что такое вакантная площадь

Доля вакантных

Опубликовано 10.06.2021 · Обновлено 12.06.2021

Что такое норма вакансий?

Доля вакантных площадей – это процент всех доступных единиц в арендуемой собственности, такой как отель или жилой комплекс, которые свободны или незаняты в определенное время.

Доля вакантных площадей противоположна коэффициенту заполняемости, который представляет собой процент занятых единиц арендуемой недвижимости. Высокий уровень вакантных площадей указывает на то, что недвижимость плохо сдается в аренду, в то время как низкий уровень вакансий может указывать на высокие продажи аренды.

Помимо использования для анализа недвижимости, показатели вакансий также могут применяться к сектору занятости.

Понимание ставок на вакансии

Доля вакантных площадей является очень важным фактором для владельцев недвижимости, потому что они рассказывают им, как работают их здания по сравнению с уровнем вакантных площадей в районе. Эти ставки также являются экономическими индикаторами, поскольку они рисуют портрет общих рыночных условий.

В сфере недвижимости доля вакантных площадей чаще всего представляет собой единицы, которые свободны и готовы к сдаче в аренду, единицы, которые были отключены при выходе арендатора, и единицы, которые в настоящее время не могут быть сданы в аренду, потому что они нуждаются в ремонте или обновлении. Низкий уровень вакантных площадей считается положительным, потому что обычно означает, что люди хотят жить в определенном районе или здании, в то время как более высокий уровень означает обратное.

Краткий обзор

Низкий уровень вакантных площадей означает, что занятых единиц больше, в то время как высокий уровень вакантных площадей указывает на то, что люди не хотят жить в определенном здании или районе.

Ставка рассчитывается путем умножения количества свободных единиц на 100 и деления полученного результата на общее количество единиц. Доля вакантных площадей и заполняемости должна составлять в сумме 100%. Таким образом, если в многоквартирном доме 300 квартир, а 30 квартир пустуют, это означает, что доля вакантных площадей составляет 10%.

Для эффективного использования показатель вакантности одного объекта недвижимости следует использовать для сравнения с аналогичным. Если ставить коммерческое офисное здание рядом с трехэтажным жилым комплексом, это не совсем справедливое сравнение. Точно так же могут быть разные факторы, влияющие на уровень вакантных площадей для небольшого и крупного города, поэтому эти две области могут не подходить для сравнения вместе.

Анализ доли вакантных площадей в сфере недвижимости

Владелец недвижимости может использовать показатель вакантности в качестве аналитического показателя. Изменения в процентном соотношении свободных единиц и занятых единиц, продолжительности времени, в течение которого занятые единицы остаются активными, или другие условия аренды могут дать представление о том, насколько конкурентоспособным владелец собственности сделал собственность. Если владелец недвижимости взимает значительно больше или меньше, чем остальная часть рынка аренды, это может отразиться на общем уровне вакансий. Он также может предоставить информацию о влиянии изменения цен или рекламы на заполняемость квартир.

В то время как доля вакантных площадей обычно используется для оценки эффективности отдельного объекта недвижимости, например, отеля, отслеживающего ее ночной уровень вакантности, совокупные показатели вакантности также используются в качестве экономических показателей общего состояния рынка недвижимости. Многие фирмы, обслуживающие сектор коммерческой недвижимости, измеряют силу отрасли в целом, используя такие показатели, как уровень вакантных площадей, арендные ставки и строительная деятельность.

В мае 2019 года компания по продаже недвижимости Jones Lang LaSalle сообщила, что рынок недвижимости США продолжает сохранять стабильные тенденции с 2018 года, при этом уровень вакантных площадей близок к историческим минимумам. Согласно отчету, вакантность офисного рынка в первом квартале составила около 5%. В прошлом году компания прогнозировала бум девелопмента, который превысит рост заполняемости, несмотря на высокий общий спрос на рынке офисной недвижимости страны. Среди крупнейших мегаполисов страны рынок офисной недвижимости Сан-Франциско имел самый низкий уровень вакантных площадей в 2018 году, согласно данным, всего 8,1%. В то же время в округе Вестчестер Нью-Йорка зафиксирован самый высокий уровень вакантных площадей – 24,9%.

Ключевые выводы

Данные по жилым вакансиям

бюро сообщило о национальном уровне вакантных площадей на уровне 7% для сдачи в аренду, в то время как уровень вакантных площадей домовладельцев составил 1,4% в первом квартале года.

Оба показателя оставались достаточно устойчивыми в последние годы после падения с рекордных максимумов, достигнутых во время жилищного кризиса в США, когда количество вакансий для сдачи в аренду достигло 11,1% в 2009 году, а количество вакансий домовладельцев – 2,9% в 2008 году.

Бюро переписи населения США также собирает данные для ежеквартального отчета о ценах на аренду и информации о собственности. Подобно данным по рынкам коммерческой недвижимости, эта информация может использоваться – в сочетании с другой информацией – для определения состояния рынка жилой недвижимости в стране путем изучения изменений количества доступных единиц и средних цен на доступные или занятые единицы..

Инвесторы и вакансии

Как отмечалось выше, уровень вакантных площадей играет большую роль в бизнесе и может помочь инвесторам определить, делают ли они хороший шаг, вкладывая деньги в определенные сделки с недвижимостью.

Например, кто-то, рассматривающий большой многоквартирный комплекс в качестве инвестиции, может захотеть проверить уровень вакантности в здании перед подписанием контракта. Сравнивая уровень вакантных площадей в этом здании с другими сопоставимыми объектами в этом районе, инвестор может определить его эффективность и решить, стоит ли его покупать.

Нормы вакансий в сфере занятости

При приеме на работу показатель вакантности применяется к количеству открытых вакансий, имеющихся в компании в настоящее время, по сравнению с общим количеством вакансий, доступных по всей компании. Другими словами, процент вакансий, связанных с занятостью, может указывать на долю должностей, которые компания выделила для выполнения определенных обязанностей, в которых в настоящее время не работает сотрудник.

В отношении других показателей занятости, таких как текучесть кадров или продолжительность жизни сотрудников, доля вакансий может указывать на то, насколько успешна компания в рекламе и заполнении открытых вакансий и удержании нынешних сотрудников.

Источник

JLL внедряет новый индикатор на рынке офисной недвижимости

Индекс неравномерности вакантности позволяет оценить, на чьей стороне – арендатора или арендодателя – находится рынок

Москва, Санкт-Петербург, Киев, 05 апреля 2019 года – Компания JLL разработала новый индикатор рынка недвижимости – индекс неравномерности вакантности. Он отражает, как именно распределены свободные площади, на чьей стороне находится сейчас рынок и стоит ли ждать скорого изменения практики рынка. Индекс показывает, что сегодня основные рынки трех столиц – Москвы, Санкт-Петербурга и Киева – на стороне арендодателя.

Кто диктует условия на рынке – арендатор или арендодатель – один из наиболее часто задаваемых вопросов. Соотношение баланса сил играет определяющую роль при переговорах о договоре аренды. До сих пор при ответе на этот вопрос аналитики приводили данные по доле свободных площадей или динамике ставок аренды.

«Однако использование такого показателя, как доля свободных площадей, не всегда позволяет точно отразить ситуацию на рынке, – замечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Рыночная сила арендатора зависит не только от общего объема свободных площадей, но и от количества бизнес-центров, в которых есть пустующие офисы. Например, наличие офисных блоков по 500 кв. м в десяти разных объектах дает арендатору десять альтернатив, тогда как свободные 5 тыс. кв. м в одном БЦ – лишь одну. При этом в обоих случаях общий объем вакантных площадей одинаков».

Динамика вакантности и ставок аренды также не всегда соответствует происходящим изменениям:

• В середине 2017 года доля вакантных площадей в Санкт-Петербурге выросла, однако позиция арендодателей при этом усиливалась. Это произошло из-за ввода нескольких крупных и не заполненных на этапе строительства комплексов, тогда как в уже работавших бизнес-центрах свободных площадей становилось все меньше.

• В начале 2015 года на офисном рынке Киева началось сокращение вакантности вследствие заполнения пустующих объектов после существенного снижения арендных ставок. Тем не менее рыночная сила арендаторов в течение 2015 года продолжала усиливаться, а арендные ставки снижались до конца года.

Аналитики JLL разработали индекс неравномерности вакантности, который отражает, как именно распределены свободные площади по объектам, и более точно определяет состояние рынка по сравнению с уже привычными индикаторами. При его расчете был использован подход, предложенный итальянским социологом Коррадо Джини для оценки степени экономического неравенства; он иллюстрируется с помощью кривой Лоренца распределения анализируемого показателя.

Динамика кривой Лоренца для офисных рынков Центрального делового района Москвы, Санкт-Петербурга и Киева приведена по ссылкам.

Подсчитанный аналогичным способом на основании свободных площадей на рынке недвижимости индекс неравномерности вакантности также варьируется от 0 до 1. Чем меньше значение индекса, тем более равномерно распределены свободные площади, что при прочих равных условиях означает больший выбор помещений, доступных для аренды, и в большей степени характерно для рынка арендатора.

Методология подсчета индекса неравномерности вакантности

Источник: JLL

При этом значение индекса может значительно отличаться на субрынках, что позволяет наглядно демонстрировать различия в конкурентной ситуации в отдельных районах. В большей степени такая ситуация характерна для крупных рынков, например, для Москвы, когда рыночная сила арендодателя в центре города отличается от нее за пределами ТТК.

Применение на практике

Еще более интересные выводы можно сделать, если смотреть на совместную динамику индекса неравномерности вакантности и доли свободных площадей.

«Если оба показателя растут, то общее количество свободных площадей становится больше, но они менее равномерно распределены. Это происходит в случае, когда количество крупных свободных блоков увеличивается, а небольших уменьшается. Для арендатора это означает возможность получения повышенного дисконта при аренде больших блоков, для арендодателя – целесообразность ориентации на малые и средние компании, – объясняет Владислав Фадеев. – Если же оба показателя снижаются, то увеличивается возможность аренды небольших блоков, тогда как крупных помещений становится меньше. Остальные два случая показывают устойчивое движение рынка в одну из сторон».

Комбинация индикаторов

Источник: JLL

Данный индекс компания JLL будет использовать в своих регулярных аналитических отчетах для того, чтобы предоставлять еще более точную информацию о рынке.

JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. Мы реализуем новый подход к недвижимости, формируя пространства и неограниченные возможности для достижения самых смелых целей. Следуя этому подходу, мы сегодня создаем лучшее завтра для наших клиентов, сотрудников и общества в целом. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; выручка в 2018 году составила 16,3 млрд долл. Компания JLL объединяет свыше 90 тыс. сотрудников в более чем 80 странах мира (по данным на 31 декабря 2018 года). JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. Российская команда JLL отмечена престижными наградами, включая премию «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва в 2004, 2006-2017 годах, «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, а также «Лучшая консалтинговая компания на рынке недвижимости России» по версии Euromoney Real Estate Awards в 2014-2018 годах.

Источник

Словари

Не занятый (о должности, служебном месте).

Никем не занятый, незамещенный.

вака́нтный, вака́нтная, вака́нтное, вака́нтные, вака́нтного, вака́нтной, вака́нтных, вака́нтному, вака́нтным, вака́нтную, вака́нтною, вака́нтными, вака́нтном, вака́нтен, вака́нтна, вака́нтно, вака́нтны, вака́нтнее, повака́нтнее, вака́нтней, повака́нтней

прил., кол-во синонимов: 6

Syn: незанятый, свободный, незамещенный (оф.)

Незамещенный, незанятый, свободный.

Это заимствование из французского того же порядка, что и вакансия.

Из фр. яз. в Петровскую эпоху.

из нем. vakant или франц. vacant; см. еще Преобр. 1, 63.

ВАКАНТНЫЙ ая, ое. vacant <, лат. vacans.

1. Не занятый, пустующий (о месте, о должности). Сл. 18. Право избирания пасторов на вакантныя пасторатства посредством голосов прихожан. ПСЭ 4 567. < Должность> пребывает праздно, или вакант. Тат. Лекс. // Т. избр. 203. Чичиков сам сел повытчиком на одно открывшееся место. Гоголь Мертв. души.

2. Свободный от обычных занятий (о времени). Сл. 18. Вступив в Московский Университет, я провожу теперь вакантное время в Тихвине. Держ. 6 278. В вакантное время я почти совсем не занимаюсь Советскими делами. 19. 7. 1822. Н. И. Тургенев Дн. // АБТ 5 322. || То же, что вакационный; каникулярный. БАС-2.Его Имп. В-во, по наступлении ныне вакантного от присутствия времени, Высочайше повелеть соизволил, чтобы оное употреблено для отдохновения таким же образом, как было в прошлом году. 31. 5. 1801. ПСЗ 26 665. В пребывании моем во втором пансионе пользовался я большею и чрезмерною свободою в вакантные дни. Вязем. Автобиогр.

Источник

Значение слова «вакантный»

Источник (печатная версия): Словарь русского языка: В 4-х т. / РАН, Ин-т лингвистич. исследований; Под ред. А. П. Евгеньевой. — 4-е изд., стер. — М.: Рус. яз.; Полиграфресурсы, 1999; (электронная версия): Фундаментальная электронная библиотека

ВАКА’НТНЫЙ, ая, ое; (кратк. муж. не употр.) а, о [латин. vacans — пустующий] (офиц.). Никем не занятый, пустующий (о должности в штате учреждения). Вакантное место секретаря. Должность секретаря вакантна.

Источник: «Толковый словарь русского языка» под редакцией Д. Н. Ушакова (1935-1940); (электронная версия): Фундаментальная электронная библиотека

вака́нтный

1. обычно — о должностях, рабочих местах — не занятый, свободный ◆ На другой день Поталеев заходит к Спиридонову и сообщает ему, что у них в городе есть вакантное место врача, причём он ему предлагает шестьсот рублей жалованья за своё лечение и лечение его крестьян. Н. С. Лесков, «На ножах», 1870 г. (цитата из НКРЯ) ◆ «Русскому Слову» пришла в голову соблазнительная мысль сбить Добролюбова с пьедестала и самому как-нибудь вскарабкаться на вакантный пьедестал. М. А. Антонович, «Промахи», 1864 г. (цитата из НКРЯ) ◆ К счастью, в приюте на двенадцать кроватей оставалось ещё одно вакантное место, в отдельной комнате, где помещена была уже одна дряхлая старушка. А. Ф. Вельтман, «Приключения, почерпнутые из моря житейского. Саломея», 1848 г. (цитата из НКРЯ) ◆ — Нет-с, я, — извините, что прерываю вас, Антон Антонович, — я, Антон Антонович, хотел бы узнать, как же этот чиновник, то есть на каком он здесь основании? — А на место Семена Ивановича покойника, на вакантное место; вакансия открылась, так вот и заместили. Ф. М. Достоевский, «Двойник», 1846 г.

2. устар. о времени — свободный от обычных занятий ◆ Я у них проводил по праздникам целые дни, а случалось и гостил по неделям в вакантное время. Ф. И. Буслаев, «Мои воспоминания», 1897 г.

3. устар. о времени — то же, что вакационный; каникулярный ◆ Особливо в вакантное время, как, например, об Рождестве или в светлое Христово воскресенье, — когда он бывал разлучён надолго со своими товарищами, когда часто целые дни просиживал в уединении, — юное воображение его бродило по рыцарским замкам, по страшным развалинам или по тёмным, дремучим лесам. Антоний Погорельский, «Черная курица», 1829 г. ◆ Что-то жестокое пронзало его сердце всякий раз, как он встречался с сыном, до того жестокое, что, напоследок, он начал даже желать, чтоб вакантное время поскорее прошло. М. Е. Салтыков-Щедрин, «Сборник», 1875–1879 г. (цитата из НКРЯ)

Источник

Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Компания Colliers International представила исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы. По итогам III квартала 2019 г. доля вакантных площадей в офисных зданиях класса «А» составила 9,4%, что в абсолютном значении соответствует 406 000 кв. м. С начала года доля свободных площадей сократилась на 2,9 п.п. В офисах класса В+/- доля вакантных площадей с начала года снизилась на 2,1 п.п. и по итогам III квартала 2019 г. составила 5,6%, что соответствует 790 000 кв. м. Это минимальные значения показателей доли свободных площадей с 2008 г. как в классе А, так и в классе В+/-. По прогнозам Colliers, среднерыночный показатель доли свободных площадей к концу 2019 г. достигнет в классе «А» уровня 8,5%, а в классе «В+» 5%.

Вакантность в офисных зданиях класса «А»

По итогам III квартала 2019 г. наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса А была зафиксирована в Центральном деловом районе (далее ЦДР), ее значение составило 3%, что эквивалентно 40 200 кв. м. Стоит отметить, что данный район на протяжении 5 лет сохраняет лидирующую позицию в классе А как самый востребованный район. По сравнению с 2015 г. доля свободных площадей в ЦДР сократилась на 10 п.п.

ЦДР начал формироваться еще в конце 90-х годов XX в. и по сей день является одним из наиболее престижных деловых районов Москвы, благодаря историческому центру города, развитой инфраструктуре, транспортной доступности. В настоящий момент объем предложения офисных площадей класса А здесь составляет 1 195 тыс. кв. м. За последние 2 года в деловом районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию двух объектов: БЦ «Смоленский Пассаж II» и БЦ «Смоленка», благодаря чему объем арендуемой площади в данном районе вырастит на 30 000 кв. м, но стоит отметить, что уже 50% данного объема арендовано.

На втором месте по наименьшей доле свободных площадей занимает Западное направление в границах от ТТК до МКАД. Доля свободных площадей в этом районе составляет 4%, что в абсолютных значениях соответствует 8 400 кв. м. За последние 5 лет объем чистого поглощения офисов в данном кластере составил 104 000 кв. м, а доля вакантных площадей сократилась на 44 п.п., что является рекордным изменением показателя свободных площадей в классе А в посткризисный период. За прошедший период крупнейшими сделками в данном районе являлись покупка Правительством Московской области корпуса БЦ «Паллау РБ» (22 500 кв. м) и аренда компанией «Адидас» площадей в БЦ «Крылатские Холмы» (20 000 кв. м).

Рейтинг крупнейших* деловых районов Москвы по доле вакантных офисов класса «А», 2019г.

Арендопригодная
пллощадь, кв.м

Свободная
пллощадь, кв.мУровень вакансии, %Электрозаводский75 00030 71541%Ленинский70 66520 94530%Северо-запад377 55791 04724%Ленинградский454 20464 83014%Юго-запад215 57326 84512%Премиум509 08239 9948%Москва-Сити916 92566 8767%Сущевский82 7533 7565%Кутузовский167 7446 1814%Запад238 9048 4284%ЦДР1 195 51940 1623%

* Районы, суммарная арендопригодная площадь в которых более 50 000 кв.м

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса А в деловых районах

В 2019 году практически во всех деловых районах в классе А произошло сокращение свободных площадей. Наибольшее изменение отмечено на Северо-Западе Москвы – 10 п.п., в Электрозаводском и Кутузовском деловых районах – по 8 п.п. Увеличение доли вакантных площадей наблюдалось только в Ленинском деловом районе, благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Академик» (GLA 24 600 кв. м), изменение составило 11 п.п. и в Ленинградском деловом районе – был введем офисных корпус в МФК «Искра-Парк», арендопригодной площадью 62 300 кв. м, изменение составило 6 п.п.

Вакантность в офисных зданиях класса «B»

Лидером по итогам III квартала 2019 г. по показателю доли вакантных площадей в офисах класса B+ является Ленинский деловой район – 2% или 16 400 кв. м в абсолютных значениях. На протяжении последних 5 лет доля свободных площадей в данном районе колеблется на уровне 4-6%. Данный район исторически имел большую популярность среди арендаторов. Привлекательность района была связана с расположением вблизи популярных жилых районов, а также с размещением на этой территории подразделений таких крупных компаний, как «Газпром», «Сбербанк», «Сибур» и т.д.

Среди арендаторов офисов класса B+ высоким спросом также пользуется юг Москвы в районе проспекта Андропова – Каширского шоссе – Варшавского шоссе, по итогам III квартала доля вакантных площадей составила 3% или 19 200 кв. м. С 2015 г. доля свободных площадей в данном районе сократилась на 22 п.п, что является одним из максимальных значений в динамике БЦ класса В+. Такое активное поглощение обусловлено закрытием ряда крупных сделок компаниями «МТС» в БЦ «Декарт» (покупка 28 200 кв. м), «Связной» в БЦ «Симонов Плаза» (аренда 11 500 кв. м), «Росатом» в БЦ «Порт Плаза» (аренда 10 900 кв. м). В данном районе активно ведется и строительство новых офисных зданий. Крупнейшим проектом является комплекс офисных зданий делового квартала «Парк Легенд». В 2020-2021 гг., в эксплуатацию будет введено около 110 000 кв. м класса А и В+.

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных офисов класса «В+», 2019г.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса В+ в деловых районах

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International: «С начала 2019 г. в эксплуатацию было введено 226 600 кв. м офисных площадей, что практически в два раза превышает объем всех введенных в прошлом году площадей. К концу года ожидается, что совокупный объем ввода бизнес-центров в 2019 г. вырастет в три раза по сравнению с 2018 г. и составит более 400 000 кв. м. Несмотря на ускорение роста объемов нового строительства, показатель еще остается на низком уровне по сравнению с докризисными годами, когда среднегодовой прирост новых офисных площадей составлял 700–800 тысяч кв. м. В свою очередь, спрос сохраняется на стабильно высоком уровне, сопоставимом со значениями до 2014 г., уже в течение последних трех лет. Совокупность всех этих факторов существенно влияет на динамику доли свободного предложения».

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Источник