что такое инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Применяем СГС «Основные средства» без ошибок: что относить к инвестиционной недвижимости

К 1 октября надо завершить работу по уточнению входящих остатков на 1 января 2018 года в связи с переходом на применение первых федеральных стандартов (письмо Минфина России и Федерального казначейства от 13 июля 2018 г. №№ 02-06-07/49174, 07-04-05/02-14766). Один из проблемных вопросов – порядок применения нового счета 101 03 «Инвестиционная недвижимость». Какие основные средства можно по-прежнему учитывать на счетах 101 01, 101 02 и 108 51, а какую недвижимость все-таки надо перенести на счет 101 03? Для решения этой проблемы по каждому объекту дайте ответы на два простых вопроса:

На каком счете учитывать

Советы и комментарии

Предусмотрена ли Уставом сдача в аренду как отдельный вид деятельности?

Планируете ли использовать для деятельности, не связанной со сдачей в аренду?

1. Инвестнедвижимость – это объекты, предназначенные исключительно для сдачи в аренду или увеличения стоимости недвижимости.

2. Как только завершите использованиеобъекта в деятельности, не связанной со сдачей в аренду, отразите реклассификацию:

Д-т 0 101 13 310 К-т 0 401 10 172

Д-т 0 401 10 172 К-т 0 104 13 411

Д-т 0 401 10 172 К-т 0 101 1Х 310

Д-т 0 104 1Х 411 К-т 0 401 10 172

Если признаки инвестнедвижимости выявлены на 1 января 2018 года, отразите реклассификацию в межотчетный период с использованием счета 401 30.

3. В 2018 году счет 101 03 можно показывать только в том случае, если имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления.

4. При передаче объекта инвестнедвижимости в операционную аренду он продолжает числиться на счете 101 03. Объекты, переданные в неоперационную (финансовую) аренду, на счете 101 03 учитывать не надо – в таких ситуациях арендодатель должен учитывать объект только на забалансовом счете 25.

5. Примеры учреждений, в которых может быть счет 101 03:

1. Если недвижимость предназначена для выполнения задания, но временно передана в операционную аренду, переводить ее на счет 101 03 не надо – такие объекты относятся к «Недвижимости, занимаемой субъектом учета».

2. Сколько будет длится аренда – не важно. Принципиально само профессиональное суждение, согласно которому в будущем объект будет использован в каких-то иных видах деятельности.

Может быть поставлен вопрос об изъятии имущества. Ведь уставом не предусмотрен специальный вид деятельности по сдаче в аренду, а вы сами заявляете, что весь срок службы объекта планируете только сдавать его в аренду.

Имущество казны при сдаче в аренду переводить на счет 101 03 «Инвестиционная недвижимость» не надо!

При сдаче недвижимости из состава казны в операционную аренду на основании п. 38 Инструкции № 162н просто покажите внутреннее перемещение: Д-т 1 108 51 310 К-т 1 108 51 310

Согласно п. 31 СГС «Основные средства» при передаче в аренду имущества казны надо переместить его в группу «Инвестиционная недвижимость» из категории «Запасы». Но эта норма не применяется до вступления в силу СГС «Запасы», согласно которому будет учитываться имущество казны.

Источник

Что такое инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Классификация недвижимости как инвестиционной недвижимости либо недвижимости, занимаемой владельцем

(введено поправкой, утв. Приказом Минфина России от 17.12.2014 N 151н; в ред. МСФО (IFRS) 15, утв. Приказом Минфина России от 21.01.2015 N 9н)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого. Следовательно, инвестиционное имущество генерирует потоки денежных средств в значительной степени независимо от других активов, которыми владеет предприятие. Это отличает инвестиционное имущество от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. МСФО (IAS) 16 применяется для отражения недвижимости, занимаемой владельцем.

