что такое вторичное жилье в беларуси
Что выбрать: новостройка или вторичка?
Выбирая квартиру, мы оцениваем целесообразность покупки, опираясь на достоинства понравившегося варианта. Но такой подход к выбору приводит к тому, что после некоторого времени после заселения, недостатки того или иного варианта дают о себе знать, снижая впечатление о покупке.
Чтобы объективно оценить достоинства и недостатки новостроек и квартир вторичного фонда перед их покупкой, предлагаем посмотреть на них с точки зрения экспертов
«Новостройка» VS «Вторичка»: кто есть кто?
Понятия «новостройка» и «вторичка» определяют категорию жилого фонда на рынке недвижимости.
К новострою относят жилой фонд в многоквартирных домах, не регистрировавшийся ранее на какого либо собственника. Квартиры в новостройке на момент выставления лота в каталог продаж могут находиться в различной степени готовности.
К вторичному фонду относят квартиры, расположенные в домах, находящихся в эксплуатации, и имеющие на момент продажи собственника.
Стоимость квартир в новом и вторичном фонде может существенно различаться. На ее определение влияет множество факторов, поэтому выбирая квартиру, покупатель выбирает не только конкретно взятую жилую площадь, но и качество тех аспектов, которые делают проживание в ней комфортным и удобным.
Квартира в новостройке: преимущества и недостатки
Предложения на первичном рынке жилья активно освещаются рекламами и всегда находятся в «поле взгляда» потенциального покупателя. Но для всех ли оно актуально, и в чем эксперты в сфере недвижимости видят его достоинства и недостатки?
Аргументы в копилку «плюсов»
Современное строительство жилых домов сегодня носит комплексный характер. Застройщик возводит сразу несколько многоквартирных зданий, которые образуют жилой комплекс.
К преимуществам квартир в таком комплексе можно отнести:
Нельзя не отнести к преимуществам покупки квартиры в новостройке и финансовые вопросы:
Аргументы в копилку «минусов»
Отмечая преимущества новостроя, нельзя недооценивать и его недостатки, к которым следует отнести:
Квартира во вторичке: преимущества и недостатки
Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости требует от покупателя большей осторожности, но также имеет свои преимущества. Равно как и недостатки.
Аргументы в копилку «плюсов»
В качестве преимуществ покупки «вторички» эксперты признают:
Аргументы в копилку «минусов»
Не смотря на очевидные преимущества квартиры в доме, сданном в эксплуатацию несколько лет назад, такая покупка имеет и свои недостатки. К ним эксперты относят:
Что же лучше: новостройка или вторичка
Окончательный выбор между новостройкой и «вторичкой» всегда остается за покупателем. Но чтобы избежать разочарований после заключения сделки на покупку недвижимости, по мнению экспертов, приобретая квартиру, покупатель должен объективно оценить такие параметры как:
Баксы, «белки», документы. Подробная инструкция для тех, кто планирует покупать квартиру сам, без помощи агентов и риелторов
Тысяча долларов, 105 базовых величин, справедливое вознаграждение за работу риелтора — называйте как хотите, но горечь от расставания с немалой суммой при покупке и без того недешевых квадратных метров от этого вряд ли станет меньше. В нашей стране редко какие сделки купли-продажи недвижимости происходят без участия посредников. За большинством предложений стоят агентства, которые строго охраняют все подступы к квартирам, блюдя интересы собственника (и, конечно же, свои). Безусловно, риелторы и агенты, призванные проверить чистоту сделки и провести ее от начала до конца, возьмут на себя все заботы, прошерстив, перетряхнув и изучив прошлое объекта, выставленного на продажу. Но ведь все это можно сделать и самому. Если вы задумались о покупке жилья, располагаете временем, а также имеете запас сил и упорства, эта статья — для вас.
Чтобы полностью отказаться от услуг риелторов и взвалить заботы на свои плечи, надо иметь немало мужества. Как ни крути, покупка жилья для многих из нас становится событием всей жизни, и любая ошибка в этом деле может стать фатальной. Поэтому большинство предпочитает все же расстаться с немалой суммой, принеся таким образом своеобразную жертву богам недвижимости (как правило, с покупателя специалисты берут за свои услуги 105 базовых величин, в лучшем случае — 90). О том, как сэкономить более 2000 рублей, проверить квартиру, ее хозяев, оформить сделку и передать деньги, рассказывает адвокат Сергей Зикрацкий.
— Выбрать квартиру по подходящим параметрам сейчас не составляет никакого труда, — отмечает юрист. — На рынке представлено множество предложений в любой ценовой категории, необходимо лишь регулярно изучать профильные интернет-площадки и отслеживать появление новых вариантов. Когда «та самая» квартира найдена, наступает время ее тщательной проверки. Оговоримся, что мы рассматриваем ситуацию, когда продажей объекта занимается непосредственно собственник.
Правоустанавливающие документы на недвижимость
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Следующий этап — изучение документов, показывающих, на основании чего возникло право собственности. Я всегда спрашиваю у людей, как и почему они стали хозяевами этой недвижимости, а потом прошу показать подтверждающие их слова бумаги. Это могут быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор с застройщиком, справка от застройщика об исполнении дольщиком (держателем облигаций) своих обязательств.
