что такое железнодорожная ипотека
Ипотека от РЖД
Приобрести жильё в России за собственные средства сложно, но можно сделать это в ипотеку. Для сотрудников РЖД созданы приемлемые условия кредитования. Ипотечный займ оформляется на покупку или строительство недвижимости. Большая часть долга банку выплачивается «Российскими Железными Дорогами». Сам заёмщик покрывает лишь небольшие проценты. Это выгодный вариант приобретения жилья.
Подробнее о программе
Компания ОАО «РЖД» ещё в 2006 году основала ЗАО «Желдорипотека». Организация создана для строительства ипотечного жилья для железнодорожников. Пока работает эта организация только в крупных городах страны. Но получить недвижимость через ипотеку можно и на вторичном рынке.
Компания предоставляет корпоративное жильё сотрудникам и оказывает помощь в покупке недвижимости. Дополнительно можно рассчитывать на поддержку, если работник является:
Помощь заключается в льготном кредите, безвозмездных субсидиях и возможности досрочного погашения ипотеки при рождении или усыновлении детей.
Изменения 2018 года
Для железнодорожников жилищная ипотечная программа действует благодаря объединению работы ОАО «РЖД», организации «Желдорипотека» и банка (ВТБ24 или АКБ «Абсолют Банк»). В 2018 году актуальны следующие условия кредитования:
Молодые специалисты получают уменьшенные процентные ставки, низкий первоначальный взнос или полное его отсутствие. Все остальные сотрудники РЖД имеют компенсацию большей части комиссии банка через ежемесячные денежные переводы на свой счёт заёмщика. Независимо от того, какую процентную ставку устанавливает для клиентов банк, заёмщик выплачивает либо 4,5%, либо 2%, если он является молодым специалистом.
Процентная ставка банка «ВТБ24»
Процентная ставка АКБ «Абсолют Банк»
Процентная ставка, которую нужно выплачивать
для всех работников
для молодых специалистов
Что предлагают для сотрудников РЖД?
Работники «Российской железной дороги» могут получить корпоративное жильё от предприятия и поддержку при покупке собственного жилого помещения. Для некоторых категорий сотрудников также есть возможность получения материальной помощи на покупку недвижимости.
Это предполагает безвозмездное субсидирование при соблюдении определённых условий.
Корпоративное жилье
Получить корпоративное жильё могут те работники, которые внесены в Перечень основных профессий и должностей работников РЖД. Это приезжие сотрудники, которые должны территориально находиться поблизости места работы. Первоочерёдно квартирами обеспечиваются те работники, которые трудятся на удалённых станциях, перегонах и переездах или в значительном отдалении от муниципальных образований.
Предприятие при проживании в ЖФК компенсирует арендную плату в течение 10 лет. Сотрудник также может жить и квартире, не являющейся собственностью РЖД. Но при этом компания всё равно возмещает ему арендную плату в течение 5 лет в объёме до 70% стоимости найма.
При наличии съёмной или предоставленной РЖД недвижимости для проживания работник всё равно имеет право на улучшение с помощью предприятия своих жилищных условий. Он занимает очередь на предоставление корпоративной поддержки при строительстве или покупке собственной недвижимости. У сотрудника также будет право выкупить жильё ЖФК, в котором он прожил более 10 лет, при условии длительности стажа в РЖД 20 лет.
Безвозмездные субсидии
За счёт ОАО «РЖД» определённые категории работников могут получить безвозмездные субсидии на приобретение или строительство недвижимости. Предоставляются они следующим лицам:
За счёт средств РЖД при рождении детей сотрудник может получить помощь в размере стоимости 10 м2площади своей квартиры за первого ребёнка, 14 м2– за второго ребёнка, 18 м2– за третьего и всех следующих детей. Порядок получения безвозмездного субсидирования определяется нормативной документацией предприятия.
Сумма поддержки выплачивается на каждого ребенка и облагается государственным налогом в размере 13%.
Кто может участвовать?
