что такое росреестр при оформлении ипотеки
Что такое росреестр при оформлении ипотеки
Особенности государственной регистрации ипотеки
В гражданском законодательстве принято различать два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
— в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;
— продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ);
— при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (статьи 64.1, 77 Закона об ипотеке).
Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) подлежит как ипотека в силу договора, так и ипотека в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРН сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений составляет пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов, семь рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ, срок ипотеки нежилых объектов недвижимости составляет семь и девять рабочих дней соответственно.
В случае если объект недвижимости приобретается с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк, заявления и приложенные документы направляются банком с использованием электронных сервисов Росреестра, срок регистрации составляет 5 рабочих дней с даты поступления заявления.
В городе Кызыле действует офис приема документов МФЦ по ул.Тувинских Добровольцев, д.23 (здание Россельхозбанка), в котором осуществляется прием заявлений и приложенных документов заявителей, приобретающих недвижимое имущество с использованием заемных средств Россельхозбанка, либо закладывающих свое имущество по договору ипотеки в счет обеспечения обязательства в Россельхозбанке.
Более подробную консультацию по вопросам государственной регистрации ипотеки, в том числе по комплектности документов, в г.Кызыле можно получить в офисе МФЦ, расположенном по адресу: г.Кызыл, ул.Кечил-оола, д.7б.
Заявление и необходимые документы для получения государственных услуг Росреестра, подписанные электронной цифровой подписью, можно подать на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги», подать документы в любой удобный офис МФЦ, перечень офисов МФЦ можно узнать по ссылке [url]http://gogov.ru/tva/mfc.[/url].
начальник отдела государственной регистрации недвижимости
Что такое росреестр при оформлении ипотеки
Введите то, что Вы ищете
О регистрации ипотеки жилых помещений
В каком порядке и в какие сроки осуществляется государственная регистрация ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет средств ипотечного жилищного кредитования? Какие документы необходимы для ее проведения?
На вопросы читательницы отвечает и.о. начальника Золотухинского межрайонного отдела Управпения Росреестра по Курской области Т.А. Москвина:
— Проблема жилья является наиболее актуальной. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование. Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит ипотека (залог) приобретаемого за счет этих средств жилья.
Порядок проведения государственной регистрации ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет средств ипотечного жилищного кредитования, различается в зависимостиот оснований ее возникновения. Федеральным законом предусмотрено возникновение ипотеки как в силу договора, так и в силу закона.
В силу закона ипотека возникает на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Например, согласно ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права покупателя (залогодателя) на приобретаемое жилое помещение. С 07.03.2012 такая регистрация производится без оплаты. Обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию ипотеки жилого помещения, является кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой. Государственная регистрация проводится в течение 5 рабочих дней. Подробный перечень документов, необходимых для государственной регистрации, размещен в помещениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.
Как проходит регистрация ипотеки в Росреестре
Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ регистрация ипотеки в Росреестре представляет собой процедуру, которую необходимо пройти в обязательном порядке.
При регистрации ипотеки в Росреестре имеются ряд тонкостей и важных нюансов – об этом мы поговорим в данной статье.
Как происходит процедура регистрации ипотеки в Росреестре
Как вы знаете, ипотечное кредитование представляет собой довольно длительный и утомительный процесс. Так как оно является залоговым, то при оформлении потребитель обязан пройти множество дополнительных процедур, которые связаны со страховкой, оценкой покупаемого недвижимого имущества, наложением и снятием обременения.
Следует с особой тщательностью соблюдать предписания Гражданского и Жилищного кодекса РФ.
Регистрация ипотечного договора в Росреестре представляет собой заключительный этап оформления ипотеки. Это подтверждение совершенной сделки на самом высоком уровне – государственном. В Росреестре регистрируются обременения, а также переход прав, который возникает в связи с дарением, куплей-продажей недвижимого имущества, арендой, приватизацией, участием в долевом строительстве.
В течение месяца осуществляется регистрация, но если понадобится перепроверить подлинность предоставленных документов или какие-либо дополнительные бумаги, то процесс могут продлить еще на 30 дней.
Регистрация обременений и перехода прав возложена на плечи территориальных органов Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (регистрационные палаты).
Если обратиться к п.2 ст. 20 закона №102-ФЗ в действующей редакции от 07.05.2013, то там сказано, что ипотека в силу закона ( в том числе та, которая обусловлена привлечением заимствованных у банка средств на строительство или покупку жилья) подлежит регистрации в обязательном порядке. Процедура запускается с момента подачи заявления от заемщика и представителя финансово-кредитного учреждения либо нотариуса (помощника нотариуса), заверившего договор ипотеки без уплаты государственной пошлины.
