что такое ликвид и неликвид
Неликвиды предприятия и их реализация
Ликвидность – это возможность реализовать актив в сжатые сроки по стоимости, близкой к рыночной. 100-процентная ликвидность характерна только для денег. Соответственно, по отношению к другим активам ликвидность может быть только относительной. Ликвидность активов – один из показателей успешности деятельности компании. Однако существует и обратное понятие – неликвиды.
Вопрос: Организация, основным видом деятельности которой является оптово-розничная торговля запасными частями к автомобилям, в результате инвентаризации выявила неликвидный товар. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете его списание и затраты на утилизацию?
По результатам инвентаризации выявлены неликвидные запасные части балансовой стоимостью 150 000 руб. Комиссией организации составлен акт, в котором вышеуказанные товары признаны неликвидными в связи с длительным хранением и потерей товарного вида. Затраты на утилизацию (вывоз на свалку), оказанные сторонней организацией, составили 12 000 руб. (в том числе НДС 2 000 руб.).
Посмотреть ответ
Что собой представляют неликвиды?
Неликвиды – это те активы, которые крайне сложно продать по рыночной стоимости. Они есть практически у каждого предприятия. К неликвиду относятся:
ВАЖНО! Многие придерживаются мнения о том, что неликвид – это именно бракованные товары. Однако такой подход очень неэффективен, потому что проблема с неликвидом – это проблема неправильного планирования закупок и продаж.
Вопрос: Как учитывать в целях налога на прибыль получение от потенциальных поставщиков пробных образцов невозвратных материалов? Часть материалов проходит испытание в производстве. В случае если материалы не отвечают требованиям технологии, то они остаются на складе как неликвид.
Посмотреть ответ
По каким причинам появляются неликвиды?
Существует множество причин появления неликвидов. Рассмотрим самые распространенные из них:
Знание причин возникновения неликвида позволяет предотвратить или уменьшить их появление.
Бухгалтерский учет неликвида
В бухучете неликвид может списываться в перечень прочих расходов. Решение о списании принимается руководителем компании. Сведения, на основании которых принимается решение, собираются специальной комиссией. В ее состав входят материально-ответственные лица. Комиссия созывается приказом руководителя. Обязанности комиссии:
Нужно составить акт на списание МПЗ. В нем содержатся следующие данные:
Акт должен быть утвержден руководителем компании. Если комиссией установлена невозможность использования объектов в дальнейшем, они утилизируются. В бухучете утилизированные запасы учитываются в составе прочих расходов. Указываются они на счете 91, субсчете 2. Проводка будет выглядеть следующим образом:
ДТ91-2 КТ10. Списание запасов
Компания при нахождении неликвидов формирует резерв под уменьшение материальных ценностей. Резерв должен быть создан под каждую единицу неликвида. Возможно формирование резервов под уменьшение стоимости объектов по отдельным группам. К примеру, «оборудование», «ПК», «мебель». Уменьшение стоимости запасов возможно только с выполнением следующих условий:
Резерв формируется на сумму разности между реальной себестоимостью и рыночной стоимостью. Разность нужно зафиксировать в бухучете следующей проводкой:
ДТ91, субсчет 91-2 КТ14. Резерв под снижение стоимости
Резерв не нужно фиксировать в целях начисления налогов. По этой причине нужно отразить начисление налогового обязательства:
ДТ99 КТ68. Налог на прибыль
Бухгалтер должен вести учет неликвида. Для этого или создается аналитическая таблица, или формируется отдельный субсчет. Если неликвид получится продать, создаются следующие проводки:
При продаже неликвида полученные средства будут отражаться в стандартном порядке.
Как реализовать неликвид?
Перед реализацией продукции следует пройти следующие этапы:
Куда деть неликвид с максимальной выгодой для предприятия? Существуют следующие варианты:
Постоянное появление неликвида в большом объеме – следствие серьезной системной ошибкой. В этом случае нужно провести полноценный анализ деятельности компании и выявить недочеты.
