что такое потребительские свойства квартиры

Квартиры с ухудшенными потребительскими свойствами

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассказывает об особой категории проблемного жилья

В последнее время все большее количество граждан интересуются возможностью покупки проблемной квартиры. Ничего удивительного в этом нет: цены на такое жилье вполне приемлемые, да и предложений на рынке хватает. С другой стороны, покупатели с опаской относятся к данной категории жилищ, справедливо полагая, что многочисленные риски, присущие проблемной квартире, перевешивают ее низкую стоимость. Как говорится: «и хочется и колется».

Проблемы правовые и технические
Бытует мнение, что квартира становится проблемной только в силу каких-либо правовых фактов: незаконная приватизация, мошенничество, оформление прав собственности с грубейшим нарушением закона, регистрация в продаваемом жилище третьих лиц и так далее. Это, конечно, правда. Только не вся. Дело в том, что и юридически чистые квартиры могут стать проблемными в результате ухудшения (или изначально низких) потребительских свойств.

Риелторы, например, относят к «проблемной» недвижимости почти все панельные хрущевки, особенно те, где была проведена неудачная перепланировка. В эту же категорию входят «маломерки» гостиничного типа площадью не более 24 кв. м. Потребительские свойства такого помещения находятся на низком уровне: совмещенный санузел, где можно разметить только сидячую ванну, нет места для раковины, кухня, расположенная сразу же в «прихожей», и прочие радости жизни. Понятно, что большинство покупателей вряд ли соблазнятся такой квартирой. Но есть и исключения. В частности, когда дом готовится под снос или человек решил подзаработать, сдавая жилище в аренду командировочным или гостям города.

И все же, с точки зрения обычного гражданина, такое жилье вряд ли относится к проблемному, потому как многие из россиянин до сих пор ютятся в коммуналках или кочуют по съемным квартирам. Гораздо больше вопросов вызывают квартиры с нарушенными потребительскими свойствами. К этой категории, например, относится «сгоревшее» жилье. Скидка на такую недвижимость может составлять до 50% от рыночной цены. Ничего удивительного в этом нет. Дело в том, что стены (неважно кирпичные или бетонные), потолки и полы теряют под воздействием высоких температур и воды потребительские свойства: трескаются, крошатся, в жару быстро нагреваются, в холод промерзают, снижается шумоизоляция, в помещении присутствует постоянный запах гари. Чистая, как говорится, физика. И даже если провести в такой квартире капитальный ремонт, то он уже не спасет ситуацию. Просто недостатки проявятся позднее.

В 2012 году в наш Юридический центр адвоката Олега Сухова обратилась семья Долгополовых (фамилия изменена), которая приобрела в Москве трехкомнатную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. По словам продавца, он сам брал ее за эту же цену. Почему продает так дешево? Потому что срочно переезжает в Санкт-Петербург. Квартира понравилась Долгополовым: 9 этаж, евроремонт, сверкающие белизной потолки. На всякий случай Долгополовы обратились к юристу, который проверил юридическую чистоту квартиры. Все было нормально. Стороны ударили по рукам, и через месяц Долгополовы въехали в жилище. Однако почти сразу же начались проблемы. Неприятно удивила слышимость того, что происходит у соседей как сверху, так и снизу. Затем выяснилось, что в квартире на 3-4 градуса холоднее, чем у соседей по лестничной клетке, хотя батареи у Долгополовых были даже более современные. Потом пошли трещины по стенам и потолку. Ругаясь, глава семьи потратил всю зиму на ремонт. Однако проблемы возникали вновь и вновь. В попытке выяснить, в чем дело, Долгополовы наконец-то догадались расспросить соседей, которые пояснили, что лет шесть назад в квартире был сильнейший пожар, после которого первоначальный собственник продал помещение и выехал из дома. Кляня судьбу, Долгополовы обратились к независимым экспертам на предмет возможности признания жилья аварийным. Но вердикт специалистов оказался неумолим – квартира отвечает предъявляемым требованиям с точки зрения безопасности и санитарных норм, хотя и нуждается в капитальном ремонте. Чистый убыток Долгополовых с учетом переплаты и требуемых вложений для ремонта составил более чем 3 млн рублей.

