что такое квартира улучшенной планировки
Что такое квартира улучшенной планировки
История
С конца 60-х годов прошлого века на смену первым типовым зданиям, названным в народе «хрущёвками», приходят так называемые «улучшенки» («брежневки»).
Первые пятиэтажные «брежневки», в принципе — это улучшенные «хрущевки». При строительстве здесь применялись более качественные материалы. Была улучшена звукоизоляция и обеспечена хорошая гидроизоляция, а так же повышена толщина панели и кирпичной кладки. В таких зданиях, как правило, были спроектированы раздельные санузлы (за исключением однокомнатных квартир), а жилая площадь увеличена.
В СССР к началу 1970-х годов было разработано около сорока типовых серий. Наряду с пятиэтажными домами массово стали строить девятиэтажные, двенадцатиэтажные и выше. В этих зданиях появились лифты и мусоропроводы. Планировка стала значительно разнообразней и более удобной.
Первая панельная пятиэтажная «улучшенка» в Красноярске была построена в 1966 году на улице Юшкова, дом № 4. Это был первый жилой дом в новом строящемся районе Северо-Западном. А первым девятиэтажным жилым домом стало кирпичное здание № 83 на проспекте имени газеты «Красноярский рабочий», возведенное в том же году.
В Красноярске в отличие от многих других городов РФ эти типы жилых зданий принято называть «улучшенками». Период их строительства в нашем городе длился с 1966 до конца 1980-х годов. Было построено порядка двадцати различных серий «улучшенок». Панельная многоэтажная серия КЖ была разработана местными архитекторами и применялась только в Красноярске, Дивногорске, Ачинске и других близлежащих городах. Эта серия зарекомендовала себя как очень надежная и качественная.
Характеристика домов
В подъездах, где этажность выше пяти, есть мусоропровод.
Планировки квартир «улучшенной планировки»
• 1-комнатные : 28– 40 кв.м., жилые комнаты от 12 до 23 кв.м., кухня – 5–6,5 кв.м.
• 2-комнатные : 40-49 кв.м. Встречаются несколько видов: как с проходными комнатами, так и с раздельными. Кухни 5-7 кв.м.
Панельный дом: плюсы, минусы и особенности
Что такое панельный дом
В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.
Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.
Типы панельных домов
Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:
Современные панельные дома
Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.
Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.
Панель, кирпич или монолит
Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.
Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.
Плюсы и минусы панельных домов
Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:
Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:
Стены в панельных домах
Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).
Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.
Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.
Перепланировка квартиры в панельном доме
При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.
Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.
Комментарий эксперта
Илья Заливухин, архитектор:
— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.
Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.
В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.
Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.
Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.
Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.
На что обратить внимание при покупке квартиры: выбираем планировку
Неудачная планировка квартиры способна существенно снизить качество вашей жизни. Мы подготовили гайд для тех, кому необходимо знать, как выбрать планировку в новостройке или на вторичном рынке и не прогадать.
В сегодняшнем материале специалисты «М16-Недвижимость» рассказывают, на что обратить внимание при покупке квартиры, какие планировки сегодня представлены на рынке и плюсы и минусы каждого планировочного решения.
Почему это важно?
От грамотно подобранного планировочного решения напрямую зависит ваше удобство. Чем продуманнее планировку вы выберете, тем проще вам будет оформить жилье в соответствии с собственными пожеланиями.
При этом внутренняя организация пространства влияет не только на расстановку мебели, но и на ваш психологический комфорт. Именно поэтому лучше сразу узнать, как не выбрать проблемную планировку.
Виды и типы планировок
Начнем с того, на какие категории делятся планировочные решения. Также расскажем об особенностях всех представленных вариантов.
Студия
Это самый молодой формат жилья, который пришел к нам только в начале XXI века и завоевал свою нишу среди молодежи. Чаще всего студии становятся первым самостоятельным жильем, впоследствии люди стремятся заменить его на более привычный и просторный вариант.
Он предусматривает наличие одной комнаты, в которой организованы разные по функционалу зоны: от кухни до кабинета, включая спальню. Изолированными являются только компактная прихожая и санузел (всегда совмещенный).
Студия в жилом комплексе Magnifika
В первые годы такой формат квартир еще называли «РИАЛ». На петербургский рынок они вышли в 2001 году и стали альтернативой комнатам: при равной цене студия предполагала собственное отдельное жилье.