Излишки и неликвиды: как найти и превратить в деньги
Сколько должно быть товаров в магазине? Речь не о широте ассортимента, а о том, сколько нужно закупать. C одной стороны, мы хотим удовлетворить потребность клиентов и нам необходимо обеспечить постоянное наличие товара на полках магазина. С другой стороны, если товарные запасы не контролировать, то мы в конце концов можем столкнуться с дефицитом оборотных средств. В результате будет увеличиваться не прибыль, а лишь уровень запасов.
Приведем пример: розничная сеть «Восход» имеет в ассортименте более 20 000 товаров для сада и огорода. Наступает сезон, директор поставил задачу, чтобы товар всегда был в наличии и полки не пустовали. Ассортимент большой, анализировать трудно. Менеджеры решили перестраховаться, закупили товаров, что называется, с запасом. Как итог, в конце сезона из-за непродуманной политики закупок большое количество садовых инструментов, удобрений, стройматериалов — всего около 3 000 позиций сезонных товаров на сумму 15 миллионов рублей — остались непроданными, образовались большие товарные запасы. Мало того, что магазин не может снова пустить эти деньги в оборот, ему еще приходится тратить средства на хранение непроданной продукции.
На примере еще явно видно, что эти товары можно отнести к излишкам или неликвидам, продукция пользуется спросом весной-летом, сезон закончен — зимой лопаты и грабли никому не нужны — это точно товар, которого купили слишком много. Но так бывает не всегда. Порой с первого взгляда и не определишь — много у нас этого товара или в самый раз. Давайте попробуем разобраться, что такое излишки и неликвиды, как их обнаружить и что с ними делать, а еще лучше — что предпринять, чтобы излишков не образовывалось.
Излишки товарных запасов
Где та тонкая грань, которая отделяет товар, закупленный впрок, от избыточных запасов.
С одной стороны, мы хорошо подготовились к сезону, праздникам или было очень выгодное предложение от поставщика и мы надеемся хорошо заработать. Но если мы ошиблись в прогнозах и товар продается не так, как мы планировали? Главное — вовремя это заметить, понять, что у нас образуются излишки, с которыми надо что-то делать, чтобы вернуть вложенные деньги.
Что же такое излишки, как они образуются?
Излишки — товары, которых в магазине неоправданно много. Мы их будем продавать слишком долго — как правило, более 100 дней (если, конечно, речь не идет о товарах с ограниченным сроком годности).
Пример из практики сети «Восход»:
На складах магазина хранится 300 000 пакетов. Каждый магазин в день продает примерно 1200 шт. Итого, по истечению срока 100 дней, на складах останется еще 180 000 пакетов. Это и есть излишки.
Как понять, что есть излишки товарных запасов?
Не хватает денег на текущие закупки, так как мы не продали товар, который купили ранее. Вообще, выявить излишки не сложно, но это требует временных затрат. И чем больше товаров — тем больше времени это потребует.
Что надо сделать? Проверить остатки товаров, в первую очередь смотрим на те, которых больше всего. Прикинуть, за сколько времени они будут проданы. Если понимаем, что запасов хватит на три месяца и больше — это скорее всего излишки и нам надо предпринимать дополнительные усилия, чтобы их продать. Потому как, если ничего не делать, то излишки могут превратиться в неликвиды, а что значит неликвидный товар?
Неликвиды
В самом простом понимании — это товар, который лежит в магазине мертвым грузом, плохо продается, и не понятно, что с ним делать.
Для выявления неликвидного товара не существует строго регламентированных стандартов, они могут быть разными в каждой компании. Для одних — это полное отсутствие продаж, для других — низкие продажи по отношению к другим видам продукции. Для разных бизнесов и товаров по-разному, но в общем случае мы можем использовать такое правило: товар считается неликвидным, если он продается реже, чем 1 раз в 5 дней, а чтобы продать весь запас нужно больше 60 дней.
Пример. В сеть завезли 1500 садовых гномов, срок хранения не имеет ограничения, но товар сезонный. В сети 10 магазинов, каждый из них в месяц продает по 30 штук. Летний период длится 3 месяца. Итого, к завершению сезона на складе останется еще 600 штук. Это является не только избыточным товаром, но и неликвидом, так как зимой гномы будут иметь самый минимальный спрос.
