что такое обследование дома
Техническое обследование дома как комплекс мероприятий
Техническое обследование дома, а также других зданий и сооружений – это совокупность мероприятий по изучению, расчетам, анализу степени безопасности, в результате которых делаются соответствующие выводы, позволяющие принять эффективное решение относительно дальнейшего использования строительных конструкций.
Для определения фактического состояния недвижимости в целях своевременного принятия мер по недопущению нанесения вреда и устранению возникающих проблем, здания и сооружения подвергают периодическим проверкам.
Такие проверки называются обследование технического состояния зданий и сооружений. Согласно законодательству Российской Федерации, данная процедура является обязательной, имеет порядок и периодичность проведения. Но, зачастую, собственники нередко и сами инициируют данное обследование, так как каждый владелец недвижимости желает, чтобы его собственность находилась в работоспособном состоянии, была безопасной, служила длительное время, приносила доход.
Техническое обследование дома по ГОСТ
Нормы, контролирующие безопасность эксплуатации объектов недвижимости и служащие основой для повышения степени этой безопасности, изложены в ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Данный нормативный документ устанавливает порядок технического обследования зданий и периодичность этих мероприятий с целью защиты интересов людей в области обеспечения безопасной эксплуатации недвижимости.
В процессе такого обследования определяется реальное состояние постройки, выявляются скрытые конструктивные дефекты. По результатам проведенной проверки специалисты решают, допустима или нет дальнейшая эксплуатация обследованного сооружения.
Вышеуказанный ГОСТ устанавливает периодичность обследования в зависимости от нескольких факторов:
Таким образом, ГОСТ выделяет 3 основных типа проверок: периодические, предупреждающие и добровольные. Предупреждающие обследования проводятся, если существует необходимость в ремонте здания. Добровольные проверки выполняются по желанию собственников недвижимости с целью сохранения нормативного состояния объекта и недопущения вероятных потерь.
Также в соответствии с ГОСТ 31937-2011 существуют «комплексное обследование технического состояния здания» и «общий мониторинг технического состояния зданий и сооружений». Это принципиально разные мероприятия, и по каждому из них установлены нормативные требования.
Комплексное обследование отличается от обычного дополнительным изучением теплоизоляции и акустики здания, а также состояния инженерных сетей. В процессе общего мониторинга объект недвижимости изучается частично, в определенном заказчиком объеме.
Строительно-техническое обследование дома регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
Случаи, когда необходимо обследование зданий
Проверки зданий требуются в следующих ситуациях:
Правила технического обследования зданий и сооружений
Техническое обследование многоквартирного жилого дома и любого другого здания выполняется в первую очередь с целью проверить состояние наиболее ответственных конструкций и элементов здания, напрямую влияющих на его безопасную эксплуатацию. Таковыми частями являются фундамент, основание под ним, стены, опорные колонны, кровельные элементы, перекрытия, балконы и эркеры, лестничные марши, различные элементы жесткости и связи. Кроме того, оцениваются способы соединения этих частей, размеры опорных площадок и т. д.
Методика обследования зависит от конкретного материала изучаемого элемента, и таких методик существует множество. В процессе проверок может использоваться специальное оборудование. Например, методики технического обследования частного дома из дерева и кирпичного сооружения будут отличаться списком работ и применяемой аппаратурой. В случае деревянной постройки специалисты оценивают материал на предмет признаков гниения, определяют трещиноватость древесины, фиксируют провисания опорных балок, выясняют показатели паро- и гидроизоляции. В кирпичном же строении обследуются элементы связей, выявляются дефекты в кладке, берутся пробы материала, чтобы затем в лабораторных условиях определить влажность и прочность этого материала.
Чтобы выполнить весь этот комплекс мероприятий, специалисты должны получить от владельца объекта доступ к наиболее важным частям здания. Иногда для этого требуется временно демонтировать часть отделки, снять штукатурку, удалить некоторые конструкции потолка и т. д.
Для проведения технического обследования объектов недвижимости специалистам необходимо детально знать действующие законы в области строительства и стандарты оценки. Поэтому компания, специализирующаяся на данной процедуре, должна иметь допуск СРО.