Стать участником программы может любой работник РЖД, проработавший в компании не менее 3 лет. К молодым сотрудникам это условие не применяется. Для того чтобы оформить льготную ипотеку, также нужно соответствовать следующим критериям:
При выполнении всех этих требований заёмщик может подавать документы в Желдорипотеку. Эта дочерняя компания РЖД обеспечит сотрудников доступным жильём и займётся при возможности строительством новой недвижимости.
Статус молодого специалиста РЖД
Статус молодого специалиста – это система прав и обязанностей, которые сразу же появляются у выпускника учебного заведения со дня подписания трудового договора с ОАО «РЖД». Принять на работу работника должны не позже, чем в течение 3 месяцев после завершения его учёбы. Статус молодого специалиста предоставляется на 3 года.
Как получить?
К молодым специалистам в ОАО «РЖД» относятся выпускники высших и средних профессиональных учебных заведений, которые обучались на очной форме. Такой статус не может иметь человек старше 30 лет. По достижении этого возраста его действие прекращается.
Трудовая деятельность, начавшаяся в ОАО «РЖД» в период обучения, не является основанием для отказа в присвоении статуса молодого специалиста после выпуска из учебного заведения. Его действие можно однократно продлить из-за призыва на военную службу (срок начинается в течение двух месяцев по её окончании), декретного отпуска, беременности и родов, учёбы в другом заведении и др. Если работник переводится на другое место работы с согласия руководства, то статус сохраняется.
Получение ипотеки сотрудником РЖД
Стать участником ипотечной программы может сотрудник РЖД, доказавший свою потребность в жилье. Определённые требования предъявляются не только к заёмщику, но и к недвижимости, которую он для себя выбирает. От работника требуется собрать пакет документов и выполнить ряд действий.
Что потребуется?
Для начала человек для получения корпоративной поддержки должен собрать перечень документов.
Пошаговые действия
Заёмщик для начала должен встать на жилищный учёт в администрации города. Затем он по месту работы производит через отдел кадров постановку в очередь на ипотечное кредитование. В среднем ожидание занимает 1,5 года. Когда очередь наступит, нужно обратиться в Желдорипотеку.
Далее остаётся выбрать недвижимость согласно требованиям.
Преимущества и недостатки железнодорожной ипотеки
Ипотека – это целевой кредит, ставки по которому ниже, чем по потребительским займам. Обычно проценты по таким кредитам не снижаются банками меньше 5-7% годовых. Но работники железной дороги при определённых условиях могут оформить ипотеку с процентной ставкой 2% (молодые специалисты) или 4,5% (все остальные). Оставшуюся сумму банкам выплачивает предприятие «РЖД». Такой льготный займ предоставляют ВТБ24 и АКБ «Абсолют Банк».
Среди недостатков ипотеки от РЖД низкое качество недвижимости от Желдорипотеки и длительный срок сдачи объекта. Также минусом является то, что работник при увольнении будет вынужден далее погашать кредит самостоятельно на общих основаниях. Ещё один недостаток – субсидия при рождении детей может быть выплачена не всем.
Социальная политика
Отраслевая жилищно-ипотечная программа была создана для улучшения жилищных условий сотрудников ОАО «РЖД». С 2001 года реализация жилья в рамках программы осуществляется дочерней компанией ОАО «РЖД» ЗАО «Желдорипотека». За прошедшее время более 17000 работников отрасли по всей стране приобрели квартиры с помощью программы.
По условиям и масштабности реализации жилищно-ипотечная программа ОАО «РЖД» не имеет аналогов в России.
Корпоративная поддержка ОАО «РЖД»
В рамках программы сотрудники ОАО «РЖД» могут рассчитывать на получение ипотечного кредита на покупку квартиры на льготных условиях.
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий сотрудники ОАО «РЖД» имеют возможность получить корпоративную поддержку в виде безвозмездной ипотечной субсидии, необходимой для выплаты части процентов по ипотечному кредиту.
Таким образом, процентная ставка для сотрудников, получивших корпоративную субсидию, составляет всего 4,5% годовых в рублях – остальные проценты по кредиту оплачивает ОАО «РЖД».
