Цифровая ипотека что это
Умная ипотека
На рынке недвижимости полным ходом идет внедрение цифровых технологий. Осуществляется переход на электронные формы документооборота и отчетности, вводится автоматический контроль залоговой стоимости объектов недвижимости, рассматриваются перспективы диджитализации кадастрового учета и архивирования данных. В сфере ипотечного кредитования и оформления договоров долевого участия (ДДУ) начинает применяться технология блокчейн.
Блокчейн представляет собой децентрализованную цепь информационных электронных блоков, расположенных в хронологическом порядке. Блоки не имеют общего сервера, а хранятся на множестве компьютеров, составляющих данную цепь. Любая новая операция трансформируется в новый блок цепочки, который содержит информацию обо всей сети в целом. При этом исключается возможность добавить фальшивый блок, изъять или изменить уже существующий, поскольку для этого надо внести изменения во все блоки системы, состоящей из сотен тысяч компьютеров — участников сети. Это повышает прозрачность системы и доверие участников. Именно эти качества технологии привлекают как предпринимательское сообщество, так и государственные структуры.
Спрос на офлайн
На VI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» директор по разработке и реализации ипотечных продуктов «Дом.РФ» (ранее АИЖК) Олег Комлик заявил, что уже 84% заемщиков готовы воспользоваться электронными услугами при оформлении ипотечного кредита. Но на практике внедрение новых технологий пока происходит фрагментарно. В частности, усилиями отдельных игроков рынка в цифровые технологии переводятся операции, связанные с продажей жилья по договорам долевого участия и ипотеки. Наиболее активно в этой сфере сегодня ведут себя крупные банки. К созданным ими системам электронной регистрации сделок подключились многие столичные застройщики.
«Мы почти полностью перешли на электронную регистрацию договоров долевого участия, что привело к сокращению сроков процесса минимум в три раза, а также позволило существенно снизить объем ручной работы. Большинство сделок проходит с использованием сервиса безопасных расчетов Сбербанка, который дает возможность получать средства после регистрации ДДУ в автоматическом режиме», — рассказал РБК+ руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
Кроме того, представитель девелоперской компании рассказал, что ИТ-платформа компании сейчас интегрирована с системами кредитного анализа нескольких банков. «Мы ушли от бумажного документооборота при одобрении кредитными организациями участия наших покупателей в их ипотечных программах. Это позволило в разы сократить сроки согласований в нескольких банках одновременно, причем почти без человеческого участия», — говорит Павел Тимошенко.
Электронная регистрация позволяет не только ускорить процесс, но и повысить безопасность проведения сделки. «Подделать электронную цифровую подпись практически невозможно, также исключается вероятность совершения ошибки при переносе данных из бумажного договора в базу Росреестра. При выпуске электронной цифровой подписи в программу заносятся не только паспортные данные, но и СНИЛС и ИНН. И если будут расхождения с договором, то регистрационный орган приостановит процесс», — объясняет руководитель направления по развитию ипотечных программ девелоперской группы компаний «Инград» Вячеслав Приймак.
Востребованным цифровым сервисом, по словам руководителя кредитного департамента банка «ДельтаКредит» Алексея Просвирина, также является автоматический контроль залоговой стоимости объектов недвижимости. «Сегодня сервисные поставщики предлагают различные модели анализа рыночной стоимости, принцип которых основывается на автоматическом поиске объектов-аналогов с соответствующими характеристиками и дальнейшем сравнении стоимости. Такие сервисы позволяют сделать процесс андеррайтинга предмета залога частично или полностью автоматизированным, повысить его эффективность и качество залогового портфеля», — говорит банковский специалист.
Конкретные шаги в сфере диджитализации рынка недвижимости предпринимают и профильные госструктуры. В частности, «Дом.РФ», как рассказали РБК+ в пресс-службе этой организации, сейчас совместно с Росреестром и Внешэкономбанком реализует пилотный проект по регистрации договоров долевого участия на базе блокчейна в Ленинградской области. На сегодня в рамках этого проекта уже зарегистрировано 177 договоров.
