что такое пятно застройки участка
Строительство: как получить одобрение администрации
Многие собственники земельного участка не подозревают, что прав собственности недостаточно, чтобы эффективно использовать свой участок для строительства. Сегодня мы рассмотрим те требования местной архитектуры, которые необходимо соблюдать, если вы хотите добиться административного досудебного разрешения на строительство дома.
Межевание земельного участка
Для административного одобрения земельный участок, на котором вы хотите начать строительство, должен быть с уточненными границами, чтобы администрация смогла определить удаленность вашего дома от установленных границ.
Градостроительный план земельного участка
виды разрешенного использования, виды запрещенного использования, запретные и санитарные зоны, красные линии и самое главное – пятно застройки, где можно строить дом!
В случае наличия санитарной зоны, красной линии, выхода за пятно застройки администрация в одобрении будущего строительства откажет!
Что такое пятно застройки?
Пятно застройки – это границы, в которых можно строить дом. Это по 3 метра отступа от каждой границы вашего участка, а еще 6 метров отступа (!) от ближнего соседского дома (жилого), что называется пожарным разрывом.
Для того чтобы отойти от этих границ, если такое пятно для вас узкое, можно написать заявление в архитектуру на отклонение от предельных параметров. Однако тут начинаются чудеса.
Ведь не всегда возможно отступить от соседа на 6 метров. При обращении некоторых граждан на отклонение от пожарного пятна не на 6 метров, а допустим на 5, они получают разрешение, но потом, когда они радостные бегут получать разрешение уже на строительство, им опять дают отказ!
Как понять этих чиновников, не знаю!
Проект внешнего облика
В городах с историческим значением необходимо согласовывать внешний облик вашего дома с Министерством культуры. Вернее это согласование проведет архитектура, куда вы обращаетесь за разрешением на строительство, поэтому такой проект нужно приложить к пакету документов.
И пусть вы ругаете чиновников, которые не ремонтируют старые дома, а ваш участок стоит среди трущоб и развалюх, все равно надо делать такой проект.
Уведомление о начале строительства
С прошлого года законодатель изменил порядок одобрения будущего строительства. Теперь не нужно получать разрешение на строительство, но нужно заполнить и подать уведомление о начале строительства.
Категории земель
не на всякой категории земель можно строиться. И пусть ваш участок «для садоводства» или «для строительства индивидуального жилого дома», но наличие категории земель, например Ж 3 – «земли многоэтажной застройки» или Ц 4 – «для размещения объектов научного назначения» или «зона сельскохозяйственного назначения», ставит барьер на пути административного узаконения.
Всем нарушающим данные условия милости просим в судебный порядок узаконения домов.
Что значит пятно застройки
Строительство домов не может происходить в свободном режиме, даже если земля оформлена в собственность. Более того, без полного владения землей о постройке думать нельзя. Именно поэтому всегда необходимо помнить о таком моменте, как пятно застройки, которое очень важно при определении площади дома и его основных стен, которые никак не должны совпадать с результатами межевания.
Что такое пятно постройки
Нередко у собственников земельных участков возникают проблемы при строительстве. Трудности чаще всего связаны с тем, что не каждый человек понимает, что собой представляет пятно постройки, которое имеет значение для правильно возведения сооружения. Итак, подобное пятно представляет собой участок, который определяет по границы заложенного под строительство фундамента.
Размер дома, который специализирован под грунт, то есть под строительство, будет как раз являться таким пятном.
При этом оно имеет два основных размера, которые позволяют определить конкретную площадь дома:
Для того чтобы понять, какая будет площадь, а соответственно, и само пятно постройки, данные показатели нужно перемножить.
Определить площадь застройки до начала строительных работ очень важно, так как это позволит точно отразить схему сооружения на плане и чертежах. Также это позволяет понять объём предстоящей работы.
Основной особенностью пятна застройки является то, что оно отражает контур участка, того фундамента, который закладывается как основа. И определять размеры такого пятна самостоятельно нельзя. Точнее сказать, площадь дома может быть выбрана собственником, но определенные правила об отступе от границ и отметок межевания определяются уполномоченным органом и фиксируются в соответствующих документах.
Говоря о вычислении объёма работ, которые предстоят в процессе строительства дома, следует обратить внимание на два важных аспекта. Во-первых, в самом проекте всегда должны указываться определенные действия, которые и будут отражать запланированную работу, и во-вторых, изучение сметы, которая может разделять как подготовительные, так и земляные работы. То есть все эти показатели будут напрямую зависеть от пятна застройки, а именно – от конкретно определённой площади будущего сооружения.
