что такое земельно имущественный комплекс
Общее понятие земельно-имущественного комплекса
Под земельно-имущественным комплексом (ЗИК) понимают совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией. Ключевыми принципами, позволяющими рассматривать ЗИК в его внутренних и внешних взаимосвязях и проявлениях (функционировании), являются: принцип системного подхода, функциональности. Системный подход выражается в том, что наряду с расчетом прямого экономического эффекта от реализации тех или иных решений необходимо учитывать социальный и экологический эффекты (значимость) и правовую сторону процессов (явлений, состояния ЗИК).
В связи с этим возможно утверждать, что земельно-имущественный комплекс – понятие интегральное, объединяющее в своем содержании определение термина «земля» как социально-экономической сущности и термина «имущество» как категории, выражающей совокупность имущественных прав и обязанностей, принадлежащих физическому или юридическому лицу, или совокупность вещей, например, предмет имущественного найма, купли-продажи, аренды, залога и др.
При этом, рассматривая ЗИК как совокупность всех земельных ресурсов в динамичном многообразии различных форм собственности и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, связанных правоотношениями по поводу распределения и использования земли, необходимо учитывать, что земля как уникальный природный ресурс и единственное место существования человечества, является основным и естественным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ.
Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий его использования, с учетом того, что в рыночной экономике земля приобретает свойства товара и способна участвовать как объект имущественных отношений (недвижимость) в операциях купли-продажи, аренды, залога, дарения, наследования и т. д. От других групп, видов товаров и объектов недвижимости земельный ресурс отличают две существенные особенности:
— земельный ресурс нельзя физически изъять и переместить в пространстве;
— приобретая рыночную стоимость и оставаясь объектом всеобщих интересов, земельный ресурс становится базовым объектом имущественных отношений.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Системы управления объектами земельно-имущественного комплекса
Управлять потоком информации, включающей сведения о правах на земельные участки, объекты недвижимости, об арендных, налоговых платежах, о технической инвентаризации, кадастровом учете невозможно без использования информационной системы, которая автоматизирует соответствующие управленческие и производственные процессы, – системы управления объектами земельно-имущественного комплекса.
Система управления объектами земельно-имущественного комплекса используется при решении следующих задач:
Система управления объектами земельно-имущественного комплекса обеспечивает следующую базовую функциональность:
На рисунке 1 приведен интерфейс системы управления имуществом.
Рис.1. Интерфейс системы управления имуществом.
При создании таких систем необходимо учитывать возможное наличие множества связей с внешними информационными ресурсами и сервисами. В связи с этим, специалисты « ПР А ЙМ ГРУП» на основании отечественного и зарубежного опыта, закладывают в решения по автоматизации земельно-имущественных отношений следующие принципы интеграции:
Для связи с различными информационнымиресурсами, подключаемыми к системе, используется реестр переходных ключей объектов недвижимости. Данный реестр формируется в результате пространственного анализа взаимного расположения информационных объектов: земельных участков, объектов недвижимости, адресных контуров и других ( рисунок 2). Таким образом, организация, ответственная за информационный ресурс, ведет свою часть данных и отвечает за их актуальность, а пользователь системы в реальном масштабе времени получает комплексную и актуальную информацию по интересующему объекту.
Рис. 2. Реестр переходных ключей
Рис. 3. Центр для проведения совещаний по вопросам земельно-имущественных отношений.
Компания « ПР А ЙМ ГРУП» предлагает своим Заказчикам полный комплекс услуг в области создания систем управления объектами земельно-имущественного комплекса:
формирование требований по представлению в электронном виде данных, полученных в процессе межевания и технической инвентаризации;
проектирование базы геоданных и загрузка в неё полученных при межевании земель пространственных данных;
проектирование и разработка системы управления имуществом в соответствии с требованиями стандартов на разработку информационных систем;
развертывание программно-аппаратного комплекса системы управления имуществом, обучение пользователей;
обеспечение работоспособности системы, техническая поддержка.
Обобщенная архитектура системы управления объектами земельно-имущественного комплекса представлена на рис.4.
Рис.4 Обобщенная архитектура системы управления объектами земельно-имущественного комплекса.
Решения компании « ПР А ЙМ ГРУП» в области автоматизации земельно-имущественных отношений основываются на продуктах и технологиях Oracle, SAP, ESRI, IBM.
Земельно-имущественные отношения
Разговор о земельно-имущественных отношениях, пожалуй, правильно начать, рассмотрев по отдельности каждую из частей этого словосочетания: существительное «отношения» (разумеется, в правовом контексте) и слагаемые составного сложного прилагательного «земельно-имущественные». Отношения в праве ─ это четко урегулированные его нормами общественные отношения. Четко ─ значит по писаному закону, полностью следуя его букве, а не в соответствии с порой достаточно размытыми понятиями, о том, что такое хорошо, а что такое плохо. Ведь «хорошо» и «плохо» на разных исторических отрезках очень часто меняются местами.
Чтобы понять, в чем состоят земельные отношения, логичнее всего обратиться к Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ), где в п. 1. ст. 3 «Отношения, регулируемые земельным законодательством» они определены следующим образом: «отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Земельные отношения ─ предмет регулирования земельного права. Имущественные отношения, а также связанные с ними неимущественные регулируются нормами другой отрасли права ─ гражданским правом. Об этом сказано в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), а именно в ст. 2 «Отношения, регулируемые гражданским законодательством». Имущественные отношения часто определяют как имеющие форму ссуд, кредитов, аренды и купли-продажи отношения физических и юридических лиц между собой и друг с другом. Очевидно, что содержащиеся в ст. 2 ГК РФ слова о порядке осуществления права собственности и других вещных прав относятся в т. ч. и к обороту недвижимой собственности. А земля, вовлеченная в гражданский оборот, как известно, помимо множества прочих своих функций, является еще и недвижимостью.
Если посмотреть на проблему взаимоотношений земельного и гражданского законодательств в историческом контексте, станет понятно, что существующее положение вещей не случайно. В нашей стране вплоть до реформ начала девяностых годов XX столетия частной собственности на землю не существовало. Земля не была вовлечена в гражданский оборот, не являлась объектом купли-продажи и в этом смысле не представляла интереса для гражданского права. В странах с «бескомпромиссно» рыночной экономикой ситуация была прямо противоположной. Земля, один из объектов права частной собственности, находилась в гражданском обороте, и поэтому земельные отношения регулировались почти исключительно нормами гражданского права. Но всякая бескомпромиссность, в какую бы сторону она не была направлена, редко доводит до добра. Россия встала на путь рыночных реформ и вернулась к забытой более чем на полвека частной собственности на землю. А в некоторых странах, где раньше мало кто сомневался в том, что «рынок сам все устроит», осознали, что государство не вправе самоустраняться от решения проблем землепользования. Не просто осознали, но и приложили максимум усилий для развития специального земельного законодательства, определяющего обязанности собственников земли и регулирующего (в т. ч. административными, а не только экономическими, методами) порядок пользования землей. И в этом не было ничего революционного, ведь еще великий русский ученый Дмитрий Иванович Менделеев отмечал: «…рынок должен обязательно сочетаться с активной ролью государства в экономике. Только государство, дополняя рынок, может обеспечить общенациональный интерес…». Жизнь показала, что применительно к земле эти слова справедливы вдвойне.
Но и сегодня связанная с необходимостью максимально четкого разграничения гражданско-правовых и земельных отношений проблема полномочий гражданского и земельного законодательств в земельном вопросе ─ благодатное поле для дискуссий. Употребление «синтетического» термина «земельно-имущественные отношения» означает вторжение в область взаимного влияния двух отраслей права. Отраслей, в силу естественных причин (уж слишком близко они сошлись в данном случае), а не по злой или доброй воле людей конкурирующих между собой и пытающихся «перетянуть одеяло» на себя. Но одновременно с этим, объединение двух прилагательных («земельные» и «имущественные») в одно ─ «земельно-имущественные» означает попытку примирить объективные противоречия двух сфер права и конвертировать противостояние между ними в продуктивное русло. Это тем более оправдано, что ядро земельного права в значительной степени сформировано нормами права гражданского. В п. 3 уже упоминавшейся ст. 2 ГК РФ сказано: «К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством». В свою очередь, в п. 3 ст. 3 ЗК РФ говорится о том, что «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами». Закон пытается найти разумный компромисс между двумя взглядами на землю. Словосочетание «земельно-имущественные отношения» можно рассматривать как проявление этого компромисса, а не просто как констатацию того, что земельно-имущественные отношения ─ это абсолютно заурядные имущественные отношения по поводу земли.
Очевидно, что в условиях рыночной экономики самым действенным механизмом сосредоточения земельных ресурсов в руках наиболее эффективных собственников является рынок земли. Насколько он успешно справится с этой непростой задачей, во многом зависит от двух «не рыночных» факторов. Во-первых, от состояния законодательной базы. А во-вторых, от эффективности функционирования органов власти всех уровней, призванных осуществлять государственное регулирование земельно-имущественных отношений. Главная задача государственного управления земельно-имущественными отношениями ─ создание благоприятного экономического климата для всех участников рынка земли. Важное место в этой работе принадлежит административно-правовым методам ─ совокупности организационных и правовых актов и мер воздействия, устанавливающих правила и способы использования земельных участков и регулирующих отношения владения, пользования и распоряжения ими. К числу механизмов государственного управления земельными и имущественными отношениями относятся земельный налог и арендная плата за пользование государственными землями. Роль региональных и местных органов власти в регулировании земельно-имущественных отношений. Важная роль в процессах государственного регулирования земельно-имущественных отношений принадлежит региональным органам власти. В ряде субъектов Российской Федерации орган государственного управления, уполномоченный выполнять эту работу, называется министерство имущественных и земельных отношений. Это республики ─ Саха (Якутия), Карачаево-Черкесская, Чеченская, Чувашская, и целый ряд областей ─ Тверская, Рязанская, Тульская и другие. В Республике Башкортостан ответственное за решение «земельного вопроса» министерство называется почти также ─ только слова «имущественных» и «земельных» поменялись местами ─ Министерство земельных и имущественных отношений РБ. Министерства с аналогичным названием есть в соседнем Татарстане и в Республике Тыва. Составной частью ряда областных администраций, например, в Ярославской, Белгородской, Смоленской, Владимирской областях, является департамент земельных имущественных отношений. Но какое бы название не носили «ответственные за землю» региональные властные органы, суть деятельности у них одна: управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности субъекта федерации, включая земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Немалая часть нелегкой ноши по регулированию земельно-имущественных отношений досталась муниципальным органам власти. Называться они могут по-разному. Например, отдел имущественных и земельных отношений, комитет имущественных и земельных отношений или как функционирующие в муниципальных районах Республики Татарстан муниципальные учреждения под названием «Палата земельных и имущественных отношений». Этим структурам приходится решать чрезвычайно широкий круг задач, направленных на обеспечение максимальной эффективности и доходности от использования недвижимого муниципального имущества, и контролировать это использование.
Они выполняют разнообразные функции:
— участвуют в разработке муниципальных программ, направленных на более эффективное регулирование земельных отношений и рациональное использование земель;
— вырабатывают предложения о разграничении собственности земельных ресурсов;
— ведут Реестр муниципальных земель, поддерживая функционирование системы учета земельных ресурсов;
— обеспечивают передачу земельных участков гражданам и юридическим лицам;
— осуществляют муниципальный земельный контроль;
— выступают заказчиком работ, связанных с управлением земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;
— контролируют поступление в местный бюджет средств от продажи и аренды, а также иных видов использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Способом государственного участия в развитии экономики является программно-целевой метод планирования и управления. Его уже многие годы используют в США, Великобритании, Германии и других странах. России тоже есть, что предъявить в части разработки и реализации государственных целевых программ. Достаточно вспомнить о плане ГОЭЛРО или Энергетической программе. Федеральные целевые программы позволяют ставить и эффективно решать самые сложные задачи, поскольку программно-целевой подход способствует преодолению межведомственных барьеров, помогает обеспечить действенный контроль за ходом достижения поставленных целей и рациональным расходованием финансовых средств. Примером федеральной целевой программы, непосредственно касающейся земельно-имущественного комплекса, является программа «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)». Она направлена на гармонизацию сферы земельно-имущественных отношений на основе соблюдения баланса интересов, взаимной ответственности и координации усилий государства, бизнеса и общества в обеспечении перехода к инновационному социально ориентированному типу экономического развития страны. Еще один по своей сути программный документ ─ «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2017 годы», утвержденные распоряжением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 г. № 297-р. Он призван обеспечить условия для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков, защиту прав на недвижимое имущество, снижение административных барьеров в развитии рынка и обеспечение рационального налогообложения недвижимости.
Развитие рынка потребовало большого числа квалифицированных специалистов по земельно-имущественным отношениям. Чтобы восполнить их дефицит в перечне направлений подготовки среднего профессионального образования появилась специальность под названием «Земельно-имущественные отношения». Ее основное содержание ─ экономика и управление недвижимостью. Сегодня специалист по земельно-имущественным отношениям ─ чрезвычайно востребованная профессия, а земельно-имущественные отношения ─ специальность, которую смело можно причислить к числу наиболее популярных среди абитуриентов. Объектом профессиональной деятельности специалистов по земельно-имущественным отношениям является недвижимость: земля и иное недвижимое имущество. Они обеспечивают проведение учетной и инвентаризационной деятельности, занимаются установлением рыночной, инвестиционной, ликвидной и иной стоимости имущества. В высшем профессиональном образовании направлений подготовки (специальностей), название которых совпадало бы с заголовком этой статьи, нет, но есть созвучные ─ «Землеустройство», «Земельный кадастр», «Экспертиза и управление недвижимостью». По окончанию обучения по этим специальностям выпускникам присваивается квалификация «инженер». А тем, кто проходил подготовку по специальности «Землеустройство и кадастры», присваивается квалификация «Бакалавр землеустройства» или «Магистр землеустройства». Сегодня земельно-имущественные отношения ─ значимый сегмент многих сфер государственной и общественной жизни: правовой, административной, экономической, социальной, информационной. И это абсолютно справедливо, ведь история убедительно доказывает: от состояния земельно-имущественных отношений во многом зависит уровень социально-экономического развития любой страны. В т. ч. и уровень жизни людей, казалось бы, не имеющих к рынку земли никакого отношения.
Правовые функции государственного управления землепользованием
Государственное управление землепользованием основывается на праве территориального верховенства государства, которое должно обеспечивать в землепользовании баланс общегосударственных и частных интересов. Функции государственных органов по управлению землепользованием рассчитаны на применение их в тех случаях, когда требуется государственное вмешательство.
Основными функциями государственного управления землепользованием являются:
– функция обеспечения надлежащего использования земель;
1. Учетная функция является базовой для остальных функций государственно-правового регулирования земельных отношений.
Она подразделяется на два вида:
– экологическая учетная функция выражается в осуществлении мониторинга земель (составная часть мониторинга окружающей природной среды). Экологический характер данной регулирующей функции выражается в том, что объектом ее являются не столько земли, сколько их состояние как экологических систем (это – учет процессов, связанных с изменением почв, вызванных образованием оврагов, состояния земель поселений и т.п.);
– экономическая учетная функция выражается в ведении государственного земельного кадастра, представляющего собой систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и ценности земель.
2. Функция планирования использования земель и их охраны находится в непосредственной связи с кадастром земель, поскольку вести планирование использования и охраны земель возможно лишь при наличии данных земельного кадастра. Планирование осуществляется в целях определения долгосрочной перспективы развития территории на основе социально-экономических программ и утвержденной в установленном порядке землеустроительной, градостроительной, природоохранной и иной документации.
3. Распределительно-перераспределительная функция.Под распределением и перераспределением земель между пользователями (предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами) понимается процесс их предоставления и изъятия для государственных, общественных, а также местных нужд граждан и их объединений. Данная функция осуществляется с учетом приоритетного использования земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственных нужд.
4. Функция обеспечения надлежащего использования земель.Эта функция выражается в применении государством таких нормативных мер, которые понуждают лиц, использующих землю, к надлежащему исполнению своих обязанностей и прав относительно закрепленных за ними земельных участков. Функция обеспечения надлежащего использования земель осуществляется посредством деятельности, направленной на сохранение и улучшение полезных свойств земли в процессе ее использования.
5. Функция контроля за использованием и охраной земель.Задачами государственного контроля за использованием и охраной земель являются: обеспечение соблюдения всеми предприятиями, учреждениями, организациями, а также гражданами, иностранными физическими и юридическими лицами и лицами без гражданства требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель. Государственный контроль за использованием и охраной земель осуществляется в РФ представительными и исполнительными органами власти на местах, а также специально уполномоченными на то органами – Росреестром и др. Для усиления контроля и повышения уровня его экологической направленности введен мониторинг земель.
6. Охранительная функция государства представляет собой совокупность мероприятий, систематически осуществляемых и направленных на обеспечение надлежащего земельного правопорядка.
Главной целью охранительной функции является охрана созданного в стране земельного правопорядка от деформаций, вызванных различными проблемами, и устранение тех деформаций, которые предотвратить не удалось.
