что такое жилье эконом класса
Как выбрать квартиру в новостройке эконом-класса
Слово «эконом» стало очень актуальным для населения нашей страны применительно ко всем сферам жизни. Злободневность же его в такой области, как покупка недвижимости возросла в разы. И если и раньше квартиры в новостройках эконом-класса пользовались большой популярностью, то сегодня для многих россиян эта недвижимость – единственно возможный вариант решения жилищного вопроса. Чего ждать от квартир эконом-класса и как подходить к их выбору с умом – разговариваем с экспертами.
Что такое новостройка эконом-класса
Местоположение земельного участка. Одним из самых значимых факторов в ценообразовании новостройки является ее местоположение. Понятно, что за участок на окраине города или в области девелопер заплатит намного меньше, чем, скажем, в центральных или околоцентральных районах, поэтому дома эконом-класса предлагаются главным образом в этих местах.
Объемно-планировочные решения и площадь квартир – это, пожалуй, одна из главных возможностей сделать квартиру дешевле. Меньше объем – меньше затрат. Площади квартир в эконом-классе сегодня начинаются от 24 метров, это так называемые квартиры-студии. Однокомнатные квартиры – с 34 кв. м, реже – с 32 кв.м (в бизнес-классе – с 45 кв. м), двушки – с 50 кв. м (в бизнес-классе – с 65 кв. м).Кухни при этом делаются маленькими – до 8 кв. м либо встроенными. Высота потолков в чистоте – до 2,7 метра.
Придомовая территория и безопасность. В эконом-классе никогда не будет дизайнерских фонарей, мощения, малых декоративных форм, дорогих детских площадок. Будет чистый «функционал», чтобы пройти госкомиссию: обычные фонарные столбы, асфальт (вместо мощения), простейшие скамейки, самая недорогая детская площадка.
Архитектурные решения позволяют удешевить строительство, но не являются главным фактором в ценообразовании квадратного метра в многоэтажке класса эконом. Застройщики используют как серийные проекты или проекты повторного применения, так и те, что разрабатывают «с нуля». По мнению Евгения Медведева, общим, отличительным признаком для проектов эконом-класса является максимальная простота архитектурных решений, которая не влечет за собой дополнительных затрат на возведение, например, арок, колонн, дополнительных декоративных элементов, дорогих отделочных материалов у фасадов, отдельных боксов подземной стоянки (только выделенные места на общей территории). (Архитектурные решения в этом случае призваны удешевить строительно-монтажные работы, но никак не повысить их.)
Несущие и ограждающие конструкции у домов эконом-класса сегодня возводятся из разных материалов и с применением разных технологий. Это и панель, и блоки, и монолит, монолит-кирпич, кирпич. Каждый, как говорится, выбирает для себя. Панель, как правило, применяют те, у кого есть собственный ДСК, кто-то возводит монолит, так как считает, что это выбор в числе прочих плюсов обеспечивает определенную независимость процесса стройки (от задержек поставок с комбината и пр.).
Как правильно выбирать квартиру в новостройке эконом-класса
— В большинстве своем дома эконом-класса более удалены от центра города, в строительстве применяются типовые проекты и многократно используемые серии (чаще всего, это панель), а квартиры сдаются как с отделкой, так и без нее, в зависимости от маркетинговой стратегии девелопера. Что касается входных групп – они также оформляются согласно типовым проектам, однако металлические двери и домофоны сейчас устанавливаются во всех домах. Нигде в документах собственника класс жилья не указывается.
Процедура продажи квартир эконом-класса ничем не отличается от процедуры продажи квартиры в том же бизнес-классе. Те же самые документы, те же самые процессы, как в случае с долевым строительством, так и в случае использования ипотечного кредитования. Законодательство в сфере купли-продажи недвижимости предусматривает наказание за любые нарушения.
Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:
— При покупке квартиры в доме-новостройке необходимо ознакомиться с технической документацией и узнать, какие общестроительные, отделочные и иные работы будут производиться в квартире, в местах общего пользования и из каких материалов, зачастую перечень работ и строительных материалов содержится в приложениях к договору долевого участия. Таким образом, уже на этапе поиска квартиры можно понять, возникнут ли после постройки дома дополнительные расходы (например, на замену окон). Также будет сразу понятно, удовлетворяют ли по качеству материалы, из которых будет построен дом и произведена внутренняя отделка квартиры. В основном квартиры в домах-новостройках сдаются без отделки, эти расходы необходимо сразу учитывать.