Таким образом, процентная нагрузка по субсидируемому ипотечному кредиту, для молодых специалистов составляет 2% годовых в рублях – остальные проценты по кредиту оплачивает ОАО «РЖД».
Размер предоставляемой субсидии рассчитывается с учетом:
Расчетная сумма субсидии не может превышать сумму ипотечного кредита.
Пример, когда стоимость квартиры равна расчетной сумме субсидии:
Для сравнения – стоимость аренды однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге в настоящее время составляет в среднем 16 тыс. руб., что практически эквивалентно размеру ежемесячного платежа по кредиту, но совершенно невыгодно в долгосрочной перспективе.
Уникальность и надежность программы
Программа рассчитана на приобретение жилья сотрудниками ОАО «РЖД» в строящихся объектах, которые реализует ЗАО «Желдорипотека». Это дает целый ряд дополнительных преимуществ.
Во-первых, стоимость жилья на первичном рынке, как правило, меньше стоимости жилья на вторичном на 15-20% (а качество вновь построенного жилья значительно выше). Во-вторых, цена жилья, реализуемого в рамках Программы, за счет оптимизации себестоимости строительства в среднем на 10-15% ниже рыночной цены на аналогичные объекты. И самое главное, благодаря реализации жилья через ЗАО «Желдорипотека», дочернюю структуру ОАО «РЖД», риски, связанные с жилищным строительством, сведены к минимуму. Сегодня это актуально как никогда раньше.
Предоставляемые ОАО «РЖД» в рамках программы льготы обеспечивают доступность покупки квартиры рядовыми сотрудниками компании. Кредит под столь маленький процент без первоначального взноса – условия, которые не может предложить ни один банк. Более того, сегодня, на фоне разразившегося мирового экономического кризиса большинство банков свернули ипотечное кредитование. А те, что продолжают выдавать такие кредиты, ужесточили требования и условия. На сегодняшний день минимальная ставка по ипотеке в банках г. Санкт-Петербург составляет в среднем 18% годовых при условии первоначального взноса в размере 25% от стоимости квартиры. Но даже, не смотря на высокие проценты и большой порог первоначального взноса, получить кредит может далеко не каждый желающий. Опасения банков продиктованы сложной ситуацией на рынке труда и высоким риском потери клиентами источников дохода.
Необходимо также отметить что ОАО «РЖД» стремится сохранить условия труда сотрудников, имеющих обязательства по выплате кредита, взятого в рамках программы. На Октябрьской железной дороге для этой категории сотрудников были в индивидуальном порядке отменены антикризисные меры, касающиеся сокращения рабочего времени и соответствующего сокращения заработной платы. Забота о сотрудниках является неотъемлемой частью социальной политики ОАО «РЖД» даже в условиях кризиса.
Программа ипотечного жилищного кредитования ОАО «РЖД» действительно уникальна и приобретение собственной квартиры для сотрудника компании сегодня – реальная возможность!
Покупка квартиры по программе ипотечного жилищного кредитования
Сотрудникам, желающим приобрести квартиру по программе, необходимо, прежде всего, встать в очередь на получение корпоративной поддержки по месту работы.
Работники ОАО «РЖД» принимаются на учет при наличии оснований и непрерывного стажа работы в ОАО «РЖД» (включая работу в организациях федерального железнодорожного транспорта, имущество которых внесено в уставный капитал ОАО «РЖД») не менее 3-х лет. Молодые специалисты принимаются на учет при наличии оснований по дате подачи заявления независимо от стажа работы.
Основанием для постановки на учет является нуждаемость работников ОАО «РЖД» в улучшении жилищных условий, которая определяется в соответствии с учетной нормой площади жилого помещения на каждого члена семьи, устанавливаемой органом местного самоуправления.
По г. Санкт-Петербургу учетная норма составляет 9 квадратных метров общей площади на одного члена семьи в отдельных квартирах и 15 квадратных метров общей площади на одного члена семьи в коммунальных квартирах.