Такой формат является оптимальным для студентов или молодых специалистов, а также для всех, кто предпочитает жить в одиночестве. А вот для семейных пар, даже тех, которые не имеют детей или живут отдельно от них, в студии уже будет некомфортно.
Начнем с плюсов данного формата:
К очевидным минусам студийного жилья необходимо отнести:
Смежные и смежно-изолированные комнаты
Достаточно распространенный и популярный, хотя и не самый удобный вариант жилья. Впрочем, в зависимости от планировочных вариаций, такое жилье может подойти и для семей с детьми.
Суть планировки заключается в том, что попасть в одну жилую комнату можно только пройдя другую. Если речь идет о двухкомнатной квартире, то кто-то в семье останется без собственного изолированного уголка.
С другой стороны, часто встречаются варианты, в которых имеется одна смежная и две изолированные спальни. Идеальным решением в таком случае станет использование смежной комнаты в качестве гостиной, где все члены семьи будут собираться за обеденным столом или во время совместного отдыха. Оставшиеся две комнаты станут личным пространством для родителей и детей.
Пример квартиры со смежной комнатой
Перечислим особенности планировки:
Квартиры такого типа встречаются только на вторичном рынке, современные застройщики давно отказались от смежных и смежно-изолированных форматов;
Наличие смежных комнат выгодно скажется на ценообразовании: квартиры с подобными планировками оцениваются дешевле, чем изолированные аналоги;
Как правило, в смежном формате площадь подсобных помещений, в частности, коридора, меньше, за счет чего увеличена жилая площадь.
Европланировки
Еще один тип жилья, который появился в России сравнительно недавно и пришел к нам, как следует из названия, из европейских стран. Особенностью планировки является то, что кухня и гостиная объединены в единое пространство, то есть представляют собой одну комнату (в идеале – большую). Кроме того, в квартире есть как минимум одна изолированная спальня. Квартира с одной спальней считается «евродвушкой».
«Евродвушка» в ЖК Legenda Героев
Считается, что такая квартира способствует сближению членов семьи: хозяйкам больше не приходится разрываться между кухней и залом, чтобы пообщаться с супругом или следить за детьми. Однако этим достоинства планировки не ограничиваются:
Пример обустройства кухни-гостиной от дизайнеров «М16»
Теперь поговорим о недостатках такой планировки:
Изолированные комнаты
Самый популярный и, наверное, самый желанный тип планировки, который практически не имеет недостатков. Все жилые комнаты в такой квартире изолированы друг от друга, то есть жильцам обеспечена максимальная приватность.
Такой тип планировок со стопроцентной долей вероятности найдется в любой новостройке. На сегодняшний день, когда застройщики стремятся не просто обеспечить покупателей жильем, но и создать максимально комфортные для жизни условия, планировка изолированного формата является стандартным решением.
Изолированная планировка в ЖК «Суворов»
В целом недостатков у планировочного решения в целом нет, минусы встречаются только в конкретных квартирах.
Улучшенные планировки
Название говорит само за себя: в таких планировках вас ждет повышенный уровень комфорта. Но если раньше улучшенная планировка означала лишь то, что в квартире учтены все промахи «хрущевки» (отказ от панельного строения в пользу кирпича, как минимум), то сегодня это гарантирует еще и дополнительные опции, которые упрощают жизнь. Это, к примеру, гардеробные, кладовки, дополнительные санузлы.
Квартира с улучшенной планировкой обязательно обладает балконом, иногда двумя. Некоторые варианты даже могут оснащаться террасами. Большие кухни и гостиные, комнаты правильной формы – для данного типа планировки это обязательные условия.
Из минусов можно назвать только то, что стоимость таких квартир на порядок выше более скромных и стандартных аналогов.
Свободная планировка
Современные планировки квартир во многих домах позволяют вам самостоятельно организовывать внутреннее пространство. Свободная планировка означает то, что возводить внутренние перегородки предстоит именно вам, внутренних стен (не несущих) при покупке нет. Из ограничений – только санузел и кухня, в которых уже проведены коммуникации.
