что такое пай земли в колхозе
Особенности межевания земельных паев
Нам с мамой достались по наследству земельные паи. Есть свидетельство о регистрации права собственности на земельные паи. Налоги оплачивались. С 2018 года нужно обязательно провести межевание по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обратились к кадастровому инженеру по поводу межевания земельных паев (два пая). Инженер говорит, что хватает земли только на один пай. Что делать? Обращаться в суд по месту нахождения паев? Какие документы нужны?
По общему правилу и в соответствии с законодательством РФ земельный пай остается частью долевой собственности в общем массиве участков. Доля выражается в процентом соотношении от общего количества участков в гектарах или более мелких единицах измерения.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РоФ и этим законом.
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Если же отсутствует указанное выше решение общего собрания участников долевой собственности, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
На имеющемся у вас свидетельстве о регистрации права собственности на земельные паи имеется указание, какая именно земля, в каком количестве (квадратуре) у вас в собственности и какие именно территории охватывает.
В случае отсутствия достаточной земли на определенной территории вам необходимо в первую очередь обратиться в местные органы государственной власти для разрешения сложившегося вопроса (если в дальнейшем вопрос не разрешится, то будет считаться, что досудебное урегулирование спора у вас было произведено).
В случае же, если ни администрация, ни иные компетентные государственное органы вам в разрешении вопроса не помогут – предоставят отказ в передачи земли в собственность по паю, тогда будет судебное урегулирование спора. Для этого вам необходимы:
— отказ от государственного органа;
— свидетельства о праве собственности;
— заключение кадастрового инженера о нехватке земель.
Также необходимо будет определиться, что именно вы будете требовать – либо предоставить землю, либо возместить стоимость пая (исходя из стоимости земельных участков).
Кроме этого, владелец пая вправе:
— продать его за условленную цену;
— обменять на другое имущество;
— передать по безвозмездной сделке по наследству или в дар.
Владелец также вправе оформить пай в залог, внести его в качестве уставного капитала при вступлении в кооператив.
Что такое пай земли в колхозе
Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка».
Для проведения данной процедуры необходимо руководствоваться следующими действиями:
— известить остальных участников такой собственности, подав объявление в СМИ. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные координаты местонахождения участка;
– проведение общего собрания с собственниками других земельных долей;
– заключение договора с кадастровым инженером и проведение межевания земли. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка:
– оформление межевого плана и обращение в орган регистрации для присвоения уникального кадастрового номера земельного участка и регистрацией права собственности на новый участок.
В случае покупки пая, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности.
При желании новый владелец земельного участка может выделить его из общего, посредством проведения процедуры межевания.
Необходимо отметить, что все паи входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться согласно правилам пользования подобных участков. В обратном случае грозит лишение прав на участок с изъятием и наложением штрафа.
Земельный пай в собственности: как можно им распорядиться?
Последние изменения: Октябрь 2021
Среди существующих видов владения недвижимостью земельный пай отличается особым правовым статусом. Получать земельный надел как части общей собственности граждане стали с 1991 года, когда работникам коллективных хозяйств и других сельхозобрабатывающих предприятий предоставился шанс получить земельный пай в собственность. Что можно с ним делать, как правильно оформляются сделки, до сих пор знают не все владельцы паев.
Прежде, чем разбираться с вопросом распоряжения землей, изучают правовую специфику владения паем.
Правовые особенности
Земельным паем называют право на часть общей собственности, состоящей из объединенных наделов участников. Определить размер пая можно в процентах, сравнивая с суммарной площадью земли пайщиков, определяемой в гектарах и других единицах измерения.
Собственником пая изначально становились только лица, работавшие в колхозе или совхозе, из земельных владений которого и выделялись паи. Собственник пая, при желании, бесплатно переоформлял причитающийся участок в собственность, пройдя регламентированную законом процедуру приватизации.
Заинтересованный собственник вправе использовать пай в качестве взноса в уставной капитал производственного предприятия на территории, АО, кооператива.
Отличительной чертой пая служит отсутствие точных географических координат, формы, границ в общей массе земель пайщиков. Чтобы оформить и распорядиться наделом надлежащим образом, устанавливают границы надела, проводят межевание, выделение с согласованием плана новой земли общим собранием участников.