Характеристики проекта застройки
Формируя проект, важно учитывать основные характеристики, которыми должны обладать сооружения. Они также будут зависеть от пятна постройки, определяясь за счёт него.
Более того, сформированный проект должен полностью соответствовать тем требованиям, которые устанавливаются строительными правилами и нормами:
Это не единственные характеристики, которые должны быть учтены при строительстве дома. Определяя пятно постройки ещё на этапе проектирования, необходимо также подумать о внутренних водах, которые есть на участке, местах для бассейнов, о совмещённых домах и многом другом.
Каждая характеристика должна соответствовать Строительным правилам и нормам, положения которых регулярно обновляются. Несоблюдение установленных правил будет считаться нарушением закона.
Строительство дома считается более удобным вариантом по сравнению с квартирой, так как позволяет сэкономить деньги и обеспечить достаточную площадь помещения. Говоря же о площади пятна постройки, которая и будет являться основой при строительстве дома, лучше всего определять на схеме размеры больше на пару метров, так как в процессе работы многое может измениться.
Расположение дома на участке
Определённое заранее место, где будет находиться дом, можно считать пятном застройки. То есть фактически оно и есть выбранное расположение дома. При этом устанавливая необходимое место, всегда важно учитывать, что участок, предназначенный для строительства, уже определён градостроительной документацией. При этом данный факт не лишает хозяина земли права определить расположение пятна застройки по своему усмотрению, главное – без нарушений СНиПов.
Однако бывают ситуации, когда градостроительные документы не были приняты для конкретного участка, тогда нужно будет привлекать специалистов, которые и помогут определить расположение дома, уделяя внимания основным моментам:
Данные характеристики – основные при расположении пятна застройки, однако также важно учитывать инсоляцию, рельеф, изыскания геологии и окружающую среду.
Наличие плана строительных работ – обязательное условие, в противном случае возведение дома не будет законным. Соответственно, привлечение специалистов необходимо в случае отсутствия градостроительной документации.
Если же проблем с документацией не было, возможно, она была предоставлена сразу при приобретении участка в собственность, то приступать к строительству можно в любое время. Достаточно лишь ориентироваться на показатели в документах при формировании плана и схемы пятна постройки.
Нахождение дома за пределами пятна постройки
Главным нормативным документом, на который нужно опираться при определении пятна застройки, является свод Строительных правил и норм. Также способом регулирования могут быть и градостроительные документы. Они в большинстве случаев выдаются при приобретении участка в полное владение и планировании строительных работ. Также их могут выдать специалисты.
В некоторых ситуациях собственники допускают нарушения предписаний документов по градостроительству. То есть они выходят за рамки той территории, что была отведена под пятно застройки.
Данные действия считаются нарушениями СПиН и могут повлечь за собой некоторые негативные последствия:
Любой результат создает необходимость перепланировки строительных работ, а также определения новых границ и площадей пятна застройки.
Все нарушения рассматриваются исключительно судом. Только на основании судебного решения можно снести дом или изменить его строение.
Таким образом, пятно постройки – основное понятие, которое необходимо определять еще на начальном этапе строительства. Оно означает площадь, на которой будет располагаться фундамент под дом. При этом необходимо точно определять красные линии, позволяющие установить размер отступа и избежать нарушения СНиПов.
Как считается пятно застройки на участки ИЖС по выступающим частям здания или по свесам кровли. (кровля 1м20см)
Свес кровли 1м 20см как будет считаться пятно застройки для постановки на кадастровый учет по проекции свеса или стен. Участок ИЖС.
На самом деле, чтобы не задаваться таким вопросом лучше всего заказать в органе власти ГПЗУ в соответствии со ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, к котором будет указано это пятно, так как оно в каждом муниципальном образовании свое (или если выражаться нормами ГК РФ — предельные параметры разрешенного строительства). ГПЗУ делается бесплатно.
Но с точки зрения законодательства о государственной кадастровом учете и регистрации прав и то, что крыша фактически является ограждающей конструкцией, то она будет включаться в проекцию здания (или выражаясь Ваших вопросом в пятно застройки)
аб. 2 2 п. 34 Требований к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953
В технический план включаются координаты характерных точек контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли. Местоположение характерных точек контура определяется кадастровым инженером.
Добрый вечер, Владислав!
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”
7. Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.
По стенам и (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).
Свес кровли не входит.
Гкм… Так это здание.
Без сомнения. Площадь застройки ЗУ и пятно застройки разные понятия.
