что такое осз в ипотеке
Аннуитетные платежи
Ануитетные платежи применяются при кредитовании. Что означает термин “аннуитетный платеж”?
Сегодня, большинство коммерческих банков, применяют при кредитовании в основном аннуитетные платежи практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета дает им возможность получения более высоких доходов по процентам, а клиенту обеспечивает удобства при расчетах. Вы согласитесь со мной, что очень удобно и не хлопотно ежемесячно платить одну и ту же сумму в погашение кредита и процентов, что эту сумму легко запомнить и, кроме того, не нужно ежемесячно встречаться с консультантом банка для выяснения очередной суммы платежа.
Равный ежемесячный платеж рассчитывается по математической формуле аннуитетного платежа:
Применяемые в формуле обозначения:
ОСЗ – остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;
ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательств по кредиту и оговоренной в кредитном договоре;
ПП – количество Процентных периодов(месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.
По приведенному условному примеру, ежемесячный аннуитетный платеж составит 92,63 единицы.
Проценты за кредит в данной таблице можно рассчитать по формуле:
Формула расчёта аннуитетного платежа заёмщику может понадобиться не часто, ну разве что для перепроверки банка или в момент планирования кредита. Надёжнее всего расчёт составлять на калькуляторе того банка, в котором кредит планируется оформлять. Так, например, на сайтах таких крупнейших банков как Сбербанк России, ВТБ24, и Альфа-Банк, описывающих кредиты обязательно присутствует калькулятор, по которому клиент может самостоятельно составить расчёт и определить размер ежемесячного аннуитетного платежа.
Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика
Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.
Закладная на квартиру — что это
Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.
«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».
Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.
«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».
«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.
Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.
Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
Скачать форму заявления можно здесь.
Как оформить закладную на квартиру
Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись. Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.
Документы для оформления закладной
Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.
Как проходит регистрация закладной на квартиру
Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Что делать с закладной после погашения ипотеки
Есть два пути развития событий.
Как проверить, что залог аннулирован
На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.
Что такое осз в ипотеке
Имеется целый ряд преимуществ
Можно ли оформить ипотечную сделку с выделением собственности несовершеннолетнему ребёнку, если на первоначальный взнос используются средства от продажи квартиры, где у него есть доля?
Можно, при соблюдении ряда условий.
Можно ли использовать материнский капитал на первоначальный взнос?
Можно, мы увеличим сумму ипотечного кредита на сумму материнского капитала.
Что такое Стандарты АО «АИЖК»?
Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)
Что такое сопровождение ипотечных кредитов?
Комплекс процедур по контролю и учету исполнения обязательств по ипотечному кредиту (закладной) до полного погашения задолженности, включая реструктуризацию ипотечного кредита и обращение взыскания на предмет ипотеки в случае дефолта.
Что такое событие к дефолту?
Нарушения заемщиком или залогодателем обязательств по ипотечному кредиту (закладной), ведущие к дефолту.
Что такое сервисный агент?
Партнер АИЖК, который оказывает услуги по сопровождению ипотечных кредитов в течение всего срока их действия.
Что такое рефинансирование ипотечного кредита?
Приобретение прав по ипотечному кредиту (закладной).
Что такое реструктуризация ипотечного кредита?
Возможность изменить условия ипотечного кредита при наступлении события к дефолту и при условии, что такие изменения позволят добросовестному заемщику продолжить (в т.ч. при существенном ухудшении платежеспособности) исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной).
Что такое процентный период?
Интервал времени для начисления платы (процентов) за пользование ОСЗ.
Что такое процентная ставка?
Выраженный в процентах годовых размер платы за пользование ОСЗ. Процентная ставка указывается в кредитном договоре и может быть переменной (изменяется в зависимости от изменения определенных в договоре параметров) или фиксированной (не изменяется на протяжении всего срока ипотечного кредита).
Что такое предмет ипотеки?
Недвижимое имущество (жилое помещение, земельный участок), переданное в обеспечение исполнения обязательств по ипотечному кредиту в залог по договору об ипотеке или залог по которому возникает на основании закона (ипотека в силу закона).
Что такое поставщик закладных?
Партнер АИЖК, который, будучи законным владельцем закладных, передает права на закладные и несет полную ответственность за соответствие этих закладных (ипотечных кредитов) установленным требованиям Стандартов АИЖК.
