что такое квартира премиум класса
Новостройки премиум-класса Москвы. Обзор проектов
Квартиры премиум-класса — отдельная ниша на рынке недвижимости. Этот класс новостроек находится между сегментами бизнес и элит. Жилье такого уровня всегда располагается в центре города, в самых престижных районах. Планировка квартир премиум-класса зачастую свободная, а общие зоны — вестибюли, лифты, лестницы — отделаны качественными материалами. Придомовая территория, также как и фасад, создается дизайнерами: это могут быть фонтаны, аллеи, небольшой парк.
Рассказываем, где в Москве приобрести квартиру премиум-класса.
ЖК Dialog
Жилой комплекс Dialog представляет собой два монолитных 22-этажных здания премиум-класса в Красносельском районе Москвы. Рядом располагается множество магазинов, торговых и бизнес-центров, детских садов, школ, вузов, поликлиник, ресторанов, кафе и спорткомплексов, а также культурных достопримечательностей и парков. На первых этажах комплекса разместятся коммерческие площади и все необходимые для жизни сервисы, предусмотрены помещения для хранения детских колясок и спортивного инвентаря. Покупателям предлагаются квартиры от 37 «квадратов» с панорамными окнами. Цены на жилье начинаются от 16,3 млн руб.
ЖК «Резиденции архитекторов»
Жилой комплекс «Резиденции архитекторов» расположен на берегу реки Яузы в Басманном районе Москвы. В пешей доступности — станция метро «Электрозаводская» и богатая инфраструктура с музеями, театрами и арт-объектами. Квартал спроектирован как мини-город внутри мегаполиса со всей необходимой инфраструктурой: на территории разместятся детский сад, окруженный сквером, торгово-офисные комплексы, рестораны и кафе, галереи, творческие студии, арт-пространства. В квартале предусмотрены широкий пешеходный бульвар, велосипедные дорожки, многофункциональные детские площадки, скамейки, беседки и пешеходный мост через Яузу. Покупатели могут приобрести квартиры от 51 кв. м стоимостью от 18,5 млн руб.
ЖК «Городские резиденции SPIRES»
ЖК «Городские резиденции SPIRES» расположен на границе с природным заказником «Долины реки Сетунь», в экологически благоприятном и престижном районе на западе Москвы. Комплекс состоит трех корпусов высотой от 18 до 26 этажей на земельном участке 2,7 га. Фасады украшает витражное остекление, а этажность меняется ступенчато, образуя открытые террасы на верхних этажах. Покупателям предлагаются квартиры площадью от 38 до 279 кв. м и пять четырехуровневых урбан-вилл 255–260 кв. м с двориком, террасой и парковочным местом. Стоимость жилья в жилом комплексе начинается от 15 млн руб. В проекте представлены квартиры с патио и отдельным входом на первых этажах, пентхаусы с каминами, квартиры с просторной террасой или окном в ванной.
ЖК Prime Park
Жилой комплекс Prime Park возводятся в Хорошевском районе. Рядом находятся четыре станции метро: «Петровский парк», «Динамо», «ЦСКА» и «Аэропорт». Собственная инфраструктура квартала включает в себя два детских сада, общеобразовательную школу, фитнес-клуб с бассейном, супермаркет, разнообразные сервисные службы, оздоровительные и развлекательные учреждения. На закрытой придомовой территории обустроят садово-парковые зоны с центральной площадью, фонтаном, арт-объектами, детскими, спортивными площадками и ландшафтным озеленением. Покупателям предлагаются квартиры площадью от 40 кв. м стоимостью от 16,2 млн руб.
ЖК «Титул на Серебрянической»
ЖК «TITUL на Серебрянической» расположен в центральном административном округе в 2 км от Кремля в Таганском районе. Рядом находятся Кремль, храм Христа Спасителя, Сити и Серебряническая набережная. В доме есть собственная инфраструктура только для жителей комплекса, клабхаус с каминной зоной и библиотекой, консьерж-сервис, приватный огороженный охраняемый двор с ландшафтным дизайном, зонами отдыха и детской площадкой. Покупателям предлагается жилье площадью от 48 кв. м со свободной планировкой и возможностью объединения, квартиры с террасами, двухуровневые пентхаусы. Стоимость жилья начинается от 30,7 млн руб.
Читайте также другие обзоры
Что такое жилье премиум-класса
Квартиры премиум-класса – это отдельная ниша на рынке недвижимости, в которой действуют свои законы. Несмотря на востребованность подобного жилья, само это понятие не имеет четкого определения. Разумеется, оно дорогое, красивое, комфортное. А чем еще должны обладать апартаменты, чтобы их можно было отнести к категории «премиум»?