Способы распоряжения землей
Особенности правообладания земельным паем оказывают влияние на любой процесс распоряжения собственностью:
- оформление сделки купли-продажи земельного пая с возмездным отчуждением-приобретением недвижимости; передача в дар; наследование; сдача в аренду.
Перспективы аренды
Заключение арендных отношений является наиболее простым решением, когда речь идет об использовании пая с выгодой для владельца. В силу того, что паевая собственность не является выделенной в натуральном выражении, передавать в аренду можно лишь право вести деятельность в пределах общей земли всех пайщиков, что ограничивает оформление и использование.
При намерении выгодно распорядиться всей долей, пайщику следует соблюсти требования к процедуре аренды. Для использования земли арендаторами на законных основаниях, выполняют следующие действия:
Перспективы аренды позволяют арендодателю:
- Иметь потенциального покупателя недвижимости в перспективе ближайших лет. Получать арендную плату в денежном выражении, либо заменять ее расчетами «натурой», произведенной продукцией, собранным урожаем, результатами деятельности организации-арендатора (наиболее частыми случаями являются расчеты зерном, комбикормом, сеном, которые далее используются пайщиком на нужны подсобного хозяйства и выращивания домашнего скота и птицы). Стать одним из участников основанного аграрного предприятия. Помимо распределения прибыли от деятельности организации, пайщик получит право голоса при принятии решений на собраниях акционеров. Значимость голоса пайщика устанавливается соразмерно внесенной в создание предприятие доле.
Сложности продажи земельного пая
Так как на законодательном уровне предусмотрено право изъятия неиспользуемого пая, либо при несоответствии вида пользования разрешенному, а также ограничении права купли-продажи определенным кругом лиц и организаций, цена пая, по сравнению с обычным участком в собственности, снижена.
Самый выгодный вариант распоряжения своей долей – ее отчуждение с передачей в состав фермерского хозяйства. Данный способ избавляет от риска принудительного изъятия в дальнейшем. Однако подобный вариант распоряжения не всегда предусмотрен на практике.
Сложность состоит в том, что предприятия, занимающиеся агропромышленной деятельностью, аккумулировали значительную часть земель и выделение какой-либо части из них (выдел пая) не в интересах организации, всячески препятствующей потере определенной доли обрабатываемых территорий.
Дольщик, ограниченный в праве продажи, вынужден искать альтернативные варианты передачи имущества с выгодой для себя. К таким случаям относят оформление дарственных. Таким образом, хозяин пая оформляет договор дарения, подменяя им фактическое возмездное отчуждение. Данный метод распоряжения участком нарушает основной принцип безвозмездности, применяемый при дарении, а поэтому противоречит законодательству. Более того, подписание дарственной служит поводом для отчуждения собственности, без каких-либо гарантий в оплате со стороны одаряемого.
Оптимальным выходом из ситуации станет продажа пая заинтересованным лицам – собственнику прилегающих наделов или предприятию, ведущего деятельность на территории, к которой относится данный пай.
Цена продажи является важным критерием, влияющим на всю дальнейшую сделку, основываясь на следующих фактах:
- Стоимость пая при возмездном отчуждении устанавливается приближенно к кадастровой, в то время как рыночная цена земель, оформленных в частную собственность, будет гораздо выше. Если нет возможности добиться выдела земли в натуральном виде и установлении границ и местоположения участка, единственным вариантом станет продажа покупателям из числа заинтересованных лиц. Следует помнить, что местная администрация, по закону, сохраняет приоритетное право на выкуп. Чтобы продать землю по более выгодной цене, необходимо, предварительно получить согласие от представителей местной власти на продажу пая другому лицу. Основанием считать сделку законной станет оформленный отказ администрации от покупки на предложенных пайщиком условиях. При согласовании сделки учитывают, что полученный отказ действует только на те условия, которые ранее предлагал дольщик. Если он захочет продать землю со скидкой от первоначальной цены, придется заново согласовывать. Сумма сделки определяется на основании стоимости по кадастровому учету, основываясь на параметрах владения: особенностей климата, рельефа, состояния земель, удаленности, коммерческой ценности и т.д.
Выделение доли
Неплохой альтернативой служит физическое выделение пая. Это позволяет дооформить землю в частную собственность и распоряжаться ею в дальнейшем без согласования с остальными пайщиками и местными властями (при условии соблюдения категории разрешенного применения).
Выдел происходит двумя способами:
К недостаткам выделения относят необходимость дополнительных затрат на межевание и установление координат и границ, а также длительность периода согласования, что исключает быстрое распоряжение.
В зависимости от преследуемых целей на ближайшее время и в долгосрочной перспективе, выбирают наиболее подходящий путь, тщательно взвесив выгоду и последствия каждого варианта.
Как оформить в собственность участок земли сельскохозяйственного назначения?
При использовании сельскохозяйственных земель может возникнуть необходимость оформить на такие земли права собственности – для продажи, разделения на отдельные наделы земли и т.д. В ряде случаев для оформления прав необходимо сначала выделить участок из общей собственности и уточнить его границы.
Понятие сельскохозяйственных земельных участков
К сельскохозяйственным землям принято относить участки, которые предназначаются для занятия сельским хозяйством и находящиеся при этом за чертой городских поселений, согласно п. 1 ст. 77 ЗК РФ.
Сельскохозяйственные участки могут быть предназначены как для целей:
Земельный пай – это доля сельскохозяйственного земельного участка, принадлежащая 
одному физическому или юридическому лицу.
Выдача земельных паёв проводился после распада СССР с целью приватизации земель колхозов их бывшими работниками. Земельный пай не имеет натурального выражения в виде границ, он даёт право на обладание указанной в документе о наличии пая доли на землю в праве общей собственности.
Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности нескольких пайщиков, управляется общим собранием таких пайщиков.
Законодательное регулирование
Если участок для сельского хозяйства находится в собственности государственных органов власти, то оформление прав на такой участок осуществляется в рамках приватизации и регулируется:
Оформление прав на собственности на земельный пай, находящийся в составе сельскохозяйственного земельного участка, регулируется положениями ст. 13 и ст. 13.1 закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Процедура оформления
Способ получения сельскохозяйственного земельного участка в собственность зависит от вида права, на основании которого землепользователь претендует на участок. К таким правам могут относиться:
Для перехода прав на участок из государственной собственности в частную необходимо написать заявление земельному собственнику (местному органу исполнительной власти) о предварительном согласовании приватизации, а при наличии земельного пая необходимо подать объявление в СМИ о желании выделить надел из общей собственности в натуре.
Предварительный этап
После предварительного согласования предоставления или публикации объявления о выделе в СМИ землепользователю необходимо организовать геодезические работы по определению границ сельскохозяйственного надела.
Геодезические работы осуществляются кадастровыми инженерами, состоящими в федеральном реестре кадастровых работников, или межевыми компаниями, организующими работу таких инженеров.
Работы проводятся непосредственно на участке и включают в себя:
Согласно п. 6 ст. 13.1 ФЗ № 101, проект плана утверждается не ранее, чем через 30 дней после ознакомления с ним всех заинтересованных лиц (соседей, будущего собственника и других пайщиков участка).
Если все участники общей долевой собственности намерены выделить свои доли и получить права собственности на отдельные участки земли, то они утверждают на общем собрании проект межевания общего участка и определяют границы будущих наделов.
Решения общего собрания оформляется в протокол, к которому прилагается проект межевания, в соответствии с которым происходит образование отдельных участков, и дополнительное согласование границ с участием кадастрового инженера в таком случае не требуется (п. 3 ст. 13 ФЗ № 101).
Необходимые документы
Для оформления в собственность земельного пая потребуются следующие документы:
Документ о праве на земельный пай является основанием, по которому пайщик может выделить свой участок в натуре, а указанная в данном документе доля участка позволяет кадастровому работнику вычислить площадь образуемого участка и определить его границы.
Право на пай выдаётся при разделе коллективных участков каждому пайщику бесплатно или может приобретаться на рынке ценных бумаг как земельный капитал, его стоимость зависит от категории земли и её кадастровой ценности.
Межевой план необходим для оформления кадастрового паспорта участка, его изготавливает кадастровый специалист на основе проведённых измерений, стоимость его изготовления зависит от площади участка и его доступности для измерений и может составлять до 15000 рублей для участков площадью не более 1 Га. Изготовление межевого плана составляет 1-3 недели.
