что такое наемный дом социального использования
Статья 91.16. Наемный дом
Статья 91.16. Наемный дом
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии к статье 91.16 ЖК РФ
2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.
4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.
5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в часть 6 статьи 91.16 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
Что такое наемный дом социального использования
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.
4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.
5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
Коммерческий наем квартиры в наемном доме
Петербуржцы, которым невысокий уровень дохода не позволяет купить жилье по рыночной стоимости, могут рассчитывать на помощь города. Им предоставляются квартиры в наемных домах социального использования.
Что такое наемный дом?
Наемный дом — жилое здание, все жилые помещения (отдельные квартиры) в котором предназначены для предоставления гражданам по договорам найма.
Наем такого жилья в 2-3 раза дешевле аренды жилых помещений по договору с собственником. Жильцы платят исключительно за наем квартиры и коммунальные услуги. Помощь является долговременной: договор с городом можно заключить сразу на 10 лет.
Претендовать на жилье по договору найма может тот, кто встал на отдельный вид учета в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Кто может встать на учет?
Чтобы встать на учет, должны быть соблюдены следующие условия.
Вы имеете постоянную регистрацию в Санкт-Петербурге не менее 5 лет.
Вы нуждаетесь в жилье, например:
*Учетная норма — минимальный размер площади жилого помещения на человека. В Санкт-Петербурге действуют следующие учетные нормы:
— 9 м 2 общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;
— 15 м 2 общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.
Вы не являетесь малоимущим (не должно быть оснований для признания вас малоимущим).
Вы имеете доход не менее двух (не меньше 23 820,8 руб.) и не более пяти (не больше 59 552 руб.) прожиточных минимумов на каждого члена семьи.
В IV квартале 2021 года среднерыночная стоимость 1 м 2 в Санкт-Петербурге составляет 93 768 руб. Таким образом, если вы живете один, общая стоимость вашего имущества должна быть меньше 3 094 344 руб., а у семьи из трех человек — меньше 5 063 472 руб. (общую стоимость рассчитает администрация района при принятии на учет).
Для того чтобы встать на учет, обратитесь с заявлением и документами в администрацию своего района или в МФЦ.
Как получить квартиру по договору найма?
Узнайте, есть ли свободные квартиры в наемных домах социального использования — сведения об этом размещаются на сайте СПб ГБУ «Горжилобмен» и сайте СПб ГБУ «ГосЖилФонд».
Подайте заявление на предоставление жилого помещения по договорам найма через СПб ГБУ «Горжилобмен» или через МФЦ.
Прием заявлений прекращается, когда их количество достигает количества квартир, которые могут быть сданы в аренду. Далее СПб ГБУ «Горжилобмен» представляет полученные документы на рассмотрение Жилищному комитету.
Дождитесь ответа от Жилищного комитета о предоставлении квартиры по договору найма. Время ожидания зависит от даты постановки на учет и наличия свободных квартир в наемных домах.
Если ответ положительный — остается лишь заключить договор найма с управляющей компанией многоквартирного дома (СПб ГБУ «ГосЖилФонд») и вселиться в квартиру.
Что делает СПб ГБУ «ГосЖилФонд»?
Размещает информацию о наемном доме и количестве свободных квартир.
Производит начисление платы за наем квартиры и услуги ЖКХ.
Заключает договор найма и выдает ключи.
Осуществляет техническое обслуживание наемного дома, ведет регистрационный учет граждан по месту жительства.
Какова плата за квартиру по договору найма?
Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.
Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:
Договор заключается на срок от года до десяти лет
До 1 ноября 2017 года петербуржцы могли арендовать жилье у города по программе «Коммерческий наем». Это передача помещения коммерческого использования во вновь построенных домах. Сейчас эта программа не действует, однако ее участники (заключившие договор найма до изменений) могут:
— продолжать жить в квартире, продлевая договор найма каждые 5 лет;
— выкупить ее на определенных условиях (участник вносит первоначальный взнос в размере 30%, а оставшуюся сумму выплачивает в течение 5 лет).
Если вы хотите продлить договор найма или выкупить квартиру, в которой живете, обратитесь с заявлением в СПб ГБУ «Горжилобмен».
Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения Жилищного комитета о предоставлении жилого помещения по этому договору.