Эконом-класс обычно застраивают микрорайонами на земельных участках, удаленных от городской инфраструктуры и коммуникаций: в МО и новой Москве таких мест много, в старой Москве это в основном промзоны, освоение которых началось несколько лет назад. Отсутствие необходимой инфраструктуры в данном случае не самая большая опасность – всем известно, что спрос рождает предложение. Как только жилой дом начинает заселяться, рядом появляются продуктовые магазинчики, а позже и все остальное. А вот отсутствие коммуникаций действительно может стать проблемой. Во-первых, застройщик должен подвести трубы, электросети и пр. коммуникации, построить все необходимые строения для их обслуживания (котельные, подстанции), во-вторых – передать их на баланс соответствующим организациям-поставщикам коммунальных услуг, в-третьих – согласовать всю необходимую документацию. На всех этапах подключения дома к коммуникациям возникают те или иные сложности, в результате чего зачастую дома сдаются подключенными к коммуникациям по временной схеме. На сегодняшний день это самая большая проблема новостроек эконом-класса
Например, жилой микрорайон на Высоковольтном проезде, построенный СУ-155 в рамках освоения промзон Москвы, после сдачи дома более трех лет оставался подключенным по временной схеме. А это означает, что периодически в жилых домах отключалось электричество, тепло- и водоснабжение, т.к. временная схема не предусматривает таких нагрузок. В результате произошла крупная авария и восемь домов остались без электричества, отопления и воды.
Новоселы этих домов столкнулись не только с проблемами подключения к коммуникациям по временной схеме, но также с незаконченными работами по внутренней отделке подъездов и обустройству придомовой территории. После заселения домов фокус застройщика СУ-155 сместился на новые проекты, а позже уже пошли разговоры о банкротстве. Работы все-таки были завершены, но на это ушло примерно полтора года: пришлось собирать всех жильцов дома, их подписи, писать в мэрию, управу, префектуру, администрацию президента и даже провести два митинга.
Важно понимать, что при подписании акта приема-передачи квартиры нужно проверить все произведенные застройщиком работы по перечню не только в квартире, но и в местах общего пользования, а также на придомовой территории. Очень часто застройщик сдает дом, не закончив работы по внутренней отделке мест общего пользования и обустройству придомовой территории, при этом управляющая компания (УК), на баланс которой передается дом, зачастую учреждена самим застройщиком, и к ее работе у жильцов возникает масса претензий: оплата коммунальных услуг начисляется по повышенным тарифам, УК не реагирует на жалобы жильцов, не производится уборка подъезда и придомовой территории, часто УК не платят поставщикам услуг и в результате это грозит жильцам отсутствием электричества или водоснабжения до момента оплаты долга. И если на действия/бездействие государственных управляющих компаний можно жаловаться в префектуру, управу района, в мэрию г. Москвы, которые действительно реагируют и принимают меры, то с УК в форме ООО предлагают разбираться в суде.
По окончании строительства покупатель должен получить объект, полностью соответствующий тому, что заявлял застройщик еще на этапе инвестирования, в том числе облагороженную территорию и подъезд с качественной внутренней отделкой. В случае несоответствия покупатель может требовать соразмерного уменьшения цены квартиры (в частности, в случае подключения дома по временной схеме наличия «недоделок» в подъезде и рядом с домом).
— Главное, на что должен обращать внимание покупатель квартиры в многоэтажке, это ее застройщик. Именно состояние его дел определяет, будет ли у вас в конечном счете квартира или дом «зависнет» на середине стройки на несколько лет. Как же подойти с умом к выбору девелопера? В первую очередь, нужно внимательно изучить документы по застройщику (те, что есть в открытом доступе), особое внимание обратить на дату создания организации. Поищите в сети информацию о других домах, которые строила эта организация. Если до этого строительной деятельности компания не вела, то мой совет – забыть об этой фирме, несмотря на все выгодные предложения и привлекательные цены. Если застройщик уже имеет за плечами какой-то опыт возведения жилых многоэтажек, то посмотрите, насколько ответственно он подходит к соблюдению сроков строительства. В Интернете можно найти информацию о том, какие сроки сдачи дома в эксплуатацию застройщик предлагал изначально, и когда в итоге стройка завершилась. Задержка в пределах трех месяцев не является критичной. Если больше, то есть повод задуматься. Также полезно ездить смотреть сданные застройщиком дома. Так вы сможете увидеть, какие проблемы есть у домов (их, конечно, может и не быть). Хорошо проясняют ситуацию разговоры с людьми, которые в них живут.