3 этапа технического обследования дома
Комплекс мероприятий по обследованию зданий и сооружений проводится в 3 этапа:
По желанию заказчика объем работ может быть сокращен. Но если при этом снижается достоверность результатов обследования, ответственность за низкую точность несет сам заказчик.
1. Подготовка
Данный этап необходим для первичного ознакомления с обследуемым объектом. Выясняется объемно-планировочное и конструктивное решение здания, изучаются материалы геологических изысканий, собираются и анализируются проектно-технические сведения об объекте, составляется план работ, учитывающий требования технического задания заказчика.
По завершению подготовительных работ формируется следующий комплект документов, объем которого зависит от конкретного вида обследования:
Все собранные материалы служат основой для проведения следующих действий:
2. Предварительный визуальный осмотр
Смысл данного этапа состоит в первичной оценке технического состояния конструкций и оборудования изучаемого объекта, а также подключенных к нему инженерных сетей. По результатам визуальной проверки специалисты выясняют, какие элементы требуют дальнейшего инструментального обследования, на основе чего составляется уточненная программа работ. Выявленные по внешним признакам дефекты и повреждения измеряются и фиксируются.
Этап визуального осмотра в рамках технического обследования дома перед покупкой завершается формированием следующей документации:
Собранные сведения о дефектных участках различных типов объектов позволяют определить причины появления этих участков. Этой информации может быть достаточно для оценки состояния конструкций. Если требуется более полная картина, выполняют следующий этап инструментального обследования. При обнаружении дефектов и деформаций в процессе визуального осмотра, отрицательно влияющих на прочность, устойчивость и жесткость опорных конструкций также необходим комплекс детальных проверок.
Если в здании выявлены существенные повреждения и деформации, возникшие вследствие неудовлетворительного состояния грунта под фундаментом, в перечень работ по инструментальному обследованию дополнительно включают геологические изыскания. По результатам изыскательских работ помимо восстановительных и ремонтных мероприятий может потребоваться усиление грунтового основания.
Комплексное техническое обследование крыши дома и остальных его частей всегда включает в себя инженерно-геологические изыскания.
3. Детальные инструментальные проверки
Последний этап обследования технического состояния объекта состоит из следующих работ:
Формируемое по результатам технического обследования жилого дома заключение включает в себя следующие данные:
В случае проведения комплексного обследования помимо перечисленных пунктов также включаются:
Гигиенические требования к объектам жилищного строительства на стадии ввода в эксплуатацию.
В данной статье рассматриваются гигиенические требования к вводимым в эксплуатацию жилым зданиям.
К факторам среды обитания относятся:
— физические (шум, вибрация, ультразвук, инфразвук, тепловые, ионизирующие, неионизирующие излучения);
Достоверная и объективная оценка выстроенного объекта возможна только с применением современных методов лабораторно-инструментальных исследований и измерений.
Лабораторными исследованиями предусматриваются:
1. исследования физических факторов:
— измерение мощности эффективной дозы гамма-излучения в помещениях и на территории;
— измерение объемной активности радона в воздухе помещений;
— измерение уровней звука ( шума) и вибрации от инженерного оборудования здания : лифтов, насосных, вентиляционного оборудования, котельных и др.;
— измерение параметров микроклимата ( температуры, влажности и подвижности воздуха – скорости движения воздуха);
— измерение электромагнитного излучения (электромагнитных полей промышленной частоты от электрощитовых, ТП, ЛЭП);
— измерения параметров искусственной и естественной освещенности в помещениях;
-измерения гипогеомагнитных полей;
2. исследования химических факторов:
— определение концентраций вредных химических веществ, способных выделяться из строительных и отделочных материалов в воздух помещений;
— исследование качества воды холодной, горячей в сетях водопровода;
— исследования качества почвы на прилегающей территории;
3. исследования биологических факторов:
— исследования качества воды холодной и горячей в сетях водопровода;
— исследования качества почвы на прилегающей территории на микробиологические и паразитологические показатели.
Необходимость радиологических исследований при оценке выстроенных объектов предусмотрена ст.15 ФЗ «О радиационной безопасности населения», СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности (НРБ-99/2009)», СанПиН 2.6.1.2800-10 «Гигиенические требования по ограничению облучения населения за счет природных источников ионизирующего излучения», порядок проведения измерений регламентируется МУ 2.6.1.715-98 «Проведение радиационно-гигиенического обследования жилых и общественных зданий».
