убытки не возмещались, то действующий правообладатель объекта должен иметь право на их возмещение при соблюдении условия о сроке предъявления соответствующего требования, даже если он не являлся обладателем объекта на момент установления (изменения) ЗОУИТ.

Б. Переходные положения

В соответствии с положениями ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2019 г.):

В частности, убытки возмещаются только тем правообладателям объектов недвижимого имущества, которые на основании уведомления обязаны привести объекты в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями либо снести объекты капитального строительства (см. ранее) (п.п. 29, 35 ст. 26 закона № 342-ФЗ). Соответственно, если правообладатели вправе в порядке п. 33 ст. 26 закона № 342-ФЗ использовать участки и объекты капитального строительства в соответствии с их видами разрешённого использования независимо от ограничений в ЗОУИТ, то они не могут требовать возмещения убытков по новым правилам ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ, хотя такие убытки у них могут возникать (за пределами расходов на снос и приведение в соответствие).

Также в отношении ЗОУИТ, устанавливаемых до 01.01.2022, п. 29 ст. 26 закона № 342-ФЗ установлен несколько иной перечень лиц, обязанных возмещать убытки, а также предусмотрены дополнительные условия для возмещения убытков.

Так, правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, органы государственной власти (местного самоуправления) обязаны возместить убытки правообладателям объектов капитального строительства, попадающих в ЗОУИТ, только в том случае, если такие объекты возведены до дня установления ЗОУИТ и её границ, либо после дня установления такой зоны, если отсутствовал публичный доступ к сведениям о такой зоне, либо было получено согласование размещения объектов от правообладателя объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ.

В отдельных случаях убытки могут возмещаться также органами, которые выдали необходимые согласования и разрешения на возведение объектов либо предоставили участок, вид разрешённого использования которого допускает строительство. Таким образом, при применении после 01.01.2022 норм ст. 57.1 ЗК РФ в отношении ЗОУИТ, установленных до 01.01.2022, необходимо учитывать специальные положения ст. 26 закона № 342-ФЗ.

в) отношения по возмещению убытков в связи с ограничениями в ЗОУИТ, устанавливаемых после 01.01.2022, регулируются ст.ст. 57 и 57.1 ЗК РФ.

1.4.2. Санитарно-защитные зоны

Отметим, что Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 является одним из наиболее поздних нормативно-правовых актов, регулирующих статус конкретного вида ЗОУИТ (СЗЗ), и в значительной части соответствует новому общему регулированию о ЗОУИТ, рассмотренному ранее. Тем не менее, поскольку оно не учитывает всех особенностей, предусмотренных ст. 106 ЗК РФ, регулирование правового статуса СЗЗ также должно быть изменено Правительством РФ в рамках концепции утверждения новых положений в отношении всех видов ЗОУИТ.

СЗЗ устанавливаются в отношении объектов, соответствующих одновременно следующим критериям:

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека являются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ.

По своей сути установление СЗЗ – это планировочное решение, направленное на соблюдение обязанности обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. СЗЗ призвана обеспечивать уменьшение воздействия загрязнения по большей части на атмосферный воздух, по своему функциональному назначению она является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме и не может рассматриваться как резервная территория объекта, в связи с которым она установлена, и использоваться для расширения промышленной территории без соответствующей корректировки границ СЗЗ.

Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов (ст. 12 закона № 52-ФЗ), а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях (ст. 20 закона № 52-ФЗ).

Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в Генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в Генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Но как дополнительный источник информации о наличии СЗЗ в условиях переходного периода в части внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН информация из документов территориального планирования (градостроительного зонирования) может являться полезной.

Размеры санитарно-защитной зоны

До недавнего времени законодательством было предусмотрено два способа определения размера СЗЗ: в соответствии с указанными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 нормативными размерами для различного рода объектов (по степени вредности для человека) (нормативная или ориентировочная СЗЗ) либо на основании проекта СЗЗ, разрабатываемого правообладателем объекта, в связи с которым подлежит установлению СЗЗ. При этом в последнем случае изначально на основании проекта СЗЗ устанавливалась расчётная (предварительная) СЗЗ, а в дальнейшем по результатам наблюдений и измерений утверждалась установленная (окончательная) СЗЗ. Разработка проекта СЗЗ для объектов I–III классов опасности являлась обязательной.

Установление после вступления в силу Правил нормативных (ориентировочных) СЗЗ в соответствии с размерами, указанными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, без разработки проекта СЗЗ не предусмотрено. Процедура установления «новых» СЗЗ (после вступления в силу Правил 15.03.2018) / изменения СЗЗ в соответствии с Правилами выглядит следующим образом:

Вместе с тем в соответствии с пп. 1 п. 16.1 ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2019 г.) до 01.01.2022 в целях установления, изменения, прекращения существования СЗЗ не требуются представление застройщиком в орган, уполномоченный на принятие решения об установлении или изменении СЗЗ, заявления об установлении или изменении такой зоны до дня направления в соответствии с ГрК РФ заявления о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи со строительством, реконструкцией которого подлежит установлению или изменению СЗЗ.

Соответственно, предусмотренная Правилами процедура, состоящая из трёх этапов, которая была описана ранее, начнёт действовать только с 01.01.2022.

До указанного времени момент установления СЗЗ может быть определён по общим переходным положениям по ЗОУИТ: если строительство объекта начато в период с 04.08.2018 до 01.01.2022, правообладатели таких объектов обязаны обратиться с заявлением об установлении СЗЗ в срок не позднее чем через 3 месяца со дня возникновения прав на эти объекты (п. 18 ст. 26 закона № 342-ФЗ). При этом, учитывая, что СЗЗ устанавливается уже после создания объекта, очевидно, она должна устанавливаться сразу по результатам измерений, а не расчётов.

Также открытым остаётся вопрос о последствиях нарушения предусмотренной обязанности об обращении за установлением СЗЗ в отношении возводимого до 01.01.2022 объекта в 3-месячный срок с момента его создания: на первый взгляд, кроме возможности привлечения к административной ответственности, иные «стимулы» для установления СЗЗ отсутствуют.

Применительно к «старым» СЗЗ (возникли до 04.08.2018) законодательством также предусмотрен ряд важных положений.

П. 13 ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2019 г.) предусмотрено, что с 01.01.2022 определённые в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчётные (предварительные) СЗЗ прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчётные (предварительные) СЗЗ, до 01.10.2021 обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении СЗЗ, с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ с приложением документов, предусмотренных положением о СЗЗ.

Таким образом, «старые» нормативные, а также расчётные (предварительные) СЗЗ должны быть заменены СЗЗ, устанавливаемыми в соответствии с новым регулированием. Установленные же ранее окончательные СЗЗ признаются действительными, но сведения о них должны быть внесены в ЕГРН до 01.01.2025 (если это не было сделано ранее).

Также Правилами предусмотрен ряд иных достаточно важных положений:

1) Правообладатель обязан провести необходимые исследования и при выявлении превышения установленных гигиенических нормативов либо изменения воздействия на среду обитания человека по сравнению с уровнем воздействия, исходя из которого была установлена СЗЗ, представить в уполномоченный орган заявление об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ в срок не более 1 года со дня наступления следующих обстоятельств:

2) Правообладатель обязан представить в уполномоченный орган заявление о прекращении существования СЗЗ в срок не более 1 месяца со дня наступления следующих обстоятельств:

3) Предусмотрено право лиц, не являющихся правообладателями объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, самостоятельно провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и обратиться в уполномоченный орган (Роспотребнадзор или его территориальные органы) с заявлением об изменении СЗЗ, прекращении существования СЗЗ. Необходимость такого регулирования назрела уже давно, и его появление может помочь множеству собственников объектов и участков, затронутых СЗЗ, т. к. собственник объекта, в отношении которого устанавливается СЗЗ, не всегда владеет земельным участком в этой зоне. Такой участок может принадлежать другому лицу, и если собственники объектов не стремятся разрабатывать проекты СЗЗ, то в более оперативном порядке это могут сделать иные заинтересованные лица, например, правообладатели участков в границах СЗЗ. Тем самым исключена зависимость собственников участков, попавших в СЗЗ, от злоупотреблений владельца источника загрязнения.

