что такое инвестиционный ремонт

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Какие проекты выбрать

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Источник

Инвестиции в отделку

Можно ли сделать качественный ремонт используя самое дорогое, но из самого дешевого сегмента материалов? Анна Лексина, архитектор и специалист по подготовке недвижимости к продаже и аренде отвечает на вопрос утвердительно. Мы попросили ее рассказать, как можно за счет ремонта повысить стоимость недвижимости, и что нужно знать, чтобы не ошибиться в расчетах.

Я закончила очередной проект на прошлой неделе, и в экселевском файле со сметой было 204 строчки. Это все «от» и «до» — все, включая полотенца, посуду и мусорное ведро. Если на каждом пункте сэкономить даже 500 рублей, на весь проект выйдет уже 100 000 рублей экономии.

Важно и вот что еще — я проектирую сразу в двух измерениях: в деньгах и во времени. Это значит, что приходится постоянно держать в голове, сколько будет стоить то или иное решение. Допустим, две двери обойдутся в 20 000 рублей, а три — в 30 000 рублей. Так ли нам нужна эти третья дверь? Ее можно заменить шторкой? А может вообще обойтись без нее. Сроки работ тоже несопоставимы — натяжной полоток монтируется от 1 до 3 дней, на остальные варианты уйдут недели. Точно ли нам не нравится натяжной потолок?

Суть инвестирования в ремонт

Я работаю только с проектами для аренды или оформляю квартиру перед продажей. Мои клиенты — это те, кто хочет на своей недвижимости заработать больше соседей. Иногда это молодые люди, которые купили то, на что хватило, но сами хотят жить в другом месте. Иногда те, кому квартира досталась по наследству. Иногда те, кто покупал квартиру на этапе котлована для последующей перепродажи. Объединяет их то, что все заказчики относятся к своей недвижимости как к инструменту, не трясутся над каждым цветочным горшком и понимают конкурентные преимущества жилья. При этом мне, конечно, важно, чтобы заказчик был доволен результатом: и визуальным, и финансовым.

Перед началом работы мы вместе с клиентом оцениваем оправданность вложений. Просчитываем, за сколько примерно квартиру можно будет сдать или продать (без ремонта и с нашим ремонтом). Это позволяет принять решение о том, стоит ли тратить деньги. Я почти всегда считаю, что стоит. Вложения позволяют выделиться на фоне всех конкурентов и установить цену выше, а сделку (или сдачу) осуществить быстрее.

Не для себя

В моей практике были проекты, когда условия обозначали примерно так: «Мы хотим сделать ремонт для сдачи квартиры в аренду, но может когда-то будем в квартире жить сами». Звучало логично. Но «для себя» и «под сдачу в аренду» — это принципиально разные проекты. Все хотят для себя самого лучшего и натурального: раковину из камня, стол из дерева… И заказчик осознает эти желания лишь в процессе работы. В итоге, желание сделать лучше, чем достаточно под аренду, запускает тот самый бесконечный процесс перебирания недешевых вариантов банкетки и люстры. А это уже совсем другая история.

Шаг вправо, шаг влево

Так в чем же проблема с расчетами бюджета? Чаще всего стоимость работ увеличивается в процессе работы над проектом, ведь известно, что аппетит приходит во время еды. Изменяются пожелания, добавляются задачи, изменяются объемы черновых работ (особенно актуально для старого фонда). Многие нюансы выпадают из поля зрения. Например, очень многие забывают о стоимости доставок. Я закладываю в бюджет 50 000 рублей только на них, но и эта сумма примерная.

Некоторые думают: «Буду делать ремонт только из материалов Леруа и ИКЕА, будет дешево». Встречи с заказчиками я начинаю, как правило, с долгого рассказа о том, что, да, мы будем покупать материалы только в сетевых магазинах, и все равно не будет так дешево, как представляется.

Ремонт в цифрах

Главный больной вопрос — вопрос стоимости. Самый бюджетный ремонт в квартире площадью 40 кв.м на моей практике обошелся в 1,2 млн рублей, а самый дорогой на такую же площадь вышел в 3,5 млн рублей. На этом месте начинается, обычно, дискуссия о том, что, мол, соседи или друзья друзей сделали дешевле и так далее. В самом начале я долго и подробно объясняю заказчику, из чего складывается стоимость ремонта, и почему итоговая сумма будет выше, чем все думают. Во-первых, редко кто считает проект «под ключ» с учетом посуды и декора (об этом шла речь в самом начале). Во-вторых, в проект мы с клиентом закладываем сроки окупаемости ремонта и от них отталкиваемся. Разница между 1,3 млн и 3,5 млн ощутима, но оба вложения по нашим расчетам должны окупиться за 2,5 – 3 года. Дальше уже идет чистая прибыль.

Однако изначальные характеристики объекта недвижимости (стоимость и расположение) — это самый важный критерий при планировании отделки. В квартире за 4 млн рублей не стоит делать ремонт за 3,5 млн для того, чтобы на этом заработать. Это не поднимет стоимость квартиры на стоимость ремонта. А вот в старом доме в центре города (в квартире, скажем, за 10-12 млн) такие вложения уже могут быть оправданы.

А можно без дизайнера?

Я верю, что можно воплотить в жизнь уютный и при этом современный интерьер и без привлечения специально обученного человека. Для этого нужно как минимум изучать примеры хороших интерьеров, сделанных со вкусом, и анализировать то, из чего они состоят. Пару месяцев просмотров и вы поймете, как выглядит то, что вам нравится. Или пойти простым (и далеко не самым плохим!) путем — повторить один в один какой-то из подсмотренных интерьеров. Например, интерьеры из ИКЕА, ведь у них работают действительно хорошие дизайнеры. Самая большая сложность будет со светом, потому что сценариев освещения должно быть несколько. В этом тоже можно разобраться самостоятельно, но это «невидимый» этап, о котором мало кто думает заранее. И тут возникает тот самый плюс работы с дизайнером. Он уже в этом разобрался!

Работа с дизайнером, на мой взгляд, — очевидная экономия времени и денег (даже с учетом авторского гонорара за ведение проекта). Он подумает, как организовать закупки с минимальным количеством доставок, объедет гипермаркеты в поисках лучшего варианта ламината, и предусмотрит достаточное количество розеток на кухне и в спальне (и все они будут в доступных местах, а не заставлены мебелью).

Самое главное — чтобы ваши представления о том, что вы хотите получить в итоге и сколько денег готовы на это потратить, совпали с представлениями дизайнера.

Текст подготовила Александра Лаврова

Источник

• ← что такое пустое плодное яйцо у женщин и симптомы
• что такое двухмодульная розетка →