Также «Дом.РФ» совместно с Тинькофф Банком работает над созданием платформы по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов в режиме онлайн. Платформа предполагает привлечение ипотечных клиентов через интернет с использованием технологий банка, построение системы автоматического одобрения ипотечных заявок по стандартам «Дом.РФ», подписание кредитных документов и выдачу ипотечных кредитов, онлайн-регистрацию сделок в Росреестре и онлайн-выдачу ипотеки.
Унификация и стандартизация
Активные участники профессионального сообщества стремятся привести все разрозненные начинания в единую систему. В частности, при Российской ассоциации криптовалют и блокчейна (РАКИБ) в феврале 2018 года была организована специальная рабочая группа, перед которой, как рассказал вице-президент этой ассоциации Валерий Петров, была поставлена цель — унифицировать и стандартизировать блокчейн-процессы при оформлении и обслуживании ипотеки.
Сейчас на базе ассоциации создана саморегулируемая организация РАКИБ. «Вся дальнейшая работа будет вестись в юрисдикции этой СРО. В рамках данной организации учрежден профильный комитет, который будет заниматься темой блокчейна, в том числе применительно к деятельности банков и финансовых организаций. И первый вопрос на повестке дня комитета — это как раз ипотека, поскольку данная тема сейчас волнует очень многих, имеет особую значимость для строительной отрасли и рынка недвижимости», — рассказал Валерий Петров.
При этом новая структура не ставит своей целью создание своей блокчейн-системы. Непосредственно технология будет по-прежнему реализовываться на аппаратно-программных средствах банков. «Наша задача — унифицировать имеющиеся разработки, выработать единые стандарты для смарт-контрактов, в которых будут фиксироваться все действия и движения по ипотечным договорам. Мы, конечно, не сможем давать банкам какие-то указания, но стандарты позволят вновь приходящим в систему организациям избегать ошибок и не допускать лишних издержек», — поясняет Валерий Петров. Потребитель, в свою очередь, получит понятные и приблизительно одинаковые правила игры во всех банках, что, по мнению эксперта, увеличит спрос на ипотечные продукты.
Итогом работы должно стать снижение издержек банков на продажу и обслуживание ипотечных продуктов, что, в свою очередь, как подсчитали в РАКИБ, может привести к снижению ставок по кредитам как минимум на один процентный пункт.
И банк, и клиент смогут контролировать целостность информации об ипотечном кредите. «Внедрение блокчейна исключит возможность изменять записи транзакций, в том числе со стороны кибермошенников, упростит урегулирование спорных вопросов при последующих перепродажах объекта недвижимости на вторичном рынке. Технология позволит увидеть любые изменения, касающиеся заявки, в том числе в режиме реального времени. То есть даст максимальную прозрачность, а также позволит усовершенствовать технологию продаж и страхования ипотечных сделок», — отмечает Валерий Петров.
Также планируется автоматизировать учет сбора заявок и управления уже выданными кредитами. Как следствие, количество «физических» посещений банка клиентом снизится до минимума. А после внедрения единой системы удаленной идентификации все операции можно будет совершить, не выходя из квартиры.
Кроме того, уже 1 июля 2018 года вступит в силу закон об электронных закладных. Возможность выдавать электронную ипотечную закладную приведет к сокращению сроков оформления ипотечного кредита, сэкономит время заемщиков. В перспективе и этот факт позволит снизить ставки за счет сокращения расходов банков, считают в «Дом.РФ».
Выдавай, но проверяй
По данным глобального исследования EY «Индекс проникновения услуг финтех 2019», Россия входит в тройку крупнейших стран мира по распространению digital-услуг. Впереди только Индия и Китай. Услугами в сегменте денежных переводов и платежей хотя бы раз пользовались 90% россиян (первое место в индексе), а онлайн-банкингом — почти треть. В целом уровень проникновения новых технологий на финансовый рынок в нашей стране оценивается в 82%, значительно превышая среднемировое значение.
