что такое мораторий на землю

Мораторий на сельхозземли в России: как и когда это было

В Российской Федерации рыночный оборот земель с/х назначения был введен в 2003 году с принятием одноименного федерального закона. Однако до сих пор лишь совсем незначительная часть с/х земель находится в обороте. Несмотря на определенные ограничения, открытие рынка земли стимулирует увеличение эффективности в секторе, рост цен на землю и развитие с/х кредитования.

В 2013 году в рамках проекта «Барометр земельной реформы» и совместно с коллегами из CASE Украина была разработана и издана коротенькая памятная записка об опыте России в земельной реформе и в отмене моратория. Мне кажется, что эта записка актуальна и сегодня, когда ведутся оживленные дискуссии о будущем дизайне рынка с/х земель в Украине. Поэтому подаю эту записку в своей колонке в несколько дополненном виде.

Как проходила земельная реформа?

Земли с/х назначения в России составляют около 400 млн га, или 23,4% всей территории. Пакет законов и нормативных актов 1990-1993 гг. начал приватизацию с/х земель с одновременным 10-летним мораторием на ее продажу и покупку. Около 12 млн колхозников и крестьян получили земельные паи на 114,8 млн га. Оформление государственных актов на землю с физическим выделением земельных участков происходило крайне медленно и по состоянию на 2010 г. в общей долевой собственности находилось 107,9 млн га, а в государственной и муниципальной — около 68% всех с/х земель.

Осенью 2001 г. был принят Земельный кодекс. В 2002 и 2003 гг. — приняты и вступили в действие законы «О разграничении государственной собственности на землю» и «Об обороте земель с/х назначения», соответственно, которые и ввели с/х земли в рыночный оборот.

Какие особенности рыночного оборота и использования земель в России?

Земли с/х назначения разрешено покупать любому физическому лицу — гражданину России и юридическому лицу, которым владеют граждане России. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут лишь арендовать с/х земельные участки. В то же время иностранцы могут фактически неограниченно приобретать землю через приобретение в собственность долей (паев) в праве общей собственности на земельные участки, состоящие из земель с/х назначения. Иностранцы могут владеть любым количеством долей в праве общей собственности на с/х участок, кроме последней части.

В различных регионах количество с/х земель во владении одного лица устанавливается отдельно в зависимости от местных особенностей земельного фонда и структуры производства, но не может превышать 10% общей площади с/х угодий на территории одного муниципального района. Количество с/х земель в аренде для российских и иностранных физических и юридических лиц не ограничено, однако срок аренды ограничен 49 годами с правом продления.

Жизнь после введения рынка земли

Как показывают исследования, в России благодаря введению с/х земель в рыночный оборот заметно ускорился переход земли от менее к более эффективному ее использованию. Однако массовой скупки земель после «открытия» рынка не произошло. Доля сделок купли-продажи незначительная, большинство договоров в обращении (99%) составляют сделки аренды (см. табл. 1).

Наблюдается положительная динамика цен на с/х землю и стоимости аренды (см. рис.1). Также эксперты отмечают довольно четкие сигналы медленного, но положительного влияния на кредитование с/х производителей под залог с/х земли.

Источник: данные группы «Разгуляй»; большие столбики — стоимость земли, маленькие — стоимость аренды

Таблица 1. Транзакции с земельными участками с/х назначения в России

Источник: Шагайда Н. (2010): Оборот с/х земель в России: трансформация институтов и практика. Научные труды № 142Р. Институт экономической политики им. Гайдара

Олег Нивьевский, старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики, член Экспертного совета УКАБ

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Источник

Битва мнений. Открытие рынка земли на Украине: «за» и «против»

Деньги Украине нужны позарез, поскольку без них страна рискует не справится с эпидемией коронавируса и экономическим кризисом. Вполне вероятен дефолт, способный обрушить рейтинги власти и лично Зеленского.