(в ред. поправки, утв. Приказом Минфина России от 11.06.2015 N 91н)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Ниже приведены примеры инвестиционного имущества:

(a) земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

(b) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае, если предприятие не определило, будет ли оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала);

(c) здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(e) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

9. Далее приведены примеры статей, не являющихся инвестиционной недвижимостью, поэтому находящихся вне сферы применения настоящего стандарта:

(в ред. МСФО (IFRS) 15, утв. Приказом Минфина России от 21.01.2015 N 9н)

(см. текст в предыдущей редакции)

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 «Запасы»); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;

(см. текст в предыдущей редакции)

(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;

(e) недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды.

11. В некоторых случаях предприятие предоставляет дополнительные услуги арендаторам принадлежащей ему недвижимости. Предприятие рассматривает такую недвижимость как инвестиционное имущество, если эти услуги составляют незначительную часть соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущей эксплуатации.

12. В некоторых случаях предоставляемые услуги являются более значительными. Например, если предприятие имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются существенными для соглашения в целом. Следовательно, гостиница, управляемая владельцем, представляет собой не инвестиционное имущество, а недвижимость, занимаемую владельцем.

13. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, что недвижимость не может быть классифицирована как инвестиционное имущество. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми различными. С одной стороны, собственник может, по существу, занимать положение пассивного инвестора. С другой стороны, собственник может просто передать сторонней организации ежедневные функции, при этом сохраняя подверженность риску изменений потоков денежных средств от деятельности гостиницы.

(п. 14А введен поправкой, утв. Приказом Минфина России от 17.12.2014 N 151н)

15. В некоторых случаях предприятие имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает его материнское предприятие или другое дочернее предприятие. Такая недвижимость не отражается как инвестиционное имущество в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с точки зрения всей группы данный объект является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения предприятия-собственника объект является инвестиционным имуществом, если он соответствует определению, приведенному в пункте 5. Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционное имущество.

Источник

Что такое инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Инвестиционная недвижимость: понятие и бухгалтерский учет

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Источник

Что такое инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 22 декабря 2020 г. N 03-05-05-01/112530 Об исчислении налоговой базы и уплате налога на имущество организаций при применении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства»

Департамент налоговой политики рассмотрел письма по вопросам исчисления налоговой базы и уплаты налога на имущество организаций при применении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и сообщает.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 375 Кодекса в случае, если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, стоимость указанных объектов для целей налогообложения определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода.

Приказом Минфина России от 17.09.2020 N 204н утверждены Федеральные стандарты бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» которые применяются, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении указанных Стандартов до указанного срока.

Согласно пункту 11 ФСБУ 6/2020 для целей бухгалтерского учета основные средства подлежат классификации, в частности, на группы основных средств: инвестиционная недвижимость и отличные от инвестиционной недвижимости основные средства.

Пунктом 12 ФСБУ 6/2020 установлено, что при признании в бухгалтерском учете объект основных средств оценивается по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью объекта основных средств считается общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете.

На основании пункта 13 ФСБУ 6/2020 после признания объект основных средств оценивается в бухгалтерском учете одним из следующих способов: по первоначальной стоимости и по переоцененной стоимости.

Выбранный способ последующей оценки основных средств применяется ко всей группе основных средств.

Пунктом 25 ФСБУ 6/2020 установлено, что в бухгалтерском балансе основные средства отражаются по балансовой стоимости, которая представляет собой их первоначальную стоимость, уменьшенную на суммы накопленной амортизации и обесценения.

В соответствии с пунктом 24 ФСБУ 6/2020 первоначальная стоимость объекта основных средств увеличивается на сумму капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением этого объекта в момент, завершения таких капитальных вложений.

С учетом положений ФСБУ 6/2020, по мнению Департамента, в целях применения пункта 1 статьи 375 Кодекса остаточная стоимость объектов недвижимости (в т.ч. инвестиционной недвижимости), учтенных на балансе в качестве основных средств, определяется исходя из их первоначальной стоимости, уменьшенной на суммы накопленной амортизации и обесценения с учетом последующих капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением объектов основных средств.