Если заемщик не пользовался услугами нотариуса, то госпошлина подлежит обязательной уплате – она должна быть приложена к заявлению. Вдобавок, необходимо приложить копию договора купли-продажи и оригинал.
Если вы зайдете на официальный сайт Росреестра, то на нем можно взять форму для заполнения заявления. Также заявление доступно в регистрационной палате. Если вы хотите сэкономить свое время на простое в очередях (понятное дело, представитель финансово-кредитного учреждения не будет тратить свое время на очереди, поэтому с ним нужно будет договориться о конкретном времени), лучше записаться на прием заблаговременно.
Если ипотечный кредит был выдан на покупку земельного участка или нежилого помещения, то процесс регистрации займет 14 дней. Если вы регистрируете ипотеку недвижимости для проживания, то на данную процедуру отводится всего 5 рабочих дней. Учитывайте этот момент и не тяните время с регистрацией.
Особенности регистрации ипотеки в Росреестре
Для Росрееста ипотека – понятие условное. Ипотечный договор может быть оформлен не только между заемщиком и финансово-кредитным учреждением. К примеру, если вы захотите реализовать недвижимое имущество в рассрочку, то имеете право наложить обременение на нее до тех пор, пока покупатель не расплатится по счетам в полном объеме.
Существует ряд ситуаций, когда оформить ипотечное соглашение не представляется возможным. Согласно основным положениям ст. 5 закона №102-ФЗ, предметом ипотеки не могут быть:
Это имеет отношение и к следующим земельным участкам (если вы оформляете ипотеку на покупку земельного надела):
Также ипотечное соглашение нельзя заключить при невозможности и отсутствии дать залоговую оценку объекту недвижимого имущества.
В зависимости от того, в какой форме был заключен ипотечный договор (налагается банком обременение ПОСЛЕ выдачи свидетельства или ПРИ заключении договора купли-продажи) Росреестром различаются два типа ипотеки:
1. Ипотека в силу действия договора
Это достаточно редкий вариант регистрации. Его существование возможно при ипотеке, которая оформляется на покупку жилого помещения в новостройках. Во всех остальных ситуациях данный вариант финансово-кредитное учреждение не будет использовать, так как наложение обременения на покупаемое недвижимое имущество происходит не сразу с регистрацией договора купли-продажи, а при заключении дополнительного ипотечного соглашения.
Иными словами, банк находится в несколько двоякой ситуации, когда заимствованные денежные средства на покупку недвижимости заемщик получил, а залогового обеспечения еще не имеется.
В большинстве случаев, финансово-кредитные учреждения предоставляют до 3 месяцев для того, чтобы заемщик предоставил свидетельство на недвижимое имущество для оформления дополнительного ипотечного соглашения.
До тех пор пока банку не будет предоставлено право обременения, процентная ставка по займу будет завышенной – именно так финансовая организация стремится застраховать возможные риски. Если речь идет о долевом строительстве, срок кредитования без залога будет продлен до того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
2. Ипотека в силу действия закона
Это самый распространенный вид регистрации ипотеки. Если ипотека оформляется в силу действия закона (п. 1.2 ст. 11 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ), обременение на покупаемую недвижимость будет наложено в автоматическом режиме, одновременно с государственной регистрацией договора о сделке купли-продажи.
В свидетельстве на недвижимое имуществе, которое вы получите, в графе «Обременение» будет стоять отметка о том, что оно была приобретено посредством ипотечного кредита и является залоговым имуществом. Здесь есть немаловажный нюанс – учитывайте, что обременение НЕ БУДЕТ снято в автоматическом режиме после того, как вы в полном объеме выплатите свои долги перед финансово-кредитным учреждением.
После того как ипотечный заем будет погашен, вам понадобится второй раз посетить территориальный орган государственной регистрации вместе с должностным лицом из банка с целью подачи заявления на снятие ипотеки.
В случае оформления ипотеки по закладной, не нужно приглашать сотрудника банка; при себе нужно иметь только закладную, где стоит отметка банка об исполнении обязательств в полной мере. Иными словами, отметка о том, что кредит погашен. Вы можете заказать новое свидетельство, где не будет отметки о существующем обременении, но для этого понадобится заплатить госпошлину. В течение трех дней обременение будет снято.