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. № 1318.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.3 Жилищного Кодекса РФ или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 Жилищного кодекса РФ.
Важно: передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.
Кто имеет право на предоставление жилых помещений в наемных домах
Жилые помещения в наемном доме могут быть предоставлены гражданам, состоящим на учете граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Такой учет ведут администрации районов Санкт-Петербурга.
Чтобы встать на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, граждане должны отвечать следующим требованиям:
Средняя рыночная стоимость 1 м 2 общей площади жилья для Санкт-Петербурга на 3-й квартал 2021 года составляет 89 730 рублей.
Расчет стоимости, находящегося в собственности налогооблагаемого имущества, осуществляется администрацией района при принятии на учет.
Наемные дома социального пользования: плюсы и минусы
Так уж получается, что в нашей стране всегда существует очередь на социальное жилье и это при том, что коммерческого строится все больше и раскупается оно еще на стадии строительства. Времена меняются, однако жилищных проблем у россиян не становится меньше. Государство пытается решать социальные задачи, в том числе и жилищные вопросы. Но получается ли это, вот в чем вопрос. В любом случае, новые законодательные инициативы интересны с практической точки зрения для специалистов, занимающихся недвижимостью, и для простых людей, которые хотят решить свои жилищные вопросы.
22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».
Данный федеральный закон является прямым следствием Указа Президента РФ от 07.05.2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.
Предполагается, что за счет создания наемных домов будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут себе позволить купить жилье по рыночным ценам или каким-либо другим способом.
Кому будет предоставляться жилье из жилищного фонда социального использования?
Согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования будут предоставляться нуждающимся при следующих условиях.
— Доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не должен позволять им купить себе жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов. Однако он не может быть признан малоимущим и не должен состоять на учете в качестве малоимущего.
— Жилое помещение из жилищного фонда социального использования предоставляется исключительно российским гражданам. Иностранцы или не граждане не вправе претендовать на аренду жилья в наемных домах.
— Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.
— После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.
Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, юридические лица, которые являются собственниками наемных домов. Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе.
Предполагается, что основными нанимателями в наемных домах станут многодетные семьи, которые не имеют возможности купить жилье и не являются малоимущими. Также будут претендовать на получение жилья в наемных домах молодые семьи, жилье которыми еще не нажито и их доход не позволяет им купить недвижимость.
«Тонкости» договора найма жилого помещения из жилищного фонда социального использования
Согласно ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор некоммерческого найма может быть заключен на срок до десяти лет по решению нанимателя, но не менее чем на один год. У нанимателя есть право продлить договор некоммерческого найма, если срок договора истекает.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ. Условием договора некоммерческого найма будет являться отсутствие возможности у нанимателя сдать наемное жилье в аренду.
Получить в собственность жилое помещение из жилищного фонда социального использования не получится ни при каких обстоятельствах. Наниматель обязан за свой счет осуществлять ремонт арендованного жилого помещения по договору некоммерческого найма.
Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.
Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:
— при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;
— сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;
— при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;
— в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;
— при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;
— при использовании жилого помещения в других любых целях, кроме проживания в нем нанимателя и членов его семьи.
Прогнозируемые недостатки и минусы
1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.
2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.
3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.
4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.
5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.
6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.
Очевидные плюсы использования некоммерческого жилья
1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.
4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.
5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?
6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики.
Выводы и рекомендации
В целом специалисты со скептицизмом относятся к перспективам развития проекта жилищного фонда социального использования, так как по большому счету это необходимо только российским гражданам, которые не имеют жилья. Застройщики не особо заинтересованы в строительстве наемных домов по причине дополнительных расходов с неизвестными результатами.
Если подобные наемные дома и будут строиться, то низкого качества. Вполне вероятно, что наемные дома будут напоминать старые советские хрущевки, условия проживания в которых всегда оставляли желать лучшего.
Также можно отметить, что прослеживается желание государства в лице соответствующих органов перекинуть часть потенциальных очередников из очереди на получение бесплатного жилья на праве собственности в очередь некоммерческого найма жилья. Но можно говорить и о том, что законотворческие органы в соответствии с поставленными перед ними задачами предпринимают попытки решения жилищных проблем граждан, по крайней мере, делают вид.