2. Относительно инвестиционной недвижимости отмечаем, что в пункте 28 ФСБУ 6/2020 указано, что не подлежит амортизации, в частности, инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости. Согласно пункту 15 ФСБУ 6/2020 при оценке основных средств по переоцененной стоимости стоимость основного средства регулярно переоценивается таким образом, чтобы она была равна или не отличалась существенно от их справедливой стоимости. Следовательно, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении инвестиционной недвижимости определяется без применения положений пункта 3 статьи 375 Кодекса.

3. Согласно статье 373 Кодекса налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 374 Кодекса объектами налогообложения по налогу на имущество организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Следовательно, налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, учитываемых на балансе в качестве основных средств, признается балансодержатель недвижимого имущества, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 Кодекса.

Вместе с тем, если установленный порядок ведения бухгалтерского учета предусматривает особенности ведения бухгалтерского учета (в том числе ФСБУ 6/2020) основных средств одновременно как на балансе организации (на праве собственности), так и на балансе ее обособленных подразделений (на праве оперативного управления), то, по мнению Департамента, в целях недопущения двойного налогообложения плательщиком налога на имущество организаций должен признаваться собственник этих объектов недвижимого имущества.

Кроме того, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Кодекса в отношении объектов недвижимого имущества, облагаемых исходя из кадастровой стоимости в рамках статьи 378.2 Кодекса, налогоплательщиком признается организация, у которой эти объекты находятся на праве собственности или праве хозяйственного ведения.

С учетом изложенного в указанных случаях двойного налогообложения не возникает.

Директор Департамента

Д.В. Волков

Обзор документа

Минфин разъяснил, как определяется налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении инвестиционной недвижимости.

Если основные средства учитываются одновременно на балансе организации (на праве собственности) и ее обособленных подразделений (на праве оперативного управления), то плательщиком налога на имущество должен признаваться собственник.

В отношении объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости, налогоплательщиком признается организация, у которой эти объекты находятся на праве собственности или хозяйственного ведения.

Двойного налогообложения в этих случаях не возникает.

Источник

ФСБУ «Основные средства» и «Капитальные вложения»: разбираем изменения в учёте

В конце 2020 года Минфин России утвердил два новых стандарта для учета основных средств и капвложений. Все обязаны использовать их с 2022 года, но разрешено досрочное применение уже в 2021 году. Рассмотрим, чем отличаются положения этих стандартов от прежних норм.

Обзор основных изменений в сравнении с ПБУ 6/01

Минфин утвердил два новых стандарта — ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Они применяются с отчётности за 2022 году, но уже в 2021 году можно работать по ним добровольно. Между ПБУ 6/01 «Учёт основных средств» и новыми правилами есть значительные различия. Рассмотрим основные из них.

