что такое промзона в москве
Промышленные зоны Москвы
Производственные зоны — границы зон преимущественного размещения производственных объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих их функционирование.
Промышленные зоны — часть территории города Москвы в пределах установленных границ, сформированная в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы о порядке формирования границ промышленных зон, правилами землепользования и застройки города Москвы.
В границах производственных территорий расположено 70% промышленных предприятий, представляющих 170 видов производств, сосредоточены транспортные потоки, занята значительная часть трудовых ресурсов, потребляется большая часть энергетических и сырьевых ресурсов, поступающих в город. Производственные территории города Москвы различаются по ряду параметров. В производственных зонах размещены практически все наиболее крупные предприятия города. Вместе с тем довольно большая часть промышленных объектов расположена вне производственных зон, в селитебной части города, т. е. в непосредственной близости к жилым домам, школам, детским, лечебным и другим учреждениям.
В наиболее общем виде непосредственно производственная часть территорий состоит из: – площадок промышленных предприятий; – площадок производственных организаций; – складов, автобаз, автостоянок и гаражей; – инженерных сооружений и коммуникаций; – коммунальных и обслуживающих предприятий; – энергетических объектов; – административно-общественных центров, размещаемых на транспортных магистралях, связывающих производственные территории с прилегающими районами города.
По характеру размещенных предприятий производственные зоны могут быть разделены на промышленные («ЗИЛ», «Осташковское шоссе», «Медведково», «Вагоноремонт» и т.д.), складские («Курьяново», «Котляково») и зоны с преобладанием научно-исследовательских и опытно-конструкторских производств («Воронцово», «Каширское шоссе», «Черемушки», «Октябрьское поле»). Так, в Северном округе столицы расположено 16 крупных авиационных заводов, НИИ и КБ авиационной промышленности, 31 НИИ других отраслей. В другом наукоемком округе столицы – Юго-Западном – расположено 35 институтов РАН, 66 научных организаций других отраслей. Фактически в границах производственных зон, установленных десятки лет назад, располагаются жилье, объекты транспорта, торговли, спортивные сооружения, объекты стройкомплекса, энергетические и коммунальные. Общая площадь промышленных предприятий, как правило, не превышает 50% площади производственой зоны.
В настоящее время в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы осуществлены работы по формированию территорий промышленных зон в границах производственных зон и утверждены постановлениями Правительства Москвы от 01.04.2008г. № 247-ПП «О территориях промышленных зон города Москвы (вторая очередь)» и от 24.10.2006г. № 836-ПП «О территориях промышленных зон города Москвы». В пределах города Москвы расположены 209 промышленных зон (согласно вышеназванным постановлениям), которые занимают 7,8 тыс. га, что составляет примерно 16% территории города Москвы.
Основной задачей при формировании промышленных зон являлось выявление в структуре производственных зон города территорий, обладающих высоким потенциалом развития. Территории производственных зон, не вошедших в промышленные зоны, могут подлежать реорганизации. Они приобретают особый интерес для города как значительные потенциальные ресурсы для жилого, общественно-делового и производственного строительства, реакреации и реабилитации природного комплекса. Проблемы реорганизации требуют комплексного и дифференцированного подхода с учетом особенностей городского развития и специфики функционирования промтерриторий.
Около 92% занятых промышленными предприятиями земельных участков находятся в государственной собственности., в том числе 19% – в собственности РФ и 72,2% в собственности города Москвы.
Москва запустила новую программу освоения промзон. Что это значит
В Москве запустили программу реновации промышленных зон «Индустриальные кварталы». На этих территориях столичные власти вместе с инвесторами возведут 35 млн кв. м недвижимости, из которых 11 млн «квадратов» будет использовано под производственные объекты, 13 млн кв. м — под общественную, деловую и социальную застройку, еще 11 «квадратов» — под жилье, четверть из которого возведут по программе реновации.
В 2021 году по проекту «Индустриальные кварталы» планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промзоны. Общая площадь земельных участков под аукционы составит 456 га.
Эксперты рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.
Преимущества
Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и по привлекательным ценам положительно скажется на рынке первичной недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается недостаток ликвидного предложения, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит. Поэтому вовлечение новых территорий — это, скорее всего, благоприятный сигнал. Оценить влияние данной программы на рынок жилой недвижимости Москвы (в том числе спрос и предложение) будет возможно после определения конкретных параметров застройки по каждой реорганизуемой территории», — отмечает Коркка.
Проблемы и риски
Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок. Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы. Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка. Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.
Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.
Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя». Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.
Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.
Какое жилье построят
Какое именно жилье будут строить в рамках новой программы, будет зависеть от конкретной площадки. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют бизнес-лайт. Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв. м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в Кунцево-1 (около 600 тыс. кв. м) и Октябрьское Поле (около 140 тыс. кв. м) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент. То же с промзоной Грайвороново — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс комфорт, но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт. Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.
