что такое сложившаяся застройка
Раздел 14. Реконструкция сложившейся застройки
14 Реконструкция сложившейся застройки
14.1 Общие требования
1. В целях интенсивного использования территории городских округов и поселений и улучшения безопасной и благоприятной среды проживания населения может быть запланирована реконструкция сложившейся застройки.
Развитие застроенных территорий осуществляется в пределах селитебных территорий и в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.
Реконструкция застройки в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) или их частей является комплексной, реконструкция застройки в пределах земельного участка является локальной (выборочной).
При сносе существующей застройки более 50% реконструкция является радикальной.
2. Развитие (реконструкция) застроенной территории осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, приведенными в Таблице 14.1.
Зоны жилой застройки
Сведения о жилой застройке
Принятое решение о зоне жилой застройки
Орган, принимающий решение о развитии застроенной территории
Местоположение, площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу
Аварийные и подлежащие сносу
Органы местного самоуправления в соответствии с установленным Правительством РФ порядком
Местоположение, площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции
Аварийные и подлежащие сно-су, подлежащие реконструкции
Органы местного самоуправления на основании муниципальных адресных программ
3. Объемы реконструируемого или подлежащего сносу жилищного фонда следует определять на основании разработанного проекта с учетом его экономической и исторической ценности, технического состояния, максимального сохранения жилищного фонда, пригодного для проживания, и сложившейся исторической среды.
4. Реконструкция может быть запланирована в центральных или периферийных районах городских округов и городских поселений, территории которых подразделяются на:
— периферийные районы с фондом многоквартирных жилых домов массовой типовой застройки 60-70 годов.
5. Реконструкции территорий определяется на основании планировочной документации, обосновывающей развитие территории с учетом ее ценности, и должно способствовать решению следующих задач:
— возможно более полной реализации градостроительного потенциала; интенсификации использования территории, развития жилой и общественной функции с учетом строительства спортивных сооружений, в том числе за счет использования территорий, занятых в настоящее время промышленными, коммунальными, складскими учреждениями, подлежащими перебазированию;
— обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности на реконструируемых территориях, в том числе с учетом потребностей инвалидов и маломобильных групп населения, обеспечения населения всеми видами обслуживания, соответствующими их потребностям, реконструкции, капитального ремонта и модернизации жилищного и общественного фонда;
— сохранения ценных в историко-культурном отношении качеств сложившейся городской среды, охраны и реставрации памятников истории и культуры;
— совершенствования транспортной и инженерной инфраструктур; улучшения транспортного обслуживания, освобождения территории от транзитных потоков; развития системы пешеходных улиц; организации постоянного и временного хранения легковых автомашин; модернизации инженерного обеспечения на основе рационального использования существующих сетей;
— обеспечения благоприятной экологической и санитарно-гигиенической ситуации; оздоровления территорий воздушного и водного бассейнов путем осуществления комплекса мероприятий по перебазированию или ликвидации вредных производств; максимального сохранения существующих зеленых насаждений и компенсации их дефицита путем применения новых и эффективных приемов озеленения.
6. Реконструкцию жилой застройки в исторически сложившихся районах рекомендуется проводить в соответствии с Таблицей 14.2.
Исторически сложившиеся районы
Реставрация, регенерация, реконструкция, приспособление и капитальный ремонт существующих зданий и сооружений, строительство отдельных новых зданий и сооружений
Капитальный ремонт, реконструкция сохраняемых зданий, строительство новых сооружений и зданий; снос изношенных зданий и сооружений
Характер проведения реконструкции
Выборочно или комплексно в соответствии с решением о развитии застроенной территории
Выборочно или комплексно в соответствии с решением о развитии застроенной территории
Сохранение размеров кварталов в пределах планировки улиц. Функциональное использование и архитектурно-пространственное решение новых зданий в соответствии с требованиями сохранения ценного наследия по индивидуальным проектам и на основании утвержденной планировочной документации
7. На территориях с ценной исторической застройкой следует применять режим регулируемой (восстановительной и фрагментарной) реконструкции.
— предусматривает ремонт, модернизацию, восстановление фрагментов;
— не допускает снос зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и культуры, нарушение стилевого единства существующей застройки, изменение функционального назначения территории по градостроительному регламенту;
— допускает выборочный (частичный) снос зданий и сооружений, не являющихся памятниками истории и культуры по ветхости, по видам собственности в соответствии с утвержденной планировочной документацией и задач экономического характера.
— допускает выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, с целью последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания;
— предусматривает реконструкцию и модернизацию существующих зданий (перепланировка, переоборудование, надстройка этажей, мансард, пристройка), комплексное благоустройство.
При реконструкции в исторических зонах городских округов, городских поселений, иных населенных пунктов необходимо руководствоваться требованиями подраздела «Об обеспечении сохранности объектов культурного наследия».
8. Реконструкцию в районах массовой типовой застройки 60-70 годов рекомендуется проводить в соответствии с Таблицей 14.3.
Массовая типовая застройка 60-70 годов
Реконструкция существующих зданий и сооружений, их приспособление к новым видам использования, строительство новых зданий и сооружений
Снос существующих зданий и сооружений, строительство новых зданий и сооружений
Характер проведения реконструкции
Строительство новых зданий рекомендуется по типовым и индивидуальным проектам с обеспечением нормативного территориального ресурса
Сохранение основных пешеходных трасс и мест концентрации общественных зданий как планировочной характеристики новой застройки микрорайона, квартала
При реконструкции данной застройки допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений. Объемы сохраняемой или подлежащей сносу застройки следует определять с учетом ее экономической и исторической ценности, технического состояния и территориального ресурса.
9. Реконструкцию малоэтажной застройки, в том числе усадебного типа, сохранившей свою материальную ценность рекомендуется проводить в соответствии с Таблицей 14.4.
Ремонт, реконструкция, строительство односемейных домов и построек в пределах домовладений, прокладка инженерных сетей, строительство инженерных сооружений, дорог, объектов сферы услуг
Характер проведения реконструкции
Не допускаются виды функционального использования домовладений, не совместимые с жилой зоной и установленным регламентом
10. Задание на проектирование на комплексную и выборочную реконструкцию сложившейся застройки должно согласовываться с местными органами архитектуры и с государственными органами охраны объектов культурного наследия Орловской области.
При подготовке проекта документации по планировке застроенной территории следует предусматривать строительство и/или реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, упорядочение планировочной структуры и сети улиц, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.
В конкретных градостроительных условиях при реконструкции допускается смешанная по типам застройка.
11. Реконструкция жилых зданий во всех функциональных зонах, кроме жилых, не допускается.
12. В условиях реконструкции сложившейся застройки жилые здания с квартирами в первых этажах допускается размещать по красной линии.
13. При проектировании новых и реконструкции существующих зданий, расположенных ближе 50 м от края основной проезжей части магистральных улиц с грузовым движением, следует контролировать уровень шума и вибрации на участке застройки и при необходимости предусматривать защитные мероприятия в соответствии с требованиями раздела «Инженерная подготовка и защита территории».
14.2 Реконструкция исторически сложившихся районов
1. При проектировании жилых зданий и их реконструкции в исторически сложившихся районах (ИСР) следует руководствоваться требованиями раздела 2 «Жилая зона», раздела 3 «Общественно-деловая зона» и подраздела 9.3 «Об обеспечении сохранности объектов культурного наследия» раздела 9 «Зоны особо охраняемых территорий» настоящих Нормативов.
К морфотипам застройки, представляющим историко-культурную ценность, относятся следующие территории городских округов и городских поселений:
— малоэтажный разреженный, составляющий область усадебной застройки первой половины XIX века;
— традиционный разноэтажный, являющийся зоной расположения основного массива исторической застройки второй половины XIX века, с включениями застройки начала XX века;
— «конструктивизм» 1920-1930 годов;
— «неоклассицизм» 1940-1950 годов;
— контрастноэтажный, являющийся зоной распространения смешанной многоэтажной разреженной застройки конца ХХ века и фрагментов исторической застройки рубежа XIX-XX веков.
3. В целях сохранения традиционной пространственной организации морфотипов застройки, представляющих историко-культурную ценность, нормируются следующие градостроительные характеристики, приведенные в Таблице 14.5:
— высотность: средняя этажность застройки в квартале, характер уличного фронта;
— соотношение открытых и застроенных пространств в квартале: процент застроенности, плотность застройки;
— максимальные габариты зданий в квартале: высота (в этажах), длина (в метрах);
— соблюдение линии застройки квартала: процент интервалов между домами, характер архитектурного оформления интервала, ориентация уличных фасадов зданий относительно линии застройки;
— внутриквартальная планировка: устойчивая форма участков (дворов), наибольший размер стороны участка (двора).
«Неоклассицизм», 40-50 г.г. XX в.
Контрастно-этажный, рубеж XIX-XX в.в., кон. XX в.
Приложение Б. Специфика исторически сложившихся районов
Специфика исторически сложившихся районов
Недвижимые памятники истории и культуры, расположенные в ИСР, являясь важнейшим элементом историко-культурного наследия общества, существенно определяют культурный потенциал Санкт-Петербурга и подлежат безусловной охране на всех этапах инвестиционного процесса (планирование, финансирование, проектирование, строительство) и в ходе эксплуатации.
На преобладающей части территории ИСР действуют три различных режима охраны исторического наследия в границах:
объединенной охранной зоны памятников истории и культуры (ООЗ);
объединенной зоны регулирования застройки первой категории (ОЗРЗ-1);
объединенной зоны регулирования застройки второй категории (ОЗРЗ-2).
В ООЗ должны сохраняться пространственно-планировочная структура, исторически ценная застройка и сложившийся городской ландшафт, обеспечиваться или резервироваться возможности восстановления его ранее утраченных элементов и параметров.
Не допускаются снос, перемещение и изменение недвижимых памятников истории и культуры, а также строительство новых зданий и сооружений, за исключением возводимых в порядке реставрации или регенерации архитектурного ансамбля.
Запрещается снос зданий фоновой застройки, ценных в градостроительном отношении, образующих ткань городского ландшафта.
Из рассматриваемой зоны необходимо выводить объекты, которые наносят физический и эстетический ущерб памятникам, вызывая чрезмерные грузовые потоки, загрязняя почву, атмосферу и водоемы.
В ООЗ должны быть обеспечены необходимая для сохранности памятников гидрогеологическая и инженерно-геологическая обстановка, а также защита от динамических воздействий и пожарная безопасность.
В пределах ООЗ, помимо Петропавловской крепости, являющейся государственным музеем-заповедником, выделены еще шесть ансамблей с завершенной средой, которые могут быть приравнены по статусу: Александро-Невская лавра, Смольный монастырь, Инженерный замок, Летний сад, Елагин остров, Некрополь Смоленских кладбищ.
В заповедниках следует проводить реставрацию, комплексное воссоздание историко-архитектурной среды и музеефикацию; должны быть исключены случайное использование памятников и транзитный характер пешеходных потоков, пересекающих их территорию.
Лакунами являются, как правило, участки, ограниченные брандмауэрами, незастроенные или застроенные некапитальной или малоценной застройкой. Границы лакун определены окружающей плотной застройкой и, как правило, совпадают с границами исторически сложившихся земельных участков.
Зеленые насаждения, имеющиеся в лакунах, не могут являться препятствием для нового строительства на этих участках (с учетом изложенного в разделе 8).
Лакунами не являются незастроенные участки, содержащие ценный археологический слой или включающие территории утраченных объектов наследия, подлежащих восстановлению (воссозданию, регенерации).
Застройка лакун должна осуществляться с учетом характеристик прилегающего средового района и гармонично вписываться в окружающую застройку. Лакуны обычно представляют собой разрыв в рядовой фоновой застройке, образующей целостную ткань, поэтому при проектировании наиболее важно соблюдать тектоническое единство с окружающей средой, в то время как стилевое решение может быть самым разнообразным.
Территория за пределами ООЗ включает участки с исторически ценной планировкой, отдельные здания-памятники и другие локальные объекты охраны, а также фоновую застройку. Все это образует своеобразный городской ландшафт, вмешательство в который подлежит регулированию.
Периферия центральных районов (за вычетом охранных зон локальных памятников) и визуально связанные с нею участки вдоль правого берега Невы, выходы вдоль магистралей к Финскому заливу, западная часть Васильевского острова и территория вдоль берегов Обводного канала образуют объединенную зону регулирования застройки первой категории (ОЗРЗ-1).
В ОЗРЗ-1 разрешается новое строительство на пустующих участках и активная реконструкция на участках с незавершенной средой при соблюдении характерных для ИСР высот и силуэта зданий, модуля застройки, тектоники фасадов, материала, фактуры и цвета стен, традиционных приемов застройки, методов строительства, обеспечивающих сохранность соседних зданий. В лакунах также действует режим регулирования застройки первой категории (ОЗРЗ-1).
Территория Санкт-Петербурга, заключенная между внешней границей ОЗРЗ-1 и центральной дуговой магистралью, содержит локальные памятники с зонами их охраны, а также участки с нейтральной в историко-культурном отношении планировкой и застройкой и является зоной совершенствования планировочной структуры, активной реконструкции и нового строительства. Эта территория образует объединенную зону регулирования застройки второй категории (ОЗРЗ-2), регулирование преобразований в которой определяется задачами сохранения целостности образа Санкт-Петербурга, единства старого и нового города, сложившейся системы доминант в городских панорамах и ландшафте.
В ОЗРЗ-2 разрешается новое строительство и активная реконструкция, не вносящие диссонанса в сложившийся исторический силуэт города.
2. Исторический центр города (ИЦ) (средовые районы: 1-149) характеризуется наиболее высокой градостроительной завершенностью и историко-культурной ценностью среды, интенсивностью использования территории и разнообразием функций.
В проектах преобразования застройки ИЦ следует сохранять и совершенствовать:
— основные качества ядра как зоны максимальной концентрации центрообразующих объектов (культурно-исторические, общественно-политические, административные, обслуживающие, научно-исследовательские, проектные, учебные) при максимальном сохранении жилой функции;
Не допускается обеднение традиционного функционального разнообразия и снижение плотности обслуживающих учреждений по уличному фронту магистралей и улиц, образующих каркас ядра.
В пределах ядра необходимо предусматривать организацию пешеходных зон, улиц и площадей многофункционального назначения, используя для взаимной изоляции функций многоуровневые объемно-пространственные решения и технические средства, обеспечивающие безопасность и комфорт пребывания людей.
3. Участки дореволюционной застройки периферийных районов города (ДЗПР) за пределами ИЦ характеризуются, как правило, меньшей, чем в ИЦ, градостроительной завершенностью и историко-культурной ценностью среды.
Меньшая часть ДЗПР расположена в границах ООЗ, основная часть этой застройки находится в границах ОЗРЗ-1 и ОЗРЗ-2.
Значительная часть ДЗПР (средовые районы: 161, 169-171, 175, 177-179, 181, 205-208, 212, 213) застроена сплошной брандмауэрно-дворовой застройкой повышенной плотности. Эта застройка не образует здесь целостной ткани, как в ИЦ, а чередуется со слабо застроенными или используемыми неэффективно участками и территориями.
В проектах преобразования ДЗПР следует предусматривать повышение эффективности использования территории, в том числе повышение плотности жилого фонда, совершенствование системы обслуживания постоянного населения, благоустройство внутриквартальных территорий при сохранении основных характерных средовых параметров застройки.
4. Участки доиндустриальной застройки советского периода в периферийных районах города (ДЗСП) (средовые районы: 150-160, 162-168, 172-174, 176, 180, 183-204, 209-211, 214-262) включают, как правило, секционную застройку трех типов:
— послевоенного периода малой этажности;
— послевоенного периода многоэтажную «сталинскую».
ДЗСП характеризуется своеобразием планировочных приемов, разнообразием средовых качеств, уровнем технического оснащения зданий и благоустройства территорий.
Наивысшие потребительские качества квартир имеет секционная многоэтажная застройка послевоенного периода, т.н. «сталинская». Секционная застройка довоенного периода имеет наиболее низкие потребительские качества квартир, однако средовые и архитектурно-пространственные характеристики застройки весьма высоки.
В проектах преобразования ДЗСП следует предусматривать необходимую модернизацию квартир и совершенствование благоустройства, сохраняя при этом планировочные и объемно-пространственные качества застройки кварталов.
Уплотнение застройки в ДЗСП допускается при соответствующем обосновании и с учетом специфических средовых особенностей территории.
Для этой застройки общими чертами являются:
— небольшая этажность (3-4 этажа);
— невысокая плотность жилого фонда;
— включенность в окружающий ландшафт;
— своеобразие планировочной структуры, архитектурного решения, параметров внутриквартальных пространств.
Значительная часть территории ИЗП находится в пределах объединенных зон охраны пригородных дворцово-парковых комплексов, объединенных зон регулирования застройки или зон охраняемого ландшафта, границы которых в настоящее время находятся в стадии утверждения.
В проектах реконструкции ИЗП следует предусматривать сохранение основных планировочных и объемно-пространственных характеристик застройки кварталов при повышении эффективности использования территории, в сочетании с совершенствованием и модернизацией жилого фонда, социальной и инженерной инфраструктуры.
6. Территории с незавершенной средой (ТНС). В границах ИСР выделены территории, подлежащие активному градостроительному освоению (новое строительство и реконструкция), средовые районы: 151, 157, 167*, 176*, 186, 187, 188, 193*, 194, 200*, 205, 207, 209*, 211, 213*, 214*, 215, 216, 217*, 218*, 219, 234*, 235*, 236, 242, 249*, 250, 253, 297-316.
Как правило, это слабо освоенные и неэффективно используемые территории промышленных предприятий, автохозяйств, гаражей, складов, непосредственно примыкающие к селитебным территориям. Территории с незавершенной средой, расположенные в границах ООЗ, названы лакунами.
В проектах преобразования ТНС следует предусматривать коренное изменение использования территорий с преимущественным развитием жилой функции, снос или радикальную реконструкцию существующих строений, формирование селитебных территорий и жилой застройки, имеющей наивысшие потребительские качества по современным стандартам. Для создания целостной архитектурно-пространственной среды при реконструкции ТНС следует учитывать средовые характеристики окружающей исторической застройки.
* Средовые районы с наличием компактно размещенной завершенной среды (до 30% территории).
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Особенности сложившейся застройки
В различных районах нашей Родины исторически сложились разные условия развития городов и их застройки. На большей части территории СССР на протяжении многовековой истории основным видом массового строительства севернее линии Рязань — Суздаль были деревянные рубленые дома, в южной части европейской территории — мазанки с деревянным каркасом, а в Средней Азии — глинобитные постройки.
Из естественного камня и обожженного кирпича строили преимущественно культовые здания. Для постройки их и дворцов в славянских городах применялись оба материала, на Кавказе — в основном естественный камень, а в Средней Азии сырцовый и обожженный кирпич.
Некоторым исключением из общего исторического развития строительства являются города западной части современной территории Советского Союза — Прибалтийских республик и западных областей Украины и Белоруссии. На этих территориях из камня возводились в XV—XVI вв. не только культовые сооружения, но и относительно большое число гражданских зданий, составлявших основную часть тогдашней застройки городов.
Каменное гражданское зодчество в России повсеместно стало распространяться относительно недавно — главным образом со второй половины и даже последней четверти XIX в. Таким образом каменная долговечная застройка большинства городов нашей Родины относится к этим десятилетиям. К началу массового полносборного индустриального строительства жилой фонд городов и поселков по данным 1958 г. составлял около 780 млн. м2. При этом жилая площадь в домах дореволюционной постройки достигала 180 млн. м2, из которых более 55 млн. м2 приходится на каменные дома.
Сложившаяся каменная застройка городов в периоды феодализма и капитализма с характерным для них «свободным» размещением построек на участках, особенно при капитализме, имеет схожие черты: кварталы состоят из отдельных изолированных друг от друга земельных участков-домовладений. Дома и их группы расположены на таких участках нередко без общей системы застройки квартала. Вследствие этого в городах появились улицы, на которых вперемежку возникли жилые дома, объекты торговли и обслуживания, промышленные предприятия и склады. К последним иногда прокладывались рельсовые пути, нарушавшие планировочную систему города.
Застройка кварталов в центре Москвы и на ее окраинах совершенно различна. В центральной части были тесно расположены многоэтажные дома (рис. 1, а), тогда как планировка кварталов на окраинах напоминала сельскую (рис. 1, б).
Рис. 1. Застройка дореволюционного периода:
а — кварталы старейших дореволюционных мест Москвы; в — кварталы окраины Москвы периода развития капитализма; 1 — граничные корпуса; 2 — глухие стены; 3 — встроенные нежилые помещения; 4 — нежилые зданий
После Великой Октябрьской социалистической революции градостроительство в нашей стране начало обретать новые черты. С отменой частной собственности на землю появилась реальная возможность застраивать города по тщательно продуманным планам, предусматривающим повышение уровня удобств. Это позволило несколько увеличить размеры кварталов, и организация пространства в кварталах улучшилась (рис. 2).
Новые принципы размещения зданий в кварталах заключаются в функционально более организованном взаимном расположении их, формировании четкой системы дорог, пешеходных путей и площадок.
Рис. 2. Застройка кварталов 1920—1930 гг.:
а — встроенные детские учреждения; б —школа; в — объекты обслуживания
С начала массового индустриального строительства, т. е. с 1955 г., градостроительные условия планировки в советских городах сильно изменились. В связи с появлением новых видов зданий и развитием благоустройства стало целесообразным укрупнить территорию застройки между транспортными магистралями до 1,4— 1,6 км2. На таких площадях можно более удобно размещать в комплексе с жилыми зданиями объекты обслуживания и обезопасить людей от быстро движущегося транспорта (рис. 3). Не менее важно и то, что укрупненная система застройки в городе дала возможность существенно улучшить санитарно-гигиенические условия жизни на таких территориях благодаря приближению природы к городским жилищам и выводу автотранспорта на магистрали.
Рис. 3. Застройка современного микрорайона на 13—18 тыс. жителей: ОБ — объекты обслуживания; ДУ — детские учреждения; Шк — школа; 1 — здания до 3 этажей; 2 — то же, до 9 этажей; 3 — то же, выше 9 этажей; 4 — дороги; 5— пешеходные
пути
Современные градостроительные принципы и нормы предусматривают организацию первичных групп из нескольких жилых до-
мов в комплексе со зданиями обслуживания, сохранение и подчеркивание рельефа местности.
Доля старой застройки в городах постоянно уменьшается. В старых жилых домах размещено в среднем по СССР меньше 9% всего жилого фонда (в Москве около 12%). Большая доля старой капитальной застройки, достигающая 30%, сохранилась в Ленинграде. Объясняется это тем, что, будучи с начала XVIII в. столицей Российской империи, этот город застраивался преимущественно каменными строениями, причем для быстрейшей застройки Петербурга в 1714—1728 гг. было запрещено строить кирпичные дома в других городах. Большинство ленинградских домов — это особо капитальные и прочные здания. Много старых каменных строений имеется также в Баку, Одессе.
Относительно высокие капитальные здания имеют, однако, небольшую полезную площадь. Например, в Москве жилая площадь старых домов в среднем близка к 1000 м2, тогда как в современных зданиях она в 4—6 раз больше. Именно многие объемы старых зданий придают центральной части Москвы, как и историческим центрам других городов, неповторимый облик.