Добрый день! Ответом на ваш вопрос может послужить письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 апреля 2020 г. N 3214-АБ/20 «Об определении контуров объектов недвижимости»
Правила заполнения разделов технического плана, предусматривающие указание сведений о контуре здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, определены пунктами 34-40 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953
в случае, если здание имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, контур такого здания на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания к поверхности земли
Требованиями N 953 не определяется понятие «конструктивные элементы», вместе с тем в целях реализации положений Требований N 953, по мнению Росреестра, под понятием «конструктивные элементы» здания, сооружения, объекта незавершенного строительства могут пониматься элементы ограждающих строительных конструкций такого здания.
Строительная конструкция представляет собой часть здания или сооружения, выполняющую определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, при этом частью 1 статьи 25 Закона N 384-ФЗ установлено, что в проектной документации здания и сооружения должны быть предусмотрены конструктивные решения, обеспечивающие водоотвод с наружных поверхностей ограждающих строительных конструкций, включая кровлю
При определении контура здания в контуре такого объекта недвижимости должны учитываться проекции всех его конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, если ее подготовка осуществлялась в предусмотренных законодательством РФ случаях, вне зависимости от того, какую функцию они выполняют.
То есть, есть три контура здания: наземный, надземный и подземный. Контур здания может представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.
Необходимость дополнительной детализации контура здания, по мнению Росреестра, должна определяться кадастровым инженером самостоятельно в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания, а также с учетом требований заказчика кадастровых работ, определенных в соответствующем договоре подряда.
Следовательно, вам надо разговаривать с кадастровым инженером, который будет делать тех план, как указывать контур здания.
Строительство дома с учётом пятна застройки
Для того чтобы определить контуры площадь в квадратных метрах, занимаемые домом, введено понятие — пятно застройки. Кроме строения основного назначения, в пятно застройки также входят автостоянки, подъездные дороги, постройки, расположенные на более низких уровнях: подвалы, подземные парковки и другие заглублённые зоны, расположенные ниже нулевого уровня без наземных зданий.
Как определить площадь пятна застройки
Площадь строения, спроецированная на поверхность земли — это и есть пятно застройки здания. Габаритные размеры прямоугольного пятна:
Если дом не прямоугольный, расчёты получатся приблизительными. Определение площади пятна является необходимым условием для планировки всего земельного надела. Например, при известных габаритах планируемого подвального помещения и его глубины, можно заранее узнать объём предстоящих земляных работ, количество грунтов, которые будет необходимо извлечь из котлована при строительных работах.
Экономический расчёт данных операций необходим, т. к. они входят в смету расходов наряду с прочими строительными затратами.
Контур фундамента здания располагают на чертеже земельного участка именно в том месте, где оно будет возводиться.
Этот метод широко используется в градостроительстве, чтобы спроектировать внешние инженерные коммуникации, объекты наружного благоустройства, дорожные развязки и пр.
Разбивка пятна здания
Перед началом строительства дома производятся мероприятия по разбивке пятна сооружения, площади застройки, с ограниченными наружными геометрическими параметрами. Метод разбивки пятна здания заключается в выносе (разметке) контуров проекта фундамента на натуру.
При этом иногда случается, что впоследствии внешние стены здания выходят немного за проектные контуры основания. Разбивка пятна дома состоит также из разметки примыкающих строений, расположенных на фундаменте основного здания, плюс подводящих проездов.
Чтобы в процессе эксплуатации построенного здания не возникало проблем с постоянными перестройками и ремонтами, процедура разметки пятна здания проводится квалифицированными сотрудниками специализированных фирм — работниками геодезических компаний и организаций.
Работы проводятся с использованием точных современных приборов и специального геодезического оборудования. При таком грамотном подходе здание в течение многих лет будет нуждаться только в плановом текущем обслуживании.
Вынос пятна застройки на почву
Вынос пятна застройки здания на натуру начинается с подготовительных мероприятий:
Непосредственные работы начинаются с определения крайних угловых точек периметра возводимого строения. Для этого расположение будущего здания привязывается к прохождению красной линии. Именно она является главным ориентиром. Чтобы лицевая стена шла строго параллельно по отношению к красной линии застройки, необходимо равняться на только красную линию.
Разбивка пятна застройки здания
Две точки, соответствующие ширине строящегося дома, обозначаются деревянными колышками или другими знаками временного пользования. На основании положения этих точек геодезисты выстраивают прямой угол. При этом используется специальное приспособление под названием «теодолит».
