что такое незавершенное строительство частного дома
Учет незавершенного строительства. Особенности и примеры
Незавершенное строительство — это непосредственно те объекты, которые не были введены в эксплуатацию за определенный срок и по которым не было осуществлено подписание документов о принятии в эксплуатацию.
Что относится к незавершенному строительному производству
Незавершенные строительные работы представляют из себя расходы и работы на еще не готовой недвижимости с самого начала до сдачи, которые выступают объектом учета незавершенного строительства и которые невозможно амортизировать. К таким относятся не сданные сооружения, здания, отдельные этапы строительно-монтажных работ.
Незавершенное строительство можно разделить на такие группы:
Это перечень статей затрат, которое связаны с выполнением работ и которые можно отнести к производственным тратам:
На каком счете отражаются незавершенные строительные работы
На этапе строительно-монтажных работ все расходы, которые находятся в периоде постройки, являются инвестициями во внеоборотные активы.
Учет незавершенного строительства застройщика в бухгалтерском учете отражается на счете 08 – «Вложения во внеоборотные активы», который предназначается для того, чтобы обобщить все расходы на строительство, которые позже перейдут в счет с основными средствами к подрядчику.
Счет 08 – это промежуточный элемент, на котором сосредотачиваются издержки для выполнения определенного проекта и его сдачи.
Расходы подрядчика отражаются на счете 20 «Основное производство», по дебету которого начисляются все расходы. Ежемесячно со счета списывается все материалы, задействованные при производстве по изначальной цене, и при наличии сальдо по этому счету можно определить, что у организации есть незавершенное строительство.
Как автоматизировать учет в строительной компании
Облачное решение для вашей бухгалтерии БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО 365. Быстрое подключение без первоначальных затрат. Автоматизация учета и ключевых бизнес-задач подрядчика и застройщика.
Как вести учет затрат на незавершенное строительство
Правильно вести учет незавершенного производства важно для любой компании. В дальнейшем это напрямую может влиять на финансовые результаты.
Для того, чтобы правильно отражать незавершенное строительство, строительная компания должна утвердить в своем учете:
Учет расходов на производство, где осуществляются строительно-монтажные работы может быть организован двумя способами:
Это основной метод, в котором объект учета – отдельный заказ, который открывают на каждый объект производства согласно договору. В этом случае бухгалтерский учет затрат, доходов и финансового итога ведется в отдельности по каждому выполняемому соглашению.
В этом случае первоначальная стоимость работ обуславливается путем расчета, отталкиваясь от процента, высчитанного как отношение реальных расходов по строительству незавершенного производства к их договорной стоимости.
Решение БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Подрядчик позволяет осуществлять инвентаризацию незавершенного производства с детализацией до статей затрат и возможностью указания процента незавершенного производства. Часть затрат текущего периода можно учесть в себестоимости, а оставшуюся часть перенести на следующий период. Для этой цели служит специальный документ «Инвентаризация незавершенного производства».
Рассмотрим ситуацию, когда необходимо отразить частичное закрытие 20 счета и часть затрат оставить на незавершенном производстве.
В октябре по объекту ТК «Радость» фактически было выполнено работ (материальные затраты на производство) на 800 000 руб. А также начислена заработная плата и сделаны соответствующие начисления в фонды. Перенесем часть выполненных работ на ноябрь. Для этого воспользуемся вкладкой «Производство» – «Инвентаризация НЗП».
Для отражения инвентаризации необходимо создать и провести соответствующий документ. Дату выбираем на конец периода, когда все работы проведены (например, 31.10.), и время, равное последней секунде отчетного периода.
Переносить «незавершенку» можно, указывая сумму, процент от выполненных работ или и то, и другое с детализацией по статьям затрат и контрагентам. Учет можно производить как для собственных (счет 20.01), так и для субподрядных работ (счет 20.05).
Нажимаем «Заполнить» и автоматически получаем суммы, как в ведомости. Оплату труда и прочие начисления учтем полностью в октябре, а работы учтем частично, указав ту сумму (например, 300 000), которую хотим учесть в ноябре. Сумму указываем в Бухгалтерском учёте и в Налоговом учёте. Проводим документ.
Обращаем внимание, что в документе остаются только те суммы, которые остаются на следующий период.
После закрытия месяца оборотно-сальдовая ведомость будет выглядеть следующим образом. Расходы на оплату труда полностью учтены в октябре, а из выполненных работ 500 000 перенесены на следующий месяц. В справке-расчете калькуляции себестоимости продукции за октябрь видим расходы основного производства и сумму остатка незавершенного производства.
Если вы тоже хотите внедрить автоматизацию бухгалтерского и налогового учета для строительной компании, оставьте заявку на бесплатный демо-доступ к системе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.