Требования по соблюдению санитарных правил и норм по перечисленным факторам содержатся в статьях 12,23,27 ФЗ № 52 РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и подзаконных актах санитарного законодательства : СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.1.4.1074-01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества. Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения», ГН 2.1.6.1338-03 «Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест».
Результатами лабораторно-инструментальных исследований и измерений являются протоколы аккредитованной лаборатории и экспертные заключения по результатам их оценки.
Рекомендации застройщикам по оптимизации сроков проведения исследований и финансовых затрат.
2.Обеспечение достаточно высокой степени готовности объекта к проведению лабораторных исследований и измерений. Максимальная подготовленность объекта позволит избежать повторных выездов и повторных измерений.
Как провести обследование технического состояния дома: рекомендации
Делаем обзор документов, действующих в Москве, об обследовании технического состояния МКД и их элементов. В процесс осмотров и фиксации их результатов вовлечены собственники и УО. Узнайте, кто и как проводит обследования, какие элементы дома относятся к несущим и какие дефекты можно обнаружить при осмотре конструкций МКД.
Обследование состояния дома нужно для составления перечня работ по текущему и капитальному ремонту
Осмотры общего имущества многоквартирных домов – обязательная часть работы управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов. В 2020 году мы выпустили цикл статей по данной теме, в которых освещали нюансы обследования разных элементов МКД и рассказывали о наиболее часто встречающихся нарушениях и дефектах в них Эти материалы вы найдёте на нашем портале в разделе «Содержание МКД».
Подобные осмотры помогают УО и ТСЖ составлять план текущего и капитального ремонта дома, рассчитывать необходимый для этого размер платы для собственников. Также такие обследования дают управляющим домами определить экономически обоснованный размер взноса на капремонт.
В Москве власти занимаются подобным мониторингом систематически на протяжении 25 лет. В сентябре 2021 года Правительство столицы обновило порядок проведения таких обследований для его актуализации.
Делаем обзор нового документа и согласованных с ним методических указаний в помощь УО и ТСЖ из других регионов и городов. Эти рекомендации будут полезны при проведении обследований домов и их типовых конструктивных элементов независимо от территориального размещения домов.
Обследование дома может быть визуальным и инструментальным в зависимости от найденных дефектов
Власти столицы обновили порядок мониторинга состояния домов. Документ устанавливает перечень мероприятий и требований к обследованию, а также к ведению банка данных технического состояния МКД на территории Москвы. Дома подлежат обследованию не реже одного раза в 5 лет (разд. 3 Порядка). В случае признания дома аварийным и до его расселения обследование проводится один раз в год. Если дом находится в ограниченно работоспособном состоянии – один раз в два года.
Организация, которая проводит мониторинг технического состояния МКД, определяется по итогам проведения открытого конкурса (п. 2.8 Порядка). ГЖИ Москвы предоставляет ей списки домов на обследование, данные по предыдущим осмотрам. Исполнитель проводит визуальное и инструментальное обследования состояния МКД и его конструктивных элементов.
Согласно п. 6.1.1 Порядка, визуальный осмотр проводится в отношении перекрытий, стен, лестниц, крыши, балконов и лоджий, эркеров и козырьков в многоквартирных домах, имеющих оценку технического состояния «ограниченно работоспособное» и «аварийное». Визуальной оценке подлежат инженерные системы в домах, которые находятся в неудовлетворительном или аварийном состоянии.
В соответствии с п. 6.1.4 Порядка, если визуальное обследование не позволяет выявить причины возникновения повреждений в конструкционных элементах дома, то проводится детальное инструментальное исследование. Также инструментальное обследование используется в случаях, когда обнаружены дефекты, снижающие прочность, устойчивость и жёсткость несущих конструкций дома. К таким конструкциям относятся, например, колонны, балки ферм, арки, плиты покрытий и перекрытий.
Инструментальные измерения выполняются с применением приборов и приспособлений в соответствии с приложением 2 ВСН 57-88(р) и с использованием инфракрасной камеры, бесштифтового психрометра-измерителя влагосодержания, анемометра и линейки.