Стоит отметить, что данная норма пока практически не работает, так как, по мнению Роспотребнадзора, такое «инициативное» исключение возможно только в отношении СЗЗ, у которой есть разработанный проект СЗЗ, т. е. для нормативной СЗЗ такое исключение невозможно. Полагаем, что эта позиция Роспотребнадзора не соответствует закону, но судебной практики, подтверждающей это, пока не сложилось.

Вместе с тем в п. 13 ст. 26 закона № 342-ФЗ прямо подчёркивается, что заинтересованные лица вправе обратиться в органы, уполномоченные на принятие решений об установлении СЗЗ, с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ, если они являются правообладателями объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах таких ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ.

Соответственно, в настоящее время законодательство прямо допускает «инициативное» исключение из нормативных и расчётных СЗЗ, и практика Роспотребнадзора не должна быть поддержана.

Также Правила предусматривают, что СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в её границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН. Вместе с тем в силу пп. 2 п. 16.1 ст. 26 закона № 342-ФЗ до 01.01.2022 в целях установления, изменения, прекращения существования СЗЗ не требуется внесение сведений о таких зонах в ЕГРН. В этом случае СЗЗ считается установленной, изменённой или прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования СЗЗ органом, уполномоченным на принятие данного
решения.

Таким образом, и эта предусмотренная Правилами гарантия, направленная на придание публичности сведениям о СЗЗ, начнёт действовать только при установлении СЗЗ с 01.01.2022.

Несмотря на все нововведения, в т. ч. учитывая изменение переходных положений о ЗОУИТ в 2019 году, на сегодняшний день проблема с неосведомлённостью о наличии СЗЗ всё ещё не исчерпана, т. к. сведения о многих СЗЗ до сих пор не внесены в ЕГРН. По-прежнему в целях устранения рисков попадания земельного участка в СЗЗ целесообразным является самостоятельный сбор всей доступной информации. Значительную помощь здесь может оказать внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена СЗЗ. Информацию о наличии на согласовании проектов обоснования размеров раcчётных СЗЗ и установлении окончательных СЗЗ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp.crc.ru. Более надёжно определить, попадает ли участок в СЗЗ, можно письменно обратившись в территориальный орган Роспотребнадзора и получив информацию о наличии установленных СЗЗ в отношении выявленных при самостоятельном осмотре, а также каких-либо иных объектов.

Правовой режим территории санитарно-защитной зоны

В санитарно-защитной зоне не могут быть размещены:

Также в СЗЗ не допускается размещение указанных ниже объектов / использование земельных участков в следующих целях:

1.4.3. Зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства

В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.

Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).

Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.

Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.

Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.

1.4.4. Охранные зоны

При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.

Таблица 7. Регулирование охранных зон

Размеры и режим охранных зон газопроводов

Таблица 8. Размер охранной зоны газопроводов

В границах охранной зоны газопроводов запрещается:

Иные ограничения в охранной зоне см. в табл. 9.

Таблица 9. Ограничения в охранной зоне газопроводов

Охранные зоны магистральных газопроводов

Таблица 10. Размер охранной зоны магистральных газопроводов

В охранных зонах магистральных газопроводов запрещается:

Также в Постановлении Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083 приведён перечень действий, которые допускается совершать в охранных зонах магистральных газопроводов только с письменного разрешения собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод. К таким действиям относится, например:

Размеры и режим охранных зон магистральных трубопроводов

Таблица 11. Размеры охранных зон магистральных трубопроводов

В охранной зоне магистральных трубопроводов запрещается:

В охранной зоне допускается по согласованию с эксплуатирующей организацией:

Предприятию трубопроводного транспорта разрешается:

В аварийных ситуациях разрешается подъезд к трубопроводу и сооружениям на нём по маршруту, обеспечивающему доставку техники и материалов для устранения аварий с последующим оформлением и оплатой нанесённых убытков землевладельцам.

Если трубопроводы проходят по территории запретных зон и специальных объектов, то соответствующие организации должны выдавать работникам, обслуживающим эти трубопроводы, пропуска для проведения осмотров и ремонтных работ в любое время суток.

В случае необходимости предприятия трубопроводного транспорта могут осуществлять в процессе текущего содержания трубопроводов рубку леса в их охранных зонах с оформлением лесорубочных билетов на общих основаниях. Полученная при этом древесина используется указанными предприятиями.

Основные правила производства работ в охранной зоне:

Разрешение на производство работ может быть выдано только при условии наличия у производителя работ проектной и исполнительной документации, на которой нанесены действующие трубопроводы.

Размеры и режим охранных зон тепловых сетей

На федеральном уровне размер и режим охранной зоны тепловых сетей регулируется Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утверждёнными Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197. Однако этот документ не устанавливает конкретных ограничений. В каждом населённом пункте на основе указанных типовых правил могут устанавливаться местные правила охраны тепловых сетей с учётом конкретных условий, однако без снижения требований, установленных типовыми правилами.

Охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

Расстояние от конструкций тепловой сети до зданий, строений, сооружений устанавливается Приложением А к «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003», утверждённого Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 280.

В границах охранной зоны тепловых сетей запрещается:

Разрешается с письменного согласия сетевой организации:

Основные правила производства работ в охранной зоне:

Охранная зона объектов электроэнергетики

Таблица 12. Размеры охранных зон объектов электросетевого хозяйства

Таблица 13. Размеры охранных зон вдоль воздушных линий электропередачи

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

Помимо указанных выше действий, в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается:

Запрещается без письменного разрешения сетевой организации:

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо указанных выше действий, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается:

Требования к установлению границ охранных зон объектов по производству электрической энергии [37]

Охранная зона устанавливается вдоль границы земельного участка, предоставленного для размещения объекта по производству электрической энергии, в виде части поверхности участка земли, ограниченной линией, параллельной границе земельного участка:

а) на расстоянии 50 м от указанной границы – для объектов высокой категории опасности;
б) на расстоянии 30 м от указанной границы – для объектов средней категории опасности;
в) на расстоянии 10 м от указанной границы – для объектов низкой категории опасности и объектов, категория опасности которых не определена в установленном законодательством порядке.

Также охранная зона устанавливается в отношении таких объектов вспомогательного назначения, задействованных в едином технологическом цикле производства электрической энергии, размещённых за границами земельного участка, предоставленного для размещения объекта по производству электрической энергии, как подземные линейные гидротехнические сооружения (напорные деривационные туннели и др.) и резервуары для хранения топлива, береговые насосные станции, объекты промышленных стоков.

В охранных зонах запрещается осуществлять действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов, в том числе привести к их повреждению или уничтожению и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также нанесение вреда окружающей среде и возникновение пожаров и чрезвычайных ситуаций, например:

В пределах охранных зон без письменного согласования владельцев объектов запрещается:

Охранная зона железных дорог

Границы охранных зон железных дорог могут устанавливаться в случае прохождения железнодорожных путей:

В границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление следующих видов деятельности:

Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением

В целях получения достоверной информации о состоянии окружающей природной среды, её загрязнении вокруг стационарных пунктов наблюдений (кроме метеорологического оборудования, устанавливаемого на аэродромах), входящих в государственную наблюдательную сеть, относящуюся к федеральной собственности, создаются охранные зоны в виде земельных участков и частей акваторий, ограниченных на плане местности замкнутой линией, отстоящей от границ этих пунктов на расстоянии, как правило, 200 метров во все стороны.

Размеры и границы охранных зон стационарных пунктов наблюдений определяются в зависимости от рельефа местности и других условий.

В пределах охранных зон стационарных пунктов наблюдений устанавливаются ограничения на хозяйственную деятельность, которая может отразиться на достоверности информации о состоянии окружающей природной среды, её загрязнении.

Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена

В настоящее время на федеральном уровне вопросы установления и режима охранных зон метрополитена урегулированы в СП 120.13330.2012 «Метрополитены».

В соответствии с обязательными положениями данного СП охранные зоны следует предусматривать над:

Границы охранных зон следует определять с учётом градостроительной и транспортной обстановки.

Проведение каких-либо работ и новое строительство в пределах охранных зон допускается только по согласованию с организациями, проектирующими и эксплуатирующими метрополитен.

