что такое реконструкция магазина
Реконструкция торговых и офисных центров
Ожидания арендаторов торговых и офисных центров постоянно растут, меняются форматы, и принципы торговли и офисной работы, повышается уровень требований к дизайну, инженерии, инфраструктуре. Из-за этого в среднем жизненный цикл бизнес-центра составляет не больше 10-15 лет, по истечении которых объекту нужна реконцепция, ремонт, ребрендинг. В условиях плотной застройки редевелопмент (запуск новых объектов на основе старых после реконструкции) оказывается более выгодным и востребованным по сравнению с новым строительством.
Что изменяется для офисов?
При реконструкции необходимо учитывать новые подходы к организации работы в офисе и рабочего пространства в принципе. Компании предпочитают открытую планировку, коворкинги, open-space. Они не хотят занимать классические закрытые кабинеты. Им важна развитая бизнес-инфраструктура: наличие в офисном центре общедоступных (арендуемых) переговорных, конференц-залов, коворкингов, пространств для совещаний. В составе зон общего пользования также могут быть столовые или кафе, спортивные залы, пространства для отдыха, лобби, холлы. Все это улучшает социальное взаимодействие, помогает выстраивать рабочие связи, повышать продуктивность работы.
Реконструкция должна улучшать офисное пространство. Она может предполагать оптимизацию планировок, модернизацию существующих инженерных систем (включая вентиляцию, электроснабжение, системы безопасности и другие), благоустройство прилегающей территории, создание открытого уличного или закрытого, размещенного в цокольном, подвальном этаже паркинга. Расширение существующих оконных проемов или использование панорамного остекления улучшает показатели освещенности. Обновление звукоизоляции стен и перекрытий защищает от шума. Установка новых лифтов, эскалаторов, траволаторов повышает комфорт для арендаторов на верхних этажах. Такие изменения могут поднять класс офисного центра, а с ним — стоимость аренды, увеличить доходность при сравнительно небольшом объеме вложений.
Реконструкция торговых центров
Для торговых площадей своевременная реконструкция, адаптация к требованиям рынка особенно важна: без этого торговый центр потеряет посетителей, покупателей, а вместе с ними — и арендаторов. Реконструкция может выполняться по двум основным направлениям:
При реконструкции торговых центров учитывают особенности новых форматов торговли: предусматривают зоны для выдачи товаров, возможности для максимальной автоматизации торговли, для совмещения форматов (продажи комбинируют с досугом, развлечениями, общественным питанием).
Организация работ
И в торговом, и в офисном центре реконструкцию можно организовать двумя способами:
Офисные и торговые объекты реконструируют, выполняя следующие работы:
Строительная компания «Олимпия» выполняет реконструкцию торговых и офисных центров, проводит их реконцепцию, ребрендинг.
Морально устарели: как переделывают торговые центры в Москве
Московские торговые центры ждет масштабная трансформация: по оценке компании Knight Frank, сегодня в реконструкции нуждаются не менее 60 ключевых торговых объектов столицы старше четырех лет. По данным компании Cushman & Wakefield, в Москве насчитывается 75 торговых центров, построенных до 2010 года. Сегодня они не отвечают ни запросам покупателей, ни условиям арендаторов, поскольку создавались в другой экономической реальности. Семь — десять лет назад на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали дальнейшее развитие рынка.
«До 2008 года проекты, где к дизайну привлекались опытные архитекторы, было единичными, да и у значительной части архитекторов не было достаточного опыта. С другой стороны, даже при наличии качественного дизайна экономия на генподрядчике приводила к тому, что запланированный дизайн было просто нельзя реализовать», — вспоминает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.
Размер имеет значение
Ответом на быстрое моральное устаревание торговых центров чаще всего становится их масштабная реновация. Она включает не только обновление дизайна и перепрошивку здания, но и создание новой концепции. Так, объекты до 20 тыс. кв. м сдаваемой площади постепенно переформатируются в торговые центры районного формата, который может успешно работать даже с устаревшим дизайном — главное, чтобы состав арендаторов ориентировался на повседневные услуги и сервис, говорит Николаев. По его словам, в таких объектах можно делать различные элементы реконцепции, но их необязательно полностью закрывать.