Архитектура
Проект дома обязательно разрабатывается индивидуально: это не типовое здание с неприметным фасадом, а нечто уникальное, над чем трудилась команда дизайнеров.
Локация
Дома такого уровня всегда находятся в центре города, в самых престижных районах. Если рассматривать Москву, то минимум – это Центральный административный округ, ну или Садовое кольцо.
Конструкция
При строительстве новостроек с апартаментами премиум-класса используются материалы высочайшего качества. Никакой экономии быть не может: только монолитные или монолитно-кирпичные конструкции, способные простоять десятки лет без необходимости ремонта.
Большая и комфортная площадь
Придомовая территория также создается дизайнерами: это могут быть фонтаны, аллеи, небольшой парк. За чистотой и порядком следит собственная служба, регулярно убирающая мусор и подстригающая зелень.
Техническая часть
В здании должны быть установлены современные вентиляционные системы, кондиционеры, фильтрация воды и автономное отопление. Лучше всего, когда электричество также собственное: в таких случаях жильцы практически полностью защищены от неприятностей с коммуникациями. Обслуживание и необходимый ремонт выполняется быстро и вовремя: жильцам не нужно вызывать сторонних мастеров и куда-то звонить, так как есть круглосуточно работающий обслуживающий персонал.
Безопасность
Видеонаблюдение, служба охраны, консьерж, отсутствие на территории посторонних – для премиум-жилья обычные вещи.
Собственная инфраструктура
Новостройка премиум-класса – это не только жилье, но и кафе, рестораны, магазины, салоны красоты и фитнес-центры на территории.
Резюмируем
Настоящее жилье класса Premium должно соответствовать не одному или нескольким пунктам, а включать их все. Стоит также понимать, что элитное жилье – отдельная категория, стоящая выше премиума, но продавцы часто игнорируют этот факт, чтобы вызвать больший интерес клиентов и завысить цену.
Чем отличаются квартиры премиального класса
Каждый человек, который занимался покупкой квартиры или задумывался над этим, встречал выражение «элитное жилье». Чем же квартира мечты отличается от обычного жилья?
Чаще всего квартиры премиального класса покупаются именно для себя, а не под сдачу в аренду или на перепродажу. Потому покупатель не торопится делать выбор, рассматривая разные варианты, взвешивая все «за и против». Квартира элитного класса стоит немало, но ее редко покупают в кредит. Человек, который ищет жилье элитного класса, обычно располагает достаточным количеством собственных средств. Жилье премиального класса – это не только комфорт, уют, но и показатель собственного престижа и респектабельности.
Месторасположение
Дома премиального класса чаще всего находятся в исторических и культурных частях города, недалеко от центра, например продажа квартир метро Павелецкая. Это может быть старинный дом, даже имеющий историческую ценность. Такие дома смотрятся неординарно, и вместе с тем, эффектно, ведь они, скорее всего, уже прошли реставрацию. Внешний облик таких домов узнаваем.
Много элитного жилья есть в и современных жилых комплексах. Чем же они отличаются? Элитные дома обычно не возвышаются на много этажей. Чем меньше жильцов – тем выше комфорт. Есть, правда, сейчас элитное жилье и в новых высотных комплексах.
На площадке размещается минимум квартир, одна или две. Нередко элитное жилье занимает весь этаж, иногда это самый верхний уровень – пентхаус, с террасами и собственным бассейном. Такие дома оснащаются современными дорогими лифтами, обеспечивается должны уровень охраны. Территории общего пользования отделывают, применяя индивидуальный дизайнерский проект. Материалы для отделки холлов используются дорогие – мрамор, натяжные потолки, натуральное дерево, керамический гранит.
Из элитной квартиры должен открываться красивый панорамный вид, не на стройку или мусорные баки. Чаще всего устанавливаются огромные панорамные окна высокого качества. Открывается вид на город, парк или водоем. Сам дом должен находиться в месте с удовлетворительной экологией.
Технологии строительства
Элитные дома строятся по монолитной или монолитно-кирпичной технологии, снаружи устанавливается вентилируемый фасад, обеспечивающий теплоизоляцию, звукоизоляцию и эффектный внешний вид здания. Используется дорогая облицовка снаружи, например, керамический гранит. Нередко предлагаются квартиры со свободной планировкой, в них нет стен.
Отделка и ремонт
Элитные квартиры обычно покупаются совсем без ремонта, чтобы все сделать под себя, новостройка Павелецкая москва. Богатый человек хочет воплотить свои фантазии, идеи, для этого он нанимает именитого дизайнера. Есть среди квартир премиального класса и готовое жилье, с отделкой и мебелью, но такие варианты пользуются меньшим спросом.
Планировка
Планировка обычно предусматривает наличие больших кухонь (столовых), гардеробных комнат, просторных лоджий и балконов, террас. В элитной квартире делают несколько санузлов, а квартира может быть двухуровневой. Особенностью многих элитных комплексов является то, что планировка квартир по этажам не повторяется. Под трехкомнатной квартирой может быть пятикомнатная квартира, с совершенно другой планировкой.
Размер
Размер для элитной квартиры тоже имеет значение. Обычно это просторное жилье, площадью от 80–90 квадратных метров. Высота потолков достигает 3 метров.
Обслуживание
В элитных домах работает свое обслуживание, есть рецепция на входе. Нередко в многоквартирных домах имеются свои спортивные залы, бассейны, СПА центры, рестораны, комфортабельные зоны отдыха, зимние сады, метро Павелецкая квартира.
Инженерные системы
Должное внимание уделяется инженерным системам. Дома оснащаются приточно-вытяжной принудительной вентиляцией, климат контролем. Устанавливаются дополнительные фильтры воды на дом. Во многих домах премиального класса внедряются энергоэффективные технологии. Устанавливаются и современные системы пожарной сигнализации, дымоудаления.
Паркинги
Дома премиального класса оснащаются собственными подземными отапливаемыми парковками. Паркинг строят, исходя из такого расчета, чтобы на одну квартиру приходилось 1–2 парковочных места.
Премии
Элитные жилые комплексы могут являться обладателями различных премий и наград. Например, в Архангельске, холдинг «Аквилон Инвест» построил дом «Омега Хаус», который в 2017 году был награжден премией, как лучший региональный комплекс элитного класса. В этом доме есть свой 18-метровый бассейн, СПА центр, работает детский сад.
Фейс-контроль для миллионеров: как продают элитные квартиры в Москве
Продажи высокобюджетных новостроек (от 600 тыс. руб. за 1 кв. м) существенно отличаются от сделок в массовом сегменте. Отличия кардинальные как относительно самих покупателей, так и технологий продаж.
В сегодняшних условиях застройщики и их агенты практикуют индивидуальный подход к клиентам, каждый случай рассматривается отдельно — и с точки зрения цены, скидок, рассрочек, и с точки зрения условий оплаты, говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Рассказываем об особенностях продаж элитных квартир в новостройках Москвы и чем они отличаются от сделок в массовом сегменте.
Главные отличия ВИП-покупателя
По сравнению с приобретением типового жилья, при выборе элитной квартиры клиентов интересуют раза в три больше разнообразных параметров, которые принимаются во внимание и влияют на решение о покупке, говорит Дмитрий Халин.
«Часто это очень известные и очень богатые люди, которые не хотят афишировать место своего проживания, затраченные на покупку суммы, могут опасаться за жизнь и здоровье близких. У них другие ценности: им в первую очередь важна конфиденциальность, приватность, высокий уровень безопасности», — поясняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
Для ВИП-покупателей приобретение очередного объекта — как пополнение коллекции или решение возникшей со временем новой потребности. Клиентам застройщиков массового жилья важно купить «ту самую» квартиру, устраивающую по всем параметрам сразу. У покупателей элитных объектов другие потребности: быть ближе к работе, расшириться для нужд большой семьи, пожить в уникальной квартире — двухуровневой, видовой и так далее.
Отличительные особенности продаж элитного жилья продиктованы покупательскими ценностями, которые в данном сегменте существенно отличаются от того, что важно для покупателей жилья комфорт-класса, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По мнению директора департамента продаж компании «Донстрой» Анны Коробковой, главное отличие между покупателями массового жилья и покупателями высокобюджетной недвижимости заключается в том, что для первых покупка является рациональной, а для вторых — эмоциональной.
На рынке элитного жилья есть такое понятие, как фейс-контроль, который подразумевает, что покупатели должны не просто иметь деньги на покупку квартиры в клубном доме, но и соответствовать статусу и уровню жильцов. Практика собеседований с потенциальными покупателями возникла в 1990-х годах на заре рынка столичной элитной недвижимости. Покупателю с деньгами могли отказать в праве купить квартиры без объяснения причины.
«Первопроходцем был Арас Агаларов, который лично проводил подобный фейс-контроль для своих соседей в построенном им «Агаларов Хаус» — двоим было отказано в покупке. К слову, Агаларов жестко отсеивал и брокеров: право приводить клиентов он предоставил только троим брокерам на рынке», — вспоминает Екатерина Румянцева.
Сегодня фейс-контроль при продажах — это уже некий пережиток, хотя такой внегласный «отбор» в клубных элитных домах существует, зачастую в тех, которые реализуются в формате закрытых продаж, утверждает Дмитрий Халин. «Отказать могут тем, кто не готов к компромиссам, чье отношение к потребностям других расходится с аналогичными у девелопера, кто заявляет, что может купить все за свои деньги и нагло уверен, что все ему должны. Это очень тонкие психологические моменты, по которым застройщик принимает решение», — говорит Екатерина Румянцева.
В сегодняшних реалиях такая мера не носит жестких ограничений, а, скорее, просто является субъективным мнением акционера проекта о качестве окружения, которое должно сложиться в доме, убежден Дмитрий Халин. Девелоперы объясняют это тем, что, будучи готовыми платить большие деньги за покупку, люди должны быть спокойны за свой эмоциональный комфорт, понимать, кто их соседи и какого поведения от них ожидать, поясняет Екатерина Румянцева.
Деньги в мешках и скидки в десятки миллионов
Мешки денег и чемоданы с наличными, сделки в валюте, оформление квартиры через офшорные компании и прочие серые схемы, присущие для начала 2000-х годов, уходят в прошлое и сегодня, скорее, редкость на рынке. Здесь стало не так много отличий от обычных сделок с недвижимостью. Сегодняшние обеспеченные клиенты зачастую предпочитают оформлять и покупать недвижимость так же, как и обычные люди: заключают договора долевого участия, договор купли-продажи на физическое или в крайнем случае на юридическое лицо, говорит Дмитрий Халин.
В сделках с высокобюджетными новостройками, по данным Kalinka Group, используются четыре основных способа оплаты: банковская ячейка, аккредитив, перевод или оплата наличными. Сегодня до 80% сделок оплачивается через банковскую ячейку, около 10% — посредством открытия аккредитива, остальное — по безналичному расчету (перевод на счет) и наличными. Последние два способа, по словам Екатерины Румянцевой, становятся пережитком прошлого и практикуются в исключительных случаях, так как являются небезопасными. Ипотека становится все более популярной и среди миллионеров. По данным Savills, в сегменте элитных новостроек таких сделок в прошлом году было порядка 20%.
Как правило, для совершения сделок, подписания договоров используются приват-офисы крупнейших банков, а продавцы больше лояльны к клиенту. «В нашей практике были случаи, когда покупателю предоставили отсрочку, хотя она не была в стратегии продаж. Клиенту было просто невыгодно изымать деньги из оборота бизнеса, он попросил застройщика о трехмесячной рассрочке в оплате», — приводит пример Екатерина Румянцева. Скидки на рынке элитного жилья отличаются от других сегментов разве что размером. По данным Kalinka Group, по итогам лета самым крупным зафиксированным дисконтом стала скидка в 39 млн руб.
Супруга чиновника на сделке
Российские чиновники и топ-менеджеры компаний с госучастием еще несколько лет назад покупали каждую третью элитную квартиру в Москве. Для данной аудитории характерна чуть большая закрытость, но сейчас она присуща и бизнесменам.
Однако, по наблюдениям Дмитрия Халина, с каждым годом все меньше отличий между приобретением жилья чиновниками и другими высокообеспеченными покупателями. Как и обычные богатые клиенты, чиновники нередко действуют через представителей, которые подбирают и предварительно осматривают объекты, и нередко функцию такого представителя выполняет супруга чиновника, говорит эксперт.
Закрытые продажи для избранных
Закрытыми продажами (или предпродажами) риелторы называют реализацию ограниченного числа квартир в строящемся доме. Такие предложения обычно бывают до момента получения разрешения на строительство, регистрации первого ДДУ, вывода официального сайта проекта, анонсирования выхода проекта в публичном пространстве. Сегодня в столице в восьми проектах элитного и премиум-класса квартиры реализуются через закрытый пул брокеров. По данным Kalinka Group, совокупный объем закрытого предложения на конец полугодия составлял 550 лотов общей площадью 78 тыс. кв. м.
Сегодня это важный инструмент для застройщиков и, по словам Дмитрия Халина, используется в разных случаях и с разными целями:
«Мы используем закрытые продажи при выводе на рынок нашего каждого нового жилого комплекса еще до старта рекламной кампании и выхода проекта в информационное поле, — говорит директор департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова. — Согласно политике компании, мы предлагаем этот объект по минимальной цене своим лояльным покупателям, которые покупают в компании уже не первую квартиру».
Классификация элитной недвижимости
Однозначно классифицировать элитную недвижимость практически невозможно. Меняются потребности рынка, и вслед за ними – характеристики элитного жилья. Еще несколько лет назад на высшую категорию могли претендовать только дома, построенные в черте Бульварного, затем Садового кольца. Сейчас здания, которые позиционируются как элитные могут располагаться и в отдаленных от центра районах.
«Экологическая сторона вопроса стала особенно актуальна в последнее время. Поэтому дом может находиться не в самом престижном месте, но этот недостаток должна компенсировать благоприятная природная среда. Например, «Чайка» в СЗАО, ЖК «Ближняя дача», дом 23 по Кутузовскому проспекту в ЗАО», – говорит Елена Логвина, руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». Наибольшей популярностью среди покупателей элитного жилья, помимо Центрального округа, пользуются Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа. Для строительства элитного класса девелоперы стараются выбирать престижные зеленые районы, находящиеся на удобных транспортных развязках.
Элитный дом должен быть уникален, иметь свой архитектурный стиль. «Классность» подразумевает высочайшее качество строительства и применение высоких технологий. Обязательно наличие развитой инфраструктуры. Подземный гараж, гостевая парковка и собственная придомовая территория. Немаловажный аспект – шикарный вид из окна. «В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности: мониторинг подступов к дому, территории, периметра, входной группы, администрации, работа лифта по личным карточкам. Если вся семья проживает в городе, то планировка квартиры должна предусматривать достаточные площади не только для членов семьи, но и помещения для гувернантки и прислуги. Высота потолков – от 3,2 м, стеклопакеты с использованием ценных пород дерева, кондиционирование и очистка воздуха (что весьма актуально для Москвы), очистка воды, число машиномест не менее двух в расчете на квартиру, с мойкой и небольшим автосервисом», – рассказывает Елена Логвина.
Раньше многоквартирный дом многие эксперты относили максимум к бизнес-классу, сейчас этот принцип изменен. «Примеров многоквартирных элитных домов на рынке Москвы достаточно много: «Коперник», «Онегин», «Четыре ветра», «Смоленская застава», «Парк Палас» и другие. Основным критерием является качество проекта и местоположение. Что немаловажно, в крупных жилых комплексах социальная инфраструктура гораздо шире», – отмечает Елена Логвина.
«Кроме бизнес-класса и де люкс «ДОН-Строй» выделяет сегмент жилья класса премиум – к нему относятся наиболее известные проекты компании: «Алые Паруса», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы», – рассказывает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ группы компаний «ДОН-Строй». – Премиум – это жилые комплексы с большой собственной территорией, позволяющей обеспечить комплекс развитой инфраструктурой с широким опционом услуг. Такой формат жилья высоко востребован в условиях мегаполиса с присущими ему транспортными проблемами, поскольку сильно упрощает жителям дома жизнь, давая возможность отдыхать и заниматься спортом в любое удобное время. В качестве примера можно привести знаменитые «Алые Паруса» в Строгинской пойме. В комплексе работает фитнес-клуб «ДОН-Спорт» – на площади около 4000 кв. м разместились бассейн и аквапарк, тренажерные залы и залы для групповых занятий, финские сауны, турецкие и австрийские низкотемпературные бани, солярий и многое другое. Также в комплексе имеются крытые теннисные корты, боулинг и профессиональное футбольное поле с беговыми дорожками, а расположение в береговой зоне позволило устроить яхт-клуб с причалами для яхт и катеров жителей. В комплексах «Воробьевы горы» и «Триумф-Палас» действуют крупные спортивные комплексы премиального сегмента сети World Class.
Кроме того, в каждом комплексе класса премиум предусматривается просторная внутренняя территория с местами для отдыха и прогулок с детьми, которая сама по себе служит великолепной рекреационной зоной — например, 500-метровая двухуровневая набережная «Алых Парусов» с ротондой, каскадными фонтанами и детским игровым городком в виде большого корабля».
Что касается стоимости элитной недвижимости, то тут все условно. «Цены в элитном сегменте начинаются от 12–15 тыс. долларов за квадратный метр и могут доходить до 30–40 тыс. долларов и выше. Цены могут существенно различаться в зависимости от уникальности архитектурного решения комплекса, местоположения, ближайшего окружения, удобства инфраструктуры, сбалансированности площадей и планировочных решений квартир», – говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». Как правило, для потенциальных покупателей элитного сегмента недвижимости вопрос цены не является приоритетным, главное – подобрать для себя комфортное и качественное жилье.