В теории, это дает вам возможность создать идеальное жилье, основываясь на собственных желаниях. На практике же все не так радужно. Вне зависимости от ваших предпочтений, на схеме планировки уже обозначены стены, а все изменения придется согласовывать в Жилинспекции. Кроме того, ремонт в такой квартире отнимет гораздо больше времени и денег.
Выбираем планировку квартиры по схеме: 5 советов
Присматривайтесь к квартирам с минимальным количеством несущих стен. Так вы всегда сможете перестроить жилье под себя;
Откажитесь от планировки, в которой присутствуют комнаты нестандартной формы. Наличие хотя бы одного острого угла – уже нефункциональный «квадрат», за который вы, тем не менее, вынуждены платить. Обставить комнату такой формы без головной боли не получится. Кроме того, асимметрия вызывает психологический дискомфорт;
Не переплачивайте за лишнюю площадь. Главный враг в таких случаях – коридор. В приглянувшейся вам квартире он узкий и длинный? Его форма не позволяет разместить шкаф? Лучше отказаться от такого варианта, он нефункционален. Идеальное решение – квадратные холлы, как в планировках «сталинских» квартир;
Обратите внимание на окна. Хорошая инсоляция квартиры – это залог хорошего самочувствия, а также возможность экономить на электроэнергии. Важно, чтобы в жилые помещения проникало достаточно солнечного света;
Делайте выбор в пользу распашных планировок, то есть квартир, окна в которых выходят на две стороны. Это не только повышает инсоляцию, но и позволяет полноценно проветривать жилье.
Боитесь ошибиться при выборе планировки квартиры? Доверьтесь профессионалу! Агенты «М16-Недвижимость» подберут для вас самые удобные варианты, подробно и честно расскажут обо всех плюсах и минусах, помогут определиться с окончательным выбором. Звоните или пишите, у нас есть квартиры на любой вкус!
Чем хороши квартиры в домах советской эпохи
Сегодня интерес большинства покупателей смещен в сторону нового жилья. Сталинки, хрущевки и брежневки словно потерялись на его фоне. Однако по квартирографии и потребительским качествам дома советского периода можно смело отнести к твердому комфорт-классу. A цены на такие квартиры – относительно невысокие. Например, двухкомнатную квартиру в приличной хрущевке, брежневке или «корабле» нетрудно найти по цене однушки в относительно свежем доме. При этом по цене свежей двушки у метро можно купить просторную трешку в 137-й серии.
Давайте посмотрим, что, помимо цены, отличает дома советской эпохи и чем они хороши для современного покупателя.
Сталинки: от рабочих кварталов до фешенебельной застройки
В 1918 году вышел декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Но до середины 1920-х годов жилье в Ленинграде не строили, а уплотняли и перераспределяли то, что осталось, превращая просторные многокомнатные квартиры в коммуналки.
После окончания Гражданской войны все поменялось. Революционные преобразования породили новый тип жилья – рабочие городки периода пролетарского авангарда – с минимумом удобств в квартирах, но богатой внешней инфраструктурой: банями, столовыми, прачечными, библиотеками. Ванных комнат в таких квартирах не было (они появились позже вследствие легальных и нелегальных перепланировок). Кухни, как правило, тоже миниатюрны – от 3,5 кв. м – только для тумбочки с примусом.
Второй тип довоенного жилья – так называемые дома для специалистов. Их строили с середины 1930-х годов «для быстрого улучшения жилищного положения ученых, инженеров и техников». В таких домах каждой семье полагалась отдельная квартира, как правило трех- или четырехкомнатная.
В некоторых проектах штатная комплектация предусматривала комнату-нишу для прислуги при кухне. Но опять-таки не всем представителям интеллигенции доставались отдельные квартиры: больше половины заселяли как коммуналки (тоже временно).
После войны, когда встал вопрос о восстановлении жилфонда, площади квартир уменьшились. Принцип остался тот же. Основа жилой застройки – двух- или трехкомнатные квартиры с изолированными комнатами, пригодные для временного коммунального заселения из расчета комната на семью, или 4,5 кв. м на человека.
Поэтому в сталинках просторные комнаты и высокие потолки (2,7 м, а в некоторых – 3 м). Однокомнатные квартиры в проекты обычно не закладывали (только на первом этаже – для дворников и пожилых), ведь бессемейным предоставляли места в общежитиях.
