что такое неделимый земельный участок

Что такое неделимый земельный участок

ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.4. ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

(п. 6 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Источник

Неделимый земельный участок

Необходимость в разделе земельного участка как в долях, так и в натуре возникает во множестве различных случаев.

Это могут быть:

В широком понимании делимым земельным участком называется фактический надел, на отдельные части которого можно установить имущественные права, при том, что такие части являются самостоятельными, не нарушают режима использования и имеют отдельные границы.

Что такое неделимый земельный участок

Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.

Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.

Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.

Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части.

Например:

Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.

Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом.

Таким образом, участок, который характеризуется следующим признаками:

В каких случаях раздел земельного участка запрещен?

Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Важно! Если вновь созданный надел не отвечает, установленным для каждого региона Российской Федерации, минимальному и максимальному размеру такого надела, то он признается неделимым. Каждый регион, а в ряде случаев – отдельно взятое муниципальное образование, самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные величины земельных участков.

Как разделить неделимый земельный участок

В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.

В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.

Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.

Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.

Важно! Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!

Передача права собственности на надел другому совладельцу

Указанная процедура проводится путем передачи своих имущественных прав на указанную недвижимость другому участнику долевой собственности, с целью получения за это денежной компенсации, соразмерной стоимости спорного имущества, которая может определяться собственниками на основании взаимной договоренности или при помощи экспертной оценки.

Для примера: В собственности трех граждан находится земельный надел, раздел которого поровну между ними невозможен ввиду несоответствия вновь созданных земельных участков, установленному законодательством минимальному размеру. С этой целью один из владельцев передает свои имущественные права на долю своего участка двум другим, которые смогут законно поделить надел на две части. В свою очередь, третий, получив причитающееся возмещение, потерять право на общую недвижимость.

Для оформления такого варианта можно воспользоваться следующими формами передачи прав:

В обоих случаях собственник земли получает компенсацию в денежном эквиваленте, но реальный раздел участка не состоится.

Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Указанный вариант является самым последним способом, когда собственники решают, что земельный участок больше не представляет собой ценности в части его использования или раздел будет невозможен даже в случае передачи каким-либо из владельцев имущественных прав на свою долю надела.

После завершения указанной сделки полученная выручка делится между продавцами согласно установленной договоренности.

Процедура раздела неделимого участка через суд

Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества.

Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:

Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:

Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.

Специфика споров о разделе участка, по закону считающегося неделимым требует безусловно грамотной юридической поддержки.

Если нет возможности поручить ведение дела юристу высокой квалификации, то вы можете получить предварительную консультацию от наших специалистов прямо на сайте. Консультация бесплатна.

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Источник

Что такое неделимый земельный участок

Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.

Но земельный участок может быть делимым и неделимым. От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.

В настоящее время Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого земельного участка. Ранее, согласно ст. 6 ЗК РФ, делимый участок определялся как участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. С 2008 года п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий данное определение, утратил силу.

Понятия делимого и неделимого земельного участка можно сформулировать из системного анализа законодательных норм.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.

Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.

Только общая собственность на неделимый земельный участок

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Источник

Что такое неделимый земельный участок

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

При отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

Анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства позволяет определить следующие особенности распоряжения земельными участками с расположенными на них объектами недвижимости:

— Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

— Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка.

— Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

— Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.

— При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

государственный регистратор Н.С. Третьякова

Источник

Искусство кройки и житья

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

Апелляция с таким решением согласилась.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

Источник