Справка из правового реестра необходима для того, чтобы исключить возможные притязания на образуемый надел со стороны третьих лиц и убедиться в том, что на землю не наложен арест. Заказать такую справку можно в многофункциональном центре или в разделе сайта Росреестра.
При предоставлении земли из муниципальной собственности необходимо писать заявление по стандартной форме.
В заявлении необходимо указать:
Текст начинается с указания органа подачи бумаги с указанием ФИО и должности принимающего заявления сотрудника, после чего следует просьба предоставить право собственности на участок с изложением его характеристик.
Порядок действий
Оформление прав на земельный пай для случая, когда участок выделяет один из пайщиков, осуществляется в следующем порядке:
Перечень СМИ, в которые публикуются объявления о выделе пая, утверждается местным законодательством.
Изготовленный межевой план подлежит согласованию с другими пайщиками и соседними землепользователями. Важно учитывать, что площадь образуемого участка может отличаться от расчётной из-за особенностей рельефа или почвы, но не более, чем на 10 процентов (п. 16 ст. 13.1 ФЗ № 101).
После изготовления кадастровых документов землепользователю необходимо зарегистрировать своё право на участок, для этого в местное отделение Росреестра подаётся заявление на регистрацию, к которому прилагаются следующие бумаги:
Если выдел участка в натуре происходил на основании проекта межевания, утверждённого общим собранием пайщиков, то к заявлению необходимо приложить выписку из протокола собрания.
При нахождении земли в собственности органов власти, регистрация прав на участок после оформления кадастровых документов осуществляется на основании заявления, поданного в уполномоченный орган, о предоставлении земли в собственность.
Во сколько обойдется аренда земли у муниципалитета? Узнайте об этом из нашей статьи.
Что такое ЖСК и стоит ли его использовать при покупке квартиры? Подробно об этом мы рассказали в нашем материале.
Стоимость и сроки
Общий срок регистрации права при выделе пая в натуре из общей долевой собственности складывается из следующих составляющих:
Таким образом, получение права собственности может составлять до трёх месяцев с учётом времени на подачу заявлений и заключения договора с кадастровой компанией.
Стоимость всех работ включает в себя расходы на межевание (до 15000 рублей), публикацию объявлений в СМИ и оплату госпошлины за регистрацию – 2000 рублей.
Если сельскохозяйственный участок предназначен для садоводства, огородничества или полевого подсобного хозяйства, то госпошлина за его регистрацию составит 100 рублей.
Кадастровая палата рассказала, как выделить земельный пай
Главным предназначением земельного пая является ведение сельского хозяйства. Кадастровая палата Пензенской области разъяснила сельчанам региона порядок оформления документов для выделения этой земли.
Земельный пай – это часть долевой собственности в общей площади участка. Такие земли начали выделять с 1991 года. В первую очередь – работникам колхозов и сельскохозяйственных предприятий. При получении пая гражданин является владельцем земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности. Однако каждый участник долевой собственности имеет право на определение предполагаемого местоположения земельного пая и на выдел этого участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения.
В первую очередь, необходимо утвердить проект межевания земельного участка на общем собрании участников долевой собственности. Одновременно утверждается перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей. На основании проекта межевания земельного участка кадастровый инженер готовит межевой план.
Если же решение общего собрания отсутствует, заинтересованное лицо вправе заключить договор с кадастровым инженером для подготовки проекта межевания земельного участка, который утверждается собственником выделяемой земельной доли. Затем данный проект должен быть согласован на предмет размера и местоположения границ участка, о чем направляется извещение участникам долевой собственности или публикуется объявление в СМИ.
«Хотелось бы дополнить, что проект межевания земельного участка необходимо направить в орган регистрации прав», – говорит эксперт Кадастровой палаты Пензенской области Галина Шаповалова.
По истечении 30 дней и при отсутствии возражений проект межевания считается согласованным, и кадастровый инженер готовит соответствующее заключение и межевой план. В случае возникновения спорных ситуаций, которые не удалось решить самостоятельно, данное дело рассматривается в суде.
Обладатель земельной доли должен подать необходимые документы и заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности. Подать документы можно в любом Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или через портал ведомства в электронном виде.