Что такое первичный кредитор?
Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация), предоставившее ипотечный кредит.
Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация), осуществляющее свою деятельность на рынке ипотечного кредитования с соблюдением Стандартов АИЖК, и с которым у АИЖК есть договорные отношения, предусматривающие соблюдение Стандартов АИЖК.
Что такое остаток ссудной задолженности ОСЗ?
Остаток суммы ипотечного кредита без учета начисленных, но неуплаченных процентов, а также неустойки (в случае ее начисления).
Что такое ипотечный кредит?
Обеспеченный залогом предмета ипотеки кредит, предоставленный первичным кредитором на цели приобретения/строительства жилого помещения или в целях погашения ранее выданного ипотечного кредита.
Что такое ипотечный кредит?
Что такое ипотечное страхование?
Вид страхования: страхование гражданской ответственности заемщика по риску неисполнения обязательств по возврату кредита и уплаты процентов; страхование финансового риска кредитора по риску недостатка средств от реализации предмета ипотеки.
Что такое имущественное страхование?
Страхование имущественных интересов заемщика (заемщиков), связанных с владением, пользованием и распоряжением предметом ипотеки.
Что такое закладная?
Что такое дефолт?
Предъявление кредитором (владельцем закладной) требования о полном досрочном исполнении обязательств по ипотечному кредиту, при неисполнении которого будет обращено взыскание на предмет ипотеки.
Что такое базовая ставка?
Ставка доходности, устанавливаемая АИЖК для безрисковых ипотечных активов с учетом стоимости привлечения денежных средств и операционной маржи.
Что такое аннуитетный платеж?
Что такое андеррайтинг?
Что такое АИЖК?
Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ.
Что меняется при досрочном погашении: срок кредита или сумма платежа?
Заемщик самостоятельно выбирает удобный для него режим погашения кредита: возможны оба варианта.
Существует ли определённая дата для осуществления текущего платежа по ипотеке?
Существует ли мораторий на досрочное погашение?
Мораторий на досрочное погашение отсутствует, погашать кредит досрочно можно с первого месяца.
Сколько потребуется времени для рассмотрения пакета документов по заемщику и по квартире?
Принимаются ли к рассмотрению доходы от работы по совместительству?
От чего зависит сумма кредита?
Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:
Обязательно ли до сделки подтверждать наличие первоначального взноса?
Можно ли рассчитывать на получение ипотечного кредита при наличии только временной регистрации заемщика?
Можно ли приобрести в кредит квартиру в Санкт-Петербурге гражданину РФ, не имеющему постоянную городскую прописку?
Да, это возможно. Достаточно иметь регистрацию по месту пребывания в Санкт-Петербурге.
Можно ли оформить собственность на одного из супругов?
Можно, при наличии заключенного брачного договора, по условиям которого установлен режим раздельной собственности в отношении приобретаемого Предмета ипотеки и раздельный режим долгов супругов по Кредитному договору, включение супруга, не являющегося согласно условиям брачного договора собственником Предмета ипотеки и должником по обеспеченному ипотекой обязательству в состав участников Ипотечной сделки в качестве Заемщика и Залогодателя не требуется.
Можно ли использовать средства материнского капитала для досрочного погашения кредита?
Может ли выступать в качестве заемщика лицо без дохода
1. Может, при наличии у него супруга (супруги) с подтверждённым доходом;
2. Если данное лицо обучается в учебном заведении на очной форме и при условии, что такое лицо является Членом семьи или Взаимозависимым лицом хотя бы одного из Заемщиков, имеющего подтвержденный доход.
Может ли в качестве заемщика выступать лицо мужского пола до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения военной службы до достижения 27 лет или увольнение с военной службы с зачислением в запас?
Могут ли родители приобрести с помощью ипотечного кредита квартиру для своего совершеннолетнего сына?
Могут, в такой ситуации сын должен будет выступать вместе со своими родителями в качестве заемщика. Собственность при этом может быть оформлена только на него.
Могут ли приниматься доходы только от работы по совместительству?
Доходы от работы по совместительству могут рассматриваться в качестве подтвержденного дохода вне зависимости от наличия/отсутствия доходов по основному месту работы.