Торговые центры площадью более 60 тыс. кв. м сдаваемой площади до 2008 года обычно вводились самыми опытными девелоперами, поэтому состав арендаторов и планировки у данных объектов достаточно качественные, в настоящее время речь обычно идет об обновлении дизайна интерьеров, в том числе зоны общественного питания, а также постепенной ротации арендаторов.
«Для многих объектов площадью от 20 тыс. до 60 тыс. кв. м для дальнейшей работы требуются не локальные, а структурные изменения — новый tenant mix, новые планировочные решения, новый дизайн. Для таких торговых центров ключевой целью изменений является коммерческая концепция (tenant mix и планировки), что уже приводит к корректировке других элементов», — указывает Николаев.
Не только торговля
Наиболее часто под реновацию подпадают проекты, расположенные в черте города и имеющие в своем составе большие площади под продуктовые гипермаркеты (от 5 тыс. до 12 тыс. кв. м), гипермаркеты бытовой техники (от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м), гипермаркеты товаров для дома (12 тыс. кв. м), указывают в Cushman & Wakefield. Например, компания Crocus Group недавно приступила к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а на ближайшее время запланировано открытие обновленного комплекса «Коньково Пассаж».
Компания «Киевская площадь» анонсировала реконструкцию СК «Олимпийский». В состав обновленного объекта будут включены в том числе торговые площади. Около 10% объектов уже завершены или находятся на заключительной стадии — среди них сеть ТРЦ «МЕГА» в Москве и впечатляющий пример редевелопмента торговых центров «Капитолий» компании Enka — ТРЦ «Кунцево Плаза» и ТРЦ «Каширская Плаза», перечисляет директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов.
Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева
— Улучшение качественных характеристик торговых центров — это ответ девелоперов на изменившиеся запросы со стороны посетителей. Современному покупателю неинтересно посещать торговые комплексы, только чтобы что-то купить. Это можно сделать не выходя из дома, в интернет-магазинах и маркетплейсах. Потребителя сейчас привлекает не только набор магазинов, но и эмоциональная составляющая проекта, а также дополнительные возможности провести свободное время и разнообразить досуг.
Главный принцип реновации — расширение и наполнение торговых центров различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных проектах проводится масштабная ротация арендаторов, пересматривается tenant mix. Сегодня здесь создаются дополнительные общественные пространства в виде лаундж-зон и зон для проведения разнообразных мероприятий (мастер-классов, лекций, фестивалей, театральных постановок). Кроме того, немало внимания уделяется деталям — освещению, благоустройству и декорированию зон общего пользования.
Комплексная перезагрузка торгового центра чаще всего подразумевает полный снос существующих строений на участке и создание нового, чаще всего многофункционального центра. По такой схеме были перезапущены ENKA, «Кунцево Плаза», «Каширская Плаза». Другой вариант — перепланировка здания: изменение параметров торговой галереи, ширины пассажей, событийных и атриумных зон, вертикальных коммуникаций.
В обновленных за последнее время торговых центрах наблюдается смещение в сторону корнеров с минимальным количеством витринного пространства: теперь собственники все больше внимания уделяют визуальной доступности магазинов. По мнению собеседников «РБК-Недвижимости», в будущем в архитектурной концепции торговых центров будет преобладать функциональное зонирование с акцентом на дизайн помещения, увеличится высота торговых уровней за счет атриумных зон, что позволит обеспечить комфортное нахождение посетителей.
Однако под реконцепцией торгового центра понимают не только конструктивные изменения здания, но и смену состава арендаторов, главными из которых сегодня становятся операторы качественного общепита. «Сейчас наблюдается отход от традиционного фастфуда в сторону качественной и здоровой пищи. В будущем этот тренд только усилится: в торговых центрах будет преобладать комбинация фуд-холла и ресторана с сочетанием еды навынос, а также рост интереса к традиционным кухням и уникальным способам приготовления еды», — прогнозирует Андрей Шувалов.
Основные принципы реконцепции торговых центров
1. Появление новых «социальных» арендаторов, среди которых спортивные и детские развивающие студии, термальные/банные комплексы, центры спортивной медицины, площадки для проведения тематических лекций и семинаров.
2. Рост числа брендов, увеличение площадей кафе и ресторанов, появление новых форматов общепита, а также локальных магазинов косметики, аксессуаров, одежды и обуви.
3. Сокращение площади якорных арендаторов, включая продуктовые супермаркеты и гипермаркеты.
4. Развитие районных торговых центров со средней арендуемой площадью до 12 тыс. кв. м.
5. Развитие омниканальных элементов торговли.
Реконструкция магазина: латаем дыры или творим шедевр?
В последнее время всё чаще в СМИ говорят о том, что крупный федеральный ритейл всё начал более активно осуществлять реконструкции своих магазинов. Насколько это соответствует действительности и какие цели преследует ритейл сегодня, говоря не просто о замене оборудования, а именно о реконструкции?
Интересный коментарий на эти темы дал Подгорбунский Вадим Борисович, р уководитель проектов Группы компаний «ЛЭНД»:
— Скажите, Вадим Борисович, а лично Вы, как профессионал, видите общую тенденцию на активизацию реконструкций в сетях, или на Ваш взгляд, это не совсем так?
— Активизацией это назвать сложно, это скорее плановые реконструкции старых магазинов. В принципе, в Санкт-Петербурге в год 3-4 магазина осуществляют реконструкцию в рамках среднестатистической сети. Кто-то больше, кто-то меньше. Так что, о повальном увлечении реконструкцией говорить, наверное, преждевременно. Дело в том, что срок жизни оборудования 8-10 лет. Соответственно, крупные федеральные игроки рынка, уже не первый год функционирующие на территории Питера, в плановом порядке осуществляют замену оборудования.
— Скажите, а стоит ли делать глобальную реконструкцию, если речь идёт только о сменеторгового оборудования? Не проще ли в спокойном режиме заменять одну витрину за другой?
— Реконструкция- это не просто смена торгового оборудования. Тут всё гораздо сложнее.
Во-первых, изменился подход к планированию торгового зала. Маркетинг диктует свои требования. Ведь одна из основных задач маркетинга в магазине- увеличение продаж с квадратного метра. И в этих целях даже планировка может сыграть свою роль.
В-третьих, ещё одним довольно существенным фактором, учитываемым при создании проекта реконструкции магазина, является развитие технологий в сфере экологии. Так энергосберегающие технологии всё чаще становятся предметом обсуждения при разработке проекта. Мы, конечно, в этом плане, пока, «впереди планеты всей». «ЛЭНД» активно использует различные технологии энергосбережения. Начиная от светодиодов, и заканчивая серьёзными комплексными проектами, позволяющими использовать излишки тепла в охлаждающих системах на обогрев помещений или обеспечение горячего водоснабжения. Вопрос соблюдения экологических стандартов для крупных международных и федеральных сетей, это вопрос не просто красивого участия в общественном движении, а реальная потребность в очевидной экономии. Так что, реконструкция нередко касается всего инженерного комплекса магазина, а не просто отдельных витрин.
Ну и, конечно, не стоит забывать, что и дизайн современных торговых точек существенно изменился. Если раньше стояла задача просто выставить товар, то сейчас становятся очевидными определённые стилистические тенденции. Торговое оборудование становится не просто функциональным. А именно красивым. А когда речь идёт о том, что оборудование магазину досталось вообще по наследству, вполне понятно, что кроме чисто эстетических претензий к нему возникает еще и требования соответствия единой стилистике сети.
Один из последних стандартных проектов по реконструкции – магазин «Перекрёсток» на Просвещения 81.
Благодарим Вас, за то, что Вы делитесь этой статьёй на своих страницах в социальных сетях.
12 главных преимуществ модернизации розничного магазина
Вы можете спроектировать более эффективное использование пространства, которое прослужит долгие годы
Ремонт магазина может повысить продуктивность сотрудников
Исследования показали, что продуктивность сотрудников розничной торговли прямо пропорциональна тому, насколько весело и продуктивно выглядит рабочее место.
Переход на сделку может серьезно помочь вам увеличить продажи
С обновлением вы можете создать витрину для продуктов и текущих сделок, которые вы действительно хотите продвигать, разместив их в местах, которые сразу бросаются в глаза, заставляя людей совершать покупки.
Ремонт магазинов может дать вашему бизнесу преимущество перед конкурентами
Это придает вашему магазину эффект «ВАУ», необходимый в сегодняшних условиях.
Клиенты все чаще ищут индивидуализированные впечатления от покупок, которые заставляют их чувствовать себя особенными, и ремонт поможет вам в этом. Броский дизайн магазина сделает вас притчей во языцех.
Это показывает, что вы цените здоровье и безопасность клиентов и сотрудников
Это отличный шанс для вас разместить новые объекты
Подумываете о расширении ваших предложений и внедрении новых продуктовых линеек в вашем магазине, но не смогли реализовать эту идею из-за нехватки места? Что ж, теперь это возможно!
Отличная возможность для вашего бизнеса уменьшить углеродный след
Современные методы строительства, а также сырье и приспособления предназначены для снижения вашего углеродного следа и получения максимальной отдачи от ваших инвестиций. Уже одного этого стоит ремонт.
Ремонт может обеспечить соответствие новым законам и правилам
Местные законы и правила постоянно меняются, поэтому, если ваш магазин был построен в то время, когда их еще не было, сейчас хорошее время для обеспечения полного соблюдения.
Это может помочь повысить энергоэффективность и снизить затраты на управление
Если реконструкция вашего розничного магазина включает использование альтернативных, более эффективных источников энергии, таких как солнечная или ветровая энергия, это резко снизит расходы на электроэнергию и отопление, а также повысит эффективность.
Он может открыть ваш бизнес для государственного финансирования
Ремонт розничного магазина окупится за несколько лет
Вот так! Учитывая, насколько увеличится чистая прибыль вашего розничного магазина в результате ремонта, расходы на модернизацию можно будет списать всего за несколько лет.
При всех перечисленных выше преимуществах инвестирования в реконструкцию магазина ясно одно: это, без всякого сомнения, обязательное обновление, которое розничные магазины должны искать, независимо от того, насколько они успешны, как средство достижения новых. высоты в своей сфере деятельности.
И если вы собираетесь это сделать, лучше сделайте это как можно скорее, пока ваш соперник через улицу не набросился на вас. Правильный подход к любой коммерческой модернизации — поставить себя на место клиентов, которых вы обслуживаете. Как только вы поймете, чего они хотят, исходя из опыта розничного магазина, у вас будет довольно хорошее представление о том, с чего начать и как действовать таким образом, чтобы покупатель почувствовал, что он выиграл. Следующий шаг — нанять правильных подрядчиков для розничных магазинов, и все готово.
РЕКОНСТРУКЦИЯ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА МАГАЗИНА
Известно, что торговля является одним из самых прогрессивных видов бизнеса. Каждый день появляются новые магазины, торговые площади, супермаркеты, павильоны – конкуренция между торговыми точками усиливается. Чтобы сохранить доверие потребителей и привлечь новых клиентов владельцы магазинов прибегают к самым различным мерам. Если раньше потребителя можно было привлечь интересной PR-компанией, рекламными акциями и другими маркетинговыми мероприятиями, то сегодня приходится искать более эффективные способы сохранения популярности. Одним из таких методов является перепланировка магазина.
Гарантируем качество
Ваш магазин будет уникальным
Грамотно выполненная реконструкция магазина является одним из самых эффективных способов сделать торговую площадь уникальной. К реконструкции торговой площади прибегают тогда, когда необходимо полностью переоборудовать торговые залы, расширить площадь за счет перепланировки, заменить коммуникации, сделать магазин более популярным, увеличить количество потенциальных потребителей представленной продукции. При выполнении реконструкции магазина, как правило, изменениям не поддаются только главные несущие конструкции – перекрытия, стены, лестничные пролеты.
Возможности перепланировки
За счет эффективной перепланировки магазина можно усовершенствовать возможности торговой площади, увеличить ассортимент товаров, увеличив при этом большее количество покупателей. Существует множество различных вариантов реконструкции и изменения планировки. Так, например, можно присоединить подвальное помещение к основным торговым площадям, оборудовав его под удобные современные складские помещения.
В настоящее время весьма популярной технологией стало выносное холодоснабжение – внедрение указанной технологии также требует перепланировки здания и нового размещения торгового оборудования.
Внедрение нового дизайн-проекта требует согласования и утверждения его в различных государственных инстанциях. Документы должны пройти проверку на соответствие строительным, санитарным, противопожарным правилам и нормам. Без согласования нового дизайн-проекта приступать к перепланировке строго запрещено. Специалисты компании АПБ «Концепт» подготовят все необходимые для работы документы в кратчайшие сроки, не упустив ни одной детали.
Компания АПБ «Концепт» поможет вам не только преобразить магазин, но и достичь больших успехов в бизнесе.