Согласно принятому документу, с 1 января 2024 года юридические лица смогут приобретать сельхозземлю, а порог по концентрации в одних руках возрастет до 10 тысяч га. Продажа земельных участков сельхозназначения государственной и коммунальной собственности запрещается.

Закон о рынке земли: плюсы и минусы

Было бы лучше, если бы закон сделали более радикальным. Но хотя бы так, говорит Александр Охрименко.

«Наконец-то, через 20 лет, мы сняли мораторий на землю, что немаловажно. Потому в 2001 году его на один год ввели, и всё никак снять не могли.

Как бы там ни было, рынок земли для Украины очень важен. У нас в отсутствии нефти и газа рынок земли позволяет успешно развиваться.

Да, не так быстро, но лет через пять это все запустится, упорядочится, будет нормально функционировать, и тогда уже можно будет говорить о его положительных и отрицательных сторонах. Но в любом случае для Украины это как отмена крепостного права. Не меньше», — уверен эксперт.

Сам факт принятия закона означает, что нынешнее руководство страны и политические партии в едином порыве «на задних лапках танцуют по указке внешнего руководства, которое было основным спонсором и организатором переворота в 2014 году», считает Александр Дудчак.

По его словам, невзирая на формальную смену власти, курс Украины остался тем же, и она продолжает беспрекословно исполнять волю МВФ, наплевав на интересы украинского народа.

Кто выиграл: украинские олигархи или транснациональные корпорации?

Выиграли украинские игроки, иностранных никто не пустит, прогнозирует Охрименко: в Украине и до сегодняшнего момента украинские олигархи контролировали важные позиции.

«Да, у нас есть зарубежные инвесторы, они и дальше будут работать, но в обойме с украинскими. Украинские не против, если они главные, а эти будут рядом.

«В данном случае тоже есть способы более-менее законной передачи собственности на землю, или по крайней мере передачи реального управления или использования с гарантией последующего закрепления этих прав юридически, при принятии соответствующих законов. Этот закон принят.

Соревноваться местным, даже крупным агрохолдингам, с транснациональным капиталом будет невозможно, отмечает эксперт: где демпингом уничтожат конкурентов (продажа товаров и услуг по искусственно заниженным ценам — ред.), где юридически, где еще как-то, и постепенно выдавят местных. Просто до них очередь дойдет чуть позже.

Есть ли в законе лазейки, через которые землю могут скупить иностранцы?

Иностранцев к украинской земле просто не допустят, убеждён Охрименко. Впрочем, сегодня иностранцы землю арендуют, и будут дальше арендовать. И понятное дело, что украинские олигархи ей смогут воспользоваться лет через 10, не раньше, говорит эксперт.

«Пока на Украине будут действовать 10-12 крупных аграрных холдингов с украинскими собственниками, которые будут сдавать аренду иностранцам. Понятное дело, что будут условия такие. Если вы согласны — пускаем, если нет, то нет.

Потому что это действительно болезненный вопрос. Да, олигархи не хотят фермеров, не хотят частный бизнес, хотят, чтоб были только они. Но иностранцев они тоже не хотят», — заявил экономист.

Иностранцы и так работали, говорит Дудчак: можно назвать несколько агрохолдингов, где главными бенефициарами были американцы. Там было порядка 200 тысяч гектаров, и украинские холдинги владели 0,5 млн гектаров. Особых проблем в этом не было.

«Можно было бы даже согласиться с открытием рынка, но сейчас он просто уйдёт за бесценок. Никто не получит реальной цены, тем более в условиях экономического кризиса. Наоборот — увеличится предложение, а цены еще больше упадут. То есть сейчас самое время скупать землю», — сообщил эксперт.

«Украину превращают по сути в территорию, где будет производиться корм для наиболее отсталой части земного шара. Здесь есть территория, здесь уже есть дешевая рабочая сила, и здесь можно производить любое ГМО, использовать любые технологии, делать пластмассовую картошку.