Также СП 120.13330.2012 предусматривает установление технических зон метрополитена, например, у наземных вестибюлей станций, с наружной стороны ограждений наземных участков линий метрополитена, соединительных веток, электродепо и других сооружений. Так же как и в охранных зонах, проведение каких-либо работ и новое строительство в пределах технических зон допускается по согласованию с организациями, проектирующими и эксплуатирующими метрополитен.

1.4.5. Зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)

Установление минимальных расстояний до трубопроводов предусмотрено различными нормативно-правовыми актами. Например, в ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» указывается, что владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ей организацией. В абз. 4 ст. 32 данного закона указывается, что здания, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

В настоящее время сами минимальные расстояния от объектов капитального строительства различных категорий до трубопроводов устанавливаются нормативно-правовыми актами в области технического регулирования (например, СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы», СП 125.13330.2012 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населённых пунктов»).

Так, в СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» предусмотрено, что расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4 (данное положение является обязательным в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985).

В качестве примера объектов и минимальных расстояний из таблицы 4 данного СП можно привести следующее:

Таблица 14. Минимальные расстояния от оси газопроводов

При этом законом № 342-ФЗ предусмотрена этапность во внесении сведений о минимальных расстояниях до трубопроводов в ЕГРН:

Для этого до 01.06.2019 собственники магистральных или промышленных трубопроводов, в целях предупреждения негативного воздействия которых до 04.08.2018 установлены минимальные расстояния до данных трубопроводов, если в отношении данных трубопроводов не установлены зоны минимальных расстояний, обеспечивают подготовку:

При этом со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН решения об утверждении описания местоположения границ минимальных расстояний до данных трубопроводов, перечня координат характерных точек этих границ (п. 1) утрачивают силу, а в отношении земельных участков, зданий, сооружений не применяются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, предусмотренные в пределах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов законом № 69-ФЗ и сводами правил.

Орган регистрации прав одновременно с внесением сведений о такой зоне исключает из ЕГРН сведения о границах минимальных расстояний до данных трубопроводов, внесённые в ЕГРН в соответствии с п. 1 (п. 20 ст. 26 закона № 342-ФЗ, ст. 71.1 закона № 218-ФЗ).

Необходимо отметить, что при внесении изменений в ст. 26 закона № 342-ФЗ в 2019 г. указанные сроки в отношении минимальных расстояний изменены не были. Однако, учитывая изменение общих положений в части обязательности внесения ЗОУИТ в ЕГРН (п. 8 ст. 26 закона № 342-ФЗ), в настоящее время нет оснований для вывода об отсутствии ограничений в границах минимальных расстояний при их невнесении в ЕГРН до 01.09.2019.

Режим деятельности в границах минимальных расстояний

Режим деятельности и перечень ограничений использования земельных участков в границах зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов должны быть определены Правительством РФ в положении о данном виде ЗОУИТ.

До дня установления зоны минимальных расстояний до трубопроводов строительство, реконструкция ОКС в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с собственником трубопровода или уполномоченной ей организацией (п. 21 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

При этом введение зоны минимальных расстояний до трубопроводов влечёт возникновение вопроса о соотношении данной ЗОУИТ и охранных зон трубопроводов (другой вид ЗОУИТ).

Из действующих актов можно сделать вывод о том, что размер охранной зоны обычно меньше, но в ней предусмотрен более строгий режим хозяйственной деятельности, направленный на обеспечение нормального функционирования трубопровода. Напротив, размер минимальных расстояний, как правило, больше, но в их границах существует только ограничение по строительству зданий, направленное на обеспечение безопасности самих строящихся объектов.

Однако, учитывая, что из ранее приведённых норм следует, что зоны минимальных расстояний должны предусматривать не только непосредственно расстояния, ближе которых не допускается размещать ОКС различного назначения, но и ограничения использования земельных участков в различных территориях в пределах минимальных расстояний, указанный вопрос остаётся актуальным и, вероятно, будет прояснён уже после принятия Правительством РФ положений о данных видах ЗОУИТ.

Также достаточно важной является новая норма, в соответствии с которой до внесения в ЕГРН сведений о самих границах минимальных расстояний до трубопроводов ОКС (за исключением признанных самовольными постройками) сносу и (или) приведению в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков в связи с нахождением в пределах указанных минимальных расстояний не подлежат (п. 38 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Напротив, после внесения сведений о границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов в ЕГРН, ОКС, расположенные в границах минимальных расстояний, подлежат сносу или их параметры и (или) разрешённое использование (назначение) подлежат приведению в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков, за исключением следующих случаев:

1) ОКС возведены при наличии согласования с организацией – собственником трубопровода либо уполномоченной ей организацией и в соответствии с условиями такого согласования, за исключением случаев, если указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи;
2) ОКС возведены до дня ввода в эксплуатацию трубопровода, и получено согласование организации – собственника трубопровода либо уполномоченной ей организации о размещении ОКС в границах минимальных расстояний, за исключением случаев, если указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи;
3) применительно к ОКС или к трубопроводам реализованы технические и (или) технологические решения, в результате которых отсутствует угроза жизни и здоровью граждан и (или) безопасной эксплуатации трубопроводов;
4) применительно к объектам трубопроводного транспорта в предусмотренном законодательством порядке разработаны обоснования безопасности с реализацией технических и (или) технологических решений, в результате которых обеспечиваются достижение допустимого риска нахождения зданий и сооружений с нарушениями минимальных расстояний от опасных производственных объектов трубопроводного транспорта и безопасная эксплуатация самих объектов трубопроводного транспорта (п. 39 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Снос / приведение в соответствие ОКС (за исключением признанных самовольными постройками) осуществляется на основании соглашений, заключаемых собственниками трубопроводов, органами государственной власти, местного самоуправления с собственниками таких ОКС, а при отсутствии согласия собственников ОКС – на основании решения суда (п. 40 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Особенности выкупа участков и ОКС, возмещения убытков в связи с попаданием в границы минимальных расстояний

Новые положения о выкупе участков, ОКС на них, а также о предоставлении возмещения за прекращение права, если использование земельного участка и (или) расположенного на нём ОКС в соответствии с их разрешённым использованием невозможно в связи с их нахождением в границах минимальных расстояний до трубопроводов, применяются при соблюдении следующих условий:

1) в отношении ОКС не принято решение о сносе самовольной постройки (за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте);
2) земельный участок приобретён или предоставлен / ОКС создан до дня ввода в эксплуатацию трубопровода, в целях предупреждения негативного воздействия которого установлены минимальные расстояния, либо после дня ввода в эксплуатацию трубопровода при условии, что в правоустанавливающих документах на участок и (или) ОКС отсутствовала информация об ограничениях, установленных в границах минимальных расстояний.

Убытки собственниками ОКС возмещаются в случае сноса ОКС, возведённых в границах минимальных расстояний до трубопроводов (за исключением признанных самовольными постройками), или приведения их параметров и (или) разрешённого использования в соответствие с установленными ограничениями. Возмещению подлежит как реальный ущерб (в т. ч. рыночная стоимость ОКС, иные убытки, связанные со сносом ОКС / приведением их параметров или разрешённого использования в соответствие с установленными ограничениями), так и упущенная выгода.

1) собственниками трубопроводов, в целях предупреждения негативного воздействия которых устанавливаются минимальные расстояния, если земельные участки были приобретены или предоставлены и (или) ОКС созданы до дня ввода в эксплуатацию соответствующего трубопровода либо после дня его ввода в эксплуатацию при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
а) непредставление сведений о месте нахождения трубопровода в уполномоченные органы государственной власти или орган местного самоуправления;
б) наличие согласования с организацией – собственником трубопровода или уполномоченными ей организациями, если будет установлено, что указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи;

2) уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления в случаях, если ОКС возведены на основании необходимых для этого согласований (разрешений), выданных этими органами, и в соответствии с ними (за исключением случаев, предусмотренных п. 1);

При внесении изменений в 2019 году в ст. 26 закона № 342-ФЗ корректировка указанных норм не производилась, что может повлечь некоторую рассинхронизацию регулирования.

1.4.6. Придорожные полосы автомобильных дорог

Для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населённых пунктов, устанавливаются придорожные полосы.

Придорожными полосами автомобильной дороги являются территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, её сохранности с учётом перспектив развития автомобильной дороги.