При привлечении специализированной компании УО должна предоставить ей технические документы и доступ в дом
Само обследование и составление отчёта по его результатам проводится в соответствии с Методическими указаниями по организации и выполнению мониторинга технического состояния МКД. Они опубликованы в марте 2021 года и действуют до 2025 года.
Обследование технического состояния строительных конструкций и инженерных систем жилых зданий должно выполняться с соблюдением ВСН-48-86(р) Госгражданстроя «Правил безопасности при проведении технических обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта».
Согласно п. 2.1.4 Методических указаний, до начала работ по обследованию дома собственник либо уполномоченное лицо – УО, ТСЖ или кооператив – предоставляет исполнителю документы технического учёта жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы на установленные ОДПУ и данные о проведении их ремонта, замены или поверки.
По объектам, которые орган ГЖН отобрал для тепловизионного обследования, собственники либо управляющая организация представляют специализированной компании поэтажные планы, список проблемных квартир, где были следы промерзания, сырости, плесени.
Обследуемые элементы дома делятся на несущие и ненесущие – у каждого из них свои повреждения и дефекты
В разделе 3 Методических указаний описаны рекомендации по обследованию домов. Оно начинается с общего осмотра здания, в первую очередь конструктивных элементов и инженерного оборудования, состояние которых ограниченно работоспособное или аварийное.
В документе дана классификация элементов МКД и выделены несущие, основные, и ненесущие конструктивные части здания, а также категории их технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное.
К основным, несущим, конструктивным элементам отнесены кровля, свесы, водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья, технические этажи. Также сюда включаются гаражи, места общего пользования, инженерные системы: отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация и мусоропроводы (разд. 3.3 Методических указаний).
К ненесущим конструкциям и элементам относятся водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья и этажи, гаражи-стоянки, а также места общего пользования: вестибюли, крыльца, пандусы, сходы-съезды, окна и двери подъездов, внутренняя отделка помещений (разд. 4 Методических указаний). К этой же группе элементов дома отнесены внутридомовые инженерные системы, лифты, мусоропроводы и вентиляция, системы видеонаблюдения и пожаротушения.
По каждому из них в Методических рекомендациях приведены перечни типичных нарушений и дефектов.
При осмотрах домов УО и ТСЖ могут использовать полезные документы и наработки из разных регионов
Организации и ТСЖ могут использовать два разобранных документа при проведении обследования состояния домов в их управлении. Они пригодятся, если в регионе присутствия компании таких инструкций нет или они неполные, затрагивают обследование не всех элементов.
А есть ли подобные рекомендации в вашем регионе? Расскажите в комментариях.
Как провести обследование технического состояния дома: рекомендации
Делаем обзор документов, действующих в Москве, об обследовании технического состояния МКД и их элементов. В процесс осмотров и фиксации их результатов вовлечены собственники и УО. Узнайте, кто и как проводит обследования, какие элементы дома относятся к несущим и какие дефекты можно обнаружить при осмотре конструкций МКД.
Обследование состояния дома нужно для составления перечня работ по текущему и капитальному ремонту
Осмотры общего имущества многоквартирных домов – обязательная часть работы управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов. В 2020 году мы выпустили цикл статей по данной теме, в которых освещали нюансы обследования разных элементов МКД и рассказывали о наиболее часто встречающихся нарушениях и дефектах в них Эти материалы вы найдёте на нашем портале в разделе «Содержание МКД».
Подобные осмотры помогают УО и ТСЖ составлять план текущего и капитального ремонта дома, рассчитывать необходимый для этого размер платы для собственников. Также такие обследования дают управляющим домами определить экономически обоснованный размер взноса на капремонт.
В Москве власти занимаются подобным мониторингом систематически на протяжении 25 лет. В сентябре 2021 года Правительство столицы обновило порядок проведения таких обследований для его актуализации.
Делаем обзор нового документа и согласованных с ним методических указаний в помощь УО и ТСЖ из других регионов и городов. Эти рекомендации будут полезны при проведении обследований домов и их типовых конструктивных элементов независимо от территориального размещения домов.
Обследование дома может быть визуальным и инструментальным в зависимости от найденных дефектов
Власти столицы обновили порядок мониторинга состояния домов. Документ устанавливает перечень мероприятий и требований к обследованию, а также к ведению банка данных технического состояния МКД на территории Москвы. Дома подлежат обследованию не реже одного раза в 5 лет (разд. 3 Порядка). В случае признания дома аварийным и до его расселения обследование проводится один раз в год. Если дом находится в ограниченно работоспособном состоянии – один раз в два года.