Нормативы 1920-х годов допускали устройство одного санузла на две квартиры. Но до наших дней такие планировочные решения не дожили.
Квартиры сталинского периода разнообразны по планировочным решениям. Жилфонд представлен и приватизированными общежитиями коридорного типа с огромными общими кухнями (те же классические коммуналки), и «профессорскими» квартирами с высокими потолками. Но большинство объектов, построенных с 1926-го по середину 1950-х годов, – трехкомнатные квартиры с просторными (от 17 кв. м) комнатами и относительно небольшими (7-9 кв. м) кухнями.
Стоимость квартир в сталинках
Однокомнатные – от 3,9 млн руб.
Фешенебельная сталинская застройка ассоциируется прежде всего с архитектурными ансамблями Московского проспекта. Сопредельный Кировский район – с довоенной застройкой эпохи конструктивизма. Но жилые дома сталинской эпохи есть практически во всех районах Петербурга, включая пригородные.
Сталинки – это малоквартирные дома не выше семи этажей, с большими лестничными пространствами, просторными зелеными дворами, хорошими планировками и объемами квартир. Часто выбор в пользу сталинок в престижных районах делается именно из-за их относительной ценовой доступности. Ведь новые ЖК по соседству со сталинской застройкой – это, как правило, объекты бизнес-класса и выше, и уровень цен в них совсем другой.
Большинство сталинских домов имеют бетонные перекрытия и построены по классической и веками отработанной технологии – с массивными стенами из керамического кирпича. Нормативные сроки службы таких зданий составляют до 150 лет. То есть классические послевоенные сталинки – это совсем еще юные строения.
В то же время многие дома (кировки, некоторые довоенные сталинки, а также пригородная ведомственная малоэтажка – так называемые немецкие коттеджи) имеют деревянные перекрытия, а также стены из шлако- или керамзитоблоков. Сохранность таких зданий обычно заметно хуже.
Пожалуй, основной минус сталинских домов – неоднородная социальная среда: многие из них до сих пор напичканы коммуналками. Конфликт новых и старых жильцов не дает возможности эффективно управлять домом: отремонтировать подъезды, огородить территорию, организовать охрану.
хрущевки: компактные квартиры
Хрущевка ассоциируется прежде всего с тесной кухней. К счастью, в конце 1950-х годов никто не подсказал проектировщикам, что ее можно совместить с комнатой.
Строительные нормативы 1957 года, положенные в основу массового строительства пятиэтажек, предусматривали высоту жилого помещения 2,5 м, площади кухонь от 4,5 кв. м, спальни – 6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих, общей комнаты – не меньше 14 кв. м. Допускалось устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. Обязательным элементом квартиры была кладовая либо встроенный шкаф.
Большинство хрущевских квартир (свыше 50%) – это двухкомнатные 43–45 кв. м со смежными комнатами. Превратить такую квартиру в коммунальную невозможно. Однушек в классических хрущевках также относительно немного.
Но есть весьма интересные с точки зрения квартирографии решения. Например, в пятиэтажках серии ГИ – только трех- и четырехкомнатные квартиры (площади комнат – 6,8, 9,0 и 15,0 кв. м). При этом одно- и двухкомнатнные квартиры «собраны» в восьми- и девятиэтажных точечных домах.
Цены на квартиры в домах хрущевской эпохи
Минимальная (она же обычно и реальная) высота помещения в хрущевке – 2,5 м. Заданный стандартами шаг поперечных стен – 2,6 или 3,2 м. Поэтому комнаты не только маленькие, но также узкие, вытянутые от окна к двери.
Стоит ли покупать квартиру в доме 137-й серии
Как выбрать комнату в коммунальной квартире
Чем советские квартиры лучше новостроек
Что нужно знать, покупая квартиру в старом доме
Хрущевки – дешево, надежно и практично
Крупные массивы панельных хрущевок – городские окраины образца 1960-х годов: Гражданка, Купчино, Веселый Поселок, Сосновая Поляна. Островки кирпичных хрущевок (это пятиэтажки 528-й серии) есть в спальниках, пригородах и даже в центральных районах.