Либо проживание работников ОАО «РЖД» в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, независимо от обеспеченности жилой площадью.
Для постановки на учет работник ОАО «РЖД» подает заявление с приложением соответствующих документов в жилищную комиссию, которые созданы в каждом структурном подразделении дороги.
Документы, необходимые для постановки на очередь на получение корпоративной поддержки:
О необходимости предоставления дополнительных документов сотрудник жилищного отдела сообщает отдельно.
Одновременно с подачей документов в жилищный отдел, для постановки на очередь на получение корпоративной поддержки, работнику необходимо обратиться в филиал ЗАО «Желдорипотека» в городе Санкт-Петербурге, где специалисты помогут определиться с выбором квартиры, сделают предварительный расчет платежеспособности, сориентируют по документам, необходимых банку для выдачи ипотечного кредита, предоставят подробные разъяснения относительно условий программы.
С момента постановки работника ОАО «РЖД» на очередь на получение корпоративной поддержки и до заключения договора на выбранную квартиру проходит ориентировочно один месяц.
Ипотека для работников РЖД в 2021 году
«Российские железные дороги» оказывают помощь в улучшении жилищных условий своим сотрудникам с 2006 года. Суть программы – субсидирование части процентной ставки. В итоге ипотека для работников РЖД получается значительно дешевле, чем ипотека на общих основаниях от банков. Кто может ее получить в 2021 году и на каких условиях – разбираемся подробней.
Поиск ипотеки
Условия льготной ипотеки РЖД
Выдачей и оформлением ипотеки для работников РЖД занимаются такие организации:
Абсолют Банк выдает кредит на 15 лет под 8.5% для всех работников РЖД. Субсидии от РЖД покрывают 7.5% дл заслуженных работников со стажем на РЖД от 35 лет, 6.5% для молодых специалистов и 4% для всех остальных. В итоге заслуженным работникам достанется кредит под 1%, молодым специалистам – под 2%, а всем остальным – под 4,5%.
При рождении ребенка выплачивается материнский капитал для погашения ипотеки. Сумма фиксированная – 483 881 рубль 83 копейки за первого, 639 431 рубль 83 копейки второго и любого следующего.
Безвозмездные субсидии полагаются и другим категориям:
Полный список льготников есть на официальном сайте РЖД.
Программа ипотеки РЖД выстроена так, чтобы защитить сбережения сотрудников. Потому что нередки случаи потери денег в так называемых пирамидах жилищного бизнеса.
Кто может участвовать в программе корпоративной ипотеки РЖД?
Чтобы получить льготный кредит, нужно проработать в системе РЖД как минимум 3 года. Это условие не распространяется на молодых специалистов. Они могут подавать заявление на ипотеку в первые рабочие дни. Молодыми специалистами считаются люди с высшим или средним профильным образованием до 30 лет.
Есть ограничения по возрасту. Обладателями кредита могут стать люди до 65 лет.
Жилье по специальной программе могут построить не все сотрудники, а лишь те, у кого есть основания для этого из-за плохих жилищных условий. К таким основаниям относятся:
Если сотрудник увольняется до того, как закончится срок выплат кредита, субсидии перестанут поступать на счет и придется выплачивать полную стоимость кредита. Деньги на погашение процентов переводятся на счет банка ежемесячно.
Все потому, что главная цель льготной ипотеки – удержать профессиональные кадры и привлечь молодых специалистов в РЖД.
Молодой специалист РЖД в 2021 году ‒ кто это?
Статус молодого специалиста появляются у выпускника сразу после подписания трудового договора с ОАО «РЖД». Принять на работу работника должны не позже, чем в течение 3 месяцев после завершения его учёбы. Статус молодого специалиста предоставляется на три года.
Как получить ипотеку работнику РЖД?
Документы для получения ипотеки сотрудникам РЖД
Чтобы оформить льготную ипотеку работникам РЖД нужны следующие документы:
Для рассмотрения заявки в банке:
Если заявитель получает дополнительный доход, то ему нужно принести трудовой договор или справку о заработной плате с другой организации.
