что такое кадастровые работы на земельном участке понятие
Кадастровые работы и услуги — самая подробная инструкция
Проведение кадастровых работ – это изучение исходной документации, обследования и обмеры, координирование объектов, определение их точных характеристик – границ, площади, этажности, высоты. Итоги работ фиксируются в акте обследования, межевом или техническом плане. По указанным документам осуществляется учет и регистрация в Росреестре. Работы в сфере кадастра нужны при возведении зданий, при определении границ земельных наделов, при перепланировках и реконструкциях, во многих других случаях. Определить точные параметры участков, строений, помещений, и выдать подтверждающий документ, выполнить иные кадастровые работы и услуги, вправе кадастровый инженер.
Читайте в статье, когда требуются услуги кадастрового инженера, какая документация выдается после завершения работ, как правильно выбрать специалиста.
Что такое кадастровые работы
Кадастровая деятельность связана с получением, обработкой, обобщением сведений о недвижимом имуществе. С этой целью проводятся измерения, обмеры, обследования, иные работы. Точные характеристики каждого объекта (земельный надел, строение, помещение и т.д.) отражаются в единой федеральной базе данных – ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Ведут ЕГРН специалисты Росреестра. Однако все данные для учета и регистрации они получают из документации, которую выдает кадастровый инженер.
Выполнение кадастровых работ необходимо в следующих случаях:
Отдельно выделим комплексные кадастровые работы. Они осуществляются одновременно на группы объектов, расположенных в пределах кадастрового квартала или нескольких кварталов. Например, такие работы заказывают органы власти для определения кадастровой стоимости, подготовки градостроительной документации. Даже рядовые граждане постоянно заказывают работы в сфере кадастра – после завершения перепланировки, при выделе или разделе участков, для учета частных домов ИЖС в Росреестре.
Комментарий эксперта. Проведение кадастровых работ предусматривает определение точных характеристик недвижимого имущества. Для этого применяются требования к точности и методам определения координат границ, утвержденные Приказом МЭР от 1 марта 2016 № 90 (скачать). Также в статье 29 Закона № 221-ФЗ указаны специальные требования к кадастровым компаниям и инженерам. В частности, инженеры обязаны проходить аттестацию, получать аттестат. Кадастровая компания обязана входить в состав СРО, содержать в штате аттестованных специалистов.
Простым языком
Цель кадастровых работ – изготовление документации с характеристиками недвижимости. Это нужно для внесения данных в ЕГРН. Работы могут заказать собственники, арендаторы, государственные ведомства, иные владельцы объектов. До перехода на систему кадастрового учета характеристики объектов определяли и вносили в реестры учреждения БТИ. До конца 2018 года представить информацию о параметрах недвижимости могли граждане – для этого заполнялась декларация. Только после передачи полномочий кадастровым инженерам государство добилось точности и достоверности данных на все объекты.
Выполнение кадастровых работ осуществляется по следующим правилам:
Кадастровые услуги могут включать устранение реестровых ошибок, подготовку заключений, вынос межевых знаков в натуре, дополнительные виды работ. Это определяется по договору с заказчиком.
Выполнение кадастровых работ влечет еще один важный нюанс. Так как инженеры являются профессиональными аттестованными специалистами, они несут ответственность за точность, полноту и достоверность сведений о параметрах недвижимого имущества. Текущий контроль и надзор за деятельностью кадастровых компаний возложен на СРО, Росреестр.
Кадастровые работы в отношении земельных участков
Кадастровые работы представляют собой сбор и анализ документации, касающейся земельного участка, в результате чего формируется пакет документов, позволяющий поставить объект на учет.
Выполнение операций и действий с земельными наделами, включая застройку, продажу, выделение доли, оформление наследства и т.д. невозможно без наличия кадастрового паспорта и межевого плана.
Цель проведения в отношении земельных участков
Целью межевания является обеспечение возможности владения земельным наделом (получение права собственности) и впоследствии проведение каких-либо действий с участком.
Частными случаями необходимости проведения кадастровых работ являются:
Возможность осуществления сделок любого характера с участками или недвижимостью на ней возникает только после того, как осуществляются кадастровые работы и выдаются регистрационные документы на землю.