Хрущевки – самый дешевый тип городского жилья. По цене однокомнатной квартиры в современном доме можно приобрести двушку со смежными комнатами в пятиэтажке 507-й серии или трешку в серии ГИ.
Главные минусы пятиэтажек – не малые метражи квартир (современные строители часто предлагают и более компактные), а неважная звукоизоляция и стены, не держащие тепло.
В хрущевках отсутствуют лифты и мусоропроводы (впрочем, это относительный недостаток: нечему ломаться и забиваться). Нет также утепленных цокольных этажей и чердаков, поэтому верхние квартиры перегреваются летом и подмерзают в морозы, а жители первых этажей порой вынуждены жить в условиях повышенной влажности и дышать испарениями от прохудившихся труб в подвале.
Но есть и преимущества. Во-первых, дома первых массовых серий – благодаря легкости конструкции и, соответственно, низким нагрузкам на фундамент – имеют неплохой запас прочности и вполне ремонтопригодны. Во-вторых, основные кварталы городских хрущевок – благоустроенные зеленые районы с низкой плотностью застройки.
Но, выбирая квартиру в хрущевке, важно помнить, что среди пяти основных серий панельных пятиэтажек есть проблемные, например, ОД, широко представленная в Невском районе, и ранние модификации серии 1-335 – в Калининском. Подробнее о планировках и конструктивных особенностях разных серий хрущевок – по ссылке.
Брежневки: основная застройка спальников
Девятиэтажные брежневки строили по нормативам 1963 года. Массовая застройка подросла до девяти этажей. В домах появились лифты и мусоропроводы. Но одновременно, до начала 1970-х, продолжали строиться и улучшенные по характеристикам пятиэтажки.
Кухни увеличились с 4,5 до 6,0 кв. м, совмещенные санузлы теперь разрешалось делать только в однокомнатных квартирах. Совмещение комнат допускалось в трех- и четырехкомнатных. Но, как ни странно, именно улучшенные планировки приводили к ухудшению жилищных условий горожан: с появлением брежневок вернулось коммунальное заселение.
Кроме типовых панелек в советский период строились кирпичные дома – по серийным или индивидуальным проектам. На «кирпич» приходилось от 15 до 30% застройки спальных районов. Планировочные решения – обычно такие же, как в панельках-ровесницах.
Стоимость квартир в брежневках
Брежневки – кирпичные и панельные – есть во всех городских районах, кроме Центрального, Адмиралтейского и Петроградского. Это также основная застройка спальных районов второй половины 1960-х годов: Фрунзенского, Невского, Калининского, Выборгского, южной части Московского района.
Сегодня, когда город обрастает поясом новостроек закадья, кварталы брежневок – уже не окраины. Главная проблема микрорайонов (укрупненных кварталов), которые планировались и застраивались на рубеже 1960-70-х, – устаревшие внутриквартальные планировки: узкие тупиковые проезды, сложности с парковочными местами во дворах. Проектировщики времен застоя не предполагали, что в каждой семье будет автомобиль.
Сами дома, в отличие от хрущевок, укомплектованы лифтами и мусоропроводами. В подавляющем большинстве брежневок в рамках городских программ капремонта общего имущества многоквартирных домов модернизированы лифты и заменены стояки водоснабжения. В некоторых районах активно обновляют фасады.
«Корабли»: необычные фасады
«Корабли», или дома серии 1-ЛГ-600, пик строительства которых пришелся на середину 1970-х годов, получили свое народное название из-за окраски и ленточных окон, делающих эти здания похожими на палубные надстройки.
«Корабельная» серия имеет около двух десятков модификаций. Планировочные решения – почти те же, что у брежневок. Потолки 2,5 м, кухни 6,2–6,3 кв. м (исключение – «кооперативная» модификация 1-600А70 с кухнями 9,3–11,9 кв. м). Шаг поперечных стен увеличен до 3,3 м. Вроде бы и незначительно. Но из-за этого маленькие комнаты имеют более квадратные пропорции, чем в брежневках и хрущевках. По крайней мере, можно и диван разложить, и кровать поперек комнаты вписать.
В архитектурных ежегодниках начала 1970-х годов «кораблестроение» преподносилось как настоящий прорыв, позволивший предложить квартирные планировки, наиболее соответствующие демографическим потребностям. Поэтому в «кораблях» есть и однушки для малосемейных, и трешки с девятиметровыми детскими комнатами, имеющими «безопасное» окно под самым потолком.