Чаще всего у собственника есть оригинал одного из этих документов, хуже, когда в наличии имеется только копия. Но бывают случаи, когда не сохранилось ни того, ни другого. Впрочем, из ситуации есть выход. Чтобы узнать основания приобретения собственником квартиры, необходимо будет заказать выписку из ЕГРНИ — Единого государственного регистра недвижимого имущества. Ее можно взять в Агентстве по регистрации и земельному кадастру по месту нахождения объекта недвижимости. Немаловажно, что воспользоваться этой услугой может не только собственник, но и абсолютно любой человек, надо только знать адрес и заплатить госпошлину. С учетом того, что справка платная, заказывать ее лучше тогда, когда вы уже точно определились с объектом.
В этой выписке будет содержаться информация о собственнике, об основаниях возникновения права собственности, а также из нее можно будет узнать, не утаил ли продавец нюанс в виде какого-либо обременения (арест, залог, уже заключенный договор купли-продажи с пока еще не перешедшим правом собственности). По большому счету без выписки можно обойтись: во время сделки нотариус или регистратор проверит эту информацию. Но я советую побеспокоиться о себе заранее: во-первых, чтобы сделка не сорвалась в последний момент, а во-вторых, если вы собираетесь внести предоплату или даже оставить небольшой залог, необходимо быть уверенным в том, что квартира чиста.
Проверяем неведомое прошлое квартиры
— Само собой, перед заключением сделки важно узнать, кто и когда был зарегистрирован в квартире, а также почему и, главное, куда выбыл. К сожалению, для покупателя эта информация закрыта: все-таки тайна личной жизни. Поэтому надо попросить собственника сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если такое имело место).
В развернутой копии лицевого счета будет отражена информация обо всех жильцах, которые регистрировались в жилье и выписывались из квартиры с того момента, как продавец стал собственником. И только. Все, что было до этого, — секрет (а ведь там может быть история длиной в десятилетия). Поэтому если продавец владеет недвижимостью недолго, узнать, кто и как прописывался и выписывался из квартиры раньше, можно через риелторов и агентства недвижимости. Им эта информация доступна — не разглашая тайну чужой жизни, они могут проанализировать ситуацию и сказать, есть ли подозрительные моменты. Однако в этом случае вам придется оплатить услуги агентства недвижимости.
На практике некоторые РСЦ (ЖЭСы) предоставляют расширенную выписку обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры по запросам нотариусов для совершения сделки. Но это дело случая: закона, обязывающего РСЦ предоставлять все сведения нотариусам, нет. По сути, проверка многолетнего прошлого прописанных в квартире— самое слабое звено в цепи действий при самостоятельной покупке. Поэтому при возникновении сомнений или недостаточности сведений из выписки, предоставленной продавцом, не стоит пренебрегать услугами специалистов: это тот случай, когда точно надо обращаться в агентства недвижимости. Они имеют доступ к такой информации и могут проконсультировать, а вы в дальнейшем решайте, стоит покупать жилье или нет.
В любом случае не стесняйтесь и задавайте продавцу откровенные вопросы: кто этот конкретный человек? почему он здесь проживал? почему выписался? куда переехал? Нет никакой гарантии того, что продавец не окажется искусным лжецом, но в большинстве случаев по его реакции и манере ответов можно будет составить представление о ситуации. Если возникают хоть какие-то подозрения, отказывайтесь от сделки. И это касается всех моментов.
Бояться того, что на момент заключения договора купли-продажи в квартире будет кто-то прописан, не сто́ит. Наш Жилищный кодекс в этом плане достаточно прогрессивный и позволяет собственнику без проблем через суд выписать несобственников (даже несовершеннолетних). Но в любом случае еще до того, как вы ударили по рукам, надо поинтересоваться у нынешнего хозяина квартиры, когда и куда он будет выписываться (вместе с семьей). Желательно не только получить четкий ответ на этот вопрос, но и увидеть подтверждающие документы (на квартиру родителей, на покупку другой квартиры). Однако самый оптимальный вариант предельно прост: все должны быть выписаны еще до совершения сделки. Это значит, что людям есть куда уехать и что они не доставят вам хлопот.
Не забудьте проверить, оплачены ли коммунальные услуги. Сейчас это очень просто сделать через ЕРИП. Если по-хорошему, долгов не должно быть ни по одному из пунктов.
Идеальный продавец — кто он?
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Но это общая беда, и риск есть в любом случае, вне зависимости от того, покупается квартира через агентство или самостоятельно. Нотариусы практикуют следующее: продавец пишет официальное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке и что в принципе лиц, которые могли бы претендовать на недвижимость, нет. Это не панацея, а всего лишь документ, по которому собственника в случае чего можно будет призвать к ответственности за мошенничество. В основном же информацию приходится принимать на веру.