В общем кадастровые работы в отношении недвижимости делятся на виды в зависимости от того, что будет являться объектом, по которому производится межевание и выдается документация:
Относительно земельных наделов виды работ могут быть следующими:
Кто имеет право проводить?
К проведению межевания допускаются те инженеры и специалисты, которые прошли государственную аттестацию. Причем непосредственным исполнителем по договору может выступать государственная организация или официально зарегистрированное физическое или юридическое лицо, имеющее разрешение на оказание таких услуг.
При оказании услуг сторонними лицами или организациями все выданные документы не имеют юридической силы.
Вследствие недействительности таких бумаг, использоваться для оформления права собственности и проведения каких-либо работ на участке они не могут.
Этапы
Проведение межевания осуществляется в несколько этапов, среди которых можно выделить подготовку и предоставление документации, сбор информации относительно участка, осмотр объекта на местности и составление документации по наделу.
Подготовка документов
Первый этап включает в себя сбор и подготовку документации, на основании которой будет проводиться межевание.
К таким документам относятся свидетельство о праве собственности, картографические материалы, выписки из единого государственного реестра недвижимости относительно участка и земель, смежных с ним, списки координат опорных точек участков.
Также могут использоваться данные, содержащиеся в документации относительно проходящих инженерных сетей, информация по инвентаризации земель и лицам, имеющим право собственности или пользования смежными участками.
Сбор и систематизация информации о наделе и его границах
В зависимости от вида проводимых кадастровых работ и цели, для которой они осуществляются, на основании предоставленной заказчиком документации и дополнительно запрошенных данных формируется информация о земельном участке.
При отсутствии необходимых данных или сведений данные берутся на основании замеров и других действий, осуществляемых инженером непосредственно на местности.
Осмотр объекта и проведение геодезической съемки
Одним из следующих этапов становится геодезическая съемка – комплекс работ, включающий в себя определение географического месторасположения земельного участка, принятие во внимание экономической ценности земли с точки зрения ее расположения и наличия инфраструктуры.
Определяется также состав грунта и возможность возведения на земле зданий и сооружений.
Произведенные работы отражаются в специальном документе – геоподоснове, которая действительна на протяжении 4 лет с момента составления.
Параллельно с таким действиями происходит согласование межей участка с теми лицами, чьи интересы могут быть затронуты, а также учитываются те площади, которые не могут быть использованы для определенных действий ввиду того, что по ним проходят коммуникации, линии электропередач или они представляют особую природную ценность.
Требования к проведению
При проведении работ кадастровый инженер должен учитывать все данные, полученные как из документальных источников, так и при непосредственном исследовании местности.
Искажение каких-либо сведений или их намеренное укрытие может караться привлечением к ответственности и лишением разрешения на подобный вид деятельности.
При формировании земельных участков специалист должен руководствоваться следующими требованиями:
Завершающий этап и итоги выполнения
Завершающим этапом по проведению кадастровых работ становится составление и предоставление заказчику документации по земельному участку – кадастрового паспорта и выписки из кадастра.
В кадастровом паспорте отражается схема участка, его номер, который соответствует данным единой базы, занимаемая площадь, месторасположение, кадастровая стоимость, назначение (для каких целей может непосредственно использоваться), данные о законности установленных границ и дата внесения информации по нему в государственный реестр.
В выписке отражаются данные по наделу относительно координат и межей, которые и определяют границы собственности заказчика.
Особенности
Кадастровые работы по образованию участков проводятся при выделении зарегистрированных наделов из общей массы, а также отделении земель, входящих в государственную или муниципальную собственность.
Особенностью межевания является то, что само первичное образование будет осуществляться только по решению государственных структур.
Это решение заказчик (будущий собственник или заинтересованное лицо) получает и предоставляют кадастровому инженеру среди перечня необходимой документации.
Если происходит выделение земли из нескольких участков, предоставленных в пользование группе лиц, необходимо иметь постановление собрания участников (общества, товарищества) или известить о процессе выделения посредством публикации в печатном СМИ.
Заключение
Итак, кадастровые работы являются обязательными для возможности получения права собственности на земельный участок и осуществления любых операций по смене владельца, отчуждению, возведению зданий и сооружений, выделению из общей массы или объединению.