Скоро еще подоспеет такая штука, как соглашение об ассоциации с Евросоюзом. В перспективе скорее всего запретят производство огурцов и помидоров на приусадебных участках», — прогнозирует Дудчак.

Почему большинство украинцев — против рынка земли?

Основная масса людей не имеет паев в селах, они вообще не знают, что это такое, отмечает Александр Охрименко.

Он добавил, что всего около 10-15% украинцев планируют продавать землю, а остальные хотят сдавать в аренду.

«Никакой массовой продажи не будет. Руками обработать 2 гектара нереально, реально обрабатывают 17-18%, а остальное идет в аренду или фермеру, или крупному предприятию.

Основная масса собственников паев говорит так: «Будет выгодно — продам. Не будет выгодно-буду дальше в аренду сдавать». Они радикально не планируют что-то такое», — рассказал Охрименко.

Мрачные прогнозы: будут ли вывозить чернозём? И грозят ли Украине «земельные войны»?

Верхний слой земли и так снимали и вывозили в Европу недорого, говорит Дудчак. А насчёт войн — она идет и так, уверен он.

«Войны по-разному проходят. Территории всегда имели значение. Я не могу сказать, что сейчас начнется война за землю, скорее война за воду. То, что мы видим в Ливии, то там не только война за нефть, но и за огромные запасы пресной воды в южной провинции Феццан, которая когда-то была итальянской колонией.

Что будет с украинским селом, если в него придут западные агрохолдинги?

Когда приходит зарубежный пользователь земли, «ему фиолетово, как будут себя чувствовать местные аборигены, что с ними будет, какие рога у них повырастают от этой ГМО-продукции и так далее», категоричен Дудчак.

«Это территория, на которой будут применять любые технологии, и она будет плодоносить, даже если там останется один песок. И если люди будут только заняты в обслуживании этого процесса, подпирать забор или быкам хвосты крутить, это замечательно. Но прибыль будет вывозиться за рубеж, а все экономические и экологические последствия лягут на плечи местного населения», — говорит эксперт.

Введение рынка земли: о чем говорит мировой опыт?

В мире есть примеры, когда запуск рынка приводил к экономическому успеху: например, США или Канада, где установлена собственность на землю. Об этом говорит Александр Охрименко.

«У нас раньше тоже была собственность, в Советском Союзе её не стало, а сейчас ее нужно рождать. Если при СССР у нас проводилась коллективизация, то сейчас мы по сути проводим столыпинскую реформу, который пытался сделать Российскую империю более цивилизованной.

Тогда собственников паев звали «кулаки», сейчас «фермеры», но суть от этого не меняется. Понятное дело, что в США нет вала сельхозпродукции, но фактически большое значение имеет в экономике аграрный сектор, там есть громадные транснациональные монстры, довольно богатые.

Нам постоянно говорят о Монако, где земля покупается и продается, отмечает Александр Дудчак. Но есть разные подходы к этому: где-то земля частная, где-то её только в аренду брать можно.

«Но в случае с Украиной проблема в том, что назначение этих земель будет не такое, как в Европе, где на законодательном уровне запрещено использовать ГМО-технологии.

Беда не только в том, что значительная часть фермеров сейчас потеряют землю и работу. Использование земли будет отлично от общеевропейской практики», — сказал эксперт.

Источник

10 выводов из закона о рынке земли. Что нас ждет

В последний день марта депутаты проголосовали за закон о рынке земли. Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения перестанет действовать с 1 июля 2021 года.

Владельцы, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы. Появится новый механизм для инвестирования – покупка с/х земель. Рантье смогут получать до 10% ежегодного дохода в виде арендной платы.

Какие еще изменения ожидают аграрную сферу, кто станет зарабатывать, а для кого возникнут дополнительные риски, «Минфину» рассказала партнер АО Moris Group Оксана Кобрин.

Ключевые нормы закона

Самые важные условия открытия рынка земли, что так долго и ожесточенно обсуждались и в зале парламента, и в обществе, можно уместить на одном листе.

Основное — внедрение рынка земли будет происходить в несколько этапов:

Относительно юридических лиц, которые могут получить права собственности на землю, установлены весомые ограничения. Прежде всего, участниками (акционерами, пайщиками) таких юридических лиц должны быть исключительно граждане Украины или государство, или территориальные общины. Это означает, что в случае, если в составе участников одного юридического лица есть другие юридические лица, то оно не будет иметь права вступить в права собственности на участки.

Если гражданин владеет долями, акциями, паями в юридическом лице, которое имеет в собственности участки с/х назначения, то будет считаться, что этому гражданину также принадлежат участки пропорционально размеру его доли, пая или количества акций и это количество гектаров будет учитываться при определении общей площади, которая есть в собственности такого гражданина.

Банки смогут приобретать право собственности на земли с/х назначения только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога и обязаны продать в течение 2 лет.

Земли государственной и коммунальной собственности продаже не подлежат.

Определен перечень лиц, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть владельцами сельскохозяйственной земли. В частности, это:

Правила продажи

Заключение сделок будет происходить только по предварительной проверке общего количества земель, находящихся в собственности конкретного гражданина или юридического лица. При этом, расчет только в безналичной форме с предоставлением подтверждения источника дохода.

Цена продажи паев – не меньше нормативной денежной оценки (это правило действует до 1 января 2030 года).

При заключении договоров купли-продажи обязательно применяется преимущественное право (арендатор в случае продажи арендованного им участка имеет преимущественное право на приобретение). Введена возможность передачи преимущественного права третьему лицу.

Нарушения требований по приобретению прав собственности на участки назначения по площади и по субъекту собственника является основанием для признания соответствующего договора недействительным, а также для конфискации земельного участка по решению суда.

Запрещаются также любые операции (кроме передачи в наследство) с паями на временно оккупированных территориях и в Крыму. Запрет приобретать права собственности на участки сельскохозяйственного назначения будет применяться как один из видов санкций.

Что будет дальше

Однозначно, что условия закона – результат компромисса либерального варианта внедрения рынка земли и консервативного, сторонники которого отрицают возможности продажи сельскохозяйственных земель. Несмотря на вал критики, что распространяется сейчас в информпространстве, убеждена, что открытие рынка земли с такими условиями является определяющим позитивным шагом для Украины. Уже сейчас мы можем спроецировать как будет воздействовать земельная реформа в таком формате на участников рынка и сформировать определенные выводы.

На первом этапе открытия рынка земли, это оптимальные условия для баланса интересов всех участников. За этот период владельцы земли, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы, а остальное население убедится в том, что значительных тектонических сдвигов и массовой скупки земли не произойдет.

Для агропроизводителей значительных изменений не предвидится, хотя усиление конкурентной борьбы за ресурсы будет продолжаться, а поэтому размер арендной платы будет увеличиваться. Возрастет количество единоличников, которые смогут выкупить, сформировать массив и хозяйствовать самостоятельно. Конкурентная борьба также усилится между местными агропроизводителями (фермерами) и большими агрогруппами (корпорациями), однако это игроки разных весовых категорий и весомого влияния на ситуацию на рынке не будет.

Экономические последствия

Увеличение ВВП не следует ожидать, поскольку международные компании и корпорации не смогут быть полноценными участниками рынка из-за отсутствия гарантий стабильной и долгосрочной деятельности – ни права залога, ни права собственности на участки с/х назначения для них не предусмотрено.

Появится новый механизм для инвестирования – покупка с/х земель. Рантье могут получать до 10% вложенных средств ежегодного дохода в виде арендной платы.

Многие эксперты говорят о грядущей массированную скупке земель на подставных лиц до 100 га в одни руки. Такую возможность не следует исключать, потому как механизмов гарантий защиты прав «реального владельца» достаточно, однако сомнительно, что такие схемы приобретут массовый характер. Требование закона относительно безналичного расчета и необходимости подтверждения источника происхождения средств будет достаточно сдерживающим фактором.