Поскольку новые проекты на месте данных промзон, очевидно, будут выходить постепенно, а не одномоментно, то на спрос и предложение это никак глобально не повлияет, уточнила глава «Бест-Новостроя». К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.
Юлиана Княжевская: промзоны превратятся в благоустроенные кварталы с жильем и рабочими местами
Ржавый пояс Москвы – так называют заброшенные промзоны столицы. Но в последние годы ситуация стала меняться. На месте депрессивных территорий появляются инновационные производства с новыми рабочими местами, строится современное жилье с инфраструктурой. Импульс развитию бывших промышленных площадок дал и запуск Московского центрального кольца (МЦК). О преобразованиях промзон порталу Стройкомплекса рассказала председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.
– Как возникли промзоны, и почему их называют ржавым поясом Москвы?
– Москва всегда была промышленным городом. Перед революцией она занимала второе место в Российский империи по количеству предприятий. В пределах границ города – там, где сейчас проходят Третье транспортное кольцо и Московское центральное кольцо – находилось более тысячи производств, доминировали текстильная и пищевая отрасли.
То есть промзоны были сформированы для комплексного развития промышленных, научных и коммунальных предприятий города. Эти предприятия-гиганты составляли основу промышленного пояса советской Москвы. А «ржавым» его называют потому, что большинство из них, прекратив производство, превратились в хаотичные склады, свалки и заброшенные территории.
– Почему город активно занимается развитием промзон?
– Дело в том, что промышленные зоны используются неэффективно, плотность застройки низкая. В то же время они являются потенциалом и ценнейшим резервом градостроительного развития столицы. Поэтому власти намерены преобразовывать промышленные зоны там, где возможно.
Мэр Москвы Сергей Собянин поручил привести запущенные территории в порядок, возродив здесь производственный потенциал с созданием высокотехнологичных рабочих мест. На неиспользуемых бывших промплощадках также строятся жилые кварталы со всей необходимой социальной и транспортной инфраструктурой.
– Назовите основные плюсы реорганизации промзон для города и его жителей.
– В современных социально-экономических условиях производственные зоны приобретают особый интерес для города. Перед властями Москвы стоит задача по реорганизации ряда промзон, улучшению их связанности с окружающей городской застройкой и природными территориями.
Такие площадки будут преобразовываться в благоустроенные общественные центры, гармонично связанные с окружающей застройкой и природной средой, с сохранением или созданием рабочих мест, с современной жилой застройкой, обеспеченной инфраструктурой.
– Как определяется, какие промзоны будут реконструированы, и какие из них реорганизуют в первую очередь?
– Сначала проводится обследование территорий, чтобы выяснить, насколько целесообразно развивать промышленный потенциал территории, возможно ли изменить ее функциональное назначение.
Затем оценивается градостроительный потенциал развития этой площадки, анализируется экология, транспортное и инженерное обеспечение, рассматривается возможность комплексной застройки, развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
– Как определяется тип новой застройки при реорганизации промзон?
– Задача правительства Москвы состоит в том, чтобы внимательно рассмотреть деятельность промышленных предприятий и при необходимости содействовать развитию инновационного производства.
Некоторые промзоны тяготеют к смене функций с промышленной на административно-общественную с элементами жилой застройки. В основе обновления таких городских территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.
Однако промышленная функция некоторых площадок, например, «Бирюлёво», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» и других, наоборот, будет интенсифицирована. Здесь планируется разместить новые мощности предприятий, сориентировав их на инновационное экологически чистое производство или создание технопарков и объектов науки.
– Сколько всего промзон насчитывается в столице?
– В «старой» Москве находится 208 промышленных и производственных зон площадью около 18,8 тыс. га. То есть они занимают более 17% территории города в старых его границах. И лишь чуть больше половины этих земель – 52% – занято действующими объектами промышленности и науки.
– Какое количество проектов планировки территории промзон уже утверждено, сколько в работе?
– В работе Москомархитектуры на сегодняшний день находится 25 проектов, предусматривающих реорганизацию промышленных и производственных зон.
Еще 9 ППТ находятся в разработке.
– Как разрабатываются такие проекты планировки?
– При разработке проектов планировки промзон учитываются многие факторы, влияющие на современное развитие города.
Всегда принимаются во внимание существующие производственные объекты и их влияние на сохраняемую и планируемую застройку. Реорганизация промзоны подразумевает не только строительство жилья, но и сохранение производственных объектов, их реконструкцию или модернизацию.
То есть в каждом случае решение о том, сохранить или реорганизовать объекты, принимается в зависимости от сложившейся ситуации в конкретной промзоне с учетом проблем на прилегающих территориях.
