что такое ликвидное жилье

Что такое ликвидность

Ликвидность любой вещи — это возможность быстро продать ее по рыночной цене. Чем проще обменять вещь на деньги, тем более ликвидной она считается. Например, у станков на заводе низкая ликвидность — продать их быстро и по реальной стоимости не получится. А у денег абсолютная ликвидность — их, по сути, менять на самих себя не надо, они самоликвидные.

И станки, и деньги в этом случае называют активами. Актив на языке финансов — это какое-либо имущество. Ликвидность может быть не только у отдельного актива, но и у компании в целом.

Для чего оценивать ликвидность компании

Ликвидность активов оценивают, чтобы понять, насколько платежеспособна компания, которая ими владеет, может ли она фактически рассчитаться по своим долгам.

Если у фирмы много денег на счетах, а на складах большие запасы товаров, которые легко продать, ей проще получить кредит в банке или поставку без предоплаты. Значит, она без проблем рассчитается в срок.

Если же единственный актив предприятия — полуразвалившийся корпус завода на окраине города, а в кассе пусто, то в случае банкротства кредиторы будут долго ждать свои деньги обратно.

Виды ликвидности и их коэффициенты

Чтобы понять, способна ли компания вовремя расплатиться с кредиторами, на основе бухгалтерского баланса рассчитывают коэффициент ликвидности. Он показывает соотношение долгов компании и оборотного капитала.

Ликвидность бывает текущая, быстрая и абсолютная. Для каждого вида рассчитывают свой коэффициент.

Коэффициент текущей ликвидности, или коэффициент покрытия, равен отношению оборотных активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Его рассчитывают по формуле:

Ктл — коэффициент текущей ликвидности;

ОА — оборотные активы;

КО — краткосрочные обязательства.

Этот коэффициент показывает, как компания может погашать текущие обязательства за счет только оборотных активов. Чем выше коэффициент, тем выше платежеспособность предприятия. Если этот показатель ниже 1,5, значит, предприятие не в состоянии вовремя оплачивать все счета. Идеальный показатель — 2.

Коэффициент быстрой ликвидности равен отношению высоколиквидных текущих активов к краткосрочным обязательствам. При этом к высоколиквидным текущим активам не относят материально-производственные запасы, потому что их срочная продажа приведет к высоким убыткам. Коэффициент быстрой ликвидности рассчитывают по формуле:

Кбл = (Кдз + Кфв + Дс) / КО,

Кдз — краткосрочная дебиторская задолженность;

Кфв — краткосрочные финансовые вложения;

Дс — остаток на счетах;

КО — текущие краткосрочные обязательства.

Этот коэффициент показывает способность ответить по текущим долгам в случае возникновения каких-либо сложностей. Ситуация в компании считается стабильной, если коэффициент не меньше 1.

Коэффициент абсолютной ликвидности равен отношению средств на счетах компании и краткосрочных финансовых вложений к текущим обязательствам. Этот показатель рассчитывают так же, как и коэффициент быстрой ликвидности, но без учета дебиторской задолженности:

Нормальным считается, когда этот коэффициент не ниже 0,2.

Ликвидность по сферам применения

Ликвидность предприятия — отношение долгов к ликвидным активам, то есть может ли компания быстро рассчитаться со всеми кредиторами. Часто понятия «ликвидность» и «платежеспособность» употребляют как синонимы.

Ликвидные активы — имущество, которое можно быстро продать по рыночной цене. В бухгалтерском балансе все активы предприятия указываются в самом начале. Активы делятся на оборотные и внеоборотные.

Оборотные активы — имущество, которое приносит предприятию доход в течение одного года. Как правило, это то, что используется в процессе производства или расчетов с партнерами: деньги, сырье, краткосрочная дебиторская задолженность, финансовые вложения на срок до одного года и т. д.

Внеоборотные активы используются и приносят прибыль более одного года: патенты и разработки, здания, оборудование, долгосрочные вложения.

Оборотные активы ликвиднее внеоборотных.

Активы делят на четыре группы:

А1 — самые ликвидные активы: деньги на счетах и краткосрочные финансовые вложения.

А2 — быстрореализуемые активы: краткосрочная дебиторская задолженность.

A3 — медленнореализуемые активы: запасы, НДС, долгосрочная дебиторская задолженность.

А4 — труднореализуемые активы: внеоборотные активы.

Противоположность активам — пассивы предприятия. К ним относят собственный капитал предприятия, например уставный или акционерный, а также заемные средства, например кредиты в банке. Пассивы баланса тоже делят на четыре группы — по степени срочности оплаты:

П1 — самые срочные обязательства: кредиторская задолженность.

П2 — краткосрочные пассивы: краткосрочные кредиты и займы, задолженность участникам по дивидендам и другим доходам.

ПЗ — долгосрочные пассивы: долгосрочные кредиты.

П4 — устойчивые пассивы: доходы будущих периодов, резервы предстоящих расходов и платежей.

Ликвидность баланса предприятия показывает, насколько активы покрывают обязательства — то есть хватит ли у компании в случае чего денег, чтобы расплатиться с долгами. При этом срок продажи активов должен соответствовать сроку погашения обязательств.

Ликвидность баланса рассчитывают как соотношение задолженности и ликвидных средств.

Баланс считается абсолютно ликвидным при следующем соотношении активов и пассивов: А1 ≥ П1, А2 ≥ П2, A3 ≥ ПЗ, А4 ≤ П4.

Сопоставление А1 и А2 с П1 и П2 позволяет выяснить текущую ликвидность, а А3 и А4 с П3 и П4 — перспективную ликвидность. Так можно спрогнозировать платежеспособность предприятия на основе сравнения будущих поступлений и платежей.

Ликвидность банка — условная характеристика. Обычно под ней подразумевают возможность банка расплатиться с клиентами, которые держат в этом банке депозитные счета. Когда банк выдает кредит, количество денег в нем снижается, а значит, снижается и ликвидность.

Чтобы ликвидность всегда была на достаточном уровне, у банка должны быть постоянные резервы. Причем не обязательно финансовые — часть денег вкладывают в разные активы, например в акции или облигации. При необходимости их можно быстро продать и нарастить собственную ликвидность. За ликвидностью банков следит Центробанк России.

Кроме того, банк, как и любая другая организация, имеет на своем балансе низколиквидные внеоборотные активы — здания, технику и так далее.

Ликвидность рынка. Ликвидность есть не только у отдельных компаний или банков, но и у целых рынков — ценных бумаг, услуг и так далее. У рынка будет высокая ликвидность, если на нем регулярно заключаются сделки, но при этом разница в ценах заявок на покупку и продажу невелика. Причем таких сделок должно быть много, чтобы каждая отдельная сделка на рынке не оказывала существенного влияния на цену товара.

Показателем ликвидности рынка является параметр «чёрн» (от английского churn — перемешивание). Это соотношение между объемом заключенных контрактов и стоимостью реально поставленных по этим контрактам товаров. Чтобы рынок считался ликвидным, чёрн должен иметь значение от 15 и выше.

Ликвидность ценных бумаг на фондовом рынке оценивают по объему торгов и величине спреда. Спред — это разница между максимальными ценами заявок на покупку и минимальными ценами заявок на продажу. Чем больше сделок и меньше разница, тем выше ликвидность.

Если можно быстро продать или купить много акций определенной компании без существенного изменения цены, то такие бумаги можно считать ликвидными, и наоборот.

Ликвидность денег — это возможность свободно расплачиваться ими, а также их способность сохранять свой номинал без изменения. В государствах с устойчивой экономикой национальная валюта обычно обладает самой высокой ликвидностью.

Изменение ликвидности денег напрямую связано с инфляцией: цены на товары растут одновременно с падением покупательной способности национальной валюты.

Ликвидность недвижимости — возможность быстро ее продать. Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и товарными запасами предприятия. Продать ее быстро не получится — требуется оценка, сделки оформляются долго. Вдобавок продавец может предложить цену ниже рыночной, чтобы скорее продать актив.

На стоимость недвижимости влияют внешние факторы. Например, здание может дорожать, если район вокруг активно застраивается и развивается. Или, наоборот, дешеветь, если власти решат открыть рядом мусорный полигон.

При этом недвижимость — не низколиквидный актив. Для физлиц, например, вложения в недвижимость выгоднее, чем депозит в банке на сумму более 1,4 млн рублей. Если банк обанкротится, вкладчик получит компенсацию только в пределах этой суммы, а остальные деньги сгорят.

Анализ ликвидности

Платежеспособность компании можно узнать по бухгалтерскому балансу. Ликвидность баланса означает ликвидность предприятия. Когда надо оценить, может ли предприятие вовремя рассчитываться по всем обязательствам, — оценивают баланс.

Факторы, влияющие на ликвидность

Чтобы быть ликвидным, предприятие должно иметь много ликвидных активов. Кроме остатков на счетах, краткосрочных вложений и быстрореализуемых товарных запасов необходим и собственный капитал — прежде всего речь идет об уставном фонде. Вложения лучше диверсифицировать, чтобы их цена не зависела от ситуации на отдельных рынках.

На ликвидность предприятия влияют и внутренние факторы: система управления компанией, рациональная организационная структура, ее имидж. Всего этого в балансе нет: качество управления можно узнать, проанализировав другие документы компании — например, устав и финансовую отчетность. На репутацию влияют публикации в СМИ, мнения клиентов, экспертов на рынке и даже конкурентов.

Способы повышения ликвидности

Для повышения ликвидности необходимо повышать качество активов: увеличивать оборотный капитал и прибыль, снижать заемные средства. Еще один способ — снижение дебиторской задолженности: например, можно заключить с должниками договор цессии, чтобы передать обязательства дебитора третьему лицу.

Источник

Покупка квартиры: как распознать ликвидное жилье

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро «сбросить» актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании «Бест-Новострой». Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты «Бест-Новострой».

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную «окна в окна» с соседним домом продать действительно труднее.

Также специалисты «Баркли» отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Источник

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Источник

В какую недвижимость инвестировать в 2021 году

Недвижимость традиционно считается наиболее понятным, надежным и доходным инструментом инвестирования для россиян. Но если раньше частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, то в последний год заметным спросом, даже со стороны частных игроков, начала пользоваться коммерческая недвижимость.

Инвестиции сложились

Складами теперь заинтересовались даже физлица — за последний год спрос со стороны частных инвесторов увеличился на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, нестабильные курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Наиболее популярным у россиян активом для вложений остается жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают взгляды на этот сегмент. Все дело в росте цен — за последний год жилье на первичном рынке Москвы в среднем подорожало на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время складские девелоперы, инвестфонды и другие игроки рынка недвижимости начали все активнее привлекать в логистический сегмент частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предлагают частным инвесторам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости и доходность более 10% годовых.

Ранее этим занимались, в основном, банковские структуры, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФы и продавать паи заинтересовались и сами владельцы активов. И эти паи набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями, а также гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длинный защищенный арендный поток, низкую относительно других сегментов стоимость входа на единицу площади и ликвидный рынок аренды.

Стратегия инвестиций

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.

Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.

Источник