Что такое кадастровые работы на земельном участке понятие
В преддверии Дня кадастрового инженера руководитель Управления Росреестра по Омской области Сергей Чаплин рассказал об их роли в учетно-регистрационном процессе.
Все чаще собственники объектов недвижимости сталкиваются с таким понятием, как кадастровые работы. Если необходимо зафиксировать в документах изменения о земельном участке, здании, сооружении, помещении или объекте незавершенного строительства до обращения в орган регистрации прав, понадобятся услуги профессионального специалиста. Особым правом на выполнение работ по подготовке документов для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, внесение изменений в характеристики объекта недвижимости обладают кадастровые инженеры – физические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
В каких случаях нужно обратиться к кадастровому инженеру?
В случае если документы на земельный участок не позволяют однозначно определить его границы на местности, то кадастровый инженер поможет их установить, а также подготовить нужные документы. Если границы двух и более смежных земельных участков определены неверно или вообще не определены – кадастровый инженер определит эти границы и согласует их с соседями. Построен новый дом и нужно оформить на него право собственности – кадастровый инженер поможет подготовить необходимые документы для постановки объекта недвижимости на учет. Есть намерение объединить, разделить или перераспределить земельные участки – для этого также понадобятся соответствующие кадастровые услуги.
Какие документы оформляет кадастровый инженер?
Он оформляет документы 3-х типов:
–межевой план в отношении земельных участков,
–технический план в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства,
–акт обследования для снятия с государственного кадастрового учета объектов капитального строительства.
Данные документы являются основой для внесения сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Именно поэтому от профессионализма и добросовестности кадастрового инженера в первую очередь зависит достоверность сведений государственного кадастра недвижимости.
Кадастровый инженер является узловой фигурой между заказчиком кадастровых работ и Росреестром, так как подготавливает документы для проведения государственного кадастрового учета объектов, подлежащих такому учету. От качества выполненной работы зависит возможность заказчика быстро поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Для каждого собственника приостановление осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости (или отказ в учете) означает потерянные время и средства. Поэтому к выбору кадастрового инженера следует отнестись серьезно.
На основании чего выполняются кадастровые работы?
Они выполняются на основании договора подряда. Прежде чем заключить договор, стоит проверить сведения о кадастровом инженере, детально ознакомиться с его историей деятельности. Найти полную информацию о специалисте можно на одном из официальных сайтов СРО (предварительно стоит уточнить у инженера, в какой из организаций он состоит) или на сайте Росреестра.
В договоре подряда указываются такие пункты как перечень предоставляемых услуг, смета, техническое задание. Согласно новой редакции (от 30.04.2021 г.) ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в договоре подряда на выполнение кадастровых работ может содержаться условие об обязанности кадастрового инженера представлять без доверенности документы, подготовленные в результате выполненных кадастровых работ, в Росреестр. То есть в договоре можно предусмотреть, что кадастровый инженер самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете, и что фактом качественного выполнения услуги будет являться факт внесения сведений в ЕГРН, а не передача заказчику подготовленных документов. Другими словами, кадастровый инженер (если это предусмотрено договором подряда) сопровождает собственника объекта недвижимости на всех этапах: от подготовки межевого (технического) плана или акта обследования до получения положительного решения регистрирующего органа. В противном случае кадастровому инженеру будет необходимо в рамках того же договора и без дополнительной платы устранить все зависящие от него причины приостановления учетно-регистрационных действий, выполнить, так сказать, работы под ключ.
Деятельность кадастровых инженеров подлежит строгому контролю со стороны саморегулируемой организации кадастровых инженеров, членом которой он является. Однако неплохо, если собственник недвижимости также выступит в качестве контролера. А для этого следует обладать определенными знаниями. К примеру, сроки подготовки межевого плана законодательно не регламентированы. Но следует учесть, что их можно и даже необходимо закрепить в договоре и тогда заказчику не придется неоправданно долго ждать подготовки межевого или технического плана.
