что такое кооперативный дом плюсы и минусы
Что такое кооперативный дом? Плюсы и минусы
Понятие кооператива знакомо всем, особенно тем, кто застал советское время.
В СССР все было общим, частной собственности не было, но граждане точно также нуждались в жилье. Чтобы решить эту проблему, было принято решение о строительстве кооперативных домов.
Что это значит – кооперативный дом – знают немногие. Это дом, который строился жилищно-строительным кооперативом за счёт средств паёв членов участников кооператива. По окончании строительства каждый член объединения получал свои заветные квадратные метры.
Такие дома остались и сегодня, купить квартиру в них стоит дешевле. В кооперативных домах устанавливается особая система управления домом и особая процедура оформления квартиры в собственность.
Документально зафиксировать свои права на квартиру член кооператива может при полной выплате пая, установленного договором между ним и кооперативом.
Понятие кооперативного дома
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:
Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.
Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.
Отличие от обычного дома
Если отвечать на вопрос, чем отличается кооперативный дом от обычного, нужно выделить ключевые особенности такого жилья.
Управление кооперативным домом осуществляет жилищно-строительный кооператив. Кроме ЖСК управление в доме может осуществлять ТСЖ или УК.
Отличие здесь проявляется в том, что ЖСК формируется ещё до появления самого дома. ТСЖ же организуется только тогда, когда дом уже существует. Управляющая же компания вообще является обособленным подразделением, никак не связанным с домом, кроме как договором управления недвижимостью.
Обычные дома строят застройщики или государство, иногда за счёт средств дольщиков, иногда за счёт собственных или заемных средств. Кооперативные дома строят участники кооператива, но не самостоятельно, а с помощью привлечения сторонних лиц.
В остальном порядок покупки такой квартиры или ее продажи, управление домом и решение важнейших вопросов ничем не отличается от тех же событий в обычном доме. К примеру, оплата коммунальных услуг осуществляется по той же схеме.
Нужно ли платить за капремонт, если дом кооперативный? Нужно, уплачивать взносы необходимо вне зависимости от вида дома и способа управления им. Минимальные тарифы устанавливают на уровне регионов. Накопленные денежные средства формируются на специальных банковских счетах, открытых ЖСК или региональным оператором.
Отказаться от уплаты вносов за капитальный ремонт можно только в случае признания дома аварийным.
Права жильцов кооперативного дома прописываются в уставе созданного кооператива и в договорах, заключённых между участниками и самим объединением.
Как прописаться в таком жильё? Точно также, как в обычным доме.
Достоинства и недостатки
Кооперативный дом и проживание в нем имеет свои плюсы и минусы. Преимущества в основным связаны с экономическими выгодами приобретения такого жилья.
Преимущества покупки квартиры в кооперативном доме заключаются в следующем:
Минимальное количество участников для создания жилищно-строительного кооператива ограничено 5 лицами.
Здесь не нужно собирать огромное число справок и документов, как в случае в обращением за ипотекой в банки. Тут нет такой огромной переплаты за квартиру, как в случае строительства дома застройщиком, желающим извлечь из данного проекта максимум прибыли для себя.
К недостаткам строительства кооперативного дома можно отнести:
Собственникам будущих квартир придётся самостоятельно организовывать строительный процесс, закупать материалы и осуществлять контроль за работой строителей. В ЖНК въехать в дом можно будет только после погашения половины полной суммы, оформить право собственности – только после полного погашения пая. У участников ЖСК в совокупности получаются более низкие затраты, чем у участников ЖНК.
Лучше выбрать ДДУ для покупки ещё не построенной недвижимости. Во-первых, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для защиты от риска двойных продаж. Во-вторых, в 2021 году в стране действуют эскроу счета, защищающие средства дольщиков от недобросовестных застройщиков до окончания строительства дома.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.
Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.
Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.
ЖСК или кооперативный дом: что это значит и чем грозит для покупателя квартиры
Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.
Определение
ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.
Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.
Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.
ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?
Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.
Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.
Преимущества и недостатки дома в ЖСК
Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.
Плюсы ЖСК
Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:
Минусы ЖСК
Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:
Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?
Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.
Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.
Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив – доступный вариант для людей, у которых нет возможности приобрести жилье за наличные деньги. Вопрос в том, как найти подходящий, надежный кооператив и что предпринять, чтобы в него вступить и получить квартиру.
Виды жилищных кооперативов
Жилищный кооператив
Помогает купить жилую площадь, а также участвует в управлении многоквартирным домом. Количество членов не может быть меньше пяти человек, но не должно превышать числа жилых помещений в приобретаемом кооперативном доме. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов регулирует ст. 11 ЖК РФ (что не несет в себе той защиты, которую гарантирует ФЗ-214, регламентирующий права дольщиков).
ЖК могут приобретать недвижимость для своих членов только в определенных домах.
Заселение в квартиру до полной уплаты ее стоимости осуществляется по праву пользования, а кооперативная организация является собственником этого жилья.
Жилищно строительный кооператив
С 2018 г. ЖСК запретили вкладывать средства в недостроенное жилье. Эти же функции исполняет жилищный кооператив.
Жилищно накопительный кооператив
В отличие от ЖК и ЖСК может приобретать жилые помещения для своих участников без указания конкретного здания, и регламентирован ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Нужно вступить в ЖНК и заплатить паевые взносы, которые идут на отдельные счета и расходуются только на приобретение квартир. Это проверяют ЦБР и ФНС.
Члены ЖНК могут посмотреть, как расходуются деньги, выбирают правление, согласовывают планку стоимости жилья, выше которой ЖНК не может покупать жилища. Новые пайщики, вступившие в ЖНК, ставятся в конец очереди за жильем, ищут подходящую квартиру и отправляют сведения о ней в бухгалтерию кооператива. Когда придет очередь, жильё выкупается, пайщик может туда заселиться, зарегистрироваться и даже сдавать в аренду. Но пока не выплачены все деньги, жилое помещение остается в собственности ЖНК.
Как найти жилищно накопительный кооператив
В реестре представлено порядка 50 ЖНК по всей России. Особое внимание нужно обратить на организации, имеющие примечание – если они ведут подготовку к ликвидации, то тут делать нечего.
Плюсы и минусы кооператива
В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:
Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.
Что делать, чтобы вступить в жилищно накопительный кооператив
После одобрения выплачиваются взносы: для вступиления, членский и паевой. Паевой взнос – это первоначальный этап покупки квартиры через кооператив. В каждом ЖНК эта сумма определяется в индивидуальном порядке.
Каждый месяц потребуется заплатить членский взнос на текущие расходы организации. При выплатах предоставляются только квитанции – расписка или перевод на счет физ. лица должны сразу насторожить пайщика.
Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива
Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:
Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.
На сайте должны быть учредительные документы:
Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.
Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк
После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.
За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.
Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.
Ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется
Кооператив не дает рассрочку больше чем на 10 лет. Цена жилого помещения высчитывается по квадратным метрам, и оценивается ежеквартально. Если кадастровая стоимость вырастает, то пайщик будет платить больше.
Взносы нельзя пропустить, даже если пайщик заплатил за несколько месяцев вперед. Плюс такой уплаты – только уменьшение ежемесячной суммы. В случае невозможности внесения взносов из-за болезни или потери работы счёт замораживается на 3 месяца. Исключение из ЖНК происходит, если:
У каждой организации свои условия, о которых нужно уточнять при вступлении. Возврат паевых средств осуществляется не сразу, а только на следующий год после исключения.
Заключение
Покупка квартиры через жилищный кооператив без переплат очень выгодна, если есть возможность постоянно, не пропуская, выплачивать взносы. Но перед заключением договора нужно тщательно проверить чистоту ЖК и его условия.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья.
Сейчас свое развитие получили ЖСК с господдержкой.
Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс. «квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га.
Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
Какие ЖСК разрешены законом
Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:
По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН»:
— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.
ЖСК с господдержкой
С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.
Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.
Какими законами регулируется ЖСК
Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» и 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
ЖСК и ипотека
Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов. Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными. Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ». Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.
Как организовать ЖСК
Плюсы и минусы ЖСК
Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.
Комментарий эксперта
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.