кск или оси что это
Как создать объединение собственников имущества (ОСИ) в Казахстане
Иллюстративное фото: gettyimages.com / sukanya sitthikongsak
Через полтора года все кооперативы собственников квартир (КСК) должны быть ликвидированы, а на их место придут объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). Как создать эти организации, узнали журналисты Нурфин.
Жильцы многоквартирного жилого дома, как объекта кондоминиума, согласно обновленному Закону РК «О жилищных отношениях» обязаны выбрать одну из форм управления своим домом: объединение собственников имущества или простое товарищество.
Одно ОСИ или ПТ должно приходиться на один многоквартирный жилой дом.
Единое общество или товарищество также вправе создать жильцы многоквартирных домов, расположенных на одном фундаменте или имеющие единые общедомовые инженерные системы.
То есть КСК отличалось от ОСИ и ПТ тем, что один кооператив мог обслуживать несколько отдельностоящих и никак не связанных друг с другом многоквартирных домов.
Чем ОСИ отличается от ПТ
Основная разница между обществом собственников имущества и простым товариществом в том, что первое является юридическим лицом, а второе нет.
Участниками и ОСИ и ПТ являются только собственники квартир. В обеих организациях они имеют право нанять профессионального управляющего.
При этом ОСИ возглавляет избранный председатель, а ПТ доверенное лицо. Общество действует согласно уставу, а товарищество согласно договору.
Какую форму правления выбрать, решают сами жильцы.
С чего начать создание ОСИ или ПТ
Информацию о переходе от кооперативов собственников квартир к объединениям собственников имущества и простым товариществам можно найти на портале Казахстанского центра модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства.
Утвержденные типовые договоры, уставы, правила и другие нормативно-правовые акты, связанные с созданием и деятельностью ОСИ и ПТ, вы можете найти здесь.
Деятельность ОСИ и ПТ
После создания общества собственников квартир или простого товарищества ранее действовавший КСК должен передать их управляющим всю техническую и финансовую документацию.
Управляющими заключаются договоры с субъектами сервисной деятельности и коммунальными предприятиями, обеспечивается регистрация объекта кондоминиума, утверждаются сметы, составляются отчеты и так далее.
Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ открывают текущий и сберегательный счеты в банках второго уровня.
На собрании утверждается размер взносов для содержания дома или жилого комплекса. На содержание общего имущества при этом должно выделяться не менее 70%, а на управление объектом не более 30% от суммы, указанной в сметах.
В эти 30% входит оплата труда управляющему объектом, за ведение бухгалтерского учета, содержание офиса, платежи в бюджет и так далее.
Управляющих при этом призывают все отчеты, сметы и другую документацию хранить в интернете в открытом для жильцов доступе для обеспечения прозрачности деятельности ОСИ или ПТ.
Уникальная подборка новостей от нашего шеф-редактора
Что такое объединение собственников имущества (ОСИ) Версия для печати
Смотрите также:
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
Существующие КСК нужно будет реорганизовать в ОСИ до 1 июля 2022 года
До 7 января 2021 года собственники квартир и нежилых помещений в Казахстане должны были провести собрание и выбрать объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества. Но пандемия внесла свои коррективы и теперь существующие КСК нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
В нашем материале расскажем, что такое объединение собственников имущества (ОСИ), на что им придется тратиться, и какие будут обязательства.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
· членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
· форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
1. объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;
2. простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
· ревизионная комиссия (ревизор).
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
· Регистрирует в органах юстиции;
· Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
· Исполняет решения жильцов;
· Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
· Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
· Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
· Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
· Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание);
сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества).
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
оплата услуг ведения бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
плата исполнительному органу за управление объектом кондоминиума (размер согласовывается на собрании или советом дома);
обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
банковские услуги;
оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
установка домофонного оборудования;
техническое обслуживание домофонного оборудования;
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
По данным Министерства юстиции РК, на 11 января 2021 года в Казахстане созданы 539 ОСИ и 593 простых товариществ.
ОСИ vs КСК: всё, что нужно знать (Лаура Тусупбекова)
ОСИ vs КСК: всё, что нужно знать
С начала 2020 года в силу вступил закон, который вносит существенные изменения в сферу ЖКХ. Согласно его нормам вместо КСК создаются объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества. О том, какие изменения несут реформы, наше интервью с директором департамента регионального развития и методологии АО «Казцентр ЖКХ» Маргуланом Абдыкаримовым.
В случае с КСК все средства, собранные со всех домов, уходили на общий счет, что не позволяло проследить их целевое использование. Если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика.
Таким образом, можно выделить следующие преимущества ОСИ.
— В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, а также оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Что касается аварийных домов, дальнейшая эксплуатация которых представляет опасность для жизни, признанных не подлежащими восстановлению заключением юридического лица, аккредитованного на осуществление технического надзора и технического обследования надежности и устойчивости зданий, и сооружений, проживание в них невозможно. Они подлежат сносу.
— Как уже было отмечено выше, собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.
Содержание общего имущества объекта кондоминиума (общедомовых инженерных систем и оборудования) осуществляется субъектом сервисной деятельности на основании договора на срок не более одного года, заключенным между председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества, либо управляющим многоквартирным жилым домом, либо управляющей компанией и субъектом сервисной деятельности.
Эта деятельность включает в себя контроль технического состояния, поддержания исправности, наладку инженерного оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации.
Совет дома может выносить свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников.
Помимо контроля за деятельностью ОСИ, доверенного лица, управляющего или управляющей компании, совет дома также осуществляет мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечения предоставления отчетов по управлению и содержанию дома.
Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета.
— Еще один важный вопрос. Если функционирование ОСИ еще как-то возможно в многоквартирных жилых комплексах, то в стандартных советских пятиэтажках они попросту не смогут осуществлять свою деятельность. Простые подсчеты показывают, что ОСИ жизнеспособен только в домах с большим количеством жильцов. Вы готовы к такому развитию событий?
— Как показывает практика, КСК управляют десятками домов, имея при этом один счет на всех. Соответственно, все взносы от собственников квартир, нежилых помещений поступают на единый счет КСК. Эта ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов, проживающих в многоквартирных жилых домах, поскольку средства одного дома уходят на содержание другого дома.
Что касается небольших домов, предлагается создать в каждом из них ОСИ или ПТ с дальнейшей передачей функций либо управляющему МЖД, либо управляющей компании.
Необходимо отметить, что в штате ОСИ будет только председатель, бухгалтер будет привлекаться на аутсорсинг.
В свою очередь с сантехниками, дворниками, уборщиками будут заключаться договоры оказания услуг.
— Следует отметить, что в настоящее время квалификационные требования предъявляются только к управляющему многоквартирным жилым домом (утверждены приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 169).
Так, согласно квалификационным требованиям управляющий многоквартирным жилым домом должен пройти обучение или самостоятельную подготовку и получить документ, подтверждающий квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума, выданный аккредитованной организацией в области оценки соответствия или в центрах, осуществляющих независимую сертификацию квалификации специалистов.
Каких-либо требований к субъектам сервисной деятельности, осуществляющим содержание общего имущества объекта кондоминиума законом и подзаконными актами, не предусмотрено.
В то же время, согласно статье 41-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», государственный контроль в этой сфере осуществляются должностными лицами жилищной инспекции посредством проведения проверок и профилактического контроля.
Жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет функции государственного контроля за соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов; соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников квартир, нежилого помещения в объекте и территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому; техническим состоянием общего имущества объекта кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства; осуществлением мероприятий по подготовке многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.
— Жители домов, которые уже перешли на ОСИ, жалуются на то, что новые управленцы сначала обещали не поднимать тарифы, но стоило перейти на ОСИ, как тут же их подняли. Будут ли предусмотрены какие-то лимиты по эксплуатационным сборам?
— В первую очередь необходимо отметить, что утверждение размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума относится только к компетенции собрания собственников квартир, нежилых помещений.
Для этого есть специальная методика, позволяющая определить размер расходов. Ею предусматривается минимальный перечень услуг, который по общему решению может быть расширен путем включения дополнительных услуг. В этом случае увеличится и размер расходов.
Названная методика действовала и до внесения изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в декабре 2019 года.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается маслихатами городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума применяется в тех многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решение о размере расходов или где ранее собственниками было принято решение об утверждении платы на содержание жилья, меньше чем установленный представительным органом минимальный размер на содержание общедомового имущества.
— Как быть жителям домов, в которых уже существует управляющая компания от застройщика?
— Следует отметить, что норма касательно выбора формы управления объектом кондоминиума носит обязательный характер. Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие вышеупомянутого закона обязаны провести собрание для принятия решения об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.
Таким образом, даже если в многоквартирном жилом доме существует управляющая компания, собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума, и если их устраивает деятельность управляющей компании, они могут заключить с ней договор на управление объектом кондоминиума либо отказаться от ее услуг.
— Каким образом будет учитываться социальное положение жильцов дома? Согласитесь, это важный аспект.
— Многоквартирный жилой дом, являясь зданием, состоящим как из квартир, так и нежилых помещений соответственно, имеет разное количество собственников.
Собственниками могут быть как граждане, так и юридические лица (государственные органы, организации разных форм собственности).
Также среди собственников квартир, нежилых помещений имеются и малообеспеченные семьи и граждане, чьи расходы, в том числе и на коммунальные услуги, превышают их совокупный доход.
В этой связи в рамках Правил предоставления жилищной помощи, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314, предусмотрено оказание жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде на оплату расходов по управлению объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами. Выплата жилищной помощи осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня.
— Каким образом будет проходить переход КСК в ОСИ, будет ли сохранен спрос с предыдущих управленцев в случае, если форс-мажор произошел из-за застарелых проблем дома?
Разместить объявление о предстоящем собрании необходимо в общедоступных местах не менее чем за 10 дней. Также заинтересованные стороны уведомляются о собрании индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи.
На собрании необходимо проголосовать за создание ОСИ, выбор председателя ОСИ (на один год) из числа собственников, выбор совета дома не менее трех человек (на три года) из числа собственников, ревизионную комиссию не менее трех человек (на три года) из числа собственников, за утверждение Устава ОСИ либо осуществление деятельности на основании типового устава. Результаты проведения собрания оформляются протоколом.
При отсутствии кворума проводится письменный опрос. Лист письменного опроса направляется нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику в течение 7 календарных дней с даты объявления письменного опроса. Письменный опрос проводится в срок не более 1 месяца с даты объявления собрания. Результаты проведения письменного опроса оформляются протоколом.
В течение 3 рабочих дней с момента создания юридического лица председатель ОСИ направляет кооперативу собственников помещений (квартир) уведомление о необходимости составления акта приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума.
В течение 3 рабочих дней после получения уведомления совместно составляется акт приема-передачи.
Передача председателю ОСИ финансовой, технической документации и иных технических средств, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума, осуществляется не позднее 3 рабочих дней до подписания акта приема-передачи.
Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года.
В то же время в случае если собственников квартир, нежилых помещений устраивает деятельность их КСК, то собственники вправе создать ОСИ или образовать ПТ и в дальнейшем заключить договор на оказание услуг с данным КСК как субъектом сервисной деятельности.