Как выявить неликвиды?
Выявить неликвидный товар легко, если ассортимент небольшой. А если товаров много?
Можно пойти на склад, посмотреть, что заросло паутиной. Это и будет неликвидом. Способ дешевый, но малоэффективный.
Хорошо, если есть учетная программа. Можно построить отчет об остатках, сравнить с отчетом о продажах за последний период (желательно посмотреть продажи за прошлый год в этом же периоде) и оценить, за сколько времени мы продадим текущие остатки с учетом сезона, праздников, других факторов, которые могут повлиять на потребительский спрос. Если по нашей оценке запасов много, а продаж ждать не приходится — то мы нашли неликвид.
Можно для этого нанять специалистов или стороннюю организацию. Вы сэкономите время, но потратите деньги.
1С-Ритейл Чекер — помощник по управлению ассортиментом
Излишки и неликвиды можно быстро обнаружить с помощью сервиса «1С-Ритейл Чекер», который на основе статистики продаж и прогноза спроса делает отчет с информацией о количестве товаров, сроке продажи текущего запаса и его стоимости. В группу «Завышенные запасы» сервис относит товары, текущий остаток которого будет продаваться более 100 дней. В «неликвиды» попадают товары, которые продаются реже, чем 1 раз в 5 дней и запаса товара больше чем на 60 дней.
Сервис дает и другие рекомендации по управлению ассортиментом — что у нас с выручкой, какие необходимо срочно купить, чтобы избежать упущенной прибыли из-за пустых полок, какие товары стоит пересчитать (провести инвентаризацию), чтобы быть уверенным в том, что учет ведется верно. Подробнее о сервисе можно прочитать здесь.
Попробовать сервис можно бесплатно.
Что делать с неликвидами?
После того, как вы определили неликвидный товар, следует проверить его наличие на складе, чтобы убедиться, что товар действительно есть и это не ошибка, связанная с пересортицей. Далее, рекомендуем провести анализ того, из-за чего возникла данная ситуация, возможно, стоит убрать товар из ассортимента.
Но один из самых лучших и действенных способов борьбы с неликвидами — это «профилактика». В этом поможет «1С-Товары» — сервис автоматического заказ товара. Ежедневно сервис строит прогноз спроса, основанный на множестве факторов (тренды, периоды дефицита товара, сезонность спроса, праздники, распродажи, акции), автоматически проверяет остатки товаров и своевременно отправляет заявку поставщикам. В результате вы избежите как дефицита, так и излишков товара в магазине. Подробная информация о сервисе 1С-Товары здесь.
Что такое неликвидный товар и что с ним делать?
Торговые организации, точки продаж и складские предприятия часто сталкиваются с проблемой сбыта неликвидного товара. Несвоевременное решение возникшей проблемы с реализацией продукции может повлечь и финансовые, и логистические затруднения. Поэтому следует всегда иметь наготове эффективный алгоритм, по которому может быть распродан неликвидный товар в тех или иных условиях. Конечно, и сбыт на особых условиях возможен не всегда, поэтому опытные товароведы предусматривают и альтернативные способы «ликвидации» злополучного товара.
Что такое «неликвид»?
Причины появления неликвидных товаров
Вопреки распространенному мнению, неликвидные товары – это не только брак. Чаще всего залежалая продукция не пользуется спросом или по причине неправильной закупки, или в силу утраты товаром потребительских качеств уже в ходе хранения. Что касается ошибок в закупке, то они связаны с просчетами в определении объемов товара, планируемого к продаже. Нередко это обуславливается завышенными ожиданиями относительно будущих продаж, в результате чего часть продукции успешно распродается, а другая часть становится излишками. Существует и тактика закупки на страховой случай – то есть, закупщик заранее пополняет запасы выше нормы, поскольку в дальнейшем планируется повышение цен со стороны поставщика. В таких ситуациях особенно велик риск получить неликвидный товар из-за неправильного хранения. Дело в том, что запасной товар часто размещается в дальних уголках склада на верхних стеллажах. В дальнейшем о нем просто забывают, и он утрачивает первостепенные свойства. Есть и другие факторы, связанные с неправильным маркетингом, к примеру. Даже если товар как таковой полностью соответствует потребительским запросам, он не будет иметь успех на рынке, если его неправильно представляют в условиях жесткой конкуренции.