Онлайн-каналы уже сейчас позволяют иметь доступ к большинству операций и необходимой информации в режиме 24/7. И если к вкладам и переводам без визита в отделение все уже привыкли, то цифровые кредиты — пока новинка.
В исследовании EY отмечается, что 82% россиян знают о возможности оформления кредита онлайн. При такой осведомленности люди ищут наиболее комфортные для себя условия и «голосуют ногами». «Многие сегодня пользуются услугами не одного, а двух и более банков, выбирая, где обслуживаться удобнее, где кредит можно получить быстрее», — подчеркивает руководитель департамента цифрового бизнеса — старший вице-президент ВТБ Никита Чугунов.
По словам управляющего директора по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрея Спивакова, сейчас уже более половины розничных кредитов в банке выдается с помощью онлайн-сервиса, при том что в начале года эта доля составляла около 13%. Директор по развитию кредитов наличными Альфа-банка Ирина Баранова рассказывает, что доля кредитов, оформленных без посещения офиса, за последний год остается на стабильно высоком уровне — рост год к году составил почти 90%. C начала года банк ВТБ выдал кредитов наличными в онлайн-каналах на сумму около 55 млрд руб., что почти в 3,5 раза превышает показатель прошлого года.
Эволюция цифрового кредита
Новые технологии уже серьезно изменили оценку рисков в потребительском кредитовании, рассказывает финансовый директор финтех-лаборатории VR-Bank Роман Ромашевский: «Технологии искусственного интеллекта, машинное обучение, роботизация — все эти решения прочно укоренились в практике розничного кредитования и позволяют банкам собирать и анализировать данные о заемщиках из множества источников, в том числе на основе их онлайн-активности». Это означает, что клиенты уже сейчас могут получить персонализированное кредитное предложение, за которым к тому же не нужно стоять в очереди.
Цифровизация кредитных продуктов, по словам заместителя руководителя департамента розничных продуктов — вице-президента ВТБ Михаила Сероштана, идет эволюционным путем — от простого к сложному: «Для начала это необеспеченные потребительские займы, кредитные карты, которые мы уже научились делать полностью цифровыми». В подобных продуктах, по его словам, важна оперативность, скорость принятия решения: клиенту достаточно нажать на кнопку — и через десять секунд деньги должны поступить к нему на счет.
Иная ситуация с более сложными кредитными продуктами. Здесь банки отталкиваются от существующего запроса потребителей. «Такое событие, как оформление ипотеки, возникает всего раз или два в жизни, далеко не каждый человек решится проводить сделку дистанционно. Но это не означает, что банкам не стоит тратить ресурсы на развитие этого направления: у клиента должна быть возможность оформить ипотеку дистанционно», — считает Михаил Сероштан.
Так, «Цифровая ипотека» с возможностью провести сделки по приобретению жилья в кредит в онлайн-режиме появилась в уходящем году в ВТБ. Выбрать объект недвижимости тоже можно удаленно — надев очки виртуальной реальности, потенциальный покупатель оценивает все его характеристики: месторасположение на карте города, инфраструктуру, детские площадки, удаленность от метро и социальных объектов, планировку и дизайн комнат. То есть новые технологии направлены на то, чтобы сделать сервис максимально комфортным для человека. Другие банки также движутся в этом направлении. Например, летом этого года Райффайзенбанк запустил дистанционный сервис подачи заявок на кредиты через социальные сети и мессенджеры. Благодаря этому клиент может оформить кредит, даже если в его городе нет отделения банка. В Росбанке также говорят, что более 60% заявок на ипотеку его клиенты подают через онлайн-сервисы «Росбанк Дом Экспресс» и «Росбанк Дом Pro».
Знай своего клиента
В течение ближайших лет, по мнению управляющего директора рейтингового агентства НКР Станислава Волкова, в цифровую форму может быть переведена значительная часть ипотечных кредитов физлицам и кредитов малому и среднему бизнесу. «Но ключевые препятствия здесь скорее лежат в сфере регулирования, а не в возможностях или желании банков», — говорит эксперт.