Организация, которая проводит мониторинг технического состояния МКД, определяется по итогам проведения открытого конкурса (п. 2.8 Порядка). ГЖИ Москвы предоставляет ей списки домов на обследование, данные по предыдущим осмотрам. Исполнитель проводит визуальное и инструментальное обследования состояния МКД и его конструктивных элементов.
Согласно п. 6.1.1 Порядка, визуальный осмотр проводится в отношении перекрытий, стен, лестниц, крыши, балконов и лоджий, эркеров и козырьков в многоквартирных домах, имеющих оценку технического состояния «ограниченно работоспособное» и «аварийное». Визуальной оценке подлежат инженерные системы в домах, которые находятся в неудовлетворительном или аварийном состоянии.
В соответствии с п. 6.1.4 Порядка, если визуальное обследование не позволяет выявить причины возникновения повреждений в конструкционных элементах дома, то проводится детальное инструментальное исследование. Также инструментальное обследование используется в случаях, когда обнаружены дефекты, снижающие прочность, устойчивость и жёсткость несущих конструкций дома. К таким конструкциям относятся, например, колонны, балки ферм, арки, плиты покрытий и перекрытий.
Инструментальные измерения выполняются с применением приборов и приспособлений в соответствии с приложением 2 ВСН 57-88(р) и с использованием инфракрасной камеры, бесштифтового психрометра-измерителя влагосодержания, анемометра и линейки.
При привлечении специализированной компании УО должна предоставить ей технические документы и доступ в дом
Само обследование и составление отчёта по его результатам проводится в соответствии с Методическими указаниями по организации и выполнению мониторинга технического состояния МКД. Они опубликованы в марте 2021 года и действуют до 2025 года.
Обследование технического состояния строительных конструкций и инженерных систем жилых зданий должно выполняться с соблюдением ВСН-48-86(р) Госгражданстроя «Правил безопасности при проведении технических обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта».
Согласно п. 2.1.4 Методических указаний, до начала работ по обследованию дома собственник либо уполномоченное лицо – УО, ТСЖ или кооператив – предоставляет исполнителю документы технического учёта жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы на установленные ОДПУ и данные о проведении их ремонта, замены или поверки.
По объектам, которые орган ГЖН отобрал для тепловизионного обследования, собственники либо управляющая организация представляют специализированной компании поэтажные планы, список проблемных квартир, где были следы промерзания, сырости, плесени.
Обследуемые элементы дома делятся на несущие и ненесущие – у каждого из них свои повреждения и дефекты
В разделе 3 Методических указаний описаны рекомендации по обследованию домов. Оно начинается с общего осмотра здания, в первую очередь конструктивных элементов и инженерного оборудования, состояние которых ограниченно работоспособное или аварийное.
В документе дана классификация элементов МКД и выделены несущие, основные, и ненесущие конструктивные части здания, а также категории их технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное.
К основным, несущим, конструктивным элементам отнесены кровля, свесы, водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья, технические этажи. Также сюда включаются гаражи, места общего пользования, инженерные системы: отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация и мусоропроводы (разд. 3.3 Методических указаний).
К ненесущим конструкциям и элементам относятся водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья и этажи, гаражи-стоянки, а также места общего пользования: вестибюли, крыльца, пандусы, сходы-съезды, окна и двери подъездов, внутренняя отделка помещений (разд. 4 Методических указаний). К этой же группе элементов дома отнесены внутридомовые инженерные системы, лифты, мусоропроводы и вентиляция, системы видеонаблюдения и пожаротушения.
По каждому из них в Методических рекомендациях приведены перечни типичных нарушений и дефектов.
При осмотрах домов УО и ТСЖ могут использовать полезные документы и наработки из разных регионов
Организации и ТСЖ могут использовать два разобранных документа при проведении обследования состояния домов в их управлении. Они пригодятся, если в регионе присутствия компании таких инструкций нет или они неполные, затрагивают обследование не всех элементов.
А есть ли подобные рекомендации в вашем регионе? Расскажите в комментариях.