В одну категорию вместе со «сгоревшими» квартирами входят и «затопленные». Стоимость такого жилья может соответствовать рыночным ценам или быть ниже на 10-15%. Впрочем, все зависит от объема и длительности «залива». Особо стоит сказать о «затопленных» квартирах в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке. Многие здания в этих регионах были признаны аварийными и непригодными для жилья. Но некоторые дома власти восстановили и заселили вновь. Квартиры и комнаты в таких строениях также стоят гораздо ниже рыночной цены по региону. Поэтому гражданам, желающим приобрести жилище, например, в Краснодарском крае, особенно следует поинтересоваться его историей в период стихийного бедствия.

И наконец, квартиры, требующие капитального ремонта, с заменой труб, полов, внутриквартирных коммуникаций. Цена такого жилья должна быть как минимум ниже рыночной на стоимость капитального ремонта и материалов.

Что можно посоветовать покупателям?
Во-первых, если квартира является юридически «чистой», но продается гораздо ниже рыночной цены (от 10% и более), а объяснения продавца кажутся маловразумительными, необходимо проверить историю квартиры. Расспросить соседей, представителей управляющей компании и жилищных служб. Что-нибудь да выяснится. Во-вторых, если жилье предлагается ниже рыночной цены, а продавец не скрывает, что квартира горела, была затоплена или ее коммуникации требуют срочного капитального ремонта, то необходимо пригласить экспертов – строителей для получения независимого заключения о состоянии потребительских свойств недвижимости, а также о возможных затратах на проведение ремонта. В-третьих, предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за сокрытие недостатков квартиры, если таковые обнаружатся и при этом выяснится, что собственник знал о них, но не предупредил покупателя.

И, наконец, главный совет: приобретая недвижимость (пусть даже на первый взгляд и не проблемную), следует воспользоваться услугами профессионального адвоката. Так оно будет надежней.

Источник

Основные характеристики дома и квартиры

Содержание отчета

Основные характеристики дома и квартиры

Показатели	Величина
Год постройки дома
Физический износ дома по результатам инвентаризации, %
Число этажей
Жилая площадь квартиры, м
Общая площадь квартиры, м
Количество жилых комнат в квартире

Вся необходимая для этого информация может быть получена из обследования конкретной квартиры. Для обоснованного установления цены квартиры нужно определить денежное выражение ее потребительских качеств. Для подобных оценок введены три категории квартир, отражающие различный уровень потребительских свойств (табл. 2).

Показатели потребительских качеств квартир и соответствующие им коэффициенты (цифры условные)

Первая категория определяется более высоким по сравнению со средним (стандартным) сложившимся уровнем жилища. Характеристики квартир второй категории соответствуют среднему установившемуся уровню, свойственному массовому жилищному строительству. Например, для города Чебоксары средним (стандартным) жильем считается девятиэтажный крупнопанельный дом со всеми удобствами. Третья категория квартир отражает более низкие потребительские качества по сравнению с жилыми помещениями второй категории. На основе этой дифференциации устанавливаются поправочные коэффициенты, увеличивающие или снижающие стоимость жилья.

При составлении отчета необходимо использовать приведенные в табл. 2 данные при оценке стоимости своей квартиры. Для этого нужно рассчитать суммарный коэффициент потребительских свойств, складывая все повышающие и вычитая все понижающие коэффициенты, применимые к данной квартире (табл. 3).

им (стандартным) жильем считается девятиэтажный крупнопа-
нельный дом со всеми удобствами. Третья категория квартир
отражает более низкие потребительские качества по сравнению
с жилыми помещениями второй категории. На основе этой диф-
ференциации устанавливаются поправочные коэффициенты,
увеличивающие или снижающие стоимость жилья.

Характеристика потребительских свойств квартиры

Проставить в графах 3 и 4 соответствующие значения, пользуясь табл. 2 и рассчитать суммарный коэффициент (К) потребительских свойств квартиры:

К= l± Σ ,

где — единичные показатели потребительских качеств квартиры, принимаемые в соответствии с табл. 2.

2. Анализ рынка жилья города. На данном этапе предусматривается сбор нужной информации, обработка и выявление конкретного сегмента рынка жилья, которому принадлежит оцениваемый объект.

Определив вид данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги оценщика.

При составлении отчета желательно использовать специальные периодические издания, например газеты «Жилье», «Из рук в руки», журнал «Недвижимость» и другие.