Как продать неликвидный товар?
Уценка как инструмент эффективного сбыта «неликвида»
Использование уценки строго регламентируется правилами бухучета и при соблюдении нормативов позволяет эффективно избавляться от нереализованной продукции. В первую очередь определяется объем товара, который в принципе может подлежать уценке. Для этого на крупных предприятиях формируется комиссия, которая произведет инвентаризацию и составит перечни целевых товаров. В рамках этого же мероприятия может параллельно производиться и списание неликвидного товара – в любом случае, оба решения в конечном итоге должны быть подписаны руководителем. Далее определяются оптимальные цены для разных перечней и групп товаров. Учитывают балансную стоимость, текущую рыночную цену на подобную продукцию, насыщенность рынка, потребительские свойства и другие факторы. Затем на складе создается специальный отдел, в котором будет храниться уцененный товар со своими накладными документами и прайсами.
Правильное составление договора о продаже
Рядовая покупка товара предполагает наличие определенных рисков, а операции с неликвидным товаром еще опаснее, причем не только для покупателя, но и для продавца. Застраховать себя от неприятных сюрпризов поможет правильное составление договора. Одной из самых распространенных ошибок при совершении подобных сделок является неполное описание товара. Важно изначально оговорить все его специфические характеристики, из-за которых он стал неликвидным. Тем не менее у покупателя остается право требовать возвращение продукции, если она его чем-то не устроит. Это право в полном объеме со всеми нюансами также должно быть оговорено в документе сделки. Как ни странно, реализатор также может нести ответственность за то, что, к примеру, приобретенный стройматериал пришел в негодность уже в процессе исполнения договора и требует особой утилизации. Тут надо вернуться к тому, что значит неликвидный товар и в чем его особенность. Такой товар может быть просроченным и даже опасным для хранения. Токсически вредные материалы в данном случае потребуют определенных затрат на утилизацию. Поэтому в договоре надо зафиксировать, кто возьмет на себя эти издержки.
Возврат товара продавцу
Право на возврат имеет и первый реализующий обладатель товара. В зависимости от тех же условий договора он может избавиться от неугодной продукции, вернув вложенные в нее деньги. Такой подход вполне возможен и весьма распространен, поскольку у крупных поставщиков куда больше каналов сбыта и они могут решать проблемы с минимальными издержками. Правда, в качестве дополнительной мотивации поставщика к подобной форме сотрудничества ритейлерам иногда приходится идти на уступки, все же теряя часть вложенных средств. То есть возврат неликвидного товара происходит по ценам, которые ниже первоначальных. Процент такой скидки тоже оговаривается в договоре. К мотивационным факторам для поставщиков к подобным пунктам в договорах стоит добавить и вполне объяснимое желание сохранить партнера.
Отечественный способ сбыта
Российская практика реализации неликвида имеет свои особенности и, соответственно, способы избавления от залежавшихся товаров. Нельзя назвать такой опыт уникальным, но в наших условиях это очень актуально. Речь идет об использовании неликвидной продукции в качестве средства погашения проблемных долгов. Как реализовать неликвидный товар таким способом? Это тот случай, когда договоренность заключается уже после базовой сделки с партнерами, в качестве которых обычно выступают кредиторы. Если у компании были накоплены непредвиденные долги, и она на текущий момент не в состоянии гарантировать выплаты в определенные сроки, то кредитор может согласиться на погашение задолжностей неликвидом. Но важно учитывать, что в таких ситуациях уценка с перерасчетом в суммы долга чаще всего оказывается наименее выгодной для реализатора.