Конечно же, нужно смотреть сам дом, в котором вы хотели бы купить квартиру, понять, какими темпами идет стройка. Самое полезное – ехать на место, но также важно знать, что сегодня на сайтах проектов многие застройщики выкладывают фотоотчеты о ходе строительства (так можно увидеть ситуацию не только в моменте). Также у некоторых компаний есть возможность наблюдать в любое время за ходом стройки через видеокамеры в режиме онлайн.
Важно при выборе дома для покупки квартиры оценить инфраструктуру (существующую и потенциальную). Отсутствие продуктовых магазинов, детских садов, школ, поликлиник может существенно осложнить жизнь. Идеально, если они уже есть в пешей доступности к дому или их строительство запланировано на ближайшие год-два.
Существенный момент – это ситуация с коммуникациями. Желательно разобраться, не будет ли сложностей с коммуникациями при вводе дома в эксплуатацию. Например, понять, где и какая тепловая котельная расположена, старая она или нет, будет ли бесперебойно обеспечивать теплом дома. Получить такую информацию можно у застройщика, но лучше подстраховаться разговором об этом в местной администрации.
Конечно же, крайне важно понять, из каких материалов и по каким технологиям строится дом. Разумеется, лучший вариант – это монолит-кирпич. Такой дом будет намного надежнее и комфортнее для проживания, так как в нем будет значительно лучше тепло-, шумоизоляция и пр.
Как правильно различать жилье класса эконом, комфорт и бизнес?
Объекты эконом-класса отличает невысокое качество объектов социнфраструктуры. Как правило, в проектах данного класса не предусмотрено качественное благоустройство. Застройщики ограничиваются высадкой газона, молодых деревьев (маломеры), расстановкой детского оборудования низкой ценовой категории и типовых лавочек.
Рядом со всеми ЖК располагают детские площадки. Чем более она «пластиковая» и яркая, то есть полипропиленовая, и с минимумом деталей из экологичных, природных материалов, тем больше у нее оснований находиться во дворе дома эконом-класса.
Конечно, бывают и редкие исключения, когда застройщик пытается сделать проект более привлекательным, не вкладывая дополнительных средств в строительство самих домов.
Жителям домов комфорт-класса обеспечен полноценный набор инфраструктуры от социальной до бытовой. По нормативам и существующей инфраструктуры района в зависимости от размера проекта в комфорт-классе имеются школа, детский сад, поликлиника. А первые этажи всегда нежилые, поэтому там может развиваться сетевой и мелкий бизнес.
Одним из самых важных моментов для бизнес-класса является статус окружения. Вариант, при котором рядом с проектом бизнес-уровня нет частных детских садов и школ, входящих в городские рейтинги, заставляет задуматься о том, что ценник на квартиру завышен. В непосредственной близости должны располагаться фитнес-клубы, супермаркеты (от «Перекрестка» и выше классом), пункты приема химчисток, бытовые и сервисные услуги (салоны красоты и прочее), кофейни. Также следует обратить внимание на качество магазинов, ресторанов и прочих объектов сферы услуг.
Дизайн-проект общественный зон, как правило, отсутствует. Даже если есть дизайн-проект, то он крайне лаконичный. Для украшения общественных зон могут использоваться декоративные панно.
В домах эконом-класса не будет быстрых бесшумных лифтов от зарубежных производителей, красивых мест общего пользования.
В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. Не обязательно наличие помещения для консьержа, так как могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. В ряде случаев дворы в ЖК комфорт-класса огорожены. Ограждение зависит от концепции ЖК и местоположения.
В комфорт-классе используются бесшумные скоростные лифты отечественных производителей или созданными по зарубежным технологиям, но на территории РФ, как правило это «Мос Oтис» или LG.
В Комфорт-классе в домах опционально возможно расположение подземного паркинга.
Относительно класса комфорт «плюс» важно заметить, что принципиальных различий между ним и обычным комфортом нет, ведь приставка «плюс» по факту является приятным бонусом, дополнением, «вишенкой на торте» всего проекта.
Для повышения привлекательности дома обычно выполняют архитектурную подсветку входной группы и фасада.
В бизнесе подземный паркинг обязателен. Закрытый паркинг и парковочные места на придомовой территории должны обеспечивать не менее одного парковочного места на квартиру, а лучше 1,5-1,7, что очень удобно для семей с несколькими машинами.