Полученные данные необходимо обобщить, рассчитав среднюю цену одного квадратного метра аналогичных объектов оценки, и внести в таблицы по районам города. Для расчетов необходимо взять не менее пяти одинаковых объектов оценки.

Пример: для расчета берем пять одинаковых однокомнатных квартир в центре города:

В результате получаем среднюю цену 1 м 2 однокомнатной кирпичной квартиры старой планировки в центре – 53583,6 р. и вносим в табл. 4. Подобные расчеты производим по каждому объекту и району.

Стоимость 1 м 2 по районам г. Чебоксары

3. Определение рыночной стоимости квартиры. Она рассчитывается по формуле:

СК = ,

4. Составление отчета о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага студент пишет отчет о своих выводах и заключениях (прил. 1), который проверяется преподавателем.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Чувашский государственный университет им. И.Н. Ульянова»

Кафедра государственного и муниципального управления

Отчет по оценке жилья

(на примере 1-комнатной квартиры,

расположенной по адресу:

г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей,5-16)

Проверила: Митрофанова М.Ю.

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.013 сек.)

Источник

Потребительские свойства дома и квартир

Потребительские свойства дома и квартир

по в районе дома № 29 (строение 2)

Характеристики дома

3-х секционный 9-этажный жилой дом с инженерными коммуникациями.

Главным фасадом здание ориентировано на СЗ. Ориентация окон жилого дома на СЗ и ЮВ.

Жилой дом с техническим подпольем высотой 2,32м. Высота жилого этажа – 3,0м. Высота потолка в квартирах – 2,7 м.

1комн. квартир – 54шт.

2 комн. квартир – 54шт.

Всего – 108 квартир.

Наружные стены, лоджии – кирпич лицевой цвета «слоновая кость» и «абрикос», керамический завод».

3. Окна – ПВХ-профиль с тройным остеклением, цвет белый.

4. Двери наружные – металлические индивидуальные.

5. Лоджия – кирпичная кладка h-1,2 м, застекленная (ПВХ-профиль с одинарным остеклением, цвет белый)

6. Кровля над лоджиями, козырьки входов в секции – металлочерепица.

Лифт грузоподъемностью 630 кг, габаритами 1,85х2,55 м, ширина дверного проема лифта 0,93 м

Общедомовые приборы учета водопотребления, газоснабжения, электроснабжения и теплоснабжения.

Характеристики квартиры

— в жилых комнатах, коридорах, кухнях, кладовых выполняются из линолеума вспененного поливинилхлоридного с печатным рисунком типа ЛИС, ТУ ;

— в санузлах, ванных комнатах, лестничных клетках, лифтовых холлах, внеквартирных коридорах, лестничных площадках – керамическая плитка ГОСТ 6787-90;

— техподполье – бетон В7,5

— чердак – стяжка из цементно-песчаного раствора М150 с армированием сеткой 3ВР-I 150х150 0,77 кг/м2

— в жилых комнатах, коридорах, прихожих – обои обычного качества;

— в санузлах, в ванных комнатах – водоэмульсионная окраска;

— в кухнях – водоэмульсионная окраска;

— на лестничных клетках, лифтовые холлы, тамбуры – водоэмульсионная окраска;

— на лестничных клетках, лифтовых холлах, тамбурах – известковая окраска.

—входные в тамбур – металлические (1010х2100)

-входные в квартиру – деревянные (910х2100)

-межкомнатные – глухие (700х2100, 900х2100) и остекленные (1300х2100)

Индивидуальные приборы учета водопотребления, газоснабжения и электроснабжения.

В каждой квартире устанавливаются:

-унитаз керамический со смывным бочком в туалете,

-ванна стальная эмалированная (1700х750) с умывальником керамическим (550х420) в ванной комнате

-мойка стальная эмалированная (800х600) на кухне

Источник

Свойства сооружений и зданий, изучаемые судебной строительной экспертизой

Внимание строительной экспертизы фокусируется в частности и на таких понятиях как «свойства назначения продукции строительного производства». Сооружения, здания и помещения разного типа создаются для того, чтобы удовлетворять личные и общественные, производственные, культурные, ритуальные, жилищно-бытовые и другие потребности.