Стоимость квартир в «кораблях»
Окно под потолком в шестиметровой кухне позволяет рационально распланировать небольшое помещение. В девятиметровой спальне такое расположение окна обеспечивает безопасность малыша или дает возможность поставить полутораспальную кровать.
Основные районы «корабельной» застройки в Петербурге – Кировский и Красносельский. Встречаются также в Выборгском, Приморском и Калининском районах, у станции метро «Приморская» в Василеостровском.
Квартиры – почти по ценам хрущевок, но планировки уже другого поколения: нет двушек со смежными комнатами, раздельные санузлы, чуть более просторные прихожие. В домах, которые выше девяти этажей, два лифта.
Самые доступные однокомнатные квартиры в «кораблях» предлагают почти по тем же ценам, что и в хрущевках. Но шансы встретить однушку в таком доме значительно выше.
Если ищете двухкомнатную квартиру недалеко от метро в Выборгском или Приморском районе, а бюджет предполагаемой сделки – чуть больше 4 млн руб., то вы обнаружите, что львиная доля предложения в данном ценовом и территориальном сегменте – это именно квартиры в «кораблях».
Слабое место «корабля» – наружные стены из тонких газобетонных полупанелей, которые подмокают и не держат тепло. Но это не несущие стены, а стеновое ограждение, а значит, капремонт и утепление фасадов (если дело дойдет до тотальной санации «кораблей») не представляет технических сложностей. При этом несущий каркас домов серии 1-ЛГ-600 надежен и имеет хороший запас прочности.
Панельки улучшенных планировок: 137-я серия
Собственно говоря, «улучшать» начали в 1973 году, когда на Белградской улице появился первый дом 137-й серии со скоростными лифтами, высокими потолками и просторными кухнями с электроплитами. Улучшают до сих пор: стандарты, заданные последним советским поколением панелек, соответствуют сегодняшнему комфорт-классу.
Рядовая застройка этого периода составляет 12-14 этажей. Новинками стали электроплиты в кухнях, системы пожарной сигнализации, незадымляемые лестничные площадки (за счет отделения лестницы переходом через лоджию), а также грузовые лифты (для подъезда, в котором больше девяти этажей, два лифта – стандартная комплектация).
Улучшенные по сравнению с брежневками и «кораблями» планировки означают кухни от 9 кв. м, прихожие от 7 кв. м и отказ от комнат площадью меньше 10 кв. м. В некоторых домах (например, в 137-й серии) высота помещений увеличилась до 2,7 м.
Еще одна важная модернизация 137-й серии – увеличение шага поперечных стен до 3,6 м, позволившее избавиться от вагонных пропорций комнат и тесных Г-образных кухонь.
Цены на квартиры в домах 137-й серии
Основные массивы, застроенные панельными домами улучшенных планировок (преимущественно 137-й серии), – Озеро Долгое, Комендантский аэродром, Ржевка-Пороховые, Рыбацкое, южная часть Купчино, Средняя Рогатка.
Часто решающий аргумент для выбора «панельки» улучшенной планировки – увеличенные по сравнению с предыдущими поколениями площади кухонь, от 7,2 до 13,5 кв. м. Но это не все плюсы. В домах 137-й серии просторны и коридор, и ванная комната. Например, ванна 1,7 м поперечного расположения позволяет вписать в помещение полноразмерную стиральную машину. Такая роскошь встречается только в номенклатурных сталинках, и то нечасто.
Основные недостатки 137-й серии – непрезентабельный внешний вид (ковровая фасадная плитка посерела и осыпалась), продуваемые межпанельные стыки в угловых и торцевых секциях, неважная междуэтажная звукоизоляция (при этом шумов с лестницы и от соседей за стенкой почти не слышно), алюминиевая электропроводка (как правило, требует замены), а также холодные полы (линолеум положен прямо на бетон).
Подведем итог. Во-первых, все это дома, проверенные временем, в районах со сложившейся инфраструктурой. А во-вторых, за счет качественного ремонта квартиру в советском доме можно довести до кондиции новой. Так что для многих категорий покупателей игра стоит свеч.
Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок