что такое малоэтажные жилые дома
Малоэтажное строительство: это должен знать каждый
Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.
Основные понятия
На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:
Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.
Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы
Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.
Расскажем подробнее
Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.
Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.
Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:
Технологии малоэтажного строительства
Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.
Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.
Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.
Другие особенности технологии:
SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.
Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.
Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.
Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.
Виды малоэтажного строительства: разбираемся в классификации
Виды малоэтажного строительства разнообразны. Еще больше терминов, означающих тот или иной тип здания. В результате часто возникает путаница даже среди проектировщиков и юристов – какое жилье относится к данной системе, а какое нет.
Разработка сметной и проектной документации требует соблюдения строгих норм, предъявляемых к строительным объектам в зависимости от их типа. Именно поэтому иметь четкое представление о порядке классификации домов по данному признаку просто необходимо.
3 типа малоэтажных застроек
Российское законодательство не дает четкого определения жилым постройкам малоэтажного типа. Можно встретить разные трактовки этого понятия. Однако согласно Градостроительному кодексу установлены следующие виды малоэтажного строительства:
1. Индивидуальный жилой объект имеет не более трех этажей. Здание представлено к использованию одной семьей, которая и является владельцем участка. На территории возможно строительство дополнительных объектов хозяйственно-бытового назначения, разведение плодовых деревьев, овощей, ягод, растений.
2. Блокированный (соединенный) жилой дом. Обладает характерными чертами:
Подобные блочные конструкции имеют небольшие палисадники на территории земельного участка, предназначенного для отдельной семьи. Распоряжаться им могут по-разному: устанавливать гаражи, дополнительные хозяйственные постройки, создавать теплицы или грядки с различными сельскохозяйственными культурами, выращивать овощи и фрукты. Помимо этого, можно соорудить беседку, спортивные турники или зону для детских игр.
3. Малоэтажное жилье. Относится к типу многоквартирных домов. Обладает такими характеристиками:
Подводя итог, можно отметить, что малоэтажные объекты жилого строительства состоят из домов до трех этажей. Могут быть индивидуального проживания, блочного с несколькими соседями или многоквартирного типа.
4 вида разрешенного использования земель под малоэтажное строительство
Изначально строительство малоэтажных жилых объектов было возможно только на земле, отведенной под индивидуальные жилые дома (ИЖС). Что касательно малоэтажного многоквартирного строительства, использовались площадки, предназначенные для возведения среднеэтажных домов.
В итоге застройщики на законных основаниях начинали проекты жилых многоквартирных объектов, доходящих до восьми этажей. Владельцы частных или малоэтажных построек были крайне недовольны сложившейся ситуацией. Местные органы управления получили десятки недовольных отзывов. При этом никакой закон строительными компаниями нарушен не был.
Власти нашли решение возникшей проблемы и добавили новую категорию земельных участков в утвержденный список ВРИ. Таким образом, был создан новый тип – малоэтажные многоквартирные объекты (код классификатора – 2.1.1). Рассмотрим разновидности земельных участков:
1. Участки, отведенные под строительство индивидуальных жилых объектов (2.1). Разрешено:
2. Земельные участки, отведенные для содержания подсобного хозяйства личного употребления (2.2). Можно иметь животных сельскохозяйственного назначения.
3. Блокированные объекты (таунхаусы), возводимые только на специально отведенной для этого площади (2.3). Прилегающая территория может быть использована владельцами для подсобных помещений (гаражей), выращивания овощей и растений, установки парников. Также участок подойдет для обустройства зоны отдыха или спорта.
4. Уже упомянутые выше земельные участки, предназначенные для малоэтажных многоквартирных объектов (2.1.1). На их территории можно делать следующее:
Стоит отметить, что на земельной площади 2.1.1 не могут быть построены дома, относящиеся к категории 2.1 (индивидуальные объекты).
5 основных технологий малоэтажного строительства
1. Легкие стальные тонкостенные конструкции
Вид малоэтажного строительства, используемый для быстровозводимых строений. Характерной чертой является наличие тонких стальных и металлических балок для создания каркасной конструкции. Пониженная теплопроводность является результатом особой перфорации терм профилей.
Легкие стальные тонкостенные конструкции могут быть не только жилыми объектами, а также постройками для бытовых, культурных, хозяйственных и спортивных целей.
2. Каркасные конструкции
Технология нашла широкое распространение в Канаде и США. Часто можно услышать второе название – канадский метод. На территории России строительство по данной технологии известно как каркасно-панельное или каркасно-щитовое.
Заводы по производству каркасных домов имеют самое современное и мощное оборудование, обладают полноценными производственными комплексами, которые в совокупности позволяют создавать дома высочайшего качества.
3. Конструктивные изоляционные панели (SIP)
Их также называют сэндвич-панелями за счет внешнего вида. В качестве «начинки» выступает пенополистирол, зажатый между двумя ориентированно-стружечными плитами. Метод строительства малоэтажных объектов базируется на использовании подобных конструкций.
Из-за состава используемых веществ дома, построенные по технологии SIP-панелей, обладают высокой пожароопасностью. Однако в США такой метод строительства успешно реализуется при возведении школ, детских садов и среднеэтажных зданий.
4. Поризованная керамика
Блоки крупного формата также называют теплой керамикой, которая вполне может заменить кирпич. Данный строительный материал нашел широкое применение в европейских странах. Некоторыми из достоинств керамики являются прочность, качество и высокая теплоизоляция.
5. Ячеистый бетон
Искусственный материал, имеющий в структуре небольшие поры, наполненные воздухом (1–1,1 мм). Бывает двух видов: газобетон и пенобетон, которые имеют отличительные характеристики, поскольку произведены по различным технологиям. Свойства: прочность, низкая теплопроводность, негорючесть.
Малоэтажное строительство превращается в уверенный тренд, которому следуют люди и компании. Возможно, уже в скором будущем отрасль сделает больший упор на экологичность и экономичность материалов, улучшая технологии строительства.
6 самых распространенных разновидностей малоэтажных домов
Мы решили подробнее разобраться с иностранными терминами, которые просто являются разновидностями загородных жилых объектов. Если вы знакомы с английским языком, то понять будет проще. Итак, основные виды домов малоэтажного строительства в России:
Такая недвижимость предусматривает проживание только двух семей. В зависимости от дизайна строения входы располагают как с одной стороны, так и с противоположных. Дома были распространены еще в СССР, однако имели более длинное название – усадебные дома на две семьи. В итоге оно было смещено простым и звучным «дуплекс», которое используется по сей день.
Данный вид жилья имеет определенные плюсы: небольшая по сравнению с коттеджем цена и то же время высокий уровень комфорта и уединенности.
Однако имеются определенные минусы, которые могут быть обнаружены только в процессе проживания. Если соседняя семья перестанет заботиться об отоплении (особенно в зимнее время), все здание окажется под влиянием смены температуры.
В России дома-дуплексы могут называться твинхаусами. Однако никаких характерных отличий между видами жилья нет.
Если разобрать слово на части, то оно будет означать «дом в небольшом городке». Таунхаусы представляют собой жилые помещения, имеющие справа и слева общие с соседями стены.
В России данный вид малоэтажных домов чаще всего относится к загородному, в отличие от Англии, где таунхаусы расположены в черте города. Однако жилье не было широко известно соотечественникам до начала 2000-х.
Российские владельцы домов используют прилегающий к таунхаусу участок земли, чтобы установить беседку, гараж для автомобиля или детскую игровую площадку.
Рассчитано такое жилище на четыре семьи. Каждый будет иметь собственный изолированный выход, а также небольшой дворик.
Главным достоинством таких секционных домов является большая степень уединенности. В таунхаусах ее значительно меньше. При этом строительные затраты не завышены, а изолированность будет точно обеспечена.
Размещение квадрохаусов может стать проблематичным, если у архитектора недостаточно опыта в данного рода постройках. Дом должен быть расположен таким образом, чтобы ни одна из четырех секций не смотрела исключительно на север.
Данный вид малоэтажных домов популярен в странах Средиземного моря, поскольку он отлично вписывается в местные курортные пейзажи. Обычно мезонет представлен в виде таунхауса с блокированными стенами.
Слово получило на российском рынке недвижимости немного запутанное определение. Если вдаваться в значение, то с французского мезонет можно перевести как «маленький дом». Однако среди соотечественников было распространено приобретать недвижимость в Болгарии, где таким словом принято называть пентхаус. В итоге произошла лингвистическая путаница.
Самый распространенный вид малоэтажных жилых объектов. Владельцы коттеджей проживают на территории в течение круглого года. Дом должен быть построен в поселке, созданном специально для загородного строительства, и соответствовать определенным стандартам.
Законодательство России определяет малоэтажные дома как те, у которых общее количество этажей не превышает четырех. Может присутствовать мансарда. Все перечисленные выше разновидности жилых объектов относятся к малоэтажному строительству (у квадрохаусов, таунхаусов и прочих имеются отдельные входы). Что касается малоэтажных домов, то здесь главное – наличие общего подъезда для нескольких квартир.
Плюсы и минусы малоэтажного строительства
В настоящее время мы наблюдаем устойчивый рост малоэтажного строительства. Процентная часть этого вида домов в общем объеме застройки постоянно увеличивается, что обусловлено рядом преимуществ:
Немаловажным достоинством малоэтажного жилья считается автономная инфраструктура, эстетические характеристики, а также выгодные условия для индивидуального проектирования застройки.
Есть ли у малоэтажного жилья минусы? К недостаткам можно отнести:
В завершении хочется еще раз отметить, что основными достоинствами малоэтажных домов являются экологичность, высокий уровень комфорта, быстрое возведение домов и простая процедура ввода в эксплуатацию. К наиболее существенным недостаткам следует отнести высокую удельную стоимость участка земли.
Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания
Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».
Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания
М. М. Бродач, канд. техн. наук, директор журнала «Энергосбережение», вице-президент НП «АВОК», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)
Н. В. Шилкин, канд. техн. наук, шеф-редактор журнала «Энергосбережение», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)
Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».
Нормативная база, термины и определения
Следует различать малоэтажные многоквартирные здания и одноквартирные дома в блокированной застройке. При внешнем сходстве это разные типы зданий. Отличия определяются сводами правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01–2003», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02–2001», СП 30-102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
Согласно определению СП 30-102–99, малоэтажная жилая застройка – жилая застройка этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. При этом в п. 5.1.1 указывается, что малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до трех этажей включительно. Блокированный жилой дом, согласно этому же СП, – это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.
Свод правил СП 55.13330.2016 определяет термин «блок жилой автономный» как жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.
Еще одно важное отличие многоквартирных зданий от одноквартирных домов в блокированной застройке с точки зрения проектировщика – это необходимость экспертизы проекта многоквартирного здания. Для домов в блокированной застройке Градостроительный кодекс такой экспертизы не требует. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года), экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов не проводится в отношении проектной документации жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Исходя из определений СП и Градостроительного кодекса, малоэтажное многоквартирное жилое здание – это здание высотой до трех этажей включительно с общедомовыми инженерными системами.
Энергоэффективное инженерное оборудование
Одно из преимуществ, которые можно реализовать при строительстве малоэтажных многоквартирных жилых зданий, – внедрение энергоэффективного инженерного оборудования, использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ) и вторичных энергетических ресурсов. В индивидуальном строительстве потребителей отпугивают высокие первоначальные капитальные затраты; в многоэтажных многоквартирных зданиях эффект энергосбережения не очень заметен для отдельного жителя.
Уменьшить капитальные затраты на теплонасосные установки можно при использовании так называемых бивалентных систем. В моновалентной системе теплонасосная установка рассчитывается на пиковую нагрузку. В связи с этим возрастают капитальные затраты как на сам тепловой насос, так и на систему сбора низкопотенциальной теплоты (например, дополнительные геотермальные скважины). В бивалентной теплонасосной системе мощность теплового насоса и системы сбора низкопотенциальной теплоты ниже пиковой; пиковые нагрузки покрываются за счет использования теплоносителя из тепловой сети или индивидуального источника (котла).
Поскольку тепловой насос работает тем эффективнее, чем ниже разность температур источника и потребителя теплоты, выгодно использовать этот тип оборудования совместно с низкотемпературными системами отопления, прежде всего теплыми полами. Такая система была реализована, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья [2], в котором геотермальные теплонасосные установки работают в комбинации с системой отопления теплыми полами. В качестве отопительных приборов применяются низкотемпературные системы на основе замоноличенных в стяжку змеевиков из термостойких труб и сшитого полиэтилена (PEX). Для предупреждения возникновения в помещениях холодных нисходящих воздушных потоков от окон, предупреждения выпадения конденсата на внутренней поверхности стекла при отсутствии отопительных приборов, размещенных под окнами, использовалось уменьшение шага замоноличенных в стяжку змеевиков. Если шаг основной укладки составлял 250 мм, то в зоне окон он уменьшался до 100–150 мм. При этом для снятия пиковых нагрузок в периоды, характеризуемые экстремально низкими температурами наружного воздуха, предусмотрен электрический водонагреватель (электробойлер) для догрева теплоносителя после теплонасосной установки. Электробойлер включается в работу автоматически. Для отопления каждой секции жилых домов используются две теплонасосные установки, что позволяет обеспечить резервирование на случай возможного выхода из строя части оборудования.
По словам технического директора российского производителя тепловых насосов Thermex Energy Александра Федорова, в повседневную практику входит применение геотермальных теплонасосных систем не только для круглогодичного отопления и нагрева горячей воды, но также и для высокоэффективного и экономичного охлаждения зданий. Такое решение позволяет снизить общие эксплуатационные издержки, избежать размещения на фасадах наружных блоков кондиционеров и характерного шума. Для обеспечения максимальной энергоэффективности и надежности работы системы в российских условиях при выборе геотермальных тепловых насосов, помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие погодозависимой автоматики, встроенного ТЭНа и/или функции управления вспомогательным или резервным источником тепла.
Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в [3]: для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.
В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).
Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.
Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции. Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).
Умный дом
Особенности малоэтажной застройки выдвигают требования не просто желательности, а необходимости использования цифровых технологий. Дело в том, что малоэтажная застройка характерна для районов, удаленных от центров городов (так называемая рурализация; подробнее см. в [4]). В современных условиях это означает необходимость использования развитых средств цифровой коммуникации, и вполне логичным выглядит следующий шаг: малоэтажное жилое здание – это умный дом, в котором различные подсистемы связаны посредством автоматизированной системы управления (в том числе на основе технологий самообучающихся математических моделей).
В ближайших номерах журнала мы планируем рассмотреть особенности малоэтажных многоквартирных жилых зданий как новой среды обитания более подробно.