Способ по сумме чисел лет срока полезного использования исключён

Элемент порядка учета	Как было по ПБУ 6/01	Как стало по ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020
Принятие ОС к учету
Лимит стоимости ОС, определяемый организацией	Не более 40 000 рублей	Любая сумма, которая определена с учётом существенности информации
Порядок учета «малоценных» ОС	Отражаются в составе запасов	Стоимость относится непосредственно на расходы
Капвложения в арендованные объекты ОС	Отражаются в составе ОС	Порядок учёта стандартом не установлен. По нашему мнению, их стоимость относится на увеличение стоимости права пользования активом
Определение первоначальной стоимости (ПС) ОС
Включение оценочного обязательства	Прямо не предусмотрено (нужно было включать согласно ПБУ 8/2010)	Прямо предусмотрено
Порядок при длительной отсрочке (рассрочке)	В ПС включается номинальная сумма обязательства	В ПС включается дисконтированная сумма обязательства, разница относится на процентные расходы
Оценка при безвозмездном получении	По текущей рыночной стоимости	По справедливой стоимости
Оценка при неденежных расчетах	Применяется текущая (рыночная) стоимость	Применяется справедливая стоимость
Переоценка ОС
Как определяется переоцененная стоимость	Текущая (восстановительная) стоимость ОС	Справедливая стоимость ОС
Периодичность переоценки	Регулярно, но не чаще раза в год	Регулярно, ограничений нет
Порядок отражения переоценки	Один способ: пересчёт первоначальной стоимости и накопленной амортизации
Применение способа уменьшаемого остатка	Формула начисления амортизации определена ПБУ; организация выбирает лишь коэффициент	Организация самостоятельно определяет формулу начисления амортизации (можно применять и вариант, который был установлен ПБУ 6/01)
Порядок начисления амортизации в течение года	Ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы независимо от применяемого способа	Подобное правило не установлено
База для начисления амортизации	Первоначальная (восстановительная) стоимость	Разница между первоначальной и ликвидационной стоимостью
Случаи приостановления начисления амортизации	Консервация более 3 месяцев или восстановление более 12 месяцев	Период, когда балансовая стоимость ОС равна или меньше ликвидационной
Доходные вложения в матценности / инвестиционная недвижимость
Выделяется особая группа ОС	Доходные вложения в матценности — ОС, предназначенные для сдачи в аренду	Инвестиционная недвижимость — недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду или получения дохода от прироста её стоимости
Перевод ОС из особой группы в «основную» и обратно	Доходные вложения в матценности могут быть переведены на счет 01; обратный перевод не предусмотрен	ОС может быть переклассифицировано из инвестиционной недвижимости в «неинвестиционную» и обратно
Начисление амортизации	Амортизация начисляется в общем порядке	По инвестиционной недвижимости, которая оценивается по переоцененной стоимости, амортизация не начисляется
Обесценение
Проверка капвложений на обесценение	Не предусмотрена	Проверять обязательно — по МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»
Проверка ОС на обесценение	Не предусмотрена	Проверять обязательно (кроме инвестиционной недвижимости, учитываемой по переоценённой стоимости) – по МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»

Рассмотрим все изменения подробнее.

Изменение № 1 — снято ограничение для лимита стоимости ОС

Организация вправе сама определять минимальную стоимость, при которой имущество признаётся основным средством (п. 4 ФСБУ 6/2020). Раньше по ПБУ 6/01 действовал лимит в размере 40 тыс. рублей. Из-за этого появлялись различия между бухгалтерским и налоговым учётом, так как для целей налогообложения к основным средствам не относятся объекты стоимостью до 100 тыс. рублей включительно.

По новому стандарту ограничений нет, фирма может установить лимит в любой сумме, которая определена с учётом существенности информации. Можно закрепить лимит на уровне 100 тыс. рублей — это устранит расхождения между бухгалтерским и налоговым учётом. Можно выбрать даже более высокий уровень, если с учётом масштабов и характера деятельности это не отразится на качестве информации, формируемой в учёте и отчётности.

Информация существенная, если её отсутствие или искажение в бухгалтерской отчётности может повлиять на решения пользователей, принимаемые на её основе (п. 3 ПБУ 22/2010, п. 6.2.1 Концепции бухучёта в рыночной экономике России).

Ещё одно новшество связано с порядком учёта «малоценных ОС»: их стоимость должна относиться непосредственно на расходы, тогда как прежним порядком было предусмотрено их отражение в составе запасов. Впрочем, уже с 2021 года отнесение таких активов к запасам противоречит п. 3 ФСБУ 5/2019, поэтому применять п. 5 ПБУ 6/01 в этой части не следует.

Изменение № 2 — оценочные обязательства прямо назвали частью первоначальной стоимости ОС

Первоначальная стоимость основного средства складывается из связанных с ним капвложений, осуществлённых до его отражения объекта в составе ОС.

Состав затрат, включаемых в стоимость капвложений, не изменился по сравнению с нормами ПБУ 6/01. Однако теперь в их перечне прямо указано оценочное обязательство, возникшее при осуществлении капвложений. Раньше мы понимали, что его следует включать в стоимость ОС, из п. 8 ПБУ 6/01, п. 5, 8 ПБУ 8/2010.

Например, в стоимость будущего объекта ОС нужно включить предстоящие расходы на:

Оценочное обязательство, если срок его исполнения превышает 12 месяцев, включается в стоимость капвложений в дисконтированной величине (п. 20 ПБУ 8/2010). Обязательства по демонтажу, утилизации, восстановлению окружающей среды исполняют после того, как закончат использовать основное средство. Значит, они всегда будут дисконтированными, так как срок полезного использования ОС всегда больше 12 месяцев.

Если в будущем величина оценочного обязательства изменяется не в связи с начислением процентов, такое изменение увеличивает или уменьшает стоимость основного средства. Однако если в результате такого изменения балансовая стоимость ОС становится нулевой, то уменьшать её уже некуда, поэтому дальнейшее уменьшение оценочного обязательства относится на текущие доходы.

Изменение № 3 — если есть отсрочка (рассрочка), в состав капвложений включается не вся сумма

Если при осуществлении капвложений организации предоставляется отсрочка (рассрочка) платежа не менее чем на 12 месяцев, в стоимость капвложений включается сумма, которую нужно было бы уплатить при отсутствии отсрочки (рассрочки) (п. 12 ФСБУ 26/2020).

Разница доначисляется по тем же правилам, что и проценты по займам (кредитам). Организация может установить в учётной политике меньший минимальный срок отсрочки (рассрочки) для этого правила.

Изменение № 4 — оценивать ОС, полученные безвозмездно и при неденежной оплате, нужно по справедливой стоимости

ФСБУ 26/2020 предписывает в определённых случаях использовать справедливую стоимость имущества. Её нужно определять в соответствии с МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Так, если организация безвозмездно получает будущий объект ОС, его нужно учесть по справедливой стоимости. Если объект оплачивается неденежными средствами, есть три способа принять его к учёту:

Ранее во всех этих случаях вместо справедливой стоимости использовалась текущая (рыночная).

Изменение № 5 — переоценка основных средств

Как и ранее, организация может выбрать группы основных средств, которые она будет учитывать по переоценённой стоимости.

Основные средства переоцениваются по справедливой стоимости. Но сама переоценка может проводиться двумя способами:

К каждой группе ОС должен применяться единый способ проведения переоценки.

Если организация решила учитывать основные средства по переоценённой стоимости, то в дальнейшем переоценивать нужно регулярно, чтобы стоимость ОС соответствовала или существенно не отличалась от справедливой стоимости. Компания сама выбирает периодичность переоценки для каждой группы ОС, ориентируясь на то, насколько стоимость таких ОС подвержена изменению.

Также это означает, что необязательно отражать в учёте результаты переоценки, если изменения оказались незначительными. Критерий существенности при проведении переоценки лучше установить в учётной политике.

Порядок отражения сумм дооценки (уценки) в общем случае такой же, как был установлен ПБУ 6/01: как правило, дооценка относится на совокупный финансовый результат без включения в прибыль (убыток) периода.

Изменение № 6 — порядок начисления амортизации основных средств

В правилах работы с амортизацией много изменений. Рассмотрим все по порядку.

Проверка элементов амортизации. Срок полезного использования, ликвидационную стоимость и способ начисления амортизации надо регулярно проверять на соответствие условиям использования объекта ОС. Проверка проводится на конец каждого года, а в течение года — если есть признаки изменения любого элемента.

По результатам проверки может быть принято решение об изменении одного или нескольких элементов. Корректировки отражаются как изменение оценочных значений, то есть перспективно (без пересчёта показателей прошлых лет).

Перечень неамортизируемых ОС. Из перечня исключены ОС некоммерческих организаций — по ним амортизация начисляется в общем порядке, тогда как ранее лишь отражался за балансом износ.

Момент начала и прекращения начисления амортизации. Амортизация по общему правилу начисляется с даты признания ОС. Но организация может решить начислять её с месяца, следующего за месяцем признания ОС. Это решение нужно отразить в учётной политике.

Стандарт не поясняет, в каком порядке определять сумму амортизации за первый (неполный) месяц. Среди возможных вариантов — начислять амортизацию в сумме, пропорциональной количеству календарных дней использования ОС в первом месяце, либо в полной сумме, как за полный месяц. Выбранный порядок закрепляется в учётной политике.

Аналогичные правила установлены в отношении момента окончания начисления амортизации.

Способы начисления амортизации. В новом стандарте не предусмотрено списание стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования. Таким образом, если срок полезного использования ОС определяется периодом времени, амортизацию можно начислять только двумя методами: линейным или уменьшаемого остатка.

Если срок полезного использования определяется по количества продукции (объёма работ в натуральном выражении) — только пропорционально количеству продукции (объёму работ).

Способ определяется для каждой группы ОС и должен максимально соответствовать распределению будущих экономических выгод от использования ОС данной группы.

Применение способа уменьшаемого остатка. При начислении амортизации способом уменьшаемого остатка организация сама определяет формулу расчета амортизации. Единственное требование — формула должна обеспечивать систематическое уменьшение суммы амортизации в следующих периодах.

В частности, можно использовать порядок, который соответствует ПБУ 6/01 и Методическим указаниям 91н.

Ежемесячное начисление амортизации. Больше нет условия о том, что в течение года амортизация начисляется ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы независимо от применяемого способа её начисления.

База для начисления амортизации. Амортизация начисляется не на полную стоимость ОС. Погашаемая амортизацией сумма равна разнице между балансовой и ликвидационной стоимостью. Ликвидационная стоимость — это сумма, которую организация может получить за объект в конце срока полезного использования (в состоянии, характерном для этого момента), за вычетом затрат на выбытие.

При этом в большинстве случаев ликвидационная стоимость будет нулевой, а её ненулевая величина может быть признаком того, что срок полезного использования определен неверно (т. к. получается, что объект еще можно использовать).

Приостановление начисления амортизации. Новый стандарт не разрешает приостанавливать начисление амортизации при консервации больше 3 месяцев и восстановлении больше 12 месяцев.

Появилось новое основание для приостановления амортизации: она не начисляется, если ликвидационная стоимость основного средства становится равной или превышает его балансовую стоимость. Если в дальнейшем ликвидационная стоимость ОС становится меньше балансовой стоимости, начисление амортизации возобновляется.

Изменение № 7 —инвестиционная недвижимость вместо доходных вложений в материальные ценности

На замену доходным вложениям в материальные ценности ФСБУ 6/2020 ввел иное понятие — «инвестиционная недвижимость». Это недвижимость, которая предназначена для сдачи в аренду и (или) для получения дохода от прироста её стоимости.

Инвестиционную недвижимость можно также учитывать по первоначальной или переоценённой стоимости. Однако, если объект приобретён для получения дохода от прироста его стоимости, оценивать его следует именно по переоценённой стоимости, иной порядок некорректен.

Инвестиционная недвижимость, учитываемая по переоценённой стоимости, не амортизируется. При этом сумма дооценки или уценки включается в состав доходов или расходов текущего периода, в котором произведена переоценка.

При переоценке инвестиционной недвижимости первоначальная стоимость объекта пересчитывается так, чтобы она стала равной справедливой стоимости. Амортизация по такому объекту отсутствует.

При этом возможно, что объект, оцениваемый по переоценённой стоимости, который ранее не относился к инвестиционной недвижимости, меняет назначение и начинает относиться к этой группе. Возможна и обратная ситуация. В каждом из этих случаев балансовая стоимость на дату изменения назначения объекта становится его первоначальной стоимостью.

Изменение № 8 — надо проверять на обесценение основные средства и капвложения

Новые стандарты предписывают проверять ОС и капвложения на обесценение (п. 38 ФСБУ 6/2020, п. 17 ФСБУ 26/2020). Исключение — инвестиционная недвижимость, учитываемая по переоценённой стоимости.

Правила проверки и отражения обесценения в учёте утверждены МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Убыток от обесценения признаётся:

Изменение № 9 — вложения в арендованные объекты основных средств

ФСБУ 6/2020, в отличие от ПБУ 6/01, не называет капитальные вложения в арендованные объекты ОС в числе основных средств. Как же их отражать по новому стандарту?

В п. 7 ФСБУ 6/2020 указано, что особенности бухучёта предметов договоров аренды (субаренды) устанавливаются ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды». Но и этот стандарт не дает однозначного ответа.

Однако обратим внимание на п. 13 ФСБУ 25/2018: затраты, которые арендатор понёс до начала использования предмета аренды, включаются в стоимость права пользования активом. И нет никаких оснований для того, чтобы применять разные подходы и по-иному отражать такие затраты только в зависимости от того, когда они понесены.

Кроме того, в силу п. 10 ФСБУ 25/2018 в отношении права пользования активом и в отношении схожих собственных активов должна применяться единая учетная политика. Из этого логично сделать следующий вывод: если капвложения в собственный объект увеличивают его первоначальную стоимость в качестве затрат на проведение модернизации (реконструкции, достройки, дооборудования и т.п.), то и капвложения в арендованный объект также должны увеличивать стоимость соответствующего права пользования активом.

Тем не менее, поскольку этот порядок прямо не утверждён стандартами бухучёта, рекомендуем закрепить его в учетной политике на основании п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».

Послабления для малых предприятий

Организации, которые применяют упрощённый учёт, имеют право на ряд послаблений и упрощений (п. 3 ФСБУ 6/2020, п. 4 ФСБУ 26/2020). Вот основные из них:

В отношении каждого из послаблений организация может принять самостоятельное решение. Например, можно отказаться от проверки ОС и капвложений на обесценение и от формирования оценочных обязательств, но при этом формировать «полноценную» первоначальную стоимость основных средств, чтобы она соответствовала первоначальной стоимости ОС в налоговом учете.

Переходные положения

По умолчанию эти стандарты нужно применять ретроспективно, то есть в бухотчётности провести пересчёт сравнительных показателей прошлых лет так, как будто новые стандарты применялись и ранее.

Но такой порядок необязателен.

Для учёта капвложений ФСБУ 26/2020 можно применять и перспективно, то есть без пересчёта ранее сформированных показателей.

В отношении основных средств можно не пересчитывать сравнительные показатели, а произвести единовременную корректировку балансовой стоимости ОС на начало отчётного периода. В отчётности корректировка будет отражена на конец периода, предшествующего отчётному. Например, если организация решает перейти на применение новых стандартов с 2021 года, то в отчётности за 2020 год ещё нужно применять старые правила, а в отчётности за 2021 год нужно будет отразить единовременную корректировку путём изменения данных на 31 декабря 2020 года.

Этот порядок применяется и к тем основным средствам, которые до применения ФСБУ 6/2020 учитывались как активы других видов. Например, это могут быть спецпредметы, которые соответствуют признакам ОС.

Если какие-то активы перестали быть основными средствами по новым правилам, их балансовая стоимость списывается единовременной корректировкой на нераспределённую прибыль.

Переоценку ОС, которые будут учитываться по переоценённой стоимости, нужно произвести на дату перехода к применению ФСБУ 6/2020.

Организации, которые ведут упрощенный учет, могут не производить единовременную корректировку, а применять новые правила только к последующим фактам хозяйственной жизни.

Досрочное применение

В заключение напомним, что ФСБУ 6/2020 и 26/2020 обязательны к применению с 2022 года. Однако можно начать их использовать досрочно, отразив это решение в учётной политике и раскрыв в бухотчётности.

ФСБУ 6/2020 и 26/2020 без друг друга не применимы, так как в стандарте про капитальные вложения теперь собраны все правила формирования стоимости актива, а в стандарте по ОС их нет. Поэтому, если решите применять стандарты досрочно, то надо будет использовать сразу оба.

Несмотря на множество изменений, описанных в этом материале, для большей части организаций основное изменение — отмена верхней границы лимита стоимости «малоценных ОС», то есть возможность для организации установить его в сумме, превышающей 40 тыс. рублей.

Поэтому можно рекомендовать всем организациям досрочное применение новых стандартов уже с 2021 года. При этом нужно иметь в виду, что в случае досрочного применения ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 обязательным для досрочного применения станет ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды», поскольку в ФСБУ 6/2020 есть прямая ссылка на него. Однако ФСБУ 25/2018 в любом случае станет обязательным уже с 2022 года, поэтому такое «ускорение» вряд ли можно считать значительной сложностью.

Читайте также

Александр Лавров, аттестованный аудитор

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Источник