– Чем привлекает инвесторов строительство на территории бывших промзон?
– Реорганизация промзон выгодна и инвестору, и городу. Для инвесторов это возможность реализовать масштабные проекты, которые было невозможно осуществить в условиях сложившейся застройки.
В Москве уже выработаны нормы проектирования, и застройщик, начиная проект, понимает совместные точки роста для города и бизнеса. Это облегчает и реализацию проекта в целом, и работу с так называемыми социальными обременениями. Застройщик может просчитать параметры проекта еще до того, как зайдет на площадку.
Но и город выигрывает от подобных проектов – реорганизуются заброшенные территории, формируется новая современная городская среда с необходимой инфраструктурой, в том числе объектами транспорта, спорта и образования.
– Насколько сложно реализовать такие проекты? Что мешает осваивать промзоны?
– Перепрофилирование промышленных территорий сложнее, чем застройка уже сложившегося района с социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.
Реорганизация промзоны – это сложный процесс, требующий больших финансовых вложений и сбалансированного проектного решения. Необходимо предусмотреть в проекте детские сады, школы, больницы, транспорт и зоны торговли; соблюсти баланс между жилыми и нежилыми объектами, в первую очередь, с точки зрения создания рабочих мест.
Нужно состыковать интересы инвестора и планы города в отношении этой территории – найти оптимальное соотношение социальной инфраструктуры, транспорта, жилья.
Потребности в развитии улично-дорожной сети и создании социальной инфраструктуры существенно возросли за последние годы. Поэтому необходимо реконструировать и создавать инфраструктуру не только для территории реорганизуемой промзоны, но и учитывать прилегающие к ней спальные районы и другие территории.
– Назовите самые масштабные проекты реорганизации промзон.
– Самыми перспективными с градостроительной точки зрения территориями, которые сейчас находятся в активной стадии освоения, стали бывший завод имени Лихачева и Московский металлургический завод «Серп и Молот».
Промзона «ЗИЛ» занимает большую часть территории Даниловского района. Проект является самым масштабным. На месте заброшенной промзоны получится «город в городе». Реорганизация даст столице свыше 60 тысяч рабочих мест и квартиры более чем для 70 тысяч москвичей.
На ЗИЛе построят более 30 км дорог, причем большая часть из них уже готова. Здесь возведут три школы более чем на 3,3 тыс. учеников и 12 детских садов на 1,5 тыс. воспитанников. Именно на ЗИЛе откроется самая большая школа в России на 2,5 тыс. мест с технопарком.
Здесь будет интересно проводить время не только местным жителям, но и другим горожанам и туристам. Например, на месте бывшей промзоны появятся парки, филиал Эрмитажа, пешеходный бульвар, благоустроенная набережная, театры, концертные залы, картинные галереи.
Некоторые объекты уже построены. «ВТБ Ледовый дворец» принимал Чемпионат мира по хоккею 2016 года, который проходил в Москве.
В Центре синхронного плавания будут проходить подготовку будущие олимпийские чемпионы.
На территории Жилого комплекса «ЗИЛАРТ» появился уникальный ландшафтный парк «Тюфелева роща».
В промзоне «Серп и Молот» строится современный городской район, рассчитанный на 19 тыс. жителей и на 26,5 тыс. работающих.
Помимо жилья, здесь появятся школы, детские сады, поликлиника, паркинги, офисы и другие коммерческие объекты.
На территории бывшей промзоны возведут медиацентр, Дом культуры и музыки, который откроется в реконструированном производственном здании. Это будет современный концертный зал на 3,5 тыс. человек с музыкальными студиями, вокальными классами и другой образовательной музыкальной инфраструктурой.
За последние пять лет правительство Москвы приняло решение по реорганизации промышленных и производственных территорий площадью около 3,5 тыс. га. Среди них: «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Магистральные улицы», «Звенигородское шоссе», «Огородный проезд», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт», территория бывшего Тушинского аэродрома и др.
Промзоны: жилые комплексы ржавого пояса Москвы
Проекты отличаются хорошим расположением, масштабом и разнообразной инфраструктурой вплоть до Эрмитажа
О реорганизации промышленных территорий и их использовании столичные власти задумывались очень давно. Многие площадки, занятые производствами, были привлекательны для строителей, так как располагались в отличных московских районах, близко к центру и даже в центре. В начале двухтысячных годов из города начали выводить предприятия и реализовывать проекты редевелопмента, но это были точечные стройки.
Как напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), примерно 10 лет назад правительство Москвы решило пересмотреть подходы к освоению промзон, тем более уже тогда в городе фиксировался дефицит свободных участков для жилищного строительства. После анализа всех промышленных территорий было принято решение об их реорганизации. Однако при реализации этой программы наметилась диспропорция: в первую очередь девелоперов интересовали расположенные в наиболее востребованных локациях участки. Поэтому весной 2021-го года город запустил отдельную программу «Индустриальные кварталы», которая позволит, с одной стороны, систематизировать успешные практики, а с другой – обеспечить равномерное вовлечение всех участков.