Оптовая продажа неликвида
В зависимости от причин появления неликвидных товаров реализатор может рассчитывать на их сбыт партнерам и даже конкурентам по оптовым ценам. Сам по себе формат крупных закупок по привлекательным оптовым ценам более привлекателен, чем сделки с небольшими партиями. Это выгоднее и логистически, и финансово. В одних условиях товар может не пользоваться спросом из-за запросов потребителя, а в другом сегменте ситуация будет обратной. Главное – найти того же конкурента, кто сможет с большим успехом сбыть неликвидный товар. Продажа при этом будет выгодной и для покупателя. Как минимум он сможет рассчитывать на невысокие оптовые цены, а максимум – проценты скидки непосредственно за счет изначальной неликвидности.
Другие способы сбыта
Опытные ритейлеры на своей же площадке практикуют разные способы сбыта товаров, которые не пользуются спросом. Один из самых простых – скидка, причем подкрепленная громкой рекламой. Более хитрые способы предполагают разбавление товара с ходовой продукцией. Например, светодиодные фонарики могут прилагаться к походным наборам или строительному инструменту, который может использоваться в условиях отсутствия освещения. Приложения могут предлагаться и в качестве подарка, и как опция, доступная за минимальную цену. В любом случае реализатор сможет рассчитывать на получение пусть не полной, но все же выгоды от залежалой продукции.
Списание неликвидного товара
Вполне может случиться, что имеющийся «неликвид» уже не годится для продажи независимо от ее условий. Для реализатора остается лишь один вариант избавления от него – путем списания. На первый взгляд это можно сделать посредством отправки продукции на свалку, но есть два формальных нюанса, которые должны быть решены в ходе процедуры списания. Самый распространенный вопрос в этой связи – как списать неликвидный товар, чтобы не было проблем с налоговым учетом? Для этого необходимо документально обосновать и подтвердить факт списания продукции, которая действительно непригодна для реализации. Здесь же предприятие решает, будет ли оно переводить стоимость этих товаров в состав общих расходов, что позволит ему снизить и налог на прибыль. Второй нюанс связан с утилизацией товара, о которой уже говорилось выше. В случае списания организация полностью берет на себя расходы на уничтожение непригодной для продажи продукции. Но это касается лишь отдельных видов товаров – например, бытовой химии, некоторых медикаментов, лакокрасочных материалов и т. д.
Профилактика неликвида
На практике выработаны два основных способа предотвращения неприятных ситуаций с залежавшимся товаром. В первую очередь это тщательная ревизия поступающих на продажу партий с продукцией. Производится полный осмотр товаров до и после покупки. Далее уже в процессе хранения должна проводиться регулярная проверка товара, который хранится на складе. Особенно это касается «долгих» запасников, которые бывают востребованы от сезона к сезону. Чтобы неликвидный товар не копился большими партиями, также следует его разбавлять с ходовой продукцией. Например, его можно размещать на витринах с ликвидной продукцией – это привлечет дополнительное внимание.
Есть ли плюсы у неликвидного товара?
Действительно, есть и положительные стороны в ситуациях, когда реализаторы сталкиваются с «неликвидом». Например, ситуация на оптовых рынках почти всегда динамична и редко бывает, когда один и тот же товар стабильно удерживает спрос. Поэтому задержка товара на складе ритейлера в долгосрочной перспективе рано или поздно может сделать его в некотором плане монополистом на своей площадке. Кроме этого, проблемы с неходовыми товарами часто подстегивают начинающие торговые фирмы к более ответственной работе с учетом и контролем запасов.
Заключение
Для большинства торговых предприятий работа с залежавшимися товарами без высокого спроса является штатной ситуацией. Компании, имеющие многолетний стаж, реализуют неликвидный товар по отлаженным каналам в режимах поточного сбыта. Поэтому вопросы поиска оптимальных способов борьбы с неходовыми запасами актуальны скорее для начинающих фирм, только еще осваивающихся в своем сегменте. К этому же стоит добавить и пользу от профилактических мер борьбы с «неликвидом». Причем это скорее не вопрос предотвращения скопления невостребованных товаров, а нормальная учетная и маркетинговая деятельность, которая должна быть в целом направлена на поддержание эффективности торгового предприятия.
Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.