Наличие отделки квартир покупателей бизнес-класса не интересует: ремонт выполняется в соответствии со своими предпочтениями по дизайн-проектам.
Классический «бизнес в большей степени ориентирован на семейных людей, поэтому в ассортименте представлены многокомнатные квартиры. Доля 3- и 4-комнатных квартир в проекте может достигать 25% и более.
Поскольку покупатели бизнес-класса в подавляющем числе случаев семейные люди, то квартиры они приобретают либо для собственного проживания, либо для детей. Соответственно метраж покупаемого ими жилья начинается от 100 квадратных метров.
В бизнес-классе не бывает квартир с потолками ниже трех метров. Далее только варианты: 3.1, 3.3, второй свет, двухуровневые, пентхаусы.
В доме бизнес-класса к услугам жильцов и видеодомофоны, и система управления доступом, и закрытые огороженные территории. Могут быть ограничения (огороженные территории, меньшая обеспеченность по машиноместам из-за местоположения объекта, особенности инженерных сетей), особенно если дом находится в историческом центре города.
Собственная служба эксплуатации представлена консьерж-службой, которая заботится о комфорте, безопасности проживающих, уюте и чистоте, может работать в круглосуточном режиме.
Жилье эконом класса
Давайте же разберемся, по каким параметрам определить жилье эконом класса? Не стоит путать понятия «квартира эконом-класса» и «социальное жилье». Это совершенно разные вещи. Социальное жилье выдается государством нуждающимся слоям населения, в то время как жилье эконом класса может свободно приобрести любой желающий, имея определенную сумму денег.
В нашей стране существуют определенные стандарты такого жилья, принятые Министерством регионального развития в 2010 году, но они не имеют жестких рамок в сравнении с западными четко прописанными параметрами, выполняемыми всеми застройщиками без исключения. Отличительной особенностью класса «эконом» от «элит» является площадь квартиры и высота потолков.
Отличительные черты:
На стоимость может повлиять также расположение квартиры в доме. Например, жилье на первом этаже будет стоить примерно на 10% дешевле, чем этажом выше. Квартира, которая находится на верхнем этаже, тоже может быть дешевле примерно на 5%, чем остальные. Причиной снижения цены может стать и то, что окна выходят на стену близлежащего дома или оживленное шоссе.
Отличия жилья эконом класса от элитного
Квартиры эконом-класса не предусматривают наличия дополнительных помещений, например второй ванной комнаты. В жилье класса «люкс» предусмотрены отдельные многоуровневые паркинги, расположенные недалеко от дома. В последнее время застройщики стараются оснастить и дома эконом класса парковками для жильцов, но, к сожалению, ограниченность площади просто не позволит им обеспечить всех парковочными местами. Прилегающая территория таких домов не ограждается, в них нет видеонаблюдения, и в большинстве случаев они оборудованы отечественным лифтом.
Факторы, в значительной мере влияющие на стоимость квартиры
О рисках покупки жилья
Конечно, покупка квартиры – это далеко не пятиминутное дело: заполняются все необходимые документы, и просчитываются все нюансы. Но даже самые осторожные покупатели не могут быть на все 100% уверены в качестве отделки готового жилья, ведь на этом в первую очередь старается сэкономить застройщик. Если вы приобретаете квартиру на рынке первичного жилья, вы не можете быть полностью застрахованы от того, что строительство не затянется, и проект не станет долгосрочным. Но, в принципе, большинство фирм-застройщиков являются частными и не испытывают недостатка в инвесторах и привлечении финансов со стороны.
Развеем некоторые сомнения
Около 70% новостроек можно отнести к классу «эконом». При использовании современных технологий в строительстве вам не стоит беспокоиться о звуко- и теплоизоляции помещений. Также ошибочно мнение, что в квартирах такого типа невозможна перепланировка.
Беря во внимание все вышеперечисленное, можно сделать вывод, что такое жилье находится на достойном уровне и не уступает по качеству более дорогому.
Что такое жилье эконом-класса?
Многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, например, «комфорт», завышая цену. Как отличить сегмент новостройки и не переплатить, разобрался LIVING.
Новостройки эконом-класса – наиболее массовый сегмент рынка. И это неудивительно – ведь решающим фактором при выборе жилья для многих является цена, а стоимость квартир в ЖК класса эконом довольно привлекательная. Однако многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, например, «комфорт», завышая при этом цену. Как отличить сегмент новостройки и не переплатить? LIVING составил подробную памятку для покупателей.
