что такое обременение земельного участка простым языком
Обременения на земельный участок
При покупке земельного участка, специалисты не рекомендуют сразу оформлять договор купли-продажи. Есть вероятность, что земля имеет некоторые ограничения на использование, которые с юридической точки зрения называются обременением. Давайте разберемся, какие могут быть наложены ограничения на земельный участок и какие последствия они влекут для владельца участка.
Обременения могут налагаться на основании закона или подзаконного акта, на основании договора (ипотека, аренда и т. п.) или на основании решения суда (публичный сервитут, арест и т. д.).
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарнозащитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, водоохранные зоны и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Кроме прочего, могут быть обременения, связанные с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры.
В качестве обременений земельного участка в российском законодательстве могут выступать:
Сервитутом называется ограниченное право пользования, которое приобретает другое лицо в отношении чужого земельного участка. Обычно такое обременение налагается с целью обеспечения доступа к объекту недвижимости.
Другим примером обременения может служить ипотека. Предметом ипотеки может быть не только право собственности, но и долгосрочная аренда.
Из договоров аренды регистрации в качестве обременения подлежат те, которые рассчитаны на год и более. Аренда не препятствует собственнику совершать сделки с участком, и при покупке его новый собственник может обнаружить на участке арендатора. Однако расторжения договора при этом происходить не должно.
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не смогут пройти регистрацию в Росреестре.
Ограничения, наложенные на землю, подлежат обязательной регистрации наряду с правом собственности. Органы Росреестра вносят соответствующие записи в ЕГРП.
Наилучшим вариантом в случае сомнений будет обратиться в офисы приема-выдачи документов на предоставление государственных услуг Росреестра или многофункциональные центры (МФЦ) и заказать выписку по интересующему вас участку.
Что такое обременение земельного участка простым языком
ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.8. ЗК РФ
2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Положения п. 6 ст. 11.8 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Верховный суд отделил ограничения от обременений // Скрытый запрет на строительство ― не всегда повод для расторжения договора продажи участка
Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) рассмотрела спор между покупателем и продавцом участка, выяснявших, кто должен нести риск скрытых ограничений на застройку (участок находится в охраняемой территории). Основной вывод судей ВС: наличие таких ограничений, о которых не знал покупатель, не дает ему права расторгнуть договор по ст. 460 Гражданского кодекса (ГК). В ней говорится лишь о скрытых правах третьих лиц, т.е. обременениях. Их нельзя путать с публичными ограничениями. Спор направлен на новое рассмотрение: возможно, покупатель добьется расторжения договора, но суды должны будут оценить поведение обеих сторон.
Алексей Зинченко купил у Павла Тригубова участок в Тульской области площадью 904 кв. м для строительства жилого дома. По договору продавец гарантировал, что участок не обременен правами третьих лиц. Но оказалось, что участок включен в границу музея-заповедника «Поленово». Из-за этого Алексей Зинченко не мог построить на участке дом. Так как продавец об ограничении не сказал, то Алексей Зинченко потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги.
Гражданская коллегия ВС с выводами судов не согласилась (дело было рассмотрено 2 апреля). В данном случае речь не идет об обременении правами третьих лиц. Участок включен в зону со специальными условиями использования, определенными нормативным актом. Это ограничение, а не обременение, о котором говорится в ст. 460 ГК. Прав третьих лиц на спорный участок суды не установили, поэтому в данном случае эта норма ГК не применяется, сделал вывод ВС.
Впрочем, шанс на расторжение договора у Алексея Зинченко все же есть. Для этого надо оценить поведение обеих сторон с учетом того, что информации об ограничении, установленном приказом Минкульта, не было в ЕГРН. Как это должны сделать нижестоящие суды, однако, в определении не рассказывается. После подробных цитат из норм об опубликовании нормативных актов ВС дает общее указание: «Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца». Как именно должен быть распределен в таком случае риск, ВС не уточняет.
Гражданская коллегия отправила дело на пересмотр в апелляцию.
[1] Приказ Министерства культуры РФ от 30 сентября 2016 года № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Поленово».
Обременение земельного участка
Что такое «обременение земельного участка»? И может ли обременение помешать владельцу продать земельный участок?
Обременение – это ограничение собственника в его праве пользоваться или распоряжаться своим земельным участком.
Чтобы ответить на второй вопрос, нужно понять, какое именно обременение наложено на земельный участок?
Ограничения, наложенные на землю, подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Органы Росреестра вносят соответствующие записи в ЕГРН. Поэтому о наличии обременений на земельный участок можно узнать заранее, запросив информацию в Росреестре.
Виды обременений:
Сервитут – это ограниченное право пользования земельным участком.
Это обременение устанавливают при необходимости обеспечить доступ к чужому земельному участку, если получателю сервитута необходимо:
— получить право прохода (проезда) через этот земельный участок;
— получить право проведения инженерных коммуникаций (газовые и водопроводные трубы, электрические кабели, линии связи и др.).
Долгосрочная аренда.
Правообладатель земельного участка имеет право совершать сделки купли-продажи, даже если участок обременен долгосрочной арендой. При этом, договор аренды не расторгается.
Ипотека (залог недвижимости).
Это – один из самых распространенных видов обременения.
Так как собственник выплачивает кредит, выданный на приобретение жилья, объект недвижимости находится в залоге и считается фактически принадлежащим банку.
Распоряжаться объектом собственник не может. Сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование или продать его возможно исключительно с согласия банка.
Концессия.
Этот вид отношений заключается в том, что собственник или арендатор передает концессионеру право пользования участком за определенную плату. Концессия заключается с определенной целью, например, для возведения здания и использования его для получения прибыли.
Доверительное управление.
Если использование участка осуществляет управляющий в интересах владельца или лица, которое укажет владелец – это доверительное управление. Этот вид обременения также подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Арест.
Арест налагается судом. Это единственное обременение, при котором запрещены любые сделки с этим земельным участком. Его нельзя продать, подарить, нельзя провести выдел и т.д.
Вывод: при различных видах обременений, может допускаться сделка купли-продажи, однако, она возможна только при согласии обременителя. Новому владельцу земельного участка придется принять уже существующее обременение.
Совершить сделку купли-продажи невозможно, только при аресте. Ее невозможно будет зарегистрировать в органах Росреестра.
Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.
Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Обременение в виде ренты
По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.
Что такое рента
Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).
Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.
Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.
Обременение в виде ареста
Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.
Обременение в виде аренды
Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.
Обременения, которые сложно обнаружить
Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.
Чем опасны квартиры с маткапиталом
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.