Для чего существует строительно-техническая, и строительная экспертиза? Как судебная, так и досудебная, внесудебная, независимая и государственная. Можно определить ее задачи тем, что строительная экспертиза, соотносясь с различными правилами в области свойств и функций сооружений и зданий, проверяет, соответствуют ли сооружения, здания, устройства, механизмы, системы, их проекты, стоимость, работа, строительные площадки и процессы строительства и их устройство различным нормам.

Это нормы, относящиеся к:

Обратите внимание на возможности точной независимой экспертизы. Строительная экспертиза в АНО «Судебный эксперт», как внесудебная так и судебная, может контролировать качество организации, начала, ведения и завершения всех этапов создания сооружений и зданий: проектирования, геодезических и инженерно-изыскательских работ, подготовки строительной площадки, организации процесса строительства, строительства на разных этапах, сдачи сооружения, подготовки эксплуатации, и использования сооружения. И начнем мы описание свойств, изучаемых строительной экспертизой, по списку – с эксплуатационных свойств.

Различные свойства строительства, строений и зданий. Эксплуатационные свойства

Это и есть те самые качества сооружений и зданий, которые позволяют их использовать по прямому назначению, обусловленному проектами и специализацией объектов. Согласно законам, приемщик имеет права на отказ от приема объекта в том случае, если объект не подходит под проект по своим эксплуатационным качествам. Именно поэтому так важны для строителей, подрядчиков и строительных компаний услуги опытной независимой экспертной организации.

Дело в том, что независимые эксперты АНО «Судебный эксперт» могут:

Главное обращаться к независимой экспертизе заранее, так как в строительстве существуют такие тонкости, вернее даже «толстости», как невозможность устранения некоторых неполадок и несоответствий. На определенном этапе строительства внести какие-то изменения и устранить какие-то несоответствия может быть уже нереально. В таких случаях заказчик может отказать подрядчику в приемке строительства и его оплате, и может возбудить против подрядчика иск о претензиях.

Тогда разобраться с ситуацией может быть уже очень трудно. Однако в том случае, если вы знаете за собой правоту, и хотите или проверить утверждения заказчика, или доказать то, что вы верно вели строительство, или верно выполняли какие-то предписания, вам следует как можно быстрее обращаться… опять же – к независимой строительной экспертизе. Мы вместе с вами уже и выясним, будет она досудебной, судебной или внесудебной, но специалисты АНО «Судебный эксперт» гарантированно разберутся во всех сложностях вашей или любой другой ситуации, найдут истину и докажут ее. И защитят, если основание для этого есть, ваши интересы и конституционные права.

Итак, эксплуатационные свойства сооружений и зданий, которые инспектирует строительная экспертиза – это возможности использовать сооружения и помещения по их назначению, и это соответствия сооружений и помещений параметрам, существующим в отношении разной функциональности. Следующие важнейшие свойства, которые, прежде всего, рассматриваются нашими и любыми другими специалистами – это свойства, относящиеся к безопасности. В чем же они заключаются, и что делает строительная техническая экспертиза в их области?

Свойства безопасности строительства, строений и зданий

Правила относящиеся к безопасности строительства, сооружений и зданий, гласят что подрядчик не может пользоваться для строительства небезопасным оборудованием, небезопасными методами работы и организации труда, не вправе создавать небезопасные конструкции. Во многих случаях в первую очередь строительная экспертиза изучает степень безопасности строительных площадок и оборудования, которое используется на строительстве.

Некоторые правила и установки, касающиеся свойств безопасности строительства, коими обязаны пользоваться сертифицированные эксперты, и которые учитываются при проведении строительной экспертизы:

В эту систему, наличествующую на каждом строительстве, входят не только механизмы, но работники, которые занимаются организацией работы и управляют оборудованием, входят различные участки и площади, на которых ведется строительство, другие работы или эксплуатация оборудования, сооружения или помещений. Также в эту систему входят специальные зоны (повышенной опасности, специальных работ и так далее).

Моделирование для экспертизы и обеспечения свойств безопасности объектов и процессов

Работа с безопасностью объектов, площадей и процессов строится по принципу моделирования – во многих случаях, где мы хотим получить действительно точный, работающий ответ и вариант решения для объектов и процессов. Строительные эксперты по безопасности изучают объект, или строительный или иной процесс, и затем создают его идеальную модель, которая отвечает всем требованиям – на этот раз в области безопасности. Затем соотносятся реальный объект или процесс и созданная модель. Выясняются разницы, делаются корректировки, создаются нужные заключения.

Эстетические свойства строений и зданий

Конечно, есть и множество параметров в области эстетики и правильности внешнего вида, правильности облика строительства, готовых объектов, сооружений и зданий, внутреннего и наружного их облика. Эстетические критерии и параметры наружной и внутренней обработки сооружений, конструкций и помещений.

Строительные специалисты АНО «Судебный эксперт» обладают полной информационной базой знаний по этим вопросам и могут проинспектировать любые сооружения, помещения или конструкции на соответствие самым различным стандартам в области «эстетической формы и содержания».

Это и внутренние особенности работы с облицовкой, покраской, элементами и монтажом, электропроводкой и другими элементами помещений, и внешняя отделка зданий, и вообще их проектный облик, с точки зрения архитектуры, градостроительства и других общих и специальных, больших и мелких внешних параметров.

В эстетических свойствах большое внимание уделяется внутренней работе с помещениями и зданиями, а не только работе по проекту. Проектные свойства среди эстетических рассматриваются в качестве цельности ансамблей застройки, единства стиля и внешнего вида, цельности композиции. Качества и гармоничности отделки и внешнего облика и оформления отдельных зданий, ансамблей и комплексов, и целых районов городской и иной застройки, которые оцениваются экспертами и другими специалистами по общим и специальным эстетическим критериям.

Что касается внутренних работ, то в их отношении существуют самые6 различные правила, относящиеся и к эстетическим, и к техническим нормам. Приведем пример, относящийся к внутренней отделке помещений и зданий – некоторые правила:

Это один из примеров, относящийся к внутренней отделке помещений и зданий. Многие другие правила по эстетическим свойствам охватывают другие области работ и другие конкретные свойства помещений и сооружений.

Отдельно рассматриваются расхождения с проектами, разночтения при строительстве, которые тоже должны тщательно контролироваться, чтобы не нарушить в их результате эксплуатационные свойства, свойства безопасности, и эстетические свойства сооружений и помещений. Среди них в частности важны некоторые следующие принципы:

Во многих случаях эстетическая оценка качества ремонта, строительства или уже готовых помещений и зданий делается прогностическая. То есть наши или другие достаточно подготовленные эксперты определяют, будет ли на протяжении определенных периодов эксплуатации сохраняться достигнутый эстетический облик сооружений, конструкций и помещений. И достигнутый на момент проведения экспертизы уровень соответствия самым различным нормативам, как уже перечисленным, так и многим другим.

Потребительские свойства строений и зданий

А теперь вкратце о потребительских свойствах сооружений и зданий. Это их возможность удовлетворить те конкретные нужды, которые могут возникнуть и возникают у людей, пользующихся этими сооружениями и зданиями.

Эти свойства связываются со всеми остальными свойствами, и на основе качества потребительских свойств выясняется рыночная потребительная стоимость сооружений, помещений, зданий, строительной продукции и процессов. Потребительская стоимость конструкций, сооружений и зданий в частности определяется еще тогда, когда сооружения и помещения проектируются. Так как на этом этапе назначаются такие параметры, как долговечность инженерных систем и конструктивных элементов, так называемая «безотказность» здания и его общая и частная, в каких-то отдельных моментах, эксплуатационная пригодность.

В результате потребительские свойства зданий и помещений определяются свойствами и качеством их проектирования, а затем качеством их возведения, которое (качество возведения) в свою очередь зависит от многих составляющих. Эти параметры и изучает строительная техническая экспертиза, когда определяет качество проекта, строительства, или сооружений и помещений.

В целях таких проверок мы настоятельно рекомендуем вам обращаться к независимой российской сертифицированной экспертизе – а именно в одну из крупнейших организаций страны, в АНО «Судебный эксперт», которая активно работает в области экспертизы с 2009-го года, работает на всей территории страны, и в государствах Союза независимых государств.

Мы принимаем на себя все возможные заботы по контролю качества – качества проектирования, строительства, геодезических работ, подготовке строительных площадок, приобретения и хранения, использования материалов, проверяем сметы и бухгалтерию, ведение строительства на любых объектах любого типа. Проверяем реализацию проектов и соответствие строительных проектов и строительства, как и частично или полностью готовых объектов, всем тем нормативам и правилам, которые относятся к любым свойствам, определенным в отношении сооружений, зданий, помещений, их проектов, их строительства и их оборудования.

Источник