В этом и кроется главное различие между двумя видами ипотеки, описанными выше. При ипотеке в силу договора в свидетельстве отметка об обременении отсутствует, так как оно подается на оформление до заключения ипотечного соглашения.
Подводя итоги, хочется заметить, что снять с жильца обременение, которое было наложено финансово-кредитным учреждением, можно не только после погашения ипотечной ссуды в полном объеме. Это может быть выполнено по решению суда, по дополнительной договоренности с банком. В редких случаях, такое возможно в том случае, когда банк прекращает свое существование и подвергается полной ликвидации в качестве юридического лица. Для снятия обременения, следует принести в регистрационную палату выписку из Единого государственного реестра юридических лиц – в нем будет соответствующая запись о ликвидации.
Что такое росреестр при оформлении ипотеки
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
отдела государственной регистрации недвижимости
Порядок регистрации договора ипотеки в Росреестре
При оформлении ипотечного займа обычно обеспечением выступает приобретаемое жилье. В этом случае требуется регистрировать данное соглашение с кредитором в Росреестре. В статье будут рассмотрены все нюансы регистрации ипотеки в Росреестре.
Правовые основы
Основополагающим документом, регламентирующим порядок регистрации прав на недвижимый объект, выступает ФЗ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке» и ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Помимо этого, основы закреплены в следующих нормативных актах:
Когда появляется необходимость регистрации ипотеки в Росреестре?
Согласно пункту 1 ст. 131 ГК РФ и п. 6 ст. 1 ФЗ № 218 от 13.07.2015 права собственности на недвижимость нужно в обязательном порядке фиксировать в госорганах. Это правило применимо и к приобретаемому жилью на ипотечные средства (Закон № 102 «Об ипотеке»).
Одновременно с правом собственности на обременяемый объект в Росреестре осуществляют регистрацию договора ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). Это действие является заключительным шагом в сделке по купле жилья на кредитные средства.
Что означает регистрация ипотеки в Росреестре для заемщика и банка?
Под регистрацией ипотеки понимается внесение сведений о покупаемой на заемные средства квартире в единую электронную базу государственного реестра (ЕГРН). Это некий архив, где собрана информация о всех действующих и остановленных правах на недвижимые объекты. Данная процедура служит констатацией факта сделки на законодательном уровне и защитой прав всех участвующих сторон (покупателя и банка).
Закрепление права собственности на объект недвижимости
Регистрация перехода права собственности на недвижимость на государственном уровне проводится по факту подачи обеими сторонами сделки соответствующего заявления. А также это может сделать нотариус или любое лицо с официальной доверенностью.
Договор купли-продажи (ДКП) не вносится в единый реестр, но на соглашении проставляется штамп, удостоверяющий, что переход права собственности осуществлен.
При этом, фиксация собственности гражданина, права которого обременяются ипотекой, и гос. регистрация непосредственно ипотечного договора в Росреестре в силу закона – это два отдельных действия и проводятся на основании двух заявлений. В связи с чем будет 2 учетные записи с самостоятельными номерами (пункт 2 статьи 20 ФЗ № 102).
В результате недвижимый объект, взятый на заемные средства, перейдет в собственность заемщика. Однако до погашения кредита квартира или дом будет находиться в залоге у банка и владельцу нельзя распоряжаться имуществом (продавать, дарить и прочее). Это регламентируется ст.77 п.1 102-ФЗ.
Особенности регистрации ипотеки в Росреестре
Исходя из статьи 20 от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 53 ФЗ 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», выделяют 2 основания возникновения ипотеки: в силу закона и действия договора.
Принципиальное отличие заключается в сроках регистрации обременения на недвижимый объект. Иными словами, в силу закона обременение на жилье регистрируется в Росреестре одновременно с переходом правом собственности, в действие договора – по отдельности (сначала – право на жилье и ипотечный договор, потом – обременение).
Регистрируемая в Росреестре ипотека по договору не подразумевает смену владельца недвижимого объекта. А при ипотечном кредите в силу закона, которая возникает при покупке жилья на заемные средства, при регистрации происходит замена собственника у объекта, на который накладывается обременение.
Регистрация ипотеки в Росреестре в силу действия закона.
