что такое курт в градостроительстве
Что такое курт в градостроительстве
(введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
1. Виды комплексного развития территории:
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
4. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
5. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 4 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными частью 4 настоящей статьи.
6. При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
7. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
1) расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, за исключением случаев согласования включения указанных земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства Российской Федерации предоставлены полномочия по распоряжению указанными земельными участками. Порядок данного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации;
2) земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными пунктом 2 части 2 настоящей статьи, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах;
3) земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
4) иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.
10. Включение в границы территории, в отношении которой решение о ее комплексном развитии принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации муниципального образования, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения в соответствии с документацией по планировке территории, земельных участков, на которых расположены такие объекты, не допускается, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Включение в границы указанной территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
11. Реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса.
Земельный участок попал в зону «Комплексного устойчивого развития территории» (КУРТ) и вы не можете получить ГПЗУ?
Наличие ГПЗУ — обязательное условие для проведения работ по реконструкции, строительству и ремонту. Документ выдается местной администрацией после предоставления соискателем необходимых бумаг.
Попадание объекта в зону комплексного и устойчивого развития территории повышает сложность получения ГПЗУ. В рамках таких участков действует жесткий регламент, исключающий либо серьезно ограничивающий новое строительство.
Сегодня мы погорим о том, как получить градостроительный план земельного участка при его попадании в КУРТ. Рассмотрим сложности, возникающие перед застройщиком, и дадим рекомендации по их устранению.
Преимущества нашей компании — решать задачи комплексно
Утверждение
архитектурно-градостроительного
облика
Проработка потенциала
земельного участка или
объекта реконструкции
Проектирование всех
стадий, разделов,
любой сложности
Согласования и
утверждение в ИСОГД
Получение разрешения
на строительство
Что такое КУРТ простыми словами
Комплексное устойчивое развитие территорий — набор целевых мероприятий, проводимых на выделенном участке. В рамках объекта организуются работы по реновации, модернизации или ремонту.
Нередко КУРТ используется чиновниками для контроля муниципальной земли. В отдельных случаях производится изъятие объектов, попавших в зону.
Процесс комплексного развития территорий регламентируется правилами землепользования и застройки. Документ содержит следующие сведения:
Простыми словами зоны КУРТ — выделенные участки с особо жесткими правилами застройки и эксплуатации.
Изъятие объектов при реализации плана развития возможно в четырех случаях:
Решение органов местного самоуправления собственник может обжаловать в суде.
Зоны КУРТ в Подмосковье: зачем нужны территории комплексного устойчивого развития
Вид на озеро Киово в Лобне.
В каждом муниципальном районе и городском округе Московской области есть зоны комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ). Они отображены на картах градостроительного зонирования правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории региона. О том, как будут развиваться зоны КУРТ в Подмосковье, читайте в материале портала mosreg.ru.
Количество зон КУРТ и законодательное регулирование
Панорама города Реутова
Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Реутов Сейчас в Подмосковье насчитывается более 1,2 тысячи КУРТ. Из них 75% являются зонами жилого назначения и 25% − нежилого. В зоны КУРТ жилого назначения входят земельные участки с видом разрешенного использования под жилую застройку.
Планируемое здесь жилье будет обеспечено всей необходимой инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками, дорогами и физкультурно-оздоровительными комплексами. В зоны КУРТ нежилого назначения включены земельные участки, расположенные на территориях с развитой транспортной инфраструктурой, а также те участки, ресурсы которых расходуются неэффективно. К последним, например, относятся заброшенные фермы и неиспользуемые промышленные зоны.
Деятельность по КУРТ осуществляется согласно методике определения устойчивости развития территории, которая была утверждена постановлением правительства Московской области в октябре 2017 года.
Цели и задачи развития зон КУРТ
Парад вертолетов в память о погибших в ВОВ
Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин КУРТ позволяет комплексно развивать территории региона, сбалансировать их социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, а также создавать новые рабочие места.
Кроме того, в рамках КУРТ правительство Московской области сможет решить базовые градостроительные задачи: вовлечь в оборот неиспользуемые земельные участки и исключить несбалансированную и точечную застройку. Обязательства инвесторов и власти по части объемов и сроков строительства будут закреплены законодательно. Механизм КУРТ дает возможность регулировать реализацию земельных участков, сроки строительства и объемы жилой застройки.
Договор о строительстве в зонах КУРТ
Источник: Фотобанк Московской области Для проведения строительства на территории КУРТ заключается договор о комплексном развитии территорий (ДоКРТ). При реализации жилой застройки ДоКРТ заключается в трехстороннем порядке. В документе прописаны обязательства сторон, в том числе сроки завершения строительных работ на объектах. Сторонами договора выступают Министерство строительного комплекса Московской области, орган местного самоуправления и застройщик.
Договор о комплексном развитии нежилой территории заключается между органом местного самоуправления и застройщиком.
Сейчас заявления о заключении договора рассматриваются в течение 30 дней в электронном виде на региональном портале госуслуг Московской области. Срок регистрации заявления и подачи документов составляет один день. Для подачи заявления необходимо предъявить документ, подтверждающий личность, предоставить график обустройства развиваемой территории и исполнения обязательств, проект договора о комплексном развитии территории и сведения о ней.
Перечисленные документы являются обязательными. Скачать их шаблоны и ознакомиться с перечнем дополнительных документов можно по ссылке.
Подать заявление на заключение договора о комплексном развитии территории могут индивидуальные предприниматели, физические и юридические лица. В случае положительного решения по заявке застройщику предоставят подписанный всеми сторонами договора проект ДоКРТ с приложениями и информационным письмом о порядке получения и сроками подписания оригинальных экземпляров проекта договора.
Комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ).
Как правило, нахождение земельных участков и объектов недвижимости в зонах комплексного и устойчивого развития территории (в документах территориального планирования такие зоны ещё обозначаются аббревиатурой КУРТ) обнаруживается на первоначальном этапе освоения земли и/или строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Для большинства правообладателей таких земельных участков и/или зданий, строений, сооружений, нахождение объектов недвижимости в зоне КУРТ оказывается полной неожиданностью. Порядок осуществления деятельности в указанной зоне сокрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы и намерены в настоящей статье.
Итак, эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ. Предполагается, что на территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты расчетные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности данных объектов для граждан. Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.
Сама по себе деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории определяется, согласно с пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, как деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.