Одним из главных мероприятий по профилактике земельных правонарушений является осуществление землеустройства, позволяющего в натуре (на местности) определить границы земельных участков, которые недопустимо нарушать; рациональную структуру землепользовании, которую необходимо соблюдать; отклонения в землеустроительных действиях, которые необходимо пресекать и т.п.
Охранительная функция государства в регулировании земельных отношений действует наряду со всеми остальными функциями методом императивных предписаний.
7. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС
КАК ОБЪЕКТ РЕГУЛИРОВАНИЯ
7.1. Земельно-имущественный комплекс: понятие и классификация.
Тройственная составляющая ЗИК
В экономической литературе понятие «земельно-имущественного комплекса» определяется как совокупность трех составляющих, объединяющая:
1. Понятие «земля» как пространственно-социально-экономическое понятие.
2. Понятие «имущество», раскрывающее социально-экономические характеристики объема имущественных прав и обязанностей различных субъектов права по отношению к законодательно закрепленному недвижимому имуществу.
3. Совокупность земельных ресурсов во всем многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и главного фактора организации производства.
Данное определение ЗИК позволяет рассматривать его как:
– природно-территориальный ресурс хозяйственной деятельности в качестве главного фактора производства;
– товарные характеристики в социально-экономических отношениях региона;
– объект управления при реализации многообразия форм собственности.
Данная классификация характеристик понятия «земельно-имущественного комплекс» региона позволяет раскрыть его основные составляющие с учетом экономических, социальных и юридических позиций.
Основой определения социально-экономического значения понятия «земельно-имущественный комплекс» может выступать понятие предприятия как имущественного комплекса, данное в Гражданском кодексе РФ. Здесь, прежде всего, следует исходить из того, что земельно-имущественный комплекс это не просто определенным образом организованная совокупность имущественных элементов (в отличие от юридического определения предприятия как имущественного комплекса).
Земельно-имущественный комплекс – это вид социально-экономических систем, где базовым, системообразующим элементом выступает земельный участок (или совокупность земельных участков) – обязательный элемент ЗИК. Другие элементы этой системы, расположенные на данном земельном участке и юридически и экономически привязанные к нему имущественные объекты – возможные элементы ЗИК. Отношения (связи) между элементами ЗИК и внешней средой определяются хозяйственной функцией, которая объединяет элементы в систему. Следовательно, объединение элементов ЗИК в систему определяется их использованием людьми (пользователями) в качестве блага, товара и (или) источника дохода. Люди, создающие и использующие ЗИК и его элементы, являются носителями его системообразующих экономических, социальных и правовых отношений. Говоря о ЗИК как об объекте социально-экономического управления, речь фактически должна идти не о составляющих его имущественных объектах как таковых и объектах права, а о деятельности людей, предприятий и организаций по их использованию и развитию, о функционировании ЗИК в определенных пространственно-экономических условиях. ЗИК при этом следует рассматривать в пересечении интересов владельцев и пользователей, пользователей и общества, собственников и инвесторов, продавцов и покупателей.
Например: земельный участок с жилым домом, коммуникациями и другими элементами благоустройства представляет собой земельно-имущественный комплекс, способный наиболее полно выполнить свою функцию жизнеобеспечения людей только при наличии всех перечисленных элементов.
Другой пример: земельно-имущественный комплекс текстильного предприятия включает в себя земельный участок (или несколько земельных участков), расположенные на его территории здания и сооружения, оборудование, произведенные товары, системы коммуникаций и другие имущественные объекты – элементы системы, пригодные для организации на их базе текстильного производства – функция системы. Отдельное здание цеха с земельным участком, на котором он расположен, может рассматриваться как ЗИК только в том случае, если на его основе будет организовано самостоятельное производство.
Объединенные по территориальному и функциональному признаку земельно-имущественные комплексы представляют собой следующий более высокий уровень системной организации. Примером такого рода объектов может служить производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. Объединение ЗИК этого уровня формирует ЗИК следующего уровня иерархии и так далее до ЗИК субъекта федерации и страны в целом.
Система управления ЗИК субъектов федерации должна осуществлять функции управления имущественными объектами и ЗИК государственной федеральной собственности и (в рамках наделенных федеральным правительством полномочий) расположенными на его территории имущественными объектами и ЗИК государственной федеральной собственности, функции регулирования расположенными на его территории имущественными объектами и ЗИК муниципальной, частной и других форм собственности.
Дата добавления: 2015-11-26 ; просмотров: 17106 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