Ипотека в силу закона регламентируется несколькими нормативными актами РФ, принятыми в разное время. Основополагающие моменты закреплены в статье 20 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также принимают во внимание:
Это наиболее распространенный вариант, когда заемщик берет взаймы у банка средства, чтобы купить жилье. В свою очередь, оно становится залогом до момента погашения кредита (ст. 488 ГК РФ). При регистрации перехода права собственности в Росреестре, автоматом на объект накладывается обременение (статья 20 пункт 2 ФЗ-102 «Об ипотеке») – в заявлении указывается, что ипотека с закладной. Это происходит только при предоставлении договора купли-продажи с пометкой привлечения ипотечных средств.
На каких условиях возможно оформление ипотеки в силу закона:
По закону (п. 1 ст. 220 НК РФ), граждане, купившие недвижимость таким способом имеют право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости объекта (но не более 2000000 руб.).
В силу действия договора.
Ипотечный кредит в силу действия договора рискован для банка, поскольку деньги отданы, но он не может полноправно распоряжаться залогом, поскольку его нет. Поэтому, если после прохождения регистрации и вступление в права собственник откажется предоставлять квартиру в качестве залога, то кредитор ничего не сможет сделать (даже через суд не получится принудить к этому заемщика).
В качестве подстраховки кредитор часто просит привлечь поручителя и повышает процентную ставку на время, пока обременение не будет зафиксировано в реестре.
Способы регистрации ипотеки в Росреестре
Подать заявление и требуемый пакет документов в Росреестр для регистрации ипотечного договора возможно несколькими способами:
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:
Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:
Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.
Как правильно составлять и заполнять заявление, можно уточнить непосредственно в регистрирующем органе. Когда владельцем является физлицом, то указывают: инициалы, дату и место рождения, пол, гражданство, паспортные реквизиты, адрес фактического проживания.
Как происходит регистрация ипотеки в Росреестре?
Алгоритм проведения государственной регистрации ипотечного соглашения прописан в статье 20 ФЗ № 102. Он состоит из нескольких последовательных шагов:
После чего будет проходить проверка поданных сведений. В случае обнаружения нехватки определенных бумаг, заявителя попросят их довезти. Если все в порядке, то в обозначенный срок собственнику высылают уведомление об успешном исходе. При необходимости, он может взять выписку, подтверждающую его права на недвижимость.
Регистрация ипотеки в Росреестре через Госуслуги
Чтобы не тратить время на простаивание очередей в МФЦ, можно отправить заявление онлайн – через портал Госуслуг. Первым делом потребуется создать свою учетную запись и подтвердить ее.
Регистрация на ресурсе заключается в следующем:
Отыскать ближайшие обслуживающие центры можно на сайте, для чего в поисковик вбивают город. Если выбирают почту, то в соответствующем разделе указывают адрес проживания и жмут на «Доставить». Код пришлют пользователю в заказном письме в течение 2 недель.
Сама процедура электронной регистрации ипотеки в Росреестре через Госуслуги проста:
О том, как протекает процедура, орган уведомляет заявителя в виде писем на e-mail или СМС.
Регистрация ипотеки в Росреестре через МФЦ
Регистрация перехода права собственности договора ипотеки в Росреестре через МФЦ имеет ряд нюансов:
Регистрация ипотеки при ДДУ
В случае покупки жилья в новостройке регистрации в Росреестре подлежит договор долевого участия (ДДУ). А вот оформить право собственности можно будет только после сдачи строения в эксплуатацию. Зачастую застройщик сам направляет документы в Росреестр, но тогда процедура значительно затягивается. Кому надо быстрее, может самостоятельно собрать необходимые бумаги и подать в регистрирующий орган.
За готовым ДДУ заявитель приходит сам и получает его по паспорту и расписке. На обороте документа должен стоять штамп регистрирующей организации, печать и подпись специалиста.
При желании удостовериться на портале Росреестра, что ДДУ зарегистрирован, следует учесть, что сведения туда вносятся с запозданием. Так что, не стоит пугаться, если номер не обнаружен даже через 1-2 месяца. Если в штамп вписан регистрационный номер, то это гарантирует успешность прохождения процедуры регистрации ипотеки в Росреестре.
Ускоренная регистрация ипотечного договора
Стандартные сроки регистрации права собственности могут затянуться до 12 будних дней, если иное не предусмотрено ФЗ (ст. 16 ФЗ № 218 «О гос. регистрации»). Ускорить процедуру можно, если привлечь нотариуса. По согласованию он вправе подать заявление и завизированные документы от имени собственника недвижимости. Тогда удостоверение документации осуществляется в течение 3 дней с даты подачи. Если же бумаги и заявление были направленны в электронном формате, то период рассмотрения сокращается до суток.
Что такое электронная регистрация ипотеки в Росреестре и как она проходит?
Закон № 218 от 13. 07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает подачу заявления в электронном виде. Этот сервис позволяет людям, покупающим жилой объект, оформить право собственности без траты времени на посещение МФЦ или регистрирующего органа.
Электронной регистрацией ипотеки в Росреестре оперирует Сбербанк. Отправить документы можно прямо из банка или офиса застройщика-партнера, непосредственно во время сделки. Регистрация пройдет максимум за неделю и готовые бумаги вышлют всем сторонам на адрес электронной почты. После чего, банк в течение суток перечисляет средства продавцу. Здесь также потребуется оплатить госпошлину (заранее или в течение пяти дней после отправки запроса). Правда стоит такой сервис недешево – около 12 000 руб.
Условия электронной регистрации ипотеки в Росреестре:
Когда ипотека будет одобрена, надо подъехать в банковское отделение для подписания договора и прочих бумаг. Тут же менеджер предлагает клиенту воспользоваться опцией безопасного расчета (стоит 2000 руб.) – это когда банк отвечает за сохранность денежных средств на время прохождения регистрации в Росреестре. Только после ее окончания он рассчитывается с продавцом. Если же процедура по каким-то причинам не состоится, то деньги вернут покупателю.
Отрицательные стороны электронного учета ипотеки в Росреестре:
Сроки регистрации ипотеки в Росреестре
Время, которое требуется на регистрацию ипотеки в Росреестре, узаконено в п. п. 9-12 части 1 статьи 16 ФЗ № 218 и п. п. 1, 5 статьи закона № 367. Согласно им стандартный срок – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9, ускоренный (подача нотариально заверенных документов) – от 3 до 5.
Отсчет начинается с даты, следующей за той, когда были сданы документы с заявлением (согласно Письму Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Стоимость
За государственную регистрацию прав и обременений на недвижимый объект в Росреестре придется внести стандартную пошлину в бюджет государства: физическим лицам – 2000 руб., юридическим структурам – 22000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 гл. 25.3 НК РФ).
Когда услуга предоставляется онлайн, для частных граждан предусмотрена скидка в размере 30%. Если заявление на регистрацию ипотеки в Росреестр подают несколько заинтересованных в этом лиц, сумма госпошлины делится между ними в равном соотношении. Удостоверение ипотеки в силу закона не облагается сбором.
Что делать после получения документов из Росреестра?
Если собственник планирует жить в приобретенной квартире, то после регистрации ипотеки и получения документов из Росреестра гражданину необходимо посетить следующие учреждения:
Следует отметить, что полученную при электронной регистрации жилья выписку, можно и не предъявлять в госорганы для получения каких-то услуг. При необходимости они сами могут сделать запрос в Ростреестр (п. 1 ст. 7 ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).
Регистрация допсоглашения к ипотечному договору
При ипотеке в силу закона оформляется договор, где указывается, что имеется закладная на жилье. Допсоглашение на обременение жилого объекта, оставляемого в залог банку, составляется в случае ипотеки в силу действия договора. Это соглашение требуется зарегистрировать в Росреестре только тогда, когда основной договор тоже прошел эту процедуру (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Также допсоглашение может составляться в связи с пересмотром условий сделки. Вот наиболее распространенные случаи:
При этом, действующим законодательством регламентируется потребность в регистрации дополнительного соглашения с ориентиром на дату его составления и подписания:
Эти нормы прописаны в ФЗ № 367 от 21.12.2013 «О внесении изменений в ч. 1 ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ» (пункт 5 статья 3).
Причины отказа в регистрации
В регистрации ипотеки в Росреестре могут отказать на основаниях, прописанных в ФЗ № 218 статья 26. Наиболее частые причины:
На исправление недочетов технического характера гражданину отводится 3 месяца, если иные сроки не предусмотрены законом (ст. 26 ФЗ № 218). Отсчет начинается с момента их обнаружения и обращения с заявлением в регистрирующий орган. Наряду с этим, кредитная организация и непосредственно заемщик должны быть оповещены о сложившейся ситуации, чтобы они могли приступить к решению проблемы.
Нюансы
Чтобы успешно пройти регистрацию ипотеки в Росреестре, следует знать некоторые нюансы данной процедуры:
Еще несколько рекомендаций от юристов: