что такое мастер план в девелопменте

Используйте мастер-план, чтобы преобразовать городскую среду

Закон не обязывает муниципалитеты подготавливать мастер-план и даже не содержит такого понятия. Но власти многих российских городов разрабатывают мастер-планы как стратегии пространственного развития. На их основе затем составляют другую документацию, в том числе градостроительную. Расскажем истории успеха ваших коллег и дадим рекомендации по разработке мастер-плана.

Чем мастер-план отличается от стратегии

Мастер-план — стратегический документ, в котором отражают приоритеты, направления развития города и механизмы достижения поставленных целей. Этим он схож со стратегией социально-экономического развития муниципального образования. Оба документа базируются на качественном и количественном анализе всех сфер жизни муниципального образования. Чтобы провести этот анализ, разработчики документа собирают различные данные: поднимают статистику, опрашивают и интервьюируют разные группы населения, в том числе представителей бизнеса.

В отечественной практике разработка мастер-плана и стратегии преследует разные цели. Российские муниципалитеты в своих мастер-планах делают основной акцент не на экономике и социальной сфере, а на актуализации существующей застройки и преобразовании городской среды. Поэтому мастер-план обычно представляет собой стратегию пространственного развития, которая содержит градостроительную концепцию. Другие отличия мастер-плана от стратегии мы перечислили в таблице.

Таблица. Стратегия развития и мастер-план: в чем различия

Стратегия социально-экономического развития

Мастер-план

Носит обязательный характер: если муниципалитет принял стратегию, то должен ее реализовывать

Носит декларативный характер

Включена в состав стратегических документов, которые разрабатывают муниципальные

образования (ст. 39 Федерального закона от 28.06.2014 № 172-ФЗ «О стратегическом планировании…»)

Не упоминается в нормативных правовых документах

Можно разработать только для всего муниципального образования

Можно разработать для всей территории муниципального образования или для ее отдельной

части

Содержит большое количество технической информации (показателей социально-экономического

развития)

Содержит большое количество наглядной информации (например, в виде карт и схем)

Важная отличительная черта мастер-плана — большой объем наглядной информации. Карты, схемы и другие средства визуализации делают документ универсальным инструментом городского планирования. Хороший мастер-план понятен обычному горожанину, который не обладает специальными знаниями. Стратегия же, как правило, содержит много количественных показателей, которые неспециалист не всегда может правильно интерпретировать.

Какие задачи помогает решить мастер-план

На заметку: Разработку мастер-плана могут инициировать органы местного самоуправления, представители бизнеса или общественности

С мастер-планом муниципалитету проще:

— распределить бюджетные средства между проектами в городе;
— разработать документы стратегического планирования и градостроительную документацию;
— улучшить коммуникацию с бизнесом и гражданами;
— сформировать позитивный образ муниципального образования, власти которого стремятся создавать комфортную городскую среду;
— укрепить авторитет администрации муниципального образования и повысить инвестиционную привлекательность территории.

Мастер-план помогает выявить болевые точки и определить оптимальные способы решения проблем. Например, старые улицы часто не выдерживают возросшие потоки транспорта. Тогда при разработке мастер-плана нужно определить, в каком месте расширить дороги и в каких дворах создать парковки для личного транспорта. Если киоски портят внешний вид улиц, мешают пешеходам и транспорту, включите в мастер-план один из вариантов решения этой проблемы. Например, выделите места под киоски на территориях вне маршрутов движения общественного транспорта, на первых этажах строящихся жилых зданий, в торговых центрах или на рынках.

Были случаи, когда мастер-план позволял сэкономить бюджетные средства на подготовку и реализацию муниципальных программ формирования комфортной городской среды.

ПРИМЕР 1. В Киселевске (Кемеровская область) разработчики мастер-плана получили от администрации города, его жителей и инициативных групп предложения по преобразованию 14 городских пространств. Из них в ходе общественных обсуждений было выбрано пять самых важных территорий. В рамках подготовки мастер-плана для этих территорий были разработаны дизайн-концепции. Затем эти городские пространства были представлены для участия в приоритетном федеральном проекте «Формирование комфортной городской среды».

Как разработать мастер-план

В России нет сложившейся традиции разработки мастер-плана. Требования к его структуре нигде не установлены. Определите содержание, формат и объем мастер-плана в зависимости от задач, которые вам предстоит решить. Рекомендуем использовать зарубежный опыт. Например, в европейских городах мастер-план, как правило, включает в себя часть стратегии социально-экономического развития и генерального плана или проекта планировки.

Предлагаем разбить разработку мастер-плана на пять этапов.

На заметку: В крупных городах администрации иногда создают целые департаменты, ответственные за мастер-план. Поселения могут доверить разработку мастер-плана специализированным консультантам

Первый этап. Проанализируйте текущее состояние территории. Разработку мастер-плана начните с аналитического исследования:

— географического, политического и экономического положения города;
— транспортной и инженерной инфраструктуры;
— социальной сферы и сферы культуры;
— сложившейся городской застройки, расположения объектов на территории, существующего функционального зонирования;
— экологии города;
— исторических данных о городе.

Второй этап. Вовлеките горожан в работу над проектом. Выясните, каким люди хотят видеть город. Узнайте мнение не только профессионалов в сфере градостроительства, но и обычных горожан.

ПРИМЕР 2. В работе над мастер-планом Омска, помимо классических видов анализа, использовали необычные инструменты: эссе, интернет-платформу и «ментальную карту». Философам, архитекторам, предпринимателям и городским активистам предложили написать эссе об уникальности города и его будущем. Чтобы изучить восприятие городской среды, разработчики мастер-плана создали интернет-платформу «Где-Где?!». На ней разместили карту территории города. Омичи отметили на ней места, которые им нравятся и не нравятся, указали желаемые направления развития города.

В итоге была разработана «ментальная карта» Омска — карта восприятия городской среды населением. Она отражала эмоциональное отношение горожан к территории и помогла установить критерии оценки качества городской среды.

Помимо интернет-платформы, для построения карты были использованы:

— результаты экспертного опроса;
— данные исторического и социокультурного анализа города;
— результаты проектных сессий по оценке восприятия городской среды;
— данные ГИС.

Организуйте профессиональные дискуссии, проектные сессии, конференции и презентации. Проведите интерактивные исследования, интервью. Выясните, какие положительные и отрицательные характеристики жители дают городу.

Разработка мастер-плана без учета мнения местных жителей может обернуться бесполезными тратами.

На заметку: Городские мастер-планы обычно создают на среднесрочную перспективу — 4–8 лет — или долгосрочную перспективу — 10–20 лет

ПРИМЕР 3. В 2010 году в Перми разработали стратегический мастер-план по европейским стандартам при участии голландских архитекторов. На основе мастер-плана городская дума подготовила и утвердила генеральный план. Однако эксперты этот мастер-план не приняли. Поддержки у горожан документ также не нашел. Причина в том, что его подготовили без учета интересов местного населения.

Третий этап. Сформулируйте видение города и его ценности. На основе проведенного на первом этапе анализа определите, каким вы видите город в результате реализации мастер-плана. Ценности сформулируйте на основе положительных качеств города, о которых жители говорили на втором этапе. Подберите графический и семантический образы, отражающие видение города и его ценности. Эти образы сделают мастер-план более понятным для людей. Семантический образ представьте в виде емкого слогана.

ПРИМЕР 4. Разработчики мастер-плана Омска сформулировали видение этого города как дома для миллиона человек. Это не случайно. В ходе опросов выяснилось, что жители Омска относятся к городу как к своему дому. Поэтому был выбран слоган «Омск — дом для миллиона человек».

Четвертый этап. Подготовьте стратегию развития территории. Она должна содержать принципы, цели и направления развития города. Сформулируйте их на основе результатов исследований, проведенных на первом и втором этапах. По каждой цели составьте перечень приоритетных направлений. Например, в список можно включить:

Рекомендация: По каждому мероприятию укажите источники его финансирования и ответственных за его реализацию лиц

— развитие транспортной инфраструктуры;
— создание новых промышленных зон;
— редевелопмент депрессивных территорий;
— решение проблем жилищного строительства;
— создание новых объектов коммерческой недвижимости;
— создание мест для досуга населения;
— улучшение экологии.

Пятый этап. Составьте план мероприятий. Он представляет собой дорожную карту достижения поставленных в мастер-плане целей. Степень детализации мероприятий в дорожной карте зависит от цели проекта.

ПРИМЕР 5. Мастер-план для Владивостока разработала японская компания. На основе проведенных исследований архитекторы предложили создать в городе креативную бизнес-сеть. Она должна включать культурный и бизнес-хабы, новый креативный хаб и новый центральный бизнес-район. Для каждой такой зоны стратегического развития был подготовлен свой проект планировки территории. Учитывая специфику проблем городского округа, в мастер-план включили предложения по транспортным стратегиям.

Весь документ снабжен большим количеством схем. Многие из них напоминают укрупненное функциональное зонирование, которое встречается в генеральных планах.

ЕКАТЕРИНА ВЛАСКИНА, ведущий экономист 1-й категории ООО «ИТП „Град“»

Источник

Что такое мастер план в девелопменте

За рубежом это понятие употребляется в разных смыслах, однако в Россию и в русский язык «мастер-план» пришел с легкой руки голландского урбаниста Кейса Кристиансе. Его компания KCAP Architects & Planners в 2010 году разработала стратегию пространственного развития Перми — первый в отечественной практике городского управления документ такого рода. Кристиансе назвал его «стратегическим мастер-планом». От стратегий пространственного развития его отличает фокус на градостроительных аспектах: видах застройки, типологии сред и т. д. Мастер-план разрабатывается параллельно со стратегией социально-экономического развития либо интегрируется с ней в единый документ.

Комплексная стратегия
В первую очередь взаимодействие
Декларативный характер
Адресован всем
Жители как соавторы
Свободный формат
Границы необязательны
Образцы, идеи, механизмы
Избирательный характер
Основан на ценностях

Формат генерального плана возник во времена активного роста городов, подкрепленного массированной застройкой ранее не урбанизированных территорий. И по сей день данный документ лучше всего применим, когда речь идет о строительства «с нуля».

Стратегический мастер-план прежде всего — это средство оптимизации. Он ориентирован на работу в существующем контексте. Это показывают стратегии пространственного развития самых разных городов. В частности, Амстердам, Берлин, Ванкувер, Мельбурн провозглашают принцип компактного города, подразумевающий уплотнение уже урбанизированных территорий, а не разрастание вширь. Или ориентацию на смешанную застройку (Нью-Йорк) и развитие общественного транспорта, при котором новые объекты должны строиться в радиусах шаговой доступности от остановок (Берлин, Ванкувер, Копенгаген и пр.). Еще один принцип — сохранение городской самобытности, провозглашенное в Сингапуре. Он тесно переплетается как с сохранением городских сообществ, так и наследия, особое внимание которому уделяется в самых разных городах от Нью-Йорка до Шанхая.

Источник

Алексей Муратов: мастер-план – это договор между горожанами и властью

На прошедшем Московском урбанистическом форуме КБ «Стрелка» представило результаты своего исследования стратегических мастер-планов крупных городов мира. О том, в чем отличия мастер-плана от генплана и почему его значение усиливается в кризисные годы, а также в городах со сложившейся застройкой, Порталу Архсовета рассказывает партнер КБ «Стрелка» Алексей Муратов.

— Хотелось бы начать с самого основного и, может быть, даже очевидного: чем мастер-план принципиально отличается от генерального плана?

— Давайте дадим определение: мастер-план — это стратегия пространственного развития, которая содержит выраженную градостроительную концепцию и разрабатывается публичной властью при участии различных групп интересов. Из определения вытекают особенности и содержания, и формы этого документа. Во-первых, мастер-план, как любая стратегия, ставит ограниченное число долгосрочных целей. Таких целей не может быть много, поскольку для решения всех проблем и удовлетворения всех желаний попросту не хватит ресурсов. Таким образом, мастер-план подразумевает определенный выбор. Вы должны остановиться на ограниченном количестве приоритетов и территорий развития. В отличие от генплана, мастер-план отличает и концептуальность, и избирательность.

При этом такой документ является проектом — это, скорее, политический договор между горожанами и властью. Он обязательно должен быть понятен и доступен всем, а не узкому кругу профессионалов.

И обязательно на всех этапах разработки этого договора в процесс максимально должны вовлекаться самые разные группы населения. Генеральный план же регулирует, прежде всего, землепользование. Это, по сути, технический документ, имеющий силу закона, на основе которого разрабатывается весь комплекс градостроительной документации. И адресован он в основном специалистам. Эти два документа, как видите, имеют мало общего, но не являются взаимоисключающими: в идеале они должны сосуществовать.

— Что дает городу такой стратегический подход? Какие проблемы позволяет решать более эффективно?

— Не совсем корректно говорить о большей или меньшей эффективности. Любое развитие подразумевает четкую постановку задач. Разработка стратегии как раз и ориентирована на формулирование целей и задач, которые публичная власть будет решать вместе с горожанами и бизнес-сообществом. Кроме того, любая стратегия, прежде всего, инструмент грамотного распределения ограниченного числа ресурсов для достижения целей. То есть мы говорим: возможностей не так много и нам необходимо сконцентрировать эти ресурсы на самых приоритетных направлениях развития.

— Значит, при неблагоприятной экономической ситуации он оказывается даже более необходим?

— Да, именно так. Разработка такого рода стратегических документов пришла из бизнеса, а ведь стратегии бизнес-корпораций всегда нацелены на то, чтобы избежать кризиса. Также и городские стратегии часто разрабатываются именно в трудное время. Причина в том, что во время экономического подъема большую роль в развитии города играет, скорее, частный бизнес, нежели публичная власть. Во время спада ситуация противоположная. Еще один важный момент: именно в кризисное время вложения должны носить адресный характер. Это очевидно, скажем, на примере социальной сферы.

Стратегия городского развития позволяет действовать более точечно. Собственно, стратегический мастер-план и призван в конечном итоге определить, на чем все-таки необходимо сконцентрировать усилия.

— Есть какая-то специфика подготовки мастер-плана для исторических городов со сложной, многослойной, «израненной» средой?

— Формат мастер-плана как раз и ориентирован, скорее, на сложившиеся города. И это еще одно его отличие от генерального плана, который, будучи проектом, а не прогнозом, гораздо лучше работает при экстенсивном развитии территорий — когда расширение города ведется посредством строительства «в полях», а не интенсификации уже сложившейся среды.

В случае мастер-плана мы отталкиваемся от текущей ситуации и ищем механизмы для дальнейшего развития того, что уже есть — такого сложного пространственного и социального организма, каким является почти любой крупный город. Такой подход требует особого внимания к вопросам коммуникации: всегда существуют какие-то интересы, права собственности, и для достижения цели необходимо находить точки соприкосновения.

С другой стороны, развитие сложившейся городской структуры подразумевает перенос акцента с проектных механизмов на управленческие. В таких условиях урбанистическая ткань демонстрирует устойчивость, а механизмы регулирования градостроительной деятельности — наоборот гибкость. Поэтому в стратегических мастер-планах важное место уделяется не только проектным чертежам или визуализациям, но и различным управленческим и организационным схемам.

— Считаете ли вы, что внедрение стратегии развития поможет в решении самых насущных проблем города?

— Во-первых, любой открытый диалог уже сам по себе позволяет во многом снять напряжение. А международный опыт показывает, что разработка такого документа как стратегический мастер-план является хорошей основой для диалога. Во-вторых, раз мы говорим не о проекте, а о стратегии, то, выбрав направления развития, мы сможем определить и некоторые принципы достижения поставленных целей. Например, повысить эффективность транспортной системы можно на основе принципов компактного города — или установив определенные ограничения жилого и офисного строительства вне зоны работы общественного транспорта.

Третий момент, та же транспортная система, да и город в целом, не статичный механизм, их эффективность во многом зависит от мест размещения нового строительства, определения полюсов развития и их интеграции в существующую сеть.

Мастер-план способен помочь в решении всех этих проблем: улучшить коммуникацию между различными подразделениями, сформировать нормативную базу и, конечно, обозначить видение будущей структуры мегаполиса.

— Неэффективное взаимодействие различных городских служб и институтов как раз одна из серьезных проблем Москвы. Не помешает ли это создать действительно работающую стратегию?

— Если инициатива будет исходить от мэра — все получится. Собственно, в большинстве крупных городов так и происходит: разработка документа инициируется сверху и, хотя занимается этим специальный орган, выпускается он, как правило, от лица мэра или регионального правительства. Если же вопрос будет поручен какому-то одному департаменту или структурному подразделению — выстроить эффективную коммуникацию будет трудно, восторжествует действительно распространенный у нас сугубо отраслевой подход.

— Хорошо, инициатива должна идти сверху, но ведь активность местных жителей также важна.

— В ситуации экономического кризиса большая доля издержек, в том числе по управлению городом, ложится на его жителей. Власть не может обеспечить полное финансирование, и жители становятся соинвесторами городского развития, соответственно, к их мнению необходимо прислушиваться. В ситуации, когда, скажем, значительную долю поступлений в бюджет составляют налоги физических лиц, власть вообще не может не прислушиваться к мнению жителей, не может не отчитываться перед ними. На основе чего она будет отчитываться? Как раз на основе ключевых показателей эффективности, зафиксированных в принятой стратегии. И, конечно, нельзя забывать о средствах интерактивной коммуникации, которые сейчас развивает город. У нас есть все механизмы для построения эффективной коммуникации с горожанами, в том числе в процессе подготовки такого рода документов.

— А как избежать попыток манипулировать общественным мнением?

— Если мы посмотрим международный опыт стратегического пространственного планирования, то там есть определенные схемы и модели, позволяющие действительно эффективно вовлечь общественность, услышать голос жителей. Мы попытались учесть их, когда разрабатывали коммуникативную модель подготовки мастер-плана Москвы.

В итоге мы определили несколько принципов, на основе которых следует выстраивать взаимодействие с сообществами в ходе разработки мастер-плана. Главный из них — коммуникация на всех этапах. А не только на заключительном, когда документ уже готов, как это происходит на публичных слушаниях по генплану.

Важно начинать с обсуждения идей, со сбора мнений и ожиданий. Процесс этот в целом довольно длительный. Власти Ванкувера, например, потратили на него около четырехлет. Это было нужно, чтобы действительно охватить как можно более широкий пласт населения. При этом необходимо использовать самые разные формы коммуникации, сделать диалог как можно менее формальным — благо статус документа позволяет это. В общем, подход должен быть максимально всеохватным и гибким.

— Возможно ли обеспечить исполнение разработанного документа и соблюдение его положений в течение длительного срока?

— Если мастер-план является результатом широкого общественного консенсуса, если он получил реальную поддержку жителей, то выкинуть его на помойку будет не так просто — даже при смене главы города и его команды. Какие-то положения документа вполне могут корректироваться, меняться приоритеты, но основной каркас, преемственность развития, безусловно, сохранится. Именно так все происходит, например, в Копенгагене, где основные линии развития были определены аж в 1947 году. И до сих пор они соблюдаются.

В России традиционно власти не слишком уважительно относятся к каким-то долгосрочным документам, к тем же генпланам, например, и опасения, что не имеющие силу проекта стратегии постигнет та же участь, увы, не беспочвенны. Но существуют инструменты, понуждающие повысить это уважение. В частности, прозрачный гласный мониторинг зафиксированных в стратегии показателей.

— В Перми подобная стратегия уже была разработана, как вы оцениваете этот опыт?

— В общем и целом опыт может быть признан удачным. Стратегический мастер-план во многом обеспечил появление вполне инновационного и гибкого документа, которым является пермский генплан. И это главный результат. Но просчеты были, и они признаются: разработчики недостаточно учли интересы девелоперского сообщества и его возможности влиять на общественный климат в городе, не смогли полностью донести основные цели и задачи мастер-плана до жителей, которые в Перми достаточно активны, и, наконец, не обеспечили преемственность градостроительной политики при смене администрации региона.

— Каким еще российским городам, на ваш взгляд, насущно необходим мастер-план?

— Мне кажется, он актуален практически для всех крупных городов. Санкт-Петербург уже даже предпринял определенные шаги в этом направлении, разработав стратегию социально-экономического развития. Казань, например, Владивосток, Нижний Новгород. В небольших городах можно точечно определить основные приоритетные площадки, развитие которых само по себе способно запустить комплексные процессы, и глобальная стратегия здесь уже не так важна.

Источник

Генплан или мастер-план? Поговорим без обид…

Заявление, прозвучавшее с высокой трибуны о том, что в России генпланы городов не нужны и на смену им должны прийти мастер-планы, вызвало определенную озабоченность среди представителей профессионального градостроительного сообщества. В связи с этим возникла потребность в понимании того, чем генплан отличается от мастер-плана. Инициатором дискуссии на эту тему выступила Елена Баженова, вице-президент Союза архитекторов России.

Когда-то, лет 30 назад мы, сотрудники ЦНИИЭП жилища, совместно с ЦНИИП градостроительства работали над программой «Жилище 2000». В то время мы стали свидетелями приезда в ведущий институт по градостроительству в СССР группы нидерландских архитекторов и градостроителей с целью обмена опытом. Гости с восторгом отзывались о полученной от сотрудников института информации и наставляли нас, тогда молодых архитекторов «хранить высокий уровень и развивать достижения градостроительной науки, которая на то время сложилась в СССР».

Лет 5 назад мне пришлось принимать делегацию студентов-урабанистов из Швейцарии, которые хотели познакомиться с опытом микрорайонного строительства 1960-х гг., когда появились первые жилые 5-этажные районы на юго-западе Москвы. Ребята хотели услышать историю возникновения этих новостроек, как живой, ставший уже классическим, хрестоматийным, пример градостроительного развития столицы.

На I Урбанистическом форуме 2018 г., который был организован прошедшим летом в Москве, среди его многочисленных гостей и участников я не обнаружила ни одного (. ) российского архитектора-градостроителя с опытом работы в сфере пространственного градостроительного планирования. Не было там ни одного российского архитектора-градостроителя из высшей школы, хотя, казалось-бы, заявленные темы невозможно полноценно рассматривать в отрыве от градостроительной науки и практики.

Форум «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни» был посвящен обсуждению результатов масштабных городских трансформаций последних десятилетий, выработке и подбору методов конструирования будущего крупнейших глобальных городов, адаптации пространственных решений и инфраструктуры к меняющимся требованиям – экономическим, экологическим, технологическим, социальным, культурным. В рамках деловой программы форума ведущие мировые и российские урбанисты, экономисты, архитекторы, предприниматели, государственные деятели, городские активисты представили свои взгляды на тенденции развития мировых мегаполисов.

Мы, российские архитекторы и градостроители, уже привыкли к тому, что каким-то «легким движением невидимой руки» серьезные вопросы пространственного развития страны, непосредственно связанные с обеспечением ее безопасности и процветания, остаются за кадром бодрых и кажущихся «последним словом» в науке результатов, безусловно, интересных дискуссий на подобных мероприятиях.

Однако Урбанистический форум 2018 г. поразил всех (в основном практикующих архитекторов-градостроителей) выступлением М.Ш. Хуснуллина, торжественно (хотя и с видимым напряжением ) заявившего: «. мы не будем больше делать генплан, мы будем делать мастер-план. «.

Взволнованным обсуждением этого заявления уже заполнены страницы интернета. Добавим свою толику и мы, пригласив высказаться по этому поводу российских градостроителей-профессионалов.

Константин Кияненко, доктор архитектуры, профессор, советник РААСН, профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Вологодского и государственного университета:

– Никакого отдельного «мастер-плана», кроме «генерального плана» изначально не существовало. Иначе, как наши англоязычные коллеги обходятся без двух вариантов трактовки термина masterplan (или все же не обходятся?).

Наша российская привычка не утруждать себя точностями перевода с английского постепенно приводит к ненужному «умножению сущностей» в прямом противоречии с принципом «Бритвы Оккамы». Так произошло с masterplan.

Когда это случилось, ничего другого не оставалось, как вложить в это новообразование какой-то смысл, отличный от «генерального плана», а такая процедура осуществима всегда: было бы понятие, а смысл найдется. Те определения «мастер-плана», с которыми приходилось сталкиваться, можно вполне считать представлениями о добром старом «генеральном плане» (в диапазоне от советского жесткого строительного чертежа с некоторым довеском в виде слов о будущем, до открытой стратегии развития местного сообщества, где чертежей может не быть совсем). Тем более, что изначально masterplan – это не чисто градостроительный термин, а вообще acomprehensivelong—termstrategy. Так это понятие трактует British Dictionary. Рад был бы ошибаться.

Марат Чабдаров, глава ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России (из интервью, опубликованного в «Строительной газете»:

– Мастер-план – это документ стратегического пространственного планирования города. Такое планирование носит долгосрочный характер и фокусируется на ограниченном числе целей и задач. В отличие от сегодняшнего генплана, сконцентрированного на вопросах землепользования и размещения в городе тех или иных объектов, концептуальная часть мастер-плана четко связана со стратегиями социально-экономического и пространственного развития и обосновано показывает то, каким будет город.

Алексей Крашенинников, директор НСЦ «УРБАНИСТИКА» МАрхИ, профессор кафедры «Градостроительство» МАрхИ, доктор архитектуры:

– В моем представлении генеральный план – это устоявшийся документ территориального планирования, разновидность схемы территориального планирования (СТП), только не для области, а для города. Современный генплан это обобщенное представление планировочной структуры города на отдельный период планирования – 10–20 лет.

Генеральный план, как говорил урбанист А.А. Высоковский, – представляет собой «обязательства города перед населением» – это концентрированное выражение градостроительной политики. Существуют различные методы организации планирования и принятия решений, традиции соблюдения ранее принятых решений и смены векторов развития, внимания и уважения к целевым показателям, поэтому целесообразность генплана зависит от целесообразности управления развитием территории. Слабость политической воли, отсутствие правовых рычагов контроля реализации принятых в генплане решений приводит к потере управляемости и делает бессмысленным планирование.

Последовательное планирование/проектирование/управление градостроительным развитием позволяет достигать стратегических целей на основе ограниченных ресурсов. Согласно концепции Л. Мелфорда организационные структуры могут быть более или менее целеустремленнее. При этом «целеустремленные» – это генеральные планы, которые становятся законом и подлежат неукоснительной реализации. Более либеральные модели управления генпланом оставляют большой выбор в пределах установленных ограничений, и они же более устойчивы к изменениям, но менее продуктивны.

Мастер-план – это проект развертывания инвестиционно-строительной деятельности на участке территории. Мастер-план разрабатывается в составе проектной документации на строительство. По составу мастер-план похож на известные в прошлом документы по планировке территории и застройке: ТЭО или ПДП. Мастер-план включает проект застройки и его целесообразно разрабатывать для конкретных застройщиков.

Мастер-план и проект застройки на всю территорию города «на будущее» является пустой тратой времени и может быть оправдан только как учебное упражнение.

«Стратегический мастер-план» в переводе на русский означает абсурд вроде «стратегический оперативный план». Неуместно говорить и о «стратегическом генеральном плане» как о «стратегии стратегического развития».

Стратегия развития территориального объекта формируется в составе градостроительной концепции и закрепляется в генплане.

Градостроительный регламент для участков территории и архитектурных объектов закрепляется в плане землепользования и застройки (ПЗЗ) на основе генплана и градостроительной концепции.

Мастер-план – часть проектной документации на строительство, в основе которой лежит более или менее грамотная градостроительная концепция. Градостроительная концепция – это пространственная модель развития конкретного участка территории.

Нынешняя ситуация с градостроительным управлением в городах удручает, поскольку за соблюдением правил застройки и генплана, как документа, нет персональной ответственности, нет полномочий у главного архитектора.

В результате большей частью генпланы остаются фиктивными, и вообще руководство не умеет ими пользоваться. Поэтому:

Тогда генплан и ПЗЗ и существующей форме могут оказаться вполне пригодными механизмами.

Разрушение системы территориального планирования и замена генплана программами внутри социально-экономического планирования, очевидно, приведет к упрощению процедуры отвода земельного участка под строительство, но одновременно и к нарушениям в сфере экологии, отставанию в социальной защищенности населения, и, как следствие, к удорожанию на следующих этапах строительства.

Олег Рыбин, вице-президент Союза архитекторов России, Заслуженный строитель РФ:

– Возникает ощущение, что революционность, пафос и новизна слов важнее, чем обычная простая работа – скучно, да и никто не оценит. А тут – такая дискуссия и даже поручение Президента РФ удалось получить. Вот это эффект!

Интересно, кто подложил такую «услугу» заместителю мэра Москвы М.Ш. Хуснуллину? Не думаю, что эти люди не вникали в суть понятия «генплан», его состав (содержание), предназначение, при этом путая все, что можно – ПЗЗ, ППТ, стратегии и тактики…

Ни одного, более-менее рабочего (не говорю «совершенного») механизма, машины, организма не бывает без тормозов – это просто опасно. Система любого вида – механическая, биологическая, социальная не обойдется без множества степеней защиты, блокировки – иначе гибель.

Все о чем говорится как о новации, в рамках существующего законодательства может быть простым или более сложным, развитым разделом обосновывающих материалов генерального плана. Не больше и не меньше!

Ксения Бакеева, архитектор фирмы «Poyry Switzeland», участник разработки нескольких мастер-планов в Восточной Европе, выпускница кафедры «Градостроительство» МАрхИ:

– Мастер-план может разрабатываться для чего угодно: участка городской территории, агломерации, квартала. Мастер-план появляется там, где нужен новый взгляд на развитие территории – быстрый рост или наоборот, стагнация, смена функции или транспортной ситуации, когда, например, нужно организовать новый трамвайный маршрут. Ясно, что при таких изменениях определенную трансформацию претерпит и городская среда. Для того, чтобы предсказать и сбалансировать такие инновации разрабатывается мастер-план.

В отличие от генплана, мастер-план – очень гибкий и постоянно обновляющийся документ. Однако это не означает, что мастер-план разрешает делать все, что угодно. Принятые в мастер-плане ограничения потом служат основанием для местных регламентов, утверждения документов, таких как генплан или план квартала, улицы. Проще говоря, пространственное развитие воспринимается не одним «расширенным куском», а как множество мер в разных масштабах, но согласованных и связанных между собой общей стратегией развития.

Состав мастер-плана в каждом конкретном случае определяется местной властью. Это может быть просто зонирование с описанием; объемный анализ среды; решения для транспорта; определение подходов к дизайну общественных пространств.

Полагаю, что главное отличие мастер-плана в том, что он не только регулирует, что нужно произвести на конкретной территории, но и дает четкую инструкцию как именно это сделать, выделяет важные или срочные проекты для достижения какой либо цели. Мастер-план назначает ответственных и определяет схему их взаимодействия, показывает возможные меры и объясняет, почему нужно действовать именно так.

Генплан отвечает на вопрос «что?», а мастер-план – на вопросы «что?», «как?», «зачем?».

Из материалов исследований, проведенных институтом «Стрелка», к IV Московскому урбанистическому форуму:

Основные различия между генпланом и стратегическим мастер-планом.

Юрий Рыбин, ГАП ООО «ПСФ Эриэл»:

– Если под напором девелопмента, сросшегося сегодня с местной властью, не работают и то и дело «прогибаются» генпланы и ПЗЗ, то, вероятно, как документ не назови – «мастер-план» или «генплан», ситуация с управлением градостроительными изменениями в городах не изменится. Как сказал один сантехник, которому поручили поменять прокладку: «Э-э-э, да тут систему менять нужно…».

Рубен Аракелян, руководитель архитектурного бюро WALL:

– Генплан – это фиксация принятых решений применительно к определенному участку земли. Генплан отражает: дорожную сеть, зонирование – где находится жилой район, парковая зона, школа и т.д. При этом генплан не учитывает интересы людей, создающих городское пространство.

Раньше били только жители и власть, которая «рисовала» план, а люди принимали его apriori. Сегодня понятие участник – тот, кто участвует в формировании городской среды, расширилось. Это не только житель, но и арендодатель первых этажей, который платит налоги, другие налогоплательщики – представители бизнеса, архитекторы, туристы, чиновники, принимающие решения и т.д. Сегодня без учета интересов этих групп нельзя проектировать город. После перехода от генплана к мастер-плану на территорию сперва будут проецироваться не дороги, а интересы людей, с учетом того, что будет выгодно жителям, инвесторам, городу.

Баженов Александр Васильевич, кандидат архитектуры, профессор кафедры «Градостроительство» МАрхИ:

Давайте совершенствовать нашу культуру, не обольщаясь идеей переодеться во все новое.

Очевидно, что приведенные мнения исходят от специалистов, принадлежащих к разным лагерям. Это повод для того, что дискуссия может быть продолжена…

Поручение Президента РФ подготовить предложения о переходе в сфере градостроительства от генплана к «документу, определяющему стратегическое направление развития» вызвало неоднозначную реакцию в профессиональной среде. С одной стороны, генплан в его теперешнем виде, утратил главенствующую роль в развитии городов, с другой – какой документ способен его заменить? Своими мыслями по этому поводу делится Андрей Владимирович Боков, президент МААМ, академик РААСН, Народный архитектор России.

Поручение Президента РФ рассмотреть возможность перехода от генплана к какому-то иному стратегическому документу, результат появления проблем в сфере управления пространством, пространственным развитием.

Наше окружение, российские села и города, природные территории нуждаются в большом внимании и заботе, их состояние вызывает понятную тревогу при сопоставлении с тем, что мы видим у соседей-конкурентов на западе и востоке. Проблемы эти возникли не вчера и стали они результатом политики отказа государства и власти от пространственного регулирования, принятия Градкодекса основной целью которого было создание благоприятных условий для деятельности крупного нарождавшегося тогда девелопмента.

Этому девелопменту и поддерживающей его исполнительной власти, эффективный генплан, ПЗЗ, как и любой иной документ, предполагающий, соблюдение некоего порядка в интересах общества, в интересах будущего, не нужны. Управление пространством, их развитием, как никакая иная область нуждается в четкой стратегии, в видении будущего, в осознании настоящего и в понимании пути, каким к этому будущему двигаться. Создать стратегию такого рода пока не удается, точнее документ с таким названием может существовать, но исправить с его помощью ситуацию вряд ли удастся.

Нынешние стратегии лишены ясных заинтересованных драйверов, исполнителей, энтузиастов. Повестку определяют сторонники сохранения сложившегося порядка. Горизонт видения многих принимающих решения

ограничен пределами нескольких месяцев или лет, силы их брошены на решение тактических задач. Задачи и темы стратегического уровня, оценка последствий решений или нерешений вычеркнуты из рассмотрения. Стратегии пространственного развития, развития строительной отрасли, жилищной сферы, которые сейчас пишутся или уже написаны не связаны ни с друг другом, ни со стратегией социально-экономического развития, ни с ясной картиной будущего, ни с понятными целями и ценностями.

Эти документы лишены целостности, системности и представляют довольно произвольный набор фрагментов, многие из которых выглядят крайне неопределенными. В этой ситуации нынешний генплан, которого Градкодекс лишил смысла и содержания, действительно не нужен. Всем занимаются городские земельные комиссии, они решают задачи вручную с помощью документа, который работает по местной ситуации и называется «проект планировки», и никакого отношения к генплану и ПЗЗ может не иметь. Отсутствие стратегии, стратегического мышления лишают способности предугадывать и адекватно реагировать на жесткие вызовы. Постоянно горящие леса и разрушительные наводнения в Сибири и на Дальнем Востоке, легко предсказуемы и прогнозируемы. Тем не менее они становятся всякий раз полной неожиданностью, влекут за собой огромные жертвы и затраты которые легко можно избежать.

Формирование любой стратегии связано с прогнозированием и с планированием. Исходя из анализа процессов и тенденций, того что происходит внутри и вовне, можно представить, спрогнозировать будущее, увидеть реальные угрозы и наметить корректирующие воздействия, отвечающие четко сформулированным целям. Общенациональные стратегии, которые самым непротиворечивым образом соединяют социальное, хозяйственное и пространственное содержание, могут дополняться стратегическими «портретами» территорий и отраслей экономики.

Планирование – это норма существования сложных систем, которыми являются страны. Система стратегического и оперативного планирования, которая осуществлялась в СССР Госпланом и Госстроем отличалась крайней жесткостью и следовала целям далеко не безусловным и безупречным. Тем не менее она породила культуру, которая была во многом адекватна российской действительности, и которая породила множество успешных практик вроде целевых программ. Культура эта, вместо того, чтобы быть адаптированной, быстро деградировала и страна быстро утратила и лидер ство и навыки.

Мы мгновенно отстали в той сфере, которая именуется стратегическим, в том числе, пространственным планированием. Были уничтожены институты, занимавшиеся территориальным развитием, системы документов и методики, включая те из них, что опираясь на математическое моделирование, достигли в свое время достаточно высокого уровня развитости. Программы преобразования народного хозяйства СССР, включая Косыгинскую реформу, готовили толковые и знающие люди, высокие специалисты, прекрасно представлявшие состояние дел, но неспособные преодолеть костную бюрократию.

Часто единой системой планирования был генплан, который исполнялся и был законом. В СССР генплан приобрел ту значимость и наполненность, которых ранее не достигали подобные документы. Генплан был многоуровневым и многосложным документом, и стратегического и тактического уровней. Он содержал и видение того, что должно произойти через 20–30 лет и того, что должно делаться по пятилеткам и годам, включая и подробное описание, локализацию параметры объектов социальной, транспортной инфраструктуры, промышленных предприятий и жилья, т.е. советский генплан в общем и целом не сильно отличался от того, что имели и имеют все уважающие себя города мира.

В условиях рыночной экономики возник другой документ, вобравший часть содержания генерального плана, и названный Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Генплан стал документом для властей, содержащим сведения об инфраструктуре, а ПЗЗ – документом для застройщика, определяющим параметры каждого участка использования. Это разделение стало следствием обращения к западному опыту, в соответствии с которым ПЗЗ – инструмент регулирования, генплан – инструмент развития. В мире есть города, которым не нужно развиваться, и у них нет подобия генпланов, но всегда есть ПЗЗ. Российские города, включая даже столицу, нуждаются в развитии и нуждаются в эффективном генплане, как бы он ни назывался.

В соответствии с Градкодексом генплан и ПЗЗ, имели целью не баланс интересов общества и бизнеса, а создание максимально комфортных условий для большого девелопера, который заменил советский строительный комплекс и казался едва ли не спасителем страдавшей экономики. Сегодня этот бизнес практически сросся с органами управления в одно системное целое, интересы большого которого в значительной мере определяются его внутренними потребностями.

Необходимость в каких-либо документах стратегического порядка, документах, ограничивающих и регулирующих конкретные действия, отпала. Этим и объясняется кризис того жанра, который называется «стратегическим планированием». Активно действующих лиц, структур, сил, заинтересованных в долгосрочном планировании, в обозначении целей и ценностей, в определении того, что ждет нас в сфере общественных отношений, в экономике и т.д. – сегодня отыскать непросто.

Формально вся страна сегодня обеспечена генеральными планами и документами территориального планирования, но при ближайшем рассмотрении, и по оценкам специалистов, профессионалов, мнению которых трудно не доверять, качество этих документов довольно низкое. Другим оно быть и не могло, поскольку эти документы выполнялись непонятно как и кем и существуют сами по себе, вне связи с реальностью и с практикой управления.

Усилиями Градкодекса содержание и роль генплана и ПЗЗ практически обесценены. Часто эти документы никак не связаны между собой и не подчинены общей методике, которая позволила бы строить планы совместных действий, вести мониторинг, строить прогнозы, наконец следовать общенациональным стратегиям.

Однако при всей их слабости и недостаточности генплана и ПЗЗ удивительным образом сохранились как нечто почитаемое органами прокурорского надзора, вынужденными разбирать конфликты кланов и групп, в которых обычно замешаны и власти. У нынешнего генплана нет будущего, власть его боится, власти он не нужен, а профессионалы справедливо полагают, что в нынешнем своем виде он лишен смысла.

В связи с тем, что генплан и ПЗЗ, утратив действенность и смысл, оказались неким обременением, таящим разные угрозы, включавшие по традиции и уголовное наказание, возникла идея полного от них отказа. Взамен предлагается создание некоего нейтрального и необязательного для исполнения документа, который почему-то назвали «мастер-планом» и добавили к нему мощный эпитет «стратегический», поскольку истинные мотивы этого шага обнародовать рискованно, приходится концентрировать внимание на стратегии и уходить от какого-либо контроля над тактикой.

Не последнюю роль в этой истории играет и заимствованный из американского и английского языка термин, подтверждающий прогрессивность идеи.

В англосаксонской практике «мастер-планами» называются документы самого разного свойства, такие как и у нас, где генплан может охватывать территорию района, города или конкретного дома с ближайшим окружением. Т.е. терминологически нет никакой разницы между мастер-планом и генпланом.

Генплан, определяемый российским Градкодексом, содержит некий минимум информации, касающийся границ города и объектов, финансируемых за счет муниципального бюджета, т. е. отражает далеко не всю реальность. До приобретения этих очертаний, генплан постоянно менялся и вместо одного генплана шел иной, вовсе не похожий на него документ под тем же названием.

Генпланы 1924 г., 1935 г., 1971 г. и последующих лет мало напоминали друг друга. Но у них было одно общее – они являлись стратегическими документами, рисовали картину будущего, т.е. были продуктами визионерства в самом высоком смысле слова и это содержание генпланов Градкодексом было уничтожено. Возрождать это свойство генплана вновь, не делая его документом обязательного исполнения, не превращая стратегию в тактику, значит заниматься не пространственным развитием, а размышлениями на тему, для чего им генплан и мастер-план в сущности не нужны. Если речь идет о действенном и продуктивном документе, то неважно как он будет называться, важно понять, что нужда в нем давно назрела.

При советской власти никакие реформы, ни НЭП, ни Хрущевская, ни Косыгинская, ни Горбачевская, – не могли увенчаться успехом, потому что система не принимала изменений, даже в интересах собственного выживания. Тактика побеждала стратегию, завтра и сегодня побеждали будущее.

Нынешние представители бизнеса и власти почувствовали вкус к «ручному управлению», которое открывает безграничные возможности самого разного свойства сегодня, но не открывает двери в будущее. Судя по всему бизнес и власть добиваются отмены генпланов, место которых займут оперативные земельные комиссии, утверждающие фрагментарные проекты планировок и некий «стратегический мастер-план» существующих независимо от проектов планировок, с реальностью не связанный, но вносивший успокоение в сердца тех, кто озабочен будущем.

Признаком отсутствия видения и непонимания происходящего становится отношение к большому городу, как к главному, едва ли не единственному достойному предмету внимания и заботы. Между тем мир давно перестал быть городом, и превратился в систему расселения, где люди живут огромном, безграничном средовом континууме, пространстве, где все типы сред, все образы жизни, разные зоны, начиная от высокоплотных городских центров и заканчивая пригородными, сельскими и природными территориями, образуют единую целостную систему. Выделять из этой системы некие города, существующие в своих красных линиях, и нарисованных границах, все более рискованно.

Москва – это не просто город в пределах его границ, она живет благодаря интенсивному обмену со своим окружением, ближайшим и дальним, от которого зависима и без которого жить не может. Все идет к тому, что неагломерированных в той или иной мере поселений в Евросоюзе, Китае и США практически нет. Даже удаленные и малонаселенные места, где ведутся разработки газовых, нефтяных и др. месторождений, все равно они интегрированы в общую пространственную систему, которая не описывается одними генпланами городов.

Взгляд на страну, как на сумму городов – попросту неадекватен. Предметом забот должны становиться не отдельные города, а системы расселения, и которые представляют собой сочетание, по меньшей мере, двух разных слоев: это территориальные образования, среди которых регионы, районы, города, деревни и отраслевые, инфраструктурные, объединяющие узлы и коммуникации, производственные сети продуктов и услуг. И любой документ, заменяющий нынешний генплан будет содержателен и весом, а если станет жить не сам по себе, а окажется одновременно встроенным в систему документов территориального и отраслевого планирования, охватывающего все уровни пространства от огромной страны в целом до пространства, понятного и близкого каждому.

Вывод из сказанного прост. На поручение Президента возможны два ответа. В одном случае генплан – мастер-план окончательно превращаются в рассуждения о светлом будущем, от которых ничего не зависит, поскольку реальное управление осуществляется вручную избранными для избранных.

В другом случае придется выстраивать систему, в которой генплан становится основой баланса интересов, документом по которому строят, опираясь на знание происходящего и видения будущего.

Источник