Одна из сторон полученного угла — это вторая ось здания. На ней отмечается длина стены будущего строения. Точка, соответствующая отложенному размеру, фиксируется ещё одним колышком. Она будет определять расположение следующей точки намечаемого периметра. Четвёртый знак (колышек) устанавливается аналогичным способом.
Чтобы завершить разбивку пятна застройки, проверяют правильность построения его очертаний. Контроль осуществляется при помощи специальных шнуров, которые натягиваются по диагоналям из закреплённых колышков. Если длина каждой из диагоналей прямоугольника равна всем остальным, значит, разбивка пятна здания получилась правильной. Здесь не допускается даже малейшая разница.
Отклонение от размера приводит к тому, что углы возводимого дома будут непрямыми. Если игнорировать данное правило, при дальнейшей укладке пола и обустройстве кровли возникнут серьёзные проблемы.
Насколько важно знать площадь пятна застройки будущего дома
Перед возведением здания по выбранному проекту на данном частном земельном участке необходимо понять, достаточно ли места для его строительства. Ведь нужно не только построить дом своей мечты, но и обеспечить необходимые отступы.
В соответствии с требованиями строительных нормативов, отступы от границ участка, расположенных вдоль жилой или магистральной улицы, равны 5 метров, между границами соседних участков 3 м соответственно. Расстояния замеряются по выступающим частям конструкций.
Разрешается возводить дом в любом месте земельного надела, главное — соблюдение ограничений, описанных выше.
Пятно возможной застройки в соответствии с нормами
Хозяева частных владений вправе обратиться в городской архитектурный сервис, чтобы получить рекомендации по расположению и строительству будущего здания на своём земельном участке с учётом имеющихся конкретных особенностей рельефа, соседских построек и прочих индивидуальных условий.
Квалифицированные специалисты осуществят топографическую съёмку надела при помощи специализированного оборудования и предоставят подробный топоплан с отмеченными границами будущего дома (в виде контрастного цветного пятна) в рекомендованном месте, в соответствии с действующими градостроительными нормативами и требованиями противопожарной безопасности.
Планирование пятна застройки, расположение по сторонам света.
Экономический расчёт данных операций необходим, т. к. они входят в смету расходов наряду с прочими строительными затратами. Контур фундамента здания располагают на чертеже земельного участка именно в том месте, где оно будет возводиться с учетом расположения по сторонам света.
Такой способ планирования участка позволяет:
• сэкономить деньги на обогрев или охлаждение дома;
• использовать при строительстве оптимальное количество теплоизолирующих материалов в стенах;
• сделать комнаты в доме более светлыми;
• правильно спланировать конструкцию дома.
Помимо экономической целесообразности, планирование пятна застройки позволяет Вам получить более черкую картину того, как обустроить участок максимально комфортно и сделать проживание в своем доме действительно приятным, ведь земельные участки все-таки имеют ограниченный размер и нужно использовать каждый его метр по прямому назначению, с пользой для себя и членов Вашей семьи.
При планировании пятна застройки нужно учитывать правило: дом должен быть расположен не менее чем в 3-х метрах от всех границ участка, за исключением границы, которая проходит около дороги. Расстояние от дороги должно составлять не менее 5-ти метров. Учитывая среднюю длину автомобиля 4-5 метров, необходимо отступить от дороги как минимум на 7 метров, чтобы обеспечить себе достаточно места, чтобы можно было без проблем припарковать машину, был удобный обход и чтобы Вы не чувствовали впоследствии дискомфорта, если есть необходимость выгрузить что-либо из багажника.
Террасу также лучше размещать с южной привязкой. Обычно, выход на терасу планируется из гостиной и, если сделать в ней панормные окна, естественный солнечный свет, проникающий в помещение будет дополнительно прогревать его, положительно влияя на уровень теплового комфорта. Предпочтения. однако, у всех разные и некоторые люди не любят испытывать на себе обилие солнца, предпочитая находиться в прохладной тени. В этом случае, планирование пятна застройки, может быть совершенно другим. Однако, в условиях нашего климата, когда солнечного света, особенно в зимнее время года, сильно не хватает, мы рассматриваем северо-восточное расположение как предпочтительное.
Важно не только сориентировать по сторонам света весь дом, но и спланировать, как будут располагаться на участке растения, кустарники, деревья, малые архитектурные формы (бани, беседки, террасы). Это позволит создать гармоничный ландшафт участка, обеспечить лучшие условия для зеленых посаждений, улучшить микроклимат участка и создать продуманный и функциональный ансамбль из всех сооружений в целом.