Какие бывают классы жилья?
Чаще всего специалисты выделяют три основных класса жилья:
В свою очередь они делятся на подсегменты. Например, в массовый класс входит жильё эконом и комфорт классов, а в элитный: премиальный, де-люкс и, собственно, элитный. Однако специалисты отмечают, что единой общепринятой классификации нет – застройщики, как правило, самостоятельно определяют класс своего объекта. Поэтому, если в буклете или на сайте компании жилой комплекс отнесен к высокому сегменту, стоит соотнести все плюсы и минусы объекта.
Как понять, что мне предлагают жильё эконом-класса?
Жилье экономичного сегмента девелоперы стремятся вывести на рынок по минимальной цене. Отсюда у таких зданий есть следующий набор характеристик: это типовые дома, выбор планировок ограничен. Фасад выполняет в основном утилитарную функцию: внешние стены домов штукатурятся и окрашиваются в нейтральные цвета. Парадные оформляются просто, без изысков. Средняя высота потолков – 2,7 м, лифты, как правило, отечественного производства. Для машин предусматриваются наземные автостоянки, которые обустраивают во дворах. Кроме того, такие комплексы располагаются на городской периферии.
Правда ли, что эконом-квартиры всегда маленькие?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«К жилью эконом-класса предъявляют меньшие требования, чем к квартирам других, более дорогостоящих, сегментов. Это касается и метража квартир. Площадь однокомнатных экономичных лотов начинается от 28 кв. м, двухкомнатных – от 45 кв. м, трехкомнатных – от 55 кв. м, и, наконец, размер четырехкомнатных квартир эконом-класса начинается от 70 кв. м».
Для сравнения: площадь однокомнатной «хрущевки» – 31-33 кв. м, двухкомнатной – 30-46 кв. м, трехкомнатная квартира в панельной пятиэтажке – 55-58 кв. м. Таким образом, площадь самых доступных по цене квартир в новостройках, в среднем, превышает размеры жилплощади, в которой сегодня проживает большинство горожан.
Правда ли что сейчас жильё эконом-класса по некоторым параметрам превосходит элитное жильё 20-ти летней давности?
Отдельные проекты, построенные в 90-х, которые их создатели позиционировали как элитные, вполне могут уступать современным. Сегодня на рынке представлено внушительное количество жилых комплексов так называемого бизнес-класса, которые были построены в начале двухтысячных и до сих пор остаются на первичном рынке. На данный момент уже введено в эксплуатацию множество проектов-конкурентов, которые формально относятся к комфорт-классу, но, фактически, значительно превосходят этих ветеранов бизнес-класса.
Что лучше новая квартира эконом-класса или квартира на вторичном рынке?
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:
«Если мы говорим об объектах одного класса, то есть об экономе на первичном и вторичном рынках, то, безусловно, новостройка лучше. Во-первых, новая квартира дольше сохранит приемлемый уровень стоимости и качества, тогда как самый экономичный объект вторичного рынка с высокой степенью вероятности будет дешеветь и разваливаться. Во-вторых, новостройки, как правило, равны по стоимости недорогим предложениям вторичного рынка».
Что касается юридической стороны, то на вторичном рынке у квартиры может быть неблагоприятная история, а в новостройке нужно обращать внимание на наличие разрешительной документации и соблюдение застройщиком ФЗ-214.
Какие минусы у эконом-жилья?
Если выбор сделан все же в пользу эконом-класса, то покупатель должен понимать некоторые моменты:
· такой ЖК, скорее всего, расположен на окраине города. А это значит придется потратить немало времени на дорогу в центр, если в этом есть необходимость.
· Комплекс эконом-класса мало чем отличается от типового жилья прошлых лет. Кроме того, внешне он также не будет выделяться среди таких же новостроек.
· Дома эконом-класса содержат небольшой выбор планировок, а благоустройство дворов ограничено скамейкой, песочницей и мусорным баком.
У эконом-класса плюс – это только цена?
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:
«Да, главное преимущество жилья эконом-класса – это более доступная цена. В определенном смысле плюсом подобной недвижимости может считаться и то, что в целом она имеет большую ликвидность. Поскольку квартиры эконом-класса более востребованный и ходовой товар, то и перепродать ее по рыночной цене или найти арендаторов, если недвижимость приобреталась с подобной целью, собственнику будет проще и быстрее в отличие от дорогого жилья, целевая аудитория которого более узкая».