Что будут делать компании

Юридические лица, в составе которых участниками являются другие юридические лица, не смогут приобрести участки. Для всех арендаторов (юридических лиц агропроизводителей) до 1 января 2024 года нужно будет показать прозрачную структуру собственности, что означает открыть физических лиц граждан как участников (акционеров) и отбелить бюджетирование ради надежного подтверждения законности источников доходов. Грамотное и стратегическое структурирование агрогрупп с защитой прав пользования и собственности станет необходимостью безопасной дальнейшей деятельности.

На период с 1 июля 2021 по 1 января 2024 года юридические лица агропроизводители, которые арендуют паи, ради собственной безопасности и недопущения усиления конкурентов, должны выкупить то предложение участков, что находится у них в аренде. Однако, непосредственно они таким правом не наделены. Компенсационный механизм, который позволит арендаторам косвенно выкупать арендуемые ими участки, заложены в законе через внедрение права передачи третьим лицам преимущественного права. С помощью этого положения нынешний арендатор – юридическое лицо сможет передать свое преимущественное право на покупку участка третьему лицу – гражданину (скорее всего, это будет связанное лицо), уведомив об этом собственника земли.

Таким образом, фактически вводится обращение преимущественных прав, который никак не урегулирован, что несет в себе много рисков (возможна неоднократная продажа преимущественного права недобросовестными арендаторами, обман и конфликты из-за нарушения преимущественных прав, поскольку сведения о стоимости участков по соглашениям останутся скрытыми и арендатор не будет иметь доказательств относительно цены продажи и нарушения его преимущественного права и т.д.). Особенно важно правильно воспользоваться преимущественным правом для компаний с иностранными инвестициями, поскольку, в отличие от украинских владельцев, им трудно найти и довериться гражданам Украины, которые могут выступить покупателями земель.

Влияние на местные общины

В конечном варианте законопроекта парламентарии отказались от ограничений по максимальному количеству земель в собственности на местном уровне до 35% территории местных общин. Таким образом, отдельные владельцы смогут скупить до 10 тыс. га и монопольно контролировать рынки земли отдельных ОТГ, влиять на других собственников, арендаторов и органы местного самоуправления. Монополизация земель на местном уровне не позволит увеличить поступления местных бюджетов, диверсифицировать локальные виды деятельности и будет негативно влиять на развитие общин.

С внедрением рынка земли с 1 июля 2021 года перестанет действовать действующий запрет на изменение целевого назначения паев. Девелоперы, застройщики, производственники могут уже сейчас приценяться и выбирать территории для потенциальной жилой, производственной застройки или иного, отличного от с/х, использования таких земель.

Что касается привлекательных участков, то оживится уже подзабытый спекулятивный сектор. Хотя эти земли и будут находиться в частной собственности, но роль местных общин возрастет, поскольку именно от их видения будет зависеть какими будут градостроительные решения. Будущее развитие общин во многом будет определяться тем, насколько взвешенное и удачное решение будет принято на этом этапе.

При этом, несмотря на запрет на продажу земли государственной и коммунальной собственности, местные общины или государство может передавать такие земли в аренду с изменением целевого назначения для реализации инвестиционных проектов. Таким образом, конкуренция на поле привлечения инвесторов будет только расти.

Произойдет новый виток массовой приватизации земли. Запуск рынка земли происходит на фоне формирования новых территориальных общин. Все земли с/х назначения государственной собственности должны быть переданы территориальным общинам после создания ОТГ, которое должно завершиться в этом году. При увеличении земельного фонда местные советы обычно сразу начинают «распаевывать» такие земли. Это неплохой шанс для всех, кто еще не воспользовался правом бесплатной приватизации, получить земельный надел. Одновременно это большое испытание для общин, чтобы удачно распорядиться землями, учитывая перспективное развитие.

Источник