Работы хватит до 2035-го года
Кроме того, как дополняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, особое внимание будет уделяться не только возведению жилья, но и формированию новых рабочих мест, то есть программа подразумевает создание жилой, промышленной и общественно-деловой застройки.
Программа «Индустриальные кварталы» основывается на механизме комплексного развития территорий (КРТ), уже продемонстрировавшем свою эффективность, продолжает Надежда Коркка. Программа регулярно пополняется новыми промзонами, сейчас их 16: 4 в САО, по две – в ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО и ЗАО, по одной – в ЦАО и СЗАО.
По данным мэрии, градостроительный потенциал всех промышленных территорий составляет около 35 млн кв. м. Они будут относительно равномерно распределены по типам застройки: так, на общественно-деловые и социальные объекты придется около 13 млн кв. м, на современные экологичные производства и жилье – примерно по 11 млн кв. м. Реализовать все мероприятия планируется до 2035 года. Всего, как уточняет Роман Родионцев, на рассмотрении находится около 130 проектов комплексного освоения территорий.
Масштаб и инфраструктура
Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», выделяют несколько ярких особенностей жилых комплексов, которые строятся на территориях бывших предприятий.
Следующий момент – для таких проектов характерна разнообразная инфраструктура и продуманное благоустройство. Возводятся детские сады, школы, поликлиники, офисы, всевозможные магазины, культурные, развлекательные и спортивные объекты. Впрочем, надо иметь в виду, что некоторые объекты социальной инфраструктуры зачастую появляются после заселения первых очередей ЖК, предупреждает Ирина Доброхотова.
И еще важный момент. По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), территории бывших промзон в основном характеризуются хорошей транспортной доступностью, близостью к крупным транспортным узлам или автодорогам, железнодорожным станциям. Например, большое количество промзон расположено вдоль ТТК и МЦК. Но Надежда Коркка («Метриум») обращает внимание на то, что промзоны нередко расположены на удалении от станций метро, рядом с ними приходит не так много маршрутов общественного транспорта, а улично-дорожная сеть не рассчитана на резко возросшую нагрузку. Со временем будут построены новые магистрали, организованы регулярные рейсы автобусов и электробусов, однако это произойдет не сразу.
Знаковые проекты
Практически у каждого крупного застройщика в портфеле имеются проекты, которые возводятся на месте бывших промзон, замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet). Среди таких компаний эксперты называют ГК ПИК, MR Group, ЛСР, «Донтрой», «Эталон», ПСН, Tekta Group.
В последние годы на месте заводов и фабрик появились комплексы, которые стали знаковыми для города. Один из них, успешно реализованный – Sreda. Поскольку речь идет о масштабных проектах, строятся они в течение нескольких лет, очередями. Надежда Коркка («Метриум») перечисляет наиболее яркие жилые комплексы:
Что нового и интересного
Из новых проектов Роман Родионцев (Est-a-Tet) называет масштабный проект «Никольские луга», который возводится на территории промзоны «Южное Бутово». Он вышел в продажу совсем недавно. Помимо жилых корпусов, в новом районе будут построены детские сады, школы, поликлиника. На первых этажах разместятся объекты коммерческой инфраструктуры. Цены – от 5,4 млн рублей.
Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») выделяет ЖК «Аквилон Beside», который сейчас возводится на месте бывшей промзоны «Грайвороново». Это довольно интересный проект, одна из его главных фишек – технологичность. Новостройка оснащена системой «умный дом». Цены – от 6,5 млн рублей.
В Алексеевском районе, на территории завода «Калибр» (улица Бочкова), строится жилой комплекс бизнес-класса iLove. Это пять монолитных корпусов 10-35 этажей с подземным паркингом. На первых этажах разместятся магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков и т.п. Набор квартир – от студий до пентхаусов, стоимость – от 14,8 млн рублей.
На бывшей складской территории в районе Марьина Роща возводится проект Mod. Модернистская композиция состоит из пяти корпусов: двух клубных 9-этажных домов и трех 44-55-этажных башен. Верхние этажи небоскребов и 9-этажные здания представляют собой светящиеся, стилистически перекликающиеся объемы. В продаже квартиры и апартаменты с бюджетом от 14,98 млн руб.
Застраивается и промзона «Улица Зорге» в Хорошевском районе, здесь находится комплекс апартаментов бизнес-класса «Зорге 9». Комплекс возводится по индивидуальному проекту в стиле высоток Манхэттена. Монолитные дома разной высоты (17-21 этаж) с подземным паркингом. Минимальная цена – 10,2 млн рублей.