С тем, что проблемы в настоящий момент не технологические, а регуляторные, соглашается и генеральный директор аналитического агентства «Бизнесдром» Павел Самиев: «У банков уже есть техническая возможность принять заявку на кредит, обработать ее, пропустить через скоринг-систему и принять решение о выдаче займа. Но полноценный цифровой путь невозможен без удаленной идентификации клиента». В этом аспекте большие надежды возлагаются на совершенствование Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА), которая со временем позволит пройти «последнюю милю» к цифровизации всех этапов кредитования, говорит он.
К примеру, в Китае получить кредит можно даже в банкомате — только очень современном, представляющем собой автоматизированный банковский офис. В Huawei OpenLab Moscow на ул. Крылатская, 17, в частности, представлен такой агрегат, который может открывать счета, выдавать кредиты, выпускать пластиковые карты и прочее. Он считывает документы и создает копии, распечатывает договоры, сканирует, с его помощью происходит удаленная идентификация клиента. Подтверждение личности осуществляется с помощью электронных карточек, в которые «зашиты» все данные о гражданах, в том числе биометрические, а также сведения о кредитной истории, доходах, имуществе.
«Нам необходимо знать о клиенте как можно больше. Сегодня выдать кредит достаточно просто, но банкам важно, чтобы эти средства были возвращены заемщиком. Поэтому мы заинтересованы в сотрудничестве с государством в области предоставления доступа к большому массиву данных — от Пенсионного фонда России, Федеральной налоговой службы, других структур. Нам необходимо точно понимать структуру доходов и расходов клиента, чтобы принимать правильные кредитные решения», — объясняет Никита Чугунов.
Руководитель группы по оказанию услуг компаниям финансового сектора «Делойт, СНГ» Максим Налютин отмечает, что сегодня существует возможность оцифровать все основные этапы кредитования по ключевым продуктам для физических лиц, а также малого и среднего бизнеса: «Это связано с тем, что все процессы по данным продуктам максимально стандартизированы и, соответственно, могут быть переведены в электронную форму».
Основной тренд в цифровизации кредитования в ближайшие годы, как отмечают в ВТБ, будет заключаться в развитии возможностей предиктивной аналитики и доступа кредитных организаций к базам данных госорганов. «Мы хотим одобрять не кредит, а клиента, чтобы он всегда мог рассчитывать на банк вне зависимости от своей потребности, времени и места. Фактически у него будет некий кредитный потенциал, который он сможет реализовать», — резюмирует Никита Чугунов.
Именно запрос потребителей является основным драйвером цифровизации банковских услуг, констатируют банкиры. «Цифра» сама по себе не панацея, добавляет Михаил Сероштан: «Дело в человеке. В том, где ему удобно потреблять финансовые услуги. Банки просто должны всегда быть под рукой у клиента».
Россиянам с мая начнут выдавать цифровую ипотеку
В России с мая 2021 года стартует пилотный проект по выдаче цифровой ипотеки. Об этом в четверг, 1 апреля, сообщает пресс-служба Ассоциации банков России.
«Сейчас идет процесс подготовки необходимых нормативных изменений. Старт пилотного проекта ожидается в мае текущего года. Сейчас в нем участвуют Сбербанк, Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ, ряд кредиторов, работающих с компанией «Регион», — добавили в ассоциации.
Реализация проекта проходит на платформе «Мастерчейн» и предусматривает электронную регистрацию ипотеки в Росреестре, а также передачу электронной закладной в депозитарий.
Цифровую ипотеку вводят для увеличения количества выпускаемых банками электронных закладных благодаря улучшению бизнес-процессов по их выпуску и сопровождению, уточнила директор подразделения развития ипотечного рынка ДОМ.РФ Ольга Шайморданова.
Накануне аналитики «Авито Недвижимости» рассказали «Известиям», что наиболее доступное жилье на вторичном рынке в России среди населенных пунктов от 100 до 300 тыс. человек можно приобрести в Златоусте (Челябинская область) и Новошахтинске (Ростовская область), а также в Рубцовске (Алтайский край).
Эксперты отметили, что ажиотажный спрос на рынке недвижимости в 2020-м спровоцировал ощутимый рост цен на жилье. Так, к февралю текущего года стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке поднялась на 16% в сравнении с предыдущим годом и достигла значения в 63,5 тыс. рублей в среднем по России, то есть около 3,048 млн рублей за объект.
«Цифровая ипотека 3.0». Переломные моменты ипотечного кредитования 2020 обсудили на конференции Русипотеки
Сегодня в Москве проходит конференция «Цифровая ипотека 3.0 — от слов к делу», в которой принял участие коммерческий директор финтех-сервиса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. На офлайн площадке организатор – информационно-аналитический портал РУСИПОТЕКА собрал почти 100 профессионалов рынка — тех, кто определяет тренды ипотечного бизнеса, внедряет новые технологии.
Модератор Тимур Аитов — заместитель председателя Комиссии по цифровым финансовым технологиям Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике — открыл пленарное заседание и стартовал дискуссию о новой цифровой реальности ипотечного рынка.
Егор Сусин — начальник центра разработки стратегий Газпромбанка детально проанализировал формирование ипотечных ставок в текущей экономической реальности.
Елена Чайковская, советник первого заместителя председателя Банка России, осветила законодательные инициативы регулятора в проекте «Маркетплейс», подробнее остановилась возрастающей конкуренции платформ.
Проблемы и новые шаги Росреестра по онлайн-регистрации ипотечных сделок стали темой выступления Камила Фазлыева — заместителя председателя Общественного Совета при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан. Региональные особенности внедрения дистанционного обслуживания в одних регионах сдерживают рынок, а в других, где цифровые решения уже применяют на практике, идет кратное увеличение количества сделок.
Трафик, конверсии и маркетинговые стратегии банков представил финтех-сервис «Выберу.ру» в «Сравнительном анализе реакции банков и заемщиков на изменение внешних факторов». Для анализа мы взяли два показателя — конверсии в заявки (они сигнализируют нам о серьезности намерений посетителей) и процент одобрения этих заявок банками (они говорят о готовности кредитовать людей). Из интересных выводов сравнения — во время пандемии активность посетителей нашего сервиса резко возросла: в связи с ограничением передвижений по городам, введением удалённой работы потенциальные заёмщики начинают идти в пользу онлайн ресурсов.
Фото: Выберу.ру.
Но, к сожалению, в этот момент банки закручивают гайки, снимая риски, а иногда просто не справляясь с процессом перевода сотрудников на удалёнку, и как результат мы увидели приличное падение процента выдач, которое до сих пор отыграть не удаётся. Вместе с тем самоизоляция остановила маркетинговую активность 95% банков. Лишь единицы решили пойти «ва-банк», один из них — наш партнер, который получил 10-ти кратный рост заявок. Не менее интересным фактом стала востребованность сельской ипотеки. Именно она вызвала больший интерес в регионах, благодаря своим доступным ставкам.
Все спикеры панельной сессии в выступлениях отметили, что без господдержки ипотечный рынок не сохранил позиции. Апрель 2020 года был наиболее провальным по количеству сделок, но уже в мае, благодаря «льготной ипотеке» произошел перелом и стабилизация. Банки вернулись к кредитованию. В июне и в июле стабильно рос интерес заемщиков, а участники отметили рекордные выдачи.
Ипотека дистанционно: как купить квартиру в режиме онлайн
С введением режима самоизоляции застройщики перешли на онлайн-продажи. Однако компании оказались в разной степени готовы к новым методам работы. Под онлайн-сделкой застройщики могут понимать разное — от возможности зарегистрировать сделку в электронном виде до полного перечня услуг (онлайн-оплата, выездная ипотека и т. д.). Зачастую дистанционно осуществляется прохождение отдельных этапов покупки, а покупателю все же приходится нарушать режим самоизоляции. Для того чтобы избежать такой ситуации, необходимо понимать возможности, которые сегодня предлагает рынок недвижимости, и заранее выяснить, какими из современных инструментов покупки можно воспользоваться в конкретном проекте.
Рассказываем, какие инструменты онлайн-продаж доступны на рынке и с какими нюансами может столкнуться покупатель при оформлении удаленной сделки.
Услуга удаленного бронирования — обязательный этап сделки в проектах, ориентированных на потоковые продажи. Покупатель резервирует выбранный лот, чтобы зафиксировать цену и не упустить понравившийся вариант. Эта услуга доступна на официальных сайтах проектов. После оплаты с использованием интернет-эквайринга (банковской карты) квартира автоматически снимается с продажи.
Следующим этапом после бронирования квартиры является подготовка к оформлению сделки. Менеджер по продажам связывается с клиентом и высылает список необходимых для совершения покупки документов. При 100%-ной оплате оформляется договор долевого участия (ДДУ), если квартира строится, или договор купли-продажи, если квартира уже сдана. Покупатель получает документы на подписание в электронном виде, которые необходимо заверить электронной цифровой подписью. Ее можно оформить в специализированном удостоверяющем центре.
Важно помнить: если квартира приобретается клиентом, состоящим в браке, ему потребуется получить согласие от супруга, заверенное электронной подписью нотариуса. Иначе электронная регистрация сделки будет невозможна. Оформить такое согласие можно только посредством личного визита в нотариальную контору.
Подать заявку на ипотеку можно онлайн. Для этого нужно предоставить менеджеру по ипотеке необходимый пакет документов в отсканированном виде или самостоятельно заполнить анкету на сайте банка. В случае одобрения заявки клиенту все равно придется лично прийти в банк для подписания документов. Подтверждение личности заемщика является обязательным условием сделки согласно регламенту ЦБ.
В условиях пандемии коронавируса ЦБ разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно. Однако в большинстве финансовых организаций по-прежнему необходимо личное присутствие клиента. Без посещения банка можно обойтись при оформлении кредита в ряде кредитных организаций: сотрудник банка сам приедет к заемщику по указанному адресу и привезет пакет документов на подписание.
Во время самоизоляции практически все МФЦ были закрыты, а Росреестр приостановил прием и выдачу документов на бумажных носителях. Однако электронный документооборот продолжил работать, и единственной доступной опцией стала электронная регистрация сделок. Сейчас такая услуга доступна практически у всех крупных застройщиков.
Одно из главных нововведений на рынке недвижимости — онлайн-оплата сделки. Наиболее продвинутые банки в этой сфере — Сбербанк и ВТБ. Например, Сбербанк использует систему безопасных расчетов. На счете клиента блокируются денежные средства на срок до 30 дней. За этот период проходит электронная регистрация сделки, после чего средства переводятся на эскроу-счет или напрямую на счет застройщика. В случае если регистрация не состоялась, сумма размораживается и клиент может дальше пользоваться своими средствами.
Еще одно решение — удаленное открытие эскроу-счетов. Для этого сотрудник банка выезжает к заемщику для подписания соответствующих документов. Такой услугой могут воспользоваться покупатели строящегося жилья, которые оплачивают сделку за счет собственных средств с привлечением ипотеки. Причем эту опцию можно объединить с программой выездной ипотеки — и за один визит сотрудника банка клиент может открыть эскроу-счет и получить жилищный кредит.
Если клиент приобретает квартиру в новостройке, то сделка не заканчивается на этапе оплаты и регистрации. После завершения строительства жилого комплекса покупателю необходимо прийти на приемку, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и получить ключи от квартиры. У проектов с близким сроком сдачи эти процедуры могут совпасть с периодом самоизоляции. Некоторые компании адаптировали процесс приемки жилья к условиям карантина: теперь это можно сделать дистанционно посредством фото- и видеоотчета.
Практически все застройщики в той или иной степени перестроились на удаленную работу с клиентами. Но не все покупатели готовы дистанционно оформлять сделки с недвижимостью, особенно если речь идет о высокобюджетном проекте. В связи с этим некоторые компании нашли компромисс. Например, часть офисов продаж продолжили работать в период карантина по сокращенному графику с соблюдением профилактических мер.
Подготовлено по материалам компании «Метриум»