Это стандартный список документов, если понадобиться что-то дополнительное, об этом сообщат работники «Желдорипотеки».
Ипотека для сотрудников РЖД в 2020 году
Льготная ипотечная программа дает возможность железнодорожникам приобрести жилье по сниженным процентным ставкам. При этом первоначальный взнос невелик, а в некоторых случаях отсутствует. Кроме того, участники программы могут сократить расходы на покупку собственной недвижимости за счет специальной субсидии. Ипотечные средства можно направить на покупку нового жилья или квартиры на вторичном рынке недвижимости. В первом случае это новостройки, возводимые дочерней компанией РЖД для реализации льготной программы.
Условия программы и процентные ставки в 2020 году
Сумма ипотечного кредита составляет от 300 000 рублей до 95 млн рублей. Оформить его можно на срок до 25 лет. При этом на момент полного погашения задолженности заемщик должен быть не старше 65 лет. В противном случае процентная ставка и, соответственно, сумма ежемесячного платежа повысятся, либо клиент получит отказ.
Получить ипотеку под выгодный процент может сотрудник, проработавший в компании не менее трех лет. Кредит такой работник может оформить под 12% годовых, размер минимального первоначального взноса – 10%. Молодые железнодорожники имеют право подать заявление на участие в ипотеке независимо от стажа работы. При этом процентная ставка для них составляет 10,5%, а первоначальный взнос не требуется.
РЖД компенсирует разницу процентных ставок, тем самым уменьшая размер ежемесячного платежа. Субсидия для железнодорожников с большим опытом работы составит 7,5%, молодой сотрудник получит выгоду 8,5%.
Если сотрудник уволился по собственному желанию, ему придется компенсировать разницу процентов, оплаченную работодателем. Оставшуюся сумму заемщик платит на общих основаниях. Если заем полностью погашен на момент увольнения, то клиент ничего не возмещает.
Финансовые организации, сотрудничающие с ОАО «РЖД»
Железнодорожная ипотека является социальной программой, с которой работают сразу несколько финансовых организаций.
Условия льготного кредитования различаются в разных финансовых организациях. Уточняйте актуальные процентные ставки, срок кредитования и величину минимального первоначального взноса на официальных сайтах компаний.
Требования к заемщикам
К приобретаемому жилью выдвигаются требования. Степень износа вторичного жилья может составлять не более 60%. Перекрытия в доме должны быть бетонными или металлическими. Наличие перепланировок в квартире допускается только в том случае, если они были узаконены в БТИ.
При покупке новостроек также действуют ограничения. Главное из них – застройщик должен входить в число аккредитованных организаций. Как правило, жилье доступно в тех домах, которые возводит компания Желдорипотека. Необходимо, чтобы в квартире кухня представляла отдельное помещение. По этой причине участники программы не смогут купить квартиру-студию или жилье с европланировкой. Дом должен быть подключен к основным коммуникациям. В противном случае должна быть готова проектная документация, которая позволит в обозримом будущем осуществить подключение.
Этапы оформления ипотеки
Для участия в льготной программе в 2020 году заемщик должен подтвердить необходимость улучшения жилищных условий. Для этого потребуется подготовить пакет документов:
Ипотека РЖД оформляется в несколько этапов. Вначале претендент на получение льготного кредита встает на учет по месту работы. Для этого он собирает пакет необходимых документов и пишет заявление в Жилищную комиссию РЖД. Следующий шаг – обращение к специалистам Желдорипотеки, которые помогают потенциальному заемщику оформить кредит.
Заявление и документы рассматриваются Жилищной комиссией и Кредитным комитетом. В течение 30 дней с момента подачи бумаг выносится решение, о котором клиента уведомляют письменно.
Заключительный этап – страхование объекта недвижимости и передача квартиры в залог банка.
Ипотечная программа РЖД дает возможность сотрудникам обзавестись собственным жильем на льготных условиях. Заемщики могут покупать как первичную, так и вторичную недвижимость, что значительно расширяет выбор. Молодым специалистам доступно оформление ипотеки без первоначального взноса.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.