Могут ли заемщиками являться третьи лица?
Могут, при соблюдении определенных требований.
Кто является Членом семьи Заемщика?
Супруг (супруга), родители, дети.
Кто является сервисным Агентом АИЖК?
Сервисный Агент АИЖК – партнер АИЖК, уполномоченный выдавать кредиты либо займы по стандартам АИЖК, расположенный в интересующем Вас регионе. Сервисный Агент имеет право покупать и продавать закладные, сформированные по ипотечному кредиту. Сервисный Агент сопровождает кредит в течение всего срока его действия, являясь официальным представителем АО «АИЖК» либо иных владельцев закладных.
Кто может зарегистрироваться в ипотечной квартире?
В ипотечной квартире могут зарегистрироваться супруг (супруга) и родственники заемщика.
Кто входит в понятие взаимозависимые лица?
Какую ответственность несёт созаемщик?
Понятие «созаемщик» тождественно понятию «заемщик». Все лица, выступающие в качестве Заемщиков по одному Кредитному договору, являются солидарными должниками и несут солидарную ответственность.
Каким образом могут оформить супруги собственность на квартиру?
Супруги могут оформить либо долевую, либо совместную собственность.
Как исключить из сделки супруга, не являющегося гражданином Российской Федерации?
Есть ли требование к общему трудовому стажу?
Требований к общему трудовому стажу нет, на последнем месте Заемщик должен отработать минимум 6 месяцев.
Ипотечное страхование
Термин ипотечное страхование по природе своей применим к страхованию кредитных рисков. Не следует путать данный вид страховки с такими видами, как страхование имущества или титульное страхование. Страхование недвижимости или титула могут входить в страхование квартиры по ипотеке в качестве дополнительных видов страховх услуг. Они могут быть включены в договор ипотечного страхования в качестве дополнительных рисков, например, титульная страховка, уничтожение имущества.
Зачем нужно оформлять страхование ипотеки?
Покупка страхового полиса влечет за собой дополнительные издержки, вследствие чего ипотечный кредит становится еще более дорогостоящим. Неслучайно подавляющее число клиентов задумываются над вопросом, обязательно ли страхование жизни при ипотеке. Если обратиться к законодательному акту, то можно узнать, что для оформления ипотеки требуется застраховать только залог. Однако это не мешает банкам выставлять свои собственные условия, невыполнение которых влечет за собой повышение процентной ставки по кредиту, что делает его менее выгодным, а может быть и отказ в принятии заявки на оформление.
Кроме того, за длительный срок ипотечного кредитования может случиться все что угодно, включая проблемы со здоровьем и с работой. Конечно, всегда хочется верить в лучшее, однако в данном случае риски слишком высоки. Оформление страхового полиса на весь срок кредитования поможет избежать проблем, ведь в критической ситуации погашение задолженности берет на себя страховая компания. Следовательно, вы сохраняете за собой право собственности на недвижимость.
Какие виды страхования при ипотеке предлагаются?
В силу того, что ипотека отличается длительным сроком кредитования и минимальной процентной ставкой, такие предосторожности вполне оправданы. Банки представляют собой в первую очередь коммерческую структуру, которая заинтересована главным образом в получении прибыли. Поэтому они требуют оформление сразу нескольких страховых полисов:
Если необходимость первого пункта обусловлена нормой закона, то второй вводится в интересах не только банка, но и клиента. Отказов от такой услуги как страхование жизни и здоровья при ипотеке практически нет. Это обусловлено не только стремлением снизить свои затраты по кредиту путем получения более выгодных условий, но и объективной оценкой ситуации. Заемщики отдают себе отчет в том, что жизнь крайне непредсказуема. А покупка жилья рассчитана, в том числе, на то, чтобы оно потто осталось детям. Поэтому можно с уверенностью сказать, что от такой услуги отказываться не имеет смысла. Только нужно предварительно навести справки, оформляется страхование жизни при ипотеке где дешевле. Как правило, банк имеет своих партнеров в числе страховых компаний или является частью группы компаний, одна из которых занимается данным видом услуг (Сбербанк, ВТБ, Ренессанс и так далее), Однако ничего не мешает найти подходящий вариант для сотрудничества самостоятельно.
Что касается страхования титула, то его необходимость существует в течение первых трех лет. Именно столько времени длится срок давности по сделке с недвижимостью, в течение которого ее можно оспорить. Это делается для того, чтобы избежать вероятности участия в так называемых двойных продажах, которые могут иметь место как по неосторожности, так и намеренно с целью мошенничества.
Предмет ипотечного страхования
Предметом является страхование ипотечных рисков. Заем на приобретение жилья, осуществляемый в рамках ипотечных программ кредитования, предполагает выдачу\получение значительных сумм. Смена рыночной ситуации характера для обеих сторон договора. Иными словами, прекратить свое существование может как банк, так и клиент, не исключены и финансовые риски.
В целом, все риски по ипотеке можно подразделить на систематические и несистематические. Основная масса рисков носит систематический характер. Несистематические бывают, свойственны конкретной экономике.
Таким образом, рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, они зависят от течения инфляции, развития экономики или кризисных явлений, состояний рынка недвижимости и многих других рисковых моментов, которые взаимозависимы и влияют друг на друга.
Заемщику же важно знать следующие банковские риски:
Условия и порядок оформления страхования при ипотеке
Тарифы услуг страхования различается не только от одной компании к другой, но и в зависимости от заказанного пакета услуг. При комплексном страховании, которое включает в себя сразу три требуемых вида, многие компании предлагают существенные скидки. Если говорить о средней величине, то стоимость такого страхового пакета, как правило, составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости кредита. При оформлении каждой услуги по отдельности потребуется гораздо больше трат. Важно помнить, что страховая компания также привязывает стоимость своих услуг к величине рисков в отношении того или иного клиента. Если говорить о страховании залога, то здесь ключевую роль также играет состояние квартиры или дома.
Оформляется страховка при ипотеке в офисе выбранной компании. Для заключения договора необходимо иметь при себе полный пакет документов. Специалист рассчитает стоимость услуг и составит график выплат, которого необходимо будет придерживаться.
Если в процессе выплаты кредита вы найдете страхование ипотеки где дешевле, есть возможность сменить компанию, которая оказывает эту услугу. Только с условием получения согласия банка.
Отметим, что при наступлении страхового случая клиент должен как можно быстрее уведомить как страховую компанию, так и кредитное учреждение.
После этого все вопросы решаются на уровне эти организаций. Как уверяют банки, ситуации, при которой выделенных средств не хватит на покрытие задолженности, быть не может, поэтому клиент может не волноваться. Страховая компания может отказаться от выплат в одном единственном случае: если при оформлении договора клиентом был скрыт факт, который в той или иной степени повлиял на возникновение страхового случая. Во всех других случаях есть основания добиваться компенсации через арбитражный суд.
Вопросы стоимости и расчеты
Обязанность страховать ипотечный кредит и взятое в ипотеку имущество возлагается на самого заемщика. При этом, суммы страховки он выплачивает из собственных, а не кредитных средств. В период бума ипотечного кредитования стоимость страховок подобных договоров, равно, как и их условия существенно изменились. Цена страховки возросла, а страховые компании в погоне за прибылями усложнили страховые продукты, подразделив их по принципу 1 риск – 1 страховка. К 2018 году, когда ажиотаж спал, а страхователи начали более рационально подходить к выбору страховых продуктов, появились универсальные страховые программы, объединившие в себе несколько возможных рисков. Так, сегодня калькулятор позволяет рассчитать одновременно несколько страховых программ.
Заемщики вынуждены при приобретении жилья заключать одновременно несколько или как минимум два договора страхования:
Дополнительно, предлагается оформить титульное страхование. Кроме того, ряд банков требует страхование жизни заемщиков и созаемщиков в пользу банка. Таким образом, все виды страховых договоров направлены, прежде всего, на защиту банковских интересов, так как выгодоприобретателем по всем страховым продуктам выступает банк, выдавший ипотечный кредит.
Вопрос выгодности ипотечного страхования для клиента
Несмотря на тот факт, что выгодоприобретателем является кредитор, момент выгоды для клиента все же имеется. Так, страховая выплата может частично или даже полностью компенсировать ипотечный займ, что может избавить клиента от судебных исков и отчуждения в пользу банка приобретенного имущества. Другие виды страховок в рамках кредита, например, от нетрудоспособности могут также спасти положение должника.