Таблица 15. Ширина придорожной полосы

Решение об установлении/изменении придорожных полос автомобильных дорог принимается:

Режим деятельности в границах придорожных полос автомобильных дорог

В границах придорожных полос устанавливаются следующие ограничения:

При этом отказ в согласовании строительства, реконструкции объекта в границах придорожных полос допускается только по следующим основаниям:

Порядком установления и использования придорожных полос автомобильных дорог федерального значения предусматривается ещё более строгий режим, в соответствии с которым в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением:

Также Порядок устанавливает особенности подачи заявления о выдаче согласия владельца автомобильной дороги федерального значения, принятия владельцем автомобильной дороги федерального значения решения о выдаче согласия.

1.4.7. Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса

Определение понятия водоохранной зоны и особенности её правового режима закреплены в ст. 65 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ). Согласно п. 1 указанной статьи водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

За пределами территорий городов и других населённых пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы – от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

Ширина водоохранной зоны составляет:

1) для рек или ручьёв протяжённостью от их истока:
до 10 км – 50 м (совпадает с прибрежной защитной полосой);
от 10 до 50 км – 100 м;
от 50 км и более – 200 м;
2) для озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв. км – 50 м;
3) для водохранилища, расположенного на водотоке, – равна ширине водоохранной зоны этого водотока;
4) для моря – 500 м;
5) для магистральных или межхозяйственных каналов – совпадает по ширине с полосами отводов таких каналов;
6) для рек, их частей, помещённых в закрытые коллекторы, – не устанавливается.

Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются законом РФ от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».

Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья – 50 м.

Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет от 30 до 50 метров.

Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 метров.

Для расположенных в границах болот проточных и сточных озёр и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 метров.

На территориях населённых пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от береговой линии (границы водного объекта).

Уполномоченные органы государственной власти в течение 5 рабочих дней со дня подготовки сведений о границах направляют такие сведения:

Собственники земель, землевладельцы и землепользователи земельных участков, на землях которых находятся водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов, обеспечивают беспрепятственный доступ представителей органов государственной власти в целях осуществления размещения на соответствующих земельных участках специальных информационных знаков и поддержания их в надлежащем состоянии.

Правовой режим водоохранных зон и прибрежной защитной полосы

В границах водоохранных зон запрещается (п. 15 ст. 65 ВК РФ):

1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твёрдое покрытие;
5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств.
6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территории морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;
7) сброс сточных, в том числе дренажных вод;
8) разведка и добыча общераспространённых полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространённых полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах, предоставленных им в соответствии с законодательством РФ о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утверждённого технического проекта в соответствии со ст. 19.1 закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»).

Согласно п. 16 ст. 65 ВК РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учётом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приёма таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку, исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и ВК РФ;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приёмники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;
5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

Строительство, реконструкция и эксплуатация специализированных хранилищ агрохимикатов также допускаются при условии оборудования таких хранилищ сооружениями и системами, предотвращающими загрязнение водных объектов.

В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными ограничениями запрещается (п. 17 ст. 65 ВК РФ):

1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Помимо указанных ограничений, на территориях, расположенных в границах водоохранных зон и занятых защитными лесами, особо защитными участками лесов, действуют ограничения, предусмотренные установленными лесным законодательством правовым режимом защитных лесов, правовым режимом особо защитных участков лесов. Так, в соответствии со ст. 113 Лесного кодекса РФ в лесах, расположенных в водоохранных зонах, запрещается:

1) использование токсичных химических препаратов;
2) ведение сельского хозяйства, за исключением сенокошения и пчеловодства;
3) создание и эксплуатация лесных плантаций;
4) строительство и эксплуатация объектов капитального строительства, за исключением линейных объектов, гидротехнических сооружений и объектов, необходимых для геологического изучения, разведки и добычи нефти и природного газа.

При этом нужно иметь в виду, что п. 6 ст. 6 ВК РФ установлено также понятие береговой полосы – полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования – 20 метров. Исключение составляют каналы, реки и ручьи протяжённостью от истока до устья не более 10 километров, ширина береговой полосы которых составляет 5 метров.

В соответствии с п. 8 ст. 27 ЗК РФ приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещена, соответственно, такие участки не могут находиться в частной собственности. Кроме того, установлен запрет на ограничение публичного доступа на береговую полосу (п. 8 ст. 6 ВК РФ).

Постановлением № 377 [56] установлены периодичность определения местоположения береговой линии (в качестве общего правила предусмотрено, что установление береговой линии должно осуществляться не реже одного раза в 25 лет), порядок определения местоположения береговой линии и особенности определения местоположения береговой линии применительно к различным водным объектам.

1.4.8. Зоны затопления и подтопления

В соответствии с п. 16 ст. 1 ВК РФ затопление и подтопление являются одними из возможных форм негативного воздействия вод на определённые территории и объекты. Исходя из положений ст. 67.1 ВК РФ, установление зон затопления и подтопления является специальным защитным мероприятием и осуществляется для предотвращения негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.

Порядок установления зон затопления, подтопления и их границы определяются на основании Постановления Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления» (вместе с «Положением о зонах затопления, подтопления») (далее – Постановление Правительства РФ № 360).

Так, в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта РФ, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления (далее – предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Форма графического описания местоположения границ зон затопления, подтопления, а также требования к точности определения координат характерных точек границ ЗОУИТ, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зон затопления, подтопления, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Приложение к Постановлению Правительства РФ № 360 содержит требования к территориям, входящим в границы зон затопления, подтопления.

Так, зоны затопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к:

Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления, повышение уровня грунтовых вод которых обусловливается подпором грунтовых вод уровнями высоких вод водных объектов.

В границах зон подтопления определяются:

а) территории сильного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 м;
б) территории умеренного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 0,3–0,7 до 1,2–2 м от поверхности;
в) территории слабого подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 м.

Правовой режим зон затопления, подтопления

Согласно п. 6 ст. 67.1 ВК РФ в границах зон затопления, подтопления запрещается:

Собственник водного объекта обязан осуществлять меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий. Меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в отношении водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, осуществляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах их полномочий (п. 7 ст. 67.1 ВК РФ).

Также необходимо отметить, что в силу указания п. 4 ст. 67.1 ЗК РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства сооружений инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

1.4.9. Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения

Исходя из п. 2 ст. 43 ВК РФ, в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны, в которых запрещаются или ограничиваются осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения.

ЗСО организуются вне зависимости от ведомственной принадлежности на всех водопроводах, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников.

Организации ЗСО предшествует разработка её проекта, а именно:

Принципиальное решение о возможности организации ЗСО принимается на стадии схемы территориального планирования или Генерального плана при выборе источника водоснабжения. В генеральных планах застройки населённых мест ЗСО указываются на схеме планировочных ограничений.

В соответствии с п. 1.17 СанПиН 2.1.4.1110-02 отсутствие утверждённого проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых настоящими СанПиН, при этом данное положение не соответствует новому регулированию статуса ЗОУИТ.

Правовой режим ЗСО

Основной целью создания и обеспечения режима в ЗСО является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

ЗСО организуются в составе трёх поясов, в каждом из которых устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды. Режим охранной зоны предполагает ограничения и в использовании земель в границах поясов ЗСО.

В соответствии с пп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В пределах первого пояса ЗСО необходимые санитарные мероприятия должны выполняться органами коммунального хозяйства или другими владельцами водопроводов, в пределах второго и третьего – владельцами объектов, оказывающих (или могущих оказать) отрицательное влияние на качество воды источников водоснабжения.

Мероприятия предусматриваются для каждого пояса ЗСО в соответствии с его назначением. Они могут быть единовременными, осуществляемыми до начала эксплуатации водозабора, либо постоянными, режимного характера.

Так, в соответствии с разделами 3.2, 3.3 СанПиН 2.1.4.1110-02 на территории первого пояса СЗО запрещается:

На территории второго и третьего поясов запрещается (в отношении ЗСО подземных источников водоснабжения):

На территории второго и третьего поясов ЗСО новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с Роспотребнадзором.

В пределах второго и третьего поясов ЗСО поверхностных источников водоснабжения вводятся следующие ограничения:

На территории второго пояса дополнительно запрещается:

Необходимо отметить, что в некоторых нормативных актах ещё советского периода регулирование зон ЗСО имеет существенные особенности, которые необходимо учитывать. Так, например, в Москве и Московской области был принят целый ряд нормативно-правовых актов разного периода (например, постановление СНК РСФСР от 04.09.1940 № 696 «О санитарной охране канала Москва–Волга как источника водоснабжения г. Москвы», постановление СНК РСФСР от 23.05.1941 № 355 «О санитарной охране Московского водопровода и источников его водоснабжения», решение исполнительных комитетов Московского городского и Московского областного советов народных депутатов от 17.04.1980 № 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ санитарной охраны питьевых источников водоснабжения г. Москвы в границах ЛПЗП» [62] и т. п.), в которых предусмотрено расширение в некоторых случаях границ «второго пояса» до 150 метров от уреза воды (вместо стандартных 100 м) с установлением запрета на любое капитальное строительство (вместо обычных ограничений на вредные производства и объекты) в таком «втором поясе». В связи с этим необходимо в каждом случае анализировать проект территории ЗСО и конкретные ограничения, предусмотренные им, не полагаясь на общее регулирование.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ВК РФ запрещается сброс сточных, в том числе дренажных вод в водные объекты, расположенные в границах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Также в соответствии с п. 1 ст. 34 ВК РФ в целях обеспечения граждан питьевой водой в случае возникновения чрезвычайной ситуации осуществляется резервирование источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на основе защищённых от загрязнения и засорения подземных водных объектов. Для таких источников устанавливаются зоны специальной охраны, режим которых соответствует режиму зон санитарной охраны подземных источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Зоны специальной охраны подземных водных объектов указаны в перечне видов ЗОУИТ в ст. 105 ЗК РФ.

1.4.10. Зоны охраняемых объектов

Целями установления зон охраняемых объектов являются обеспечение безопасности объектов государственной охраны и защита охраняемых объектов. Не следует путать этот вид зон с зонированием в рамках законодательства об охране памятников.

Размер зоны охраняемых объектов и её границы определяются с учётом размера земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, застройки земельного участка и застройки вокруг него, рельефа местности, а также иных условий, обеспечивающих безопасность объектов государственной охраны и охраняемых объектов. Расстояние от границ земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, до границ указанной зоны не должно превышать один километр, а в горной местности – три километра.

Порядок установления зон охраняемых объектов:

В акте об установлении зоны охраняемого объекта указываются:

Приложением к правовому акту об установлении зоны охраняемого объекта являются сведения о границах зоны охраняемого объекта, которые содержат графическое описание местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

В случае, если ПЗЗ соответствующего муниципального образования были утверждены до поступления соответствующих документов, эти правила подлежат изменению в порядке, установленном ГрК РФ.

Правовой режим зон охраняемых объектов

Согласно абз. 2 п. 3 Положения ограничения использования для каждой зоны охраняемого объекта формируются из перечня ограничений использования земельных участков и ограничений хозяйственной и иной деятельности согласно приложению к Положению.

Так, согласно указанному перечню в границах зоны охраняемого объекта может устанавливаться запрет на:

1.4.11. Зоны охраны, защитные зоны, территория объектов культурного наследия

В соответствии с п. 4 ст. 99 ЗК РФ в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны ОКН. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населённых пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесённых к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется ПЗЗ в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

При этом следует отличать зону охраны ОКН, защитную зону ОКН и территорию ОКН. Предварительно отметим, что зона охраны ОКН и защитная зона ОКН входят в перечень ЗОУИТ, в то время как территория ОКН не относится к ЗОУИТ.

Зоны охраны объектов культурного наследия

Ст. 34 закона № 73-ФЗ определяет правовой режим зон охраны ОКН.

Так, в целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде на сопряжённой с ним территории устанавливаются следующие зоны охраны ОКН:

Решения об установлении, изменении зон охраны ОКН, в том числе границы объединённой зоны охраны ОКН (за исключением отнесённых к особо ценным ОКН народов РФ, а также включённых в Список всемирного наследия), принимаются, а требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются (1) на основании проектов зон охраны ОКН в отношении ОКН федерального значения либо проекта объединённой зоны охраны ОКН – органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны ОКН, а (2) в отношении ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения – в порядке, установленном законами субъектов РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 34 закона № 73-ФЗ зоны охраны ОКН должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения такого ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ. Соответственно, зоны охраны ОКН не устанавливаются для ОКН, не включённых в реестр таких объектов.

Одновременно в п. 15 ст. 26 закона № 342-ФЗ предусмотрено, что зоны охраны ОКН, в отношении которых до дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2018) установлены защитные зоны ОКН (т. е. такие объекты культурного наследия включены в реестр ОКН до этой даты), должны быть установлены в срок не позднее 01.01.2022.

Решение о прекращении существования зон охраны ОКН (за исключением отнесённых к особо ценным ОКН народов РФ, а также включённых в Список всемирного наследия) принимается органом государственной власти субъекта РФ. При этом зоны охраны ОКН прекращают существование без принятия решения о прекращении существования таких зон в случае исключения ОКН из Единого государственного реестра ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ.

Процедура установления зон охраны объектов культурного наследия

Осуществляется физическими или юридическими лицами на основе материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований (далее – историко-культурные исследования), а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии.

Разработка проектов, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны ОКН, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране ОКН.

Разработка проектов может также осуществляться по инициативе и за счёт средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей ОКН, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны ОКН.

Разработку проектов организуют Минкультуры России, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

Направление копии акта органа государственной власти субъекта РФ об утверждении зон охраны ОКН федерального значения, объединённой зоны охраны ОКН, включая текстовое и графическое приложения к ним, в Минкультуры России.

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ОЗ, в том числе единой ОЗ:

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ЗРЗ, в том числе единой ЗРЗ:

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ЗОЛ, в том числе единой ЗОЛ:

Защитные зоны объектов культурного наследия

От зоны охраны ОКН следует отличать защитную зону ОКН. Так, защитная зона ОКН прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого ОКН.

Согласно ст. 34.1 закона № 73-ФЗ защитными зонами ОКН являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены специальные требования и ограничения в соответствии со ст. 56.4 закона № 73-ФЗ.

Защитные зоны устанавливаются только для ОКН, включённых в реестр таких объектов; в отношении «вновь выявленных объектов культурного наследия», выявленных ОКН, объектов, обладающих признаками ОКН (т. е. ещё не включённых в реестр объектов, где не определён предмет охраны), защитные зоны не устанавливаются.

Границы защитной зоны ОКН устанавливаются:

1) для памятника, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника; для памятника, расположенного вне границ населённого пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;

2) для ансамбля, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля; для ансамбля, расположенного вне границ населённого пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

В случае отсутствия утверждённых границ территории ОКН, расположенного в границах населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утверждённых границ территории ОКН, расположенного вне границ населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Также важно помнить о том, что в соответствии с п.п. 1, 19 ст. 106 ЗК РФ защитная зона объекта культурного наследия возникает в силу федерального закона, т. е. принятия специального решения о её установлении не требуется, однако необходимы подготовка сведений о границах такой зоны и их внесение в ЕГРН.

Защитные зоны ОКН, включённых в реестр ОКН после 04.08.2018, будут считаться установленными со дня внесения сведений о таких зонах в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). В отношении защитных зон, возникших до 01.01.2022, будет действовать переходный период (до 01.01.2025), в течение которого они будут признаваться существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН, а в отношении ОКН должны быть установлены зоны охраны с включением сведений о них в ЕГРН (до 01.01.2022) (п.п. 8, 15 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Территория объектов культурного наследия

Согласно ст. 3.1 закона № 73-ФЗ под территорией ОКН понимается территория, непосредственно занятая данным ОКН и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с законом № 73-ФЗ.

Территория ОКН устанавливается для ОКН, включённых в реестр, и для выявленных ОКН.

В территорию ОКН могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории ОКН могут не совпадать с границами земельных участков. В границах территории ОКН могут находиться земли, в отношении которых не проведён государственный кадастровый учёт.

Требования к составлению проектов границ территорий ОКН установлены Приказом Минкультуры России от 04.06.2015 № 1745 «Об утверждении требований к составлению проектов границ территорий объектов культурного наследия».

Границы территории ОКН утверждаются:

Сведения о границах территории ОКН, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории ОКН, вносятся в ЕГРН. Отсутствие в ЕГРН указанных сведений не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, установленных земельным законодательством РФ и ст. 5.1 закона № 73-ФЗ.

В отношении территории ОКН устанавливается правовой режим, не связанный с режимом использования земель зон охраны ОКН, защитных зон ОКН, о которых речь шла ранее (территории ОКН не признаются видом ЗОУИТ в ст. 105 ЗК РФ, однако в границах таких территорий предусматриваются крайне серьёзные ограничения осуществления деятельности, подлежащие обязательному соблюдению).

В границах территории ОКН – памятника или ансамбля – запрещается:

В границах территории ОКН – достопримечательного места – разрешаются:

На территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности ОКН и позволяющей обеспечить функционирование ОКН в современных условиях.

Как видно из приведённых положений закона, наиболее строгие ограничения установлены в отношении памятников и ансамблей.

Требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, а также требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места устанавливаются:

Орган, установивший требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, в течение пяти дней со дня вступления в силу акта об установлении таких требований направляет копию указанного акта в Росреестр.

1.4.12. Охранная зона особо охраняемой природной территории

Статус особо охраняемых природных территорий регулируется Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – закон № 33-ФЗ). При этом необходимо различать:

1) сами особо охраняемые природные территории;

2) охранные зоны таких особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ относятся только охранные зоны особо охраняемых природных территорий (вероятно, по логике законодателя, в данном случае ЗОУИТ является территория, устанавливаемая в связи с существованием определённого объекта, но не сама территория такого объекта, что не отменяет необходимость соблюдения специального режима в границах самого объекта). Правовой режим самих особо охраняемых природных территорий устанавливается путём т. н. зонирования (п. 14 ст. 2 закона № 33-ФЗ в ред. законов № 342-ФЗ и № 505-ФЗ):

Такое определение ограничений в границах особо охраняемых природных территорий путём установления видов разрешённого использования и предельных параметров не следует путать с градостроительным зонированием (в силу п. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель особо охраняемых природных территорий). В данном случае речь идёт просто о способе установления ограничений деятельности в границах особо охраняемой природной территории.

Правовой режим особо охраняемых территорий

Особо охраняемые природные территории – участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

При этом оборот земельных участков населённого пункта в составе особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения не ограничивается. Такие земельные участки могут находиться в собственности Российской Федерации, её субъектов, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Использование земельных участков на территории населённого пункта, включённого в состав такой ЗОУИТ, должно осуществляться с учётом режима особой охраны этой особо охраняемой природной территории.

Стоит особо отметить, что указанное регулирование не распространяется в отношении особо охраняемых природных территорий, полностью расположенных на территории населённого пункта. Если особо охраняемая природная территория расположена на территории населённого пункта частично, регулирование распространяется в отношении той её части, которая расположена за границами населённого пункта.

Категории особо охраняемых природных территорий предусмотрены ст. 2 закона № 33-ФЗ.

Такие территории могут иметь федеральное, региональное и местное значение. Отнесение к одной из таких категорий показывает, органы власти какого уровня имеют полномочия по управлению соответствующей особо охраняемой природной территорией.

Кроме того, такие территории делятся на несколько категорий в зависимости от особенностей правового режима и предмета охраны.

Основные особенности предусмотренных законом категорий описаны в таблице 16.

Таблица 16. Основные особенности категорий особо охраняемых природных территорий

(1) Пункт 2 ст. 12 закона № 33-ФЗ в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ.

Охранные зоны особо охраняемых природных территорий

Для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки и памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах устанавливаются охранные зоны.

Решения об установлении, изменении, о прекращении существования охранных зон особо охраняемых природных территорий принимаются в отношении:

1) охранных зон государственных природных заповедников, национальных парков и памятников природы федерального значения – федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находятся указанные особо охраняемые природные территории;
2) охранных зон природных парков и памятников природы регионального значения – высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации).

Постановлением Правительства РФ от 19.02.2015 № 138 утверждены Правила создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон.

Правилами предусматривается, что решения о создании охранных зон государственных природных заповедников, национальных парков и памятников природы федерального значения и об установлении их границ принимаются Минприроды России. Также предусмотрено согласование проекта решения о создании охранной зоны с уполномоченными органами.

Минимальная ширина охранной зоны государственного природного заповедника или национального парка – один километр.

В п. 28 указанного постановления предусмотрено, что режим охранной зоны, т. е. конкретные ограничения на использование участков, устанавливается положением об охранной зоне конкретного государственного природного заповедника, национального парка, природного парка или памятника природы, утверждаемым органом государственной власти, принимающим решение о её создании.

1.4.13. Округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов

Округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека (п. 2 ст. 96 ЗК РФ).

Понятие «округ санитарной (горно-санитарной) охраны» содержится в ст. 1 закона № 26-ФЗ. В соответствии с указанной статьёй округом санитарной (горно-санитарной) охраны признаётся особо охраняемая территория с установленным в соответствии с законодательством режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения.

При этом для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам (минеральные воды, лечебные грязи и др.), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны.

Границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны

В силу ст. 1 закона № 26-ФЗ внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района), т. е. округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются по границам лечебно-оздоровительной местности / курорта, а не вокруг соответствующих территорий.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством РФ, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения – исполнительными органами государственной власти субъектов РФ (п. 2 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

Соответственно, одно лишь приобретение конкретной территорией статуса лечебно-оздоровительной местности / курорта не влечёт автоматического возникновения округа санитарной (горно-санитарной) охраны. О возникновении округов санитарной (горно-санитарной) охраны можно говорить только в случае утверждения границ и режима округов уполномоченным органом.

Так, границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения утверждаются Правительством РФ по совместному представлению органа исполнительной власти субъекта РФ и Министерства здравоохранения РФ (п. 18 Постановления Правительства РФ № 1425 [76] ).

При этом проект округа санитарной (горно-санитарной) охраны подлежит согласованию с Росприроднадзором и органом исполнительной власти субъекта РФ, а проект округа горно-санитарной охраны – также с Ростехнадзором. Также требуется получение санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора о соответствии проекта требованиям санитарного законодательства (п. 9 Постановления Правительства РФ № 1425).

Правовой режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны

В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трёх зон, для которых предусмотрен самостоятельный режим хозяйственной деятельности (п. 3 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

Применительно к лечебно-оздоровительным местностям и курортам федерального значения устанавливается, что для местностей/курортов, не имеющих на своей территории гидроминеральной базы, месторождений лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов, требующих строгой охраны, количество зон может быть сокращено до двух (второй и третьей), а для лечебно-оздоровительных местностей, которые представляют собой незаселённые и неосвоенные территории, – до одной (второй) зоны. Округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, имеющие в своём составе одну (вторую) зону, по мере освоения территории в курортных целях корректируются с выделением в их пределах третьей зоны. Для отдельно расположенных природных объектов (высокодебитных восходящих источников, скважин, грязевых сопок и других), имеющих высокую степень естественной защищённости, может быть организована одна (первая) зона (п. 11 Постановления Правительства РФ № 1425).

А. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельные участки, располагающиеся в границах второй и третьей зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны, не изымаются для государственных или муниципальных нужд у правообладателей.

Земельные участки, располагающиеся в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны, не изымаются и не выкупаются для государственных или муниципальных нужд у правообладателей, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (п. 3 ст. 96 ЗК РФ).

Б. Ограничение режима хозяйственной деятельности

Обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне – пользователями, во второй и третьей зонах – правообладателями земельных участков и проживающими в этих зонах гражданами (ч. 4 ст. 16 закона № 26-ФЗ).

В. Особенности режима хозяйственной деятельности в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения

П.п. 12–14 Постановления Правительства РФ № 1425 предусматривают особенности режима хозяйственной деятельности в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

Так, конкретизируется, что на территории первой зоны округов санитарной (горно-санитарной) охраны разрешается:

В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации.

Раскрывается понятие «работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов», запрещённых на территории второй зоны округов санитарной (горно-санитарной) охраны. К таким работам, в частности, относятся:

На территории третьей зоны допускаются только те виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.

Также Постановлением Правительства РФ № 1425 определены особенности правового режима зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленных для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающих конкретными лечебными ресурсами.

1.4.14. Приаэродромная территория

Ранее особенностью режима этой зоны являлась необходимость согласования капитального строительства одновременно:

В соответствии с изменениями 2017 г. необходимость согласования размещения объектов капитального строительства в пределах приаэродромной территории заменяется необходимостью соблюдать особый режим хозяйственной деятельности в границах подзон приаэродромной территории, что проверяется в рамках процедуры выдачи (а также прекращения действия) разрешения на строительство. Предусмотрена детальная процедура установления приаэродромной территории, введены общие ограничения деятельности на приаэродромной территории, конкретизируемые в решении об установлении конкретной приаэродромной территории, введены новые правила в части выдачи разрешений на строительство в границах приаэродромной территории.

Также было исключено отдельное регулирование ограничений хозяйственной деятельности в районе аэродрома и в зоне посадки (ст. 47 ВК РФ, п.п. 59 и 60 Постановления № 138 в предыдущей редакции).

В соответствии со ст. 47 ВК РФ приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полётов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полётов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду. Указанным решением на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности.

Проект решения об установлении приаэродромной территории (далее – проект) подготавливается:

а) застройщиком, который осуществляет строительство и реконструкцию сооружения аэродрома, – при архитектурно-строительном проектировании в целях строительства, реконструкции сооружений аэродрома;

б) оператором аэродрома – в отношении аэродромов, введённых в эксплуатацию до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ (01.07.2017) (под оператором аэродрома понимается оператор аэродрома гражданской авиации, организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, или организация, уполномоченная указанным федеральным органом исполнительной власти).

Проект утверждается уполномоченным органом при наличии положительного санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора.

Принятию решения уполномоченным органом предшествует согласование проекта высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах территории которого полностью или частично расположена приаэродромная территория, в отношении которой подготовлен проект, осуществляемое с учётом заключений уполномоченных органов местного самоуправления муниципальных образований, в границах территорий которых полностью или частично расположена приаэродромная территория.

В случае наличия разногласий в отношении проекта высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в соответствующий уполномоченный федеральный орган направляется отказ в согласовании проекта решения с приложением перечня замечаний, послуживших основаниями для такого отказа, а также с обоснованием позиции по существу каждого из замечаний, подписанный руководителем согласующего органа или по указанию руководителя его заместителями. Уполномоченный федеральный орган в течение 10 дней со дня поступления от согласующего органа отказа в согласовании проекта решения направляет его, а также проект решения в Правительственную комиссию по транспорту для принятия решения по разногласиям в отношении проекта.

Подготовка проекта осуществляется на основе результатов проведённых исследований, в том числе научно-исследовательских работ в части, касающейся обеспечения безопасности полётов воздушных судов, перспективного развития аэродрома и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полётов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду.

Решение об установлении приаэродромной территории (далее – решение) принимается:

а) в отношении аэродромов государственной авиации – Министерством обороны РФ;
б) в отношении аэродромов экспериментальной авиации – Министерством промышленности и торговли РФ;
в) в отношении аэродромов гражданской авиации – Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация).

Решение включает в себя:

а) текстовое и графическое описания местоположения границ приаэродромной территории и выделенных на ней подзон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН;
б) перечень ограничений использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности.

В отношении аэродрома совместного базирования или аэродрома совместного использования решение утверждается федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром, по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, которым разрешено совместное базирование на аэродроме или которые осуществляют совместное использование аэродрома.

После принятия решения об установлении приаэродромной территории соответствующий орган направляет его копию в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня вступления в силу решения, в Росреестр, а также в органы местного самоуправления муниципальных образований, в границах территорий которых полностью или частично расположена приаэродромная территория.

Исключение аэродрома из Государственного реестра аэродромов и вертодромов гражданской авиации РФ, или Государственного реестра аэродромов и вертодромов государственной авиации РФ, или Государственного реестра аэродромов и вертодромов экспериментальной авиации РФ является основанием для признания утратившим силу решения в отношении такого аэродрома.

На приаэродромной территории могут выделяться следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.

Таблица 17. Подзоны приаэродромной территории

Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 № 138 [86] при строительстве, реконструкции, сносе объекта капитального строительства вне границ приаэродромной территории застройщик (технический заказчик работ по сносу объекта) в срок не более 30 дней обязан проинформировать территориальный орган Федерального агентства воздушного транспорта любым из способов, предусмотренных в абз. 1 п. 61 такого Постановления:

Это требование распространяется на всю территорию муниципального образования за пределами района аэродрома и связано с необходимостью обеспечения безопасности полётов.

Законами № 135-ФЗ и № 264-ФЗ были также внесены существенные изменения в ГрК РФ в связи с совершенствованием законодательной базы в области установления и использования приаэродромной территории:

Так, в п.п. 7–8 ст. 30 ГрК РФ закреплено, что утверждённые ПЗЗ не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с ВК РФ.

Срок приведения утверждённых ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев. При этом в случае приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, проект о внесении соответствующих изменений в ПЗЗ не подлежит рассмотрению комиссией по подготовке проекта Правил землепользования и застройки.

Исключён п. 8.2 ст. 31 ГрК, в соответствии с которым проект ПЗЗ, подготовленный применительно к территории муниципального образования, в границах которого полностью или частично расположена приаэродромная территория, подлежал направлению в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти на согласование.

а) не допускается выдача разрешений на строительство в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (п. 3 ст. 51 ГрК РФ);

б) действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае поступления предписания уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (пп. 1.1 п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ).

Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (п. 8 ст. 40 ГрК РФ).

Необходимо отметить, что законом № 135-ФЗ предусмотрены важные переходные положения, действующие до установления приаэродромных территорий в соответствии с новым порядком (ст. 4 закона № 135-ФЗ):

а) уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти по согласованию с высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ обязаны утвердить имеющиеся карты (схемы), на которых отображены границы полос воздушных подходов на аэродромах экспериментальной авиации, аэродромах государственной авиации, аэродромах гражданской авиации, границы СЗЗ аэродромов, а также разместить указанные карты (схемы) на своём сайте (если сведения о границах приаэродромных территорий внесены в ГКН до 01.01.2016, то уполномоченные органы обязаны разместить на своих сайтах описание местоположения таких границ).

Указанная информация в настоящее время размещена на официальных сайтах соответствующих органов: на сайте Росавиации [87] (аэродромы гражданской авиации), Минобороны [88] (аэродромы государственной авиации; как правило, применительно к конкретному аэродрому указываются войсковая часть/организация, которые базируются на аэродроме и которые при подтверждении соответствующих полномочий могут давать согласования – см. далее), Минпромторга [89] (аэродромы экспериментальной авиации; применительно к конкретному аэродрому указывается организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации).

б) до установления приаэродромных территорий в соответствии с новым порядком (с выделением подзон, установлением режима хозяйственной деятельности в них и т. д.) архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция ОКС, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полётов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полётов воздушных судов, в границах приаэродромных территорий, полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов (п. «а») должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней:

Указанное согласование осуществляется при наличии положительного санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора о соответствии размещения указанных объектов требованиям законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

В случае непредставления согласования размещения объектов или непредставления отказа в согласовании их размещения в установленный срок размещение объекта считается согласованным.

Необходимо отметить, что по смыслу закона № 135-ФЗ приаэродромные территории должны быть установлены по новым правилам в течение 360 дней со дня официального опубликования данного закона (п.п. 5 и 6 ст. 4 закона № 135-ФЗ), и сам переходный период согласования строительства в ПВП (СЗЗ, ранее установленных приаэродромных территориях) должен являться непродолжительным.

Однако со дня официального опубликования закона № 135-ФЗ прошло уже более трёх лет, вместе с тем из открытых источников не следует, что приаэродромные территории по новым правилам устанавливаются (например, на сайте Росавиации нет информации ни об одной такой «новой» приаэродромной территории, и размещены только СЗЗ, ПВП аэродромов, в также ранее установленная приаэродромная территория аэродрома Домодедово).

в) в отношении аэродромов, введённых в эксплуатацию до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ, предусмотрено в т. ч. следующее:

– в отношении ОКС, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция которых согласованы до вступления в силу новых правил собственником соответствующего аэродрома и (или) уполномоченным органом государственной власти, осуществляющим полномочия собственника соответствующего аэродрома;

– в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня вступления в силу закона № 135-ФЗ, за исключением случаев, если эти ограничения установлены в целях обеспечения безопасности полётов воздушных судов;

1.4.15. Рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны

Правовой режим этих зон с особыми условиями использования устанавливается Федеральным законом от 20.12.2004 № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» (далее – закон № 166-ФЗ).

В соответствии с данными правилами ширина рыбоохранной зоны устанавливается:

Информация об установлении рыбоохранной зоны публикуется на сайте указанного федерального агентства. Кроме того, границы такой зоны должны быть отмечены на местности посредством размещения специальных информационных знаков.

Рыбохозяйственной заповедной зоной является водный объект или его часть с прилегающей к ним территорией, на которых устанавливается особый режим хозяйственной и иной деятельности в целях сохранения водных биоресурсов и создания условий для развития аквакультуры и рыболовства (п. 2 ст. 49 закона № 166-ФЗ).

Информация об установлении рыбохозяйственной заповедной зоны должна быть опубликована на сайте Министерства сельского хозяйства РФ и в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Особенности пользования землёй в пределах рыбоохранных и рыбохозяйственных заповедных зон установлены ст. 50 закона № 166-ФЗ.

Предусмотрено, что территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт и иная деятельность осуществляются:

Одной из таких мер является оценка воздействия планируемой деятельности на биоресурсы. Такая оценка должна проводиться при осуществлении архитектурно-строительного проектирования на основании правил, установленных Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». По результатам проведения оценки проектировщик должен обеспечить включение в документацию перечня мер по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания из предусмотренных пп.пп. «в»–«з» п. 2 Положения (установка рыбозащитных сооружений и т. п.).

Отсутствие соответствующей информации в проектной документации является основанием для отказа в согласовании капитальных работ Федеральным агентством по рыболовству.

Правилами установления рыбоохранных зон также предусмотрены специальные ограничения хозяйственной деятельности в указанных зонах. Так, закреплено, что в целях сохранения условий для воспроизводства водных биологических ресурсов устанавливаются ограничения, в соответствии с которыми в границах рыбоохранных зон запрещается:

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.10.2016 № 1005 в рыбохозяйственных заповедных зонах могут быть запрещены или ограничены следующие виды хозяйственной и иной деятельности:

Федеральным законом от 27.12.2019 № 504-ФЗ КоАП РФ был дополнен ст. 8.48, в которой предусмотрена административная ответственность за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, внедрение новых технологических процессов или осуществление иной деятельности, оказывающей неблагоприятное воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания, без применения мер по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания, предусмотренных Положением (п. 1 ст. 8.48 КоАП РФ). За указанное правонарушение установлен административный штраф – на граждан в размере от 3 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц – от 10 тысяч до 15 тысяч рублей; на юридических лиц – от 100 тысяч до 200 тысяч рублей.

В п. 2 ст. 8.48 КоАП РФ запрещается территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, внедрение новых технологических процессов или осуществление иной деятельности, оказывающей неблагоприятное воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания, без согласования с Росрыболовством. Соответствующее правонарушение влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц – от 8 тысяч до 10 тысяч рублей; на юридических лиц – от 50 тысяч до 100 тысяч рублей.

1.4.16. Охранные зоны пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравометрической сети

В целях обеспечения сохранности пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети могут устанавливаться охранные зоны.

Статус каждой из вышеназванных сетей установлен законом № 431-ФЗ.

Так, под геодезической сетью понимается совокупность геодезических пунктов, используемых в целях установления и (или) распространения предусмотренных законом систем координат. Указанная сеть создаётся и используется в целях установления государственных систем координат, их распространения на территорию РФ и обеспечения возможности создания геодезических сетей специального назначения (п. 12 ст. 3, п. 2 ст. 8 закона № 431-ФЗ).

Государственная нивелирная сеть представляет совокупность нивелирных пунктов, используемых в целях установления или распространения государственной системы высот на территорию РФ (п. 13 ст. 3, п. 5 ст. 8 закона № 431-ФЗ).

В свою очередь, государственная гравиметрическая сеть создаётся и используется в целях распространения государственной гравиметрической системы на территорию РФ и состоит из совокупности гравиметрических пунктов, имеющих значения, определённые в результате гравиметрических измерений (п. 14 ст. 3, п. 6 ст. 8 закона № 431-ФЗ).

Местоположение каждого из пунктов сети на местности обозначается центрами пунктов (реперами, марками) и (или) наружными опознавательными знаками.

Границы охранных зон пунктов

Охранные зоны пунктов устанавливаются для всех пунктов, и их границы определяются как квадрат, стороны которого равны 4 м, ориентированы по сторонам света и имеют центральную точку (точку пересечения диагоналей – центр пункта), в случае если:

Однако Положением предусмотрено, что границы охранных зон пунктов определяются размерами, совпадающими с контуром указанных зданий (строений, сооружений), если:

Решение об установлении, изменении, прекращении охранных зон пунктов

Решение об установлении, изменении или о прекращении существования охранных зон пунктов принимается:

Охранные зоны пунктов считаются установленными, изменёнными или прекращёнными со дня внесения в установленном порядке в ЕГРН соответствующих сведений об их границах (п. 14 Положения).

Стоит отметить, что решение об изменении охранных зон пунктов принимается в исключительных случаях и только после включения в федеральный фонд пространственных данных изменённых сведений о местоположении пунктов либо после изменения сведений, содержащихся в ЕГРН о контурах зданий (строений, сооружений), если произошло:

Решение о прекращении существования охранной зоны пункта может быть принято только в связи с утратой пункта сети (в том числе ликвидации) путём исключения информации о пункте из федерального фонда пространственных данных.

Положение определяет, что с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования охранной зоны пункта могут обратиться:

Иные лица, не являющиеся правообладателями указанных зданий (строений, сооружений), не вправе обращаться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования охранных зон пунктов.

Таким образом, прекращение существования или изменение охранных зон пунктов возможно только в случаях, прямо предусмотренных Положением (п.п. 4, 5 Положения). Произвольная ликвидация пунктов в целях дальнейшего прекращения охранных зон пунктов недопустима и может повлечь административную ответственность (п. 3 ст. 7.2 КоАП РФ).

Также Положение значительно ограничивает круг субъектов, которые могут обратиться с заявлением об изменении или о прекращении охранных зон пунктов. Положение не учитывает интересы правообладателей земельных участков, на которые могут распространяться ограничения хозяйственной деятельности в границах охранных зон.

Согласно п. 13 ст. 8 закона № 431-ФЗ правообладатели объектов недвижимости, на которых находятся пункты государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети или части указанных пунктов, обязаны уведомлять Росреестр обо всех случаях повреждения или уничтожения указанных пунктов, предоставлять возможность подъезда (подхода) к ним при выполнении геодезических и картографических работ, а также при проведении ремонта и восстановления указанных пунктов. Нарушение указанной нормы влечёт привлечение к административной ответственности по п. 4 ст. 7.2 КоАП РФ.

Режим деятельности в границах охранных зон пунктов

В соответствии с п. 20 Положения в границах охранных зон пунктов запрещается использование земельных участков для осуществления видов деятельности, приводящих:

Кроме указанных ограничений, на земельных участках в границах охранных зон пунктов запрещается проведение работ, размещение объектов и предметов, которые могут препятствовать доступу к пунктам.

Указанные ограничения использования земельных участков в охранных зонах пунктов устанавливаются для охранных зон всех пунктов и не зависят от характеристик пунктов и их территориального расположения.

Отдельные ограничения использования земельных участков при установлении охранных зон пунктов в зависимости от характеристик пунктов или их территориального расположения не устанавливаются.

Несмотря на то, что с заявлением о прекращении существования пунктов или об изменении пунктов не могут обратиться правообладатели земельных участков, в случае необходимости осуществления видов деятельности и работ, указанных в п. 20 Положения, по заявлению может быть проведена ликвидация пунктов с одновременным созданием новых пунктов лицом, выполняющим указанные работы. Ликвидация пунктов проводится на основании решения Росреестра или его территориальных органов, уполномоченных принимать решения об установлении, изменении или о прекращении существования охранных зон пунктов.

Источник