Что такое незавершенное строительство частного дома
Регистрация недостроенного объекта недвижимости
Необходимость поставить недострой на кадастровый учет может возникнуть в нескольких случаях:
— при подведении коммуникаций к объекту недвижимости (газ)
— для перевода арендованного земельного участка в собственность
После постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства налог на него будет ниже, чем на объект завершенного строительства. Размер налога на объект незавершенного строительства составляет 0,1% от кадастровой стоимости на объект недвижимости.
! Для постановки недостроя на кадастровый учет потребуется заказать технический план дома на недостроенный объект недвижимости. Техплан выполняется кадастровым инженером, обладающим необходимой квалификацией и состоящим в СРО. Для изготовления техплана необходим выезд инженера на объект, проведение необходимых замеров, изучение предоставленных документов и запрос иных необходимых данных.
! Для регистрации недостроенного жилого дома помимо правоустанавливающих документов и технического плана потребуется уведомление о начале строительства.
За покупку недвижимости можно получить налоговый вычет на строительство жилого дома или на его достройку. Размер налогового вычета зависит от стоимости приобретенного объекта недвижимости и составляет 13%.
Налоговый вычет можно получить за следующие виды работ и статей затрат:
! получить налоговый вычет можно только на жилой дом, на строение с назначением объекта «жилое строение» налоговый вычет не распространяется.
Преимущества и недостатки покупки недостроенного дома
+ К преимуществам покупки недостроя на высокой степени готовности объекта можно отнести возможность выбора отделки и возведения межкомнатных перегородок по своему усмотрению. Также можно будет выявить недостатки конструкции и при необходимости исправить их до начала отделочных работ.
+ Стоимость участка со стройматериалами или с объектом незавершенного строительства на порядок ниже, чем покупка участка с уже построенным и зарегистрированным домом.
— Однако есть и недостатки: покупатель вынужден будет нести материальные затраты на достройку объекта и постановку объекта на кадастровый учет (оформление прав на него).
— При покупке зарегистрированного недостроя новый собственник будет платить налоги за объект недвижимости
— При выборе участка с недостроем необходимо тщательно изучить проект дома и его расположение на участке, чтобы в дальнейшем не было проблем с регистрацией дома и постановкой его на кадастровой учет.
Незавершенное строительство. Проблемы и их решение
На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью.
Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.
Незавершенное строительство — что это
Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.
Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.
При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.
То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке. Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.
Право собственности на незавершённое строительство
В России недвижимость учтена в двух базах:
В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.
Важно. Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН, то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.
Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений — нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.
Регистрация незавершённого строительства
Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.
Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.
Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую — «регистрация прав на недвижимое имущество».
Важно. Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.
Продажа незавершённого строительства
Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.
Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.
Передача незавершённого строительства
Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.
В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.
Почему незавершёнку не торопятся регистрировать
Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.
На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.
К сведению Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.
Похожие статьи:
Возможно эти статьи будут интересны:
Выписка из ЕГРП и выписка из ГКН. Для чего они
Как известно, все данные о жилых помещениях хранятся в государственном реестре, а об участках – в кадастре. Для того, чтобы не попасть впросак при покупке недвижимости, нужно проверить её чистоту – нет ли обременений, […]
Нужно ли получать разрешение на пристройку к дому
Иногда домовладельцев перестаёт удовлетворять внутренняя планировка, и они решаются перестроить своё жилище, например, путём увеличения полезной площади или надстройкой этажа. При этом получение разрешения необходимо, ведь пристройка к дому может впоследствии быть признана незаконной, […]
Что означает кадастровый номер объекта недвижимости
1 комментарий
В материалоемких производствах, где именно расходы на сырье составляют основу себестоимости готовой продукции, оценка НЗП по цене сырья одновременно является и наиболее достоверной, и наименее трудоемкой. Названным способом можно определять незавершенку и на предприятиях промышленности с кратким технологическим циклом.
Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения
Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.
Другими словами, термины:
имеют одно смысловое значение.
В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.
Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.
4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства.
Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
Незавершенный объект — недвижимое имущество.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.
Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.
Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.
Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.
Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.
Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.
Поясним данный вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.
Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.
Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.
Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.
По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.
Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.
Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.
Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.
Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.
Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Степень готовности объекта незавершенного строительства.
Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.
Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.
Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.
Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.
Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.
Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.
При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?
Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?
Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.
Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.
Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.
Однако, данное предположение ошибочно.
Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.
Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.
Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.
Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.
Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.
Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.
Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.
Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.
При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.
Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.
Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.
Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.
а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,
б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,
в) наличие законных прав на земельный участок.
Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.
Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
С признаками объекта незавершенного строительства закончили.
Переходим к ограничениям.
Незавершенный объект имеет 2 ограничения.
Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.
Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.
Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.
Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.
Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».
Причина в следующем.
Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.
Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.
Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.
Вывод.
Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.
Можно ли незавершенный объект делить на части?
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.
Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.
Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.
Коммерческие здания делят на помещения.
Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.
Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.
Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.
Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.
Обратите внимание.
Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.
С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.
Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.
Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.
Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.
Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.