Еще один эпизод проверки собственника (и его второй половины) — справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если человек состоит на учете, заключать договор купли-продажи однозначно не стоит. Если не состоит, это означает всего лишь то, что гражданин на данный момент не обратился в профильное учреждение здравоохранения, но вовсе не гарантирует, что он полностью здоров и дееспособен. Так что сами оценивайте человека и откажитесь от сделки, если есть какие-то подозрения. Как и в случае с проверкой семейного положения, тут риски абсолютно одинаковы вне зависимости от того, участвует ли в сопровождении сделки агентство недвижимости.
Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.
Совершаем сделку
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Договор составляет регистратор (нотариус). Используется, как правило, типовая форма, однако ничто не мешает внести в стандартный документ изменения. Специалисты реагируют на это абсолютно нормально и вносят не противоречащие закону правки. Когда же нам нужны изменения? Без них не обойтись, если продавец выписывается после совершения сделки (необходимо указать точный срок, когда он выпишется и съедет), если есть рассрочка или отсрочка платежа, если квартира передается новому собственнику не сразу, если она имеет обременения.
Что касается стоимости объекта, мой совет: указывайте в договоре реальную сумму сделки, не идите на поводу у продавца, который хочет по каким-то личным причинам занизить цифры (как правило, таким образом люди пробуют уйти от налога при продаже второй квартиры). Если в будущем что-то вдруг пойдет не так и сделка будет признана недействительной, вам вернут именно ту сумму, которая была указана в официальных документах, а не ту, которую вы реально заплатили.
Профессионально об актуальном. Приобретение жилья на вторичном рынке – на какие документы следует обратить внимание?
Если вы приняли решение приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы ваше проживание в приобретенной квартире (доме) не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Итак, историю вопроса нужно начинать изучать с проверки правоустанавливающих документов на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца. Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже – договор ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте имеются исправления, они должны быть оговорены, и скреплены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру должна быть произведена государственная регистрация.
Сразу оговорюсь, что при удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности вам придется регистрироваться в приобретенной квартире (жилом доме), и техпаспорт нужно будет предоставлять в расчетно-справочный центр или в иной уполномоченный орган, ответственный за регистрацию граждан по месту жительства (месту пребывания). На практике встречаются ситуации, когда у потенциального продавца отсутствуют какие-либо из перечисленных выше документов (например, утеряно свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, или правоустанавливающий документ, или техпаспорт). На право собственности продавца это никак не влияет, однако в случае их отсутствия необходимо получить соответствующие дубликаты.
На что еще нужно обратить внимание? Зарегистрирована ли перепланировка (постройки), если их делали в квартире (жилом доме). Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.
К работам по перепланировке и переустройству относятся:
Следует отметить, что в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.
В случае, если гражданин произвел самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, то на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин (ст. 21.16 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь). Кроме того, такой гражданин обязан получить согласование (разрешение) таких переустройства или перепланировки (см. выше). Такое согласование выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение, в свою очередь, выдается на основании ведомости технических характеристик.
Иными словами: если вы решитесь закрыть глаза на неузаконенную перепланировку (наличие самовольных построек при жилом доме), то нужно иметь ввиду, что все проблемы, имеющиеся в квартире (доме), являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно. Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы берете на себя ответственность, вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры. Причем, очевидно, что за каждый сделанный шаг нужно платить.
Как обнаружить перепланировку? Если она имеется, то ее легко увидеть на плане в техническом паспорте. Если в жилом доме имеются самовольные постройки, то их легко обнаружить, сверив наличие построек с информацией о составе домовладения, имеющейся в выписке для нотариального удостоверения сделки.
К сожалению, некоторые не очень порядочные продавцы могут на словах уверять, что у них нет задолженности по коммунальным платежам, а на проверку оказывается ситуация с точностью до наоборот. Справедливости ради нужно сказать, что такие случаи встречаются крайне редко, и, все же, рекомендую просить продавца предоставить на момент сделки справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги. Такая справка выдается специалистом расчетно-справочного центра (бухгалтером ЖСПК, и т.п.) лично собственнику, либо его доверенному лицу при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности и, естественно, по предъявлении паспорта.
Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой.
В соответствии со ст. 75 ЖК, отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
Если квартира (дом) продается не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности, необходимо обязательно убедиться, что доверенность не отменена, ибо в противном случае все полномочия по отмененной доверенности утрачивают силу. Кроме того, представляемый должен быть жив на момент сделки, ибо в соответствии с правилами статьи 189 Гражданского кодекса Республики Беларусь действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Резюмируя изложенное, могу однозначно рекомендовать заключать договор отчуждения недвижимого имущества у нотариуса. Почему? Во-первых, нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, во-вторых, освобождает её участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, и, в-третьих, нотариус отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки. И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит все из своего кармана. Каждый нотариус Республики Беларусь заключает договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате неправильно совершенного нотариального действия. Страховая сумма (лимит ответственности) должна быть не менее тысячи базовых величин, установленных на момент заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса.
Итак, если вы заверите документ у нотариуса, то можете быть уверены, что:
То есть вы можете быть уверены, что ваша сделка оформлена абсолютно «чисто», и ваши права и законные интересы защищены.
Светлана Кучинская,
нотариус Гомельского нотариального округа
Материал предоставлен Белорусской нотариальной палатой для Национального правового Интернет-портала Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!