Многие собственники земельных участков сталкиваются в процессе согласования границ с проблемой, когда кадастровый инженер, нанятый проводить межевание, отказывается искать собственников смежных земельных участков и согласовывать с ними границы. Граждане вынуждены самостоятельно ходить к соседям и просить их подписать акт согласования. В соответствии с федеральным законодательством в компетенцию кадастрового инженера входит не только определение координат характерных точек границ земельного участка, но и согласование их местоположения. Так что заказчик работ вправе требовать исполнения этой функции, тем более что действующее законодательство предоставляет всё больше возможностей кадастровым инженерам для установления собственников смежных земельных участков и адреса их регистрации.
В соответствии с федеральным законодательством за внесение кадастровыми инженерами заведомо ложных сведений в межевой план, технический план или акт обследования или подлог документов, на основании которых они были подготовлены, при условии отсутствия состава уголовно наказуемого деяния, им грозит административное наказание в виде штрафа в размере от 30 тысяч до 50 тысяч рублей или дисквалификация на срок до 3-х лет.
Действия кадастрового инженера в рамках договора подряда на проведение кадастровых работ по оформлению межевого плана, технического плана или акта обследования могут быть оспорены в судебном порядке.
Важно понимать, что кадастровый инженер – это самостоятельный участник земельно-имущественных отношений. За последние годы требования к профессионализму данного специалиста существенно усилились, как и ответственность за недобросовестно выполненную работу.
Что такое кадастровые работы на земельном участке понятие
Статья 42.1. Объекты комплексных кадастровых работ
(в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 настоящей статьи;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В результате выполнения комплексных кадастровых работ:
1) осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков;
2) осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, указанных в части 1 настоящей статьи;
3) обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами;
4) обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
5) обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 22.12.2020 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Комплексные кадастровые работы выполняются в порядке, установленном настоящей главой.
4. Повторное выполнение комплексных кадастровых работ на территории кадастрового квартала (кварталов), ранее являвшегося территорией выполнения комплексных кадастровых работ, не допускается. В случае, если ранее такие работы были выполнены за счет внебюджетных средств в границах территории, указанной в части 1 статьи 42.11 настоящего Федерального закона и представляющей собой часть кадастрового квартала (части кварталов), на оставшейся части территории кадастрового квартала (частях кварталов) допускается выполнение комплексных кадастровых работ, в том числе за счет бюджетных средств.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. В случае выявления расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ земельных участков, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости и в отношении которых у использующих их лиц отсутствуют документы, устанавливающие или подтверждающие право пользования земельным участком, в том числе на условиях сервитута, либо иные документы, допускающие в соответствии с земельным законодательством использование земельных участков без предоставления или установления сервитута, а также зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости и в отношении которых у использующих их лиц отсутствуют правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы, исполнитель комплексных кадастровых работ направляет сведения о выявленных объектах (включая сведения о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке) в уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если заказчиком комплексных кадастровых работ является такой орган, либо в орган местного самоуправления муниципального района, муниципального округа или городского округа и в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора. Форма сведений о выявленных объектах, направляемых в уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если заказчиком комплексных кадастровых работ является такой орган, либо в орган местного самоуправления муниципального района, муниципального округа или городского округа и в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 445-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Комплексные кадастровые работы не выполняются в отношении земельных участков, расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
К отношениям, связанным с выполнением комплексных кадастровых работ по контрактам, заключенным до 16.09.2019, применяется редакция данного документа, действовавшая до указанной даты (ФЗ от 17.06.2019 N 150-ФЗ).
6. Комплексные кадастровые работы выполняются с учетом следующих особенностей:
1) в отношении земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами общего пользования и другими объектами (территориями) общего пользования, и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, комплексные кадастровые работы выполняются, если образование таких земельных участков предусмотрено утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории;
2) в отношении земельных участков, подлежащих образованию в счет долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, комплексные кадастровые работы выполняются только в случае, если образование таких земельных участков предусмотрено проектом межевания земельного участка или земельных участков, утвержденным в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
3) в отношении земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, комплексные кадастровые работы выполняются в соответствии с утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории либо в случае, если применительно к такой территории утвержден проект организации и застройки территории или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в границах такой территории, на основании указанных проекта или документа (при наличии таких утвержденных проекта или документа);
4) в отношении лесных участков комплексные кадастровые работы выполняются только в случае, если образование таких лесных участков предусмотрено утвержденной в порядке, установленном лесным законодательством, проектной документацией лесных участков;
(часть 6 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)