что такое мастер план в строительстве
Что такое мастер план в строительстве
За рубежом это понятие употребляется в разных смыслах, однако в Россию и в русский язык «мастер-план» пришел с легкой руки голландского урбаниста Кейса Кристиансе. Его компания KCAP Architects & Planners в 2010 году разработала стратегию пространственного развития Перми — первый в отечественной практике городского управления документ такого рода. Кристиансе назвал его «стратегическим мастер-планом». От стратегий пространственного развития его отличает фокус на градостроительных аспектах: видах застройки, типологии сред и т. д. Мастер-план разрабатывается параллельно со стратегией социально-экономического развития либо интегрируется с ней в единый документ.
Комплексная стратегия
В первую очередь взаимодействие
Декларативный характер
Адресован всем
Жители как соавторы
Свободный формат
Границы необязательны
Образцы, идеи, механизмы
Избирательный характер
Основан на ценностях
Формат генерального плана возник во времена активного роста городов, подкрепленного массированной застройкой ранее не урбанизированных территорий. И по сей день данный документ лучше всего применим, когда речь идет о строительства «с нуля».
Стратегический мастер-план прежде всего — это средство оптимизации. Он ориентирован на работу в существующем контексте. Это показывают стратегии пространственного развития самых разных городов. В частности, Амстердам, Берлин, Ванкувер, Мельбурн провозглашают принцип компактного города, подразумевающий уплотнение уже урбанизированных территорий, а не разрастание вширь. Или ориентацию на смешанную застройку (Нью-Йорк) и развитие общественного транспорта, при котором новые объекты должны строиться в радиусах шаговой доступности от остановок (Берлин, Ванкувер, Копенгаген и пр.). Еще один принцип — сохранение городской самобытности, провозглашенное в Сингапуре. Он тесно переплетается как с сохранением городских сообществ, так и наследия, особое внимание которому уделяется в самых разных городах от Нью-Йорка до Шанхая.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Опыт архитекторов: мастер-план в Великобритании и Генплан в России
Поделиться
Работу архитектора регламентирует множество кодексов и сводов правил, но для каждого крупного города власть совместно с экспертным сообществом стремится разработать единый документ – Генеральный план развития, или в ряде стран – мастер-план. Глава Стройкомплекса Москвы Андрей Бочкарев сообщил, что работа над проектом нового Генплана российской столицы уже началась. При этом для его создания будут использоваться инструменты мастер-планирования.
Вместе с основателем «Архитектурного бюро АИ» Антоном Хмельницким, реализовавшим ряд проектов в Москве и в Европе, разбираемся в ключевых особенностях работы архитектора в рамках городского планирования и в особенностях процедур, утверждающих архитектурный проект, на примере Москвы и Лондона.
— В Лондоне – мастер-план, в Москве – Генплан. Имея опыт работы в России и Великобритании, отмечаете ли Вы отличия в принципе организации этих документов?
— Основное отличие мастер-плана от Генплана города, на мой взгляд, –в целях применения документов. План Лондона – это стратегический документ, разработанный скорее для муниципалитетов, которые в свою очередь становятся финальным «окном» для архитекторов в вопросах согласований и рекомендаций. В Лондоне у каждого муниципалитета есть свой план развития, составленный на микроуровне и учитывающий рекомендации и стратегическое видение мастер-плана всего города. Именно на этот локальный документ ориентируются муниципальные власти, когда к ним на рассмотрение попадает проект нового строительства в границах их зоны ответственности.
Генплан Москвы на сегодня считается устаревшим – он создавался в 2010 году и дополнялся после присоединения к столице новых территорий, но не учитывает многие потребности современного мегаполиса и требует обновления. Там сделано множество акцентов на концепции «цифрового города», но не детализированы требования к современным многофункциональным деловым центрам для работы.
Новый Генплан Москвы, вероятно, будет учитывать международный опыт и сконцентрируется уже на развитии районов города – это позволит столице развиваться полицентрично. Особое внимания в документе уделят местам приложения труда, а не только жилищной политике – это современный и европейский подход, при котором город будет развиваться комплексно, без «перегибов» в сторону определенных векторов.
— Как проходит согласование проектов на городском уровне и нужен ли для этого Генплан или мастер-план?
— В Лондоне, в отличие от Москвы, все решения принимаются на уровне муниципалитетов: на уровень города или мэра проект может выйти только при его больших масштабах или расположении на территории нескольких муниципалитетов. Девелопмент-планы районов, муниципалитетов разработаны на основе мастер-плана города и не должны ему противоречить в своих пунктах, но детализируют картину и требования к застройке: в них четко прописываются размеры жилья, необходимого району, предельная высота объектов, качество проектирования, требования к сохранению зеленых зон – такая своеобразная «инструкция по применению» архитектурных проектов в локации.
Наше архитектурно-градостроительное решение (АГР) и британский планнинг схожи с точки зрения архитектора, но последний включает дополнительные аспекты – комплекс природоохранных мероприятий, обеспечение акустически грамотных решений и так далее. Однако в целом документы отличаются незначительно.
В Москве же все согласования проходят на городском уровне – кроме некапитальных строений по типу торговых павильонов. Архитектор знакомится с Генпланом только для понимания общего вектора развития города, но не применяет его в отдельных проектах, больше уделяя внимание особенностям конкретной площадки.
Интересно, что в Лондоне этот на первый взгляд удобный принцип «одного окна» во многом зависит от состава депутатов муниципалитетов и их принадлежности к партийной структуре. Так, в муниципалитете Кемптон, где традиционно в управлении большинство составляют лейбористы, больше внимания уделяется социальному жилью, небольшим по габаритам квартирам в составе проектов и запрещено объединение квартир. В то время как в Вестминстере, более консервативном муниципалитете, сложнее обосновать идею объекта с современной архитектурой.
— Что будет с проектом, если в процессе работы над ним требования мастер-плана изменятся?
— Такого, как правило, не происходит – ни в Москве, ни в других европейских столицах. Документы – как мастер-план, так и девелопмент-планы районов – разрабатываются долго и тщательно, с участием жителей и местных властей. Если какие-то изменения в них и вносятся, то этот процесс очень длителен. В моей практике не было случаев, чтобы из-за изменения мастер-планаили Генплана какой-то проект был заморожен. Другой вопрос, что муниципалитет в Лондоне, например, может отклонить проект по формальной причине несоответствия девелопмент-плану. В этом случае он будет вынесен на обсуждение городских властей, и эксперты оценят его в контексте плана развития уже целого города.
— Какие ограничения могут накладывать мастер-план или Генеральный план на идеи архитекторов?
— Генеральный план в Москве не ограничивает идеи или концепции архитекторов, он лишь задает определенные векторы – на цифровизацию, создание комфортных пространств, формирование доступного города, где все сервисы и услуги должны располагаться в удобном доступе для москвичей независимо от их района проживания.
Что такое комплексное развитие территорий
В Лондоне есть ряд законодательных правил, обязательных для всех муниципалитетов. Одно из них касается «зеленого пояса» города: это природные территории, в которых нельзя вести строительство объектов ни при каких обстоятельствах и без исключений. В последнее время, кстати, в столице Великобритании ведутся дебаты по этому вопросу, поскольку ей не хватает муниципального жилья, а «зеленый пояс» жестко ограничивает возможности для нового девелопмента. Другие ограничения касаются визуальной канвы застройки – в городе выделены основные достопримечательности и исторические здания, вид на которые не должен изменяться. Этим правилам также подчиняются все муниципалитеты города.
В Москве за эти нормы отвечает визуально-ландшафтный анализ площадки, который проводят архитекторы для подачи проекта на согласование. Но непосредственно за процедуры согласования и соответствия проекта плану района в Великобритании, к примеру, уже отвечает не сам архитектор – а консультант по планнингу.
— В чем заключается работа таких специалистов, и могут ли они быть востребованы у нас?
— В Великобритании сформирована индустрия профессиональных консультантов, которые работают с архитектурными проектами на уровне документов. В их задачи входит составление и подача документов проекта на согласование в муниципалитеты. Как правило, в таких компаниях работают специалисты, которые знают не только законодательство, но и конкретные механизмы работы муниципалитетов, поскольку имеют опыт работы в структуре и даже участие в составлении девелопмент-планов. Их задача – адаптировать документацию по проекту таким образом, чтобы он соответствовал всем нормам и требованиям. Это и упрощает работу архитекторов, и делает процесс согласования проекта линейным и протокольным. При появлении такого рода специалистов в России, уверен, их услуги будут также востребованы.
— Регламентирована ли на местном уровне работа с памятниками архитектуры и историческими зданиями или такие проекты обсуждаются на городском уровне?
— Механизм работы с памятниками архитектуры в Москве более централизован: есть Департамент культурного наследия, выполняющий оценку и экспертизу сохранившихся памятников, и это его зона ответственности. Есть списки памятников федерального и регионального значений, что позволяет понимать границы зон охраны и возможности, которые имеет площадка с историческими зданиями.
3D-печать зданий: миф или реальность
В Лондоне работа с памятниками архитектуры также ведется на местном уровне. Есть три утвержденных степени «ценности» исторических объектов, и каждое здание в историческом центре относится к тому или иному типу. Для объектов первой степени возможна только научная реставрация, вторая степень предполагает чуть больше вариантов и так далее. Также существуют охранные зоны, как и в Москве – в их пределах строительство вести нельзя. Но, в отличие от российской столицы, под охрану может попасть целая улица. И даже здания, не имеющие статус памятников, останутся в первоначальном виде.
Эта система очень негибкая – так, в центре Лондона вряд ли мог бы появиться проект ORDYNKA – квартал клубных особняков, где мы сочетали исторические фасады разных эпох и современную прогрессивную архитектуру. При этом все то, что может показаться слишком авангардным для района Малой Ордынки, мы расположили на внутренней территории комплекса: это фасады с необычной геометрией и квартиры с панорамным остеклением.
Снаружи фронт исторической застройки, напротив, восстанавливается – «воротами» комплекса стало лобби, расположенное за отреставрированным фасадом бывшей фабрики имени Марата в индустриальном стиле. В итоге мы получили проект с современной архитектурой, который при этом вписан в контекст района.
МАСТЕР-ПЛАН: Зачем он Москве?
Strelka Mаg запускает серию материалов о том, какие градостроительные документы были и есть в Москве, как другие города и страны пользуются мастер-планом и почему пришло время его разработать и применять. В первом выпуске можно узнать, что такое мастер-план, в чём его принципиальное отличие от генплана и как он может изменить Москву.
ЧТО ТАКОЕ МАСТЕР-ПЛАН?
Мастер-план — это документ стратегического пространственного планирования города. Такое планирование носит долгосрочный характер и фокусируется на ограниченном числе целей и задач. Разрабатывается стратегический мастер-план публичной властью, но при активном участии экспертов и горожан.
В МОСКВЕ ЖЕ ЕСТЬ ГЕНПЛАН. ЭТО НЕ ОДНО И ТО ЖЕ?
Это совсем другой документ. Последний генплан разрабатывался в течение пяти лет закрытым сообществом экспертов и принимался за один день. Это 1 500-страничное издание, ориентированное на профессионалов, написанное крайне формальным языком. Сконцентрировано оно на регулировании вопросов землепользования и размещения в городе тех или иных объектов, горожанин рассматривается лишь как потребитель города.
Но самое главное, что после прочтения этого документа невозможно понять, каким видят город через десять лет составители генплана. Можно узнать, на каких продуктах нужно экономить или как класть асфальт, но совершенно не ясно, зачем все эти рекомендации и что за ними стоит.
И ЧТО МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬ ОЧЕРЕДНОЙ ДОКУМЕНТ?
С одной стороны, это действительно всего лишь документ, эффективность которого зависит от тех, кто им пользуется. С другой — главное отличие мастер-плана от существующего в Москве генплана в том, что у мастер-плана есть концептуальная часть — стратегия, которая рисует то, каким будет город в перспективе. И это дарит ему ряд преимуществ.
Вовлеченные горожане
Чтобы обеспечить участие горожан в развитие города, городские власти должны проводить социологические исследования, круглые столы, публиковать промежуточные материалы в прессе. Причём эта коммуникация должна быть беспрерывной, двусторонней, а также предусматривающей не только виртуальное, но и живое общение.
В ходе подготовки мастер-плана горожане из пассивных наблюдателей превращаются в партнёров городского правительства. Каждый житель ощущает свою причастность к созданию документа и понимает, что будущее города зависит от него.
Скоординированная власть
Все они предусматривают важные шаги по созданию новых улиц и дорог, развитию метрополитена, благоустройству общественных пространств. Но действия департаментов московского правительства в рамках различных программ часто не согласованы между собой. Они рассчитаны на перспективу, как правило, не превышающую двух бюджетных циклов (6 лет), и опираются на решения и документы, носящие частный или узкоотраслевой характер.
Мастер-план же придаёт этой мозаике комплексность и наглядность. Деятельность каждого отдельного департамента нацелена на достижение одной цели, которую каждый осознаёт. Мастер-план показывает всем, а главное, самим чиновникам, что правительство города — не просто набор департаментов, а сплочённый центр принятия долгосрочных решений.
Быстрые победы
Любые стратегии городского развития, помимо всех перечисленных ранее плюсов, имеют один существенный недостаток — это, собственно, их долгосрочность. Генплан реализовывается почти незаметно, точнее, он скорее подразумевает схему «было — стало». Мастер-план же позволяет увидеть постепенные шаги.
Инвестиционная привлекательность
Финансовая напряжённость или финансовый подъём — городу всегда нужны инвестиции и дополнительный капитал. А любому инвестору всегда важно понимать, в какой город он вкладывается. Какие территории будут развиваться, какие сферы будут развиваться? Стоит ли вкладываться в очередной квартал Новой Москвы, если не понятно, появится ли там в ближайшее время метро или школа? И даже если на данный момент инвестор не видит «огромных технопарков» и больших кластеров, стратегический мастер-план может стать для него гарантом развития.
Политическая уверенность
Непосредственное участие мэра в создании мастер-плана меняет его имидж в глазах горожан. Это одна из главных особенностей мастер-плана, подчёркивающая его статус и значение для будущего города. Здесь мэр выступает не только инициатором создания документа, но и гарантом его реализации. А для избирателя на самом деле очень важно понимать, к какому будущему он придёт вместе с этими политиками или управленцами.
А КАК В МОСКВЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИМЕНИМА ЭТА ИДЕЯ?
Все города-лидеры, входящие в международные рейтинги, имеют двухуровневую систему. На верхнем уровне располагаются стратегии пространственного развития или мастер-планы для города в целом. На втором — документы землепользования, конкретизирующие действия на территориях меньшего размера. Часто между этими двумя этажами существует ещё и прослойка в виде отраслевых схем, затрагивающих вопросы развития транспорта, инженерной инфраструктуры, природных территорий.
Такая схема, в адаптированном виде, может применяться и в Москве. Город будет иметь долгосрочную стратегию, а также детализированные планы развития территорий в перспективе шести лет.
У города должен быть свой инструмент управления будущим. Как его создать? Каким образом применять? И нужен ли он Москве? Читайте в исследовании, подготовленном КБ «Стрелка» для IV Московского урбанистического форума. Приобрести его можно в книжном магазине на «Стрелке», Берсеневская набережная 14, 5А
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Жить по мастер-плану
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Новый стратегический документ будет готов в 2014 году.
Марат Хуснуллин как-то сказал, что даже в профессиональной среде не все понимают, что же такое мастер-план. Модератор дискуссии на секции архитектор Юрий Григорян во вступительном слове рассказал гостям о четырех московских мастер-планах, имея в виду генеральные планы. Марат Хуснуллин обозначил разницу: «Мастер-план – это документ, в котором все градостроительные решения уложены на экономическую основу. Ею, в свою очередь, станет стратегия экономического развития до 2025 года, которую сейчас готовит экономической блок правительства Москвы». Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов назвал мастер-план «шарниром», который увяжет экономическую стратегию и градостроительные решения. Другими словами, переведет экономические задачи на графический язык – язык Генплана.
– В существующем Генплане (он был принят в 2010 году и будет актуализирован до конца 2014 года. – «МП») проявились серьезные ошибки, – сказал Марат Хуснуллин. – Население к 2025 году планировали 11,5–12 миллионов. Сегодня уже 11,6. Показатель 380 автомобилей на 1000 жителей был запланирован к 2025 году, но он уже достигнут. Нам не ответить на градостроительные вызовы только развитием транспорта. Необходимо сменить подходы.
Стратегический мастер-план будет качественнее реагировать на градостроительные вызовы. Он должен учитывать инвестиционные возможности, девелоперские планы. По словам московских градостроителей, Генплан бессмыслен без экономического каркаса.
Марат Хуснуллин привел пример целесообразности мастер-плана: «На присоединенной территории в административно-деловом центре в Коммунарке планируется построить 3,5 млн кв. метров недвижимости и создать 200 тысяч рабочих мест, что потребует кардинального пересмотра транспортной инфраструктуры, строительства трех, а то и четырех линий метро. Генплан этого не учитывает».
Мастер-план должен обладать инструментарием для анализа экономических и социальных последствий принимаемых решений, для оценки инвестиционной привлекательности проектов. В Генплане подобных параметров нет. Когда будет готово техзадание, Москва объявит международный конкурс на разработку мастер-плана.
– Мастер-план мы рассматриваем как основу и неотъемлемую часть Генерального плана, – объяснил корреспонденту «МП» главный архитектор Сергей Кузнецов. – Это публичный документ – предстоят обсуждения с экспертным сообществом и с жителями. Мастер-план сам по себе не будет иметь статуса закона или постановления.
Тем временем московские специалисты, главным образом из НИиПИ Генплана Москвы, изучают опыт мастер-планирования 14 успешных городов мира – от Ванкувера и Шанхая до Парижа и Лондона.
Глава департамента городского развития и планирования Вены Томас Мадрейтер считает, что Москва может смело перенимать венский опыт. В Вене население тоже растет на 2% в год, очень сильна маятниковая миграция из пригородов, и даже климат непростой из-за близости Альп.
– В 2005 году в Вене был принят мастер-план, – рассказал австрийский эксперт. – Для особо сложных участков мы разработали местные мастер-планы и там обкатали технологию. Мы поняли, что прежде нужно учитывать социальный момент, только потом технический и логистический. Не нужно тратиться на пропаганду – надо делать конкретные, осязаемые шаги.
Руководитель департамента планирования Амстердама Тон Шаап уверен, что Москва завышает степень сложности стоящих перед ней задач.
– Мы постоянно меняем наш мастер-план, – признался он. – Это требует времени, но стоит того. Главная цель градостроителей Амстердама – сухие ноги и река в узде. Потому что мы отнимаем землю у реки, она постоянная угроза. А у вас земли больше, чем вам нужно, поэтому и планировать не особенно сложно.
Но россиян пугает масштаб задачи. Некоторым она видится попыткой объять необъятное.
– Возьмем незначительный, казалось бы, факт. Если электрички начнут ходить со скоростью 250 км в час, что вполне реально и может случиться очень скоро, в рамках часовой доступности окажутся Владимир, Тверь, Калуга, – предрекает декан факультета Института государственной политики и прикладных гуманитарных исследований РАНХиГС Сергей Зуев. – Тогда очень быстро и коренным образом изменится миграционная картина, структура экономики. Это должно быть в мастер-плане.
Руководитель стройкомплекса сообщил, что мастер-план вместе с обновленным Генеральным планом будут представлены в конце 2014 года.
Глава 2. Мастер-план как инструмент освоения свободных территорий
Глава 2
Мастер-план как инструмент освоения свободных территорий
Согласно ГрК РФ освоение свободных территорий подразумевает разработку:
— проекта планировки территории (ППТ);
— проекта межевания территории (ПМТ);
— границ территориальных зон и градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Илл. 1. Применение целевых моделей Стандарта при освоении свободных территорий с помощью мастер-плана
Табл. 1. Список исследовательских работ для подготовки мастер-плана
Геодезические и геологические
— Топографическая карта местности;
— Карта направления движения поверхностных стоков;
— Карта грунтовых вод;
Гидрометеорологические и экологические
— Карта влажности воздуха;
— Схема положения территории в пространственной структуре города, агломерации, региона, макрорегиона, страны;
— Положение территории в ранее разработанных документах стратегического и территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, отраслевых и территориальных схем, федеральных, региональных, муниципальных проектов и программ и др.;
— Схема зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
— Схема функционально-планировочной структуры прилегающих территорий;
— Схема структуры землепользования территории;
— Схема состояния застройки прилегающих территорий;
— Схема размещения общественных пространств (в том числе улиц), в т. ч. обеспеченность территории элементами озеленения и благоустройства;
— Схема размещения и загруженности объектов образования, здравоохранения и обслуживания населения на прилегающих территориях;
— Схема размещения мест приложения труда на прилегающих территориях;
— Схема размещения объектов инженерной инфраструктуры, анализ возможностей увеличения мощности инженерной инфраструктуры.
— Схема размещения объектов культурного наследия и ЗОУИТ;
— Схема зон охраняемых природных ландшафтов.
Антропологические и социологические
— Материалы отчета анализа потребностей и запросов горожан.
— Схема существующей структуры улично-дорожной сети (УДС) (с указанием узких и опасных мест и узлов);
— Схема транспортной, пешеходной и велосипедной доступности территории;
— Картограмма прогнозируемого транспортного спроса;
— Картограмма существующих транспортных и пассажирских потоков;
— Схема обеспеченности территории общественным транспортом;
— Схема положения территории в системе междугородного и международного транспорта.
— Материалы отчета анализа рынка недвижимости города;
— Материалы отчета анализа реализованных проектов в исследуемом городе и близких по социально-экономическим показателям городах;
— Материалы отчета анализа административных ограничений;
— Схема организационной структуры участников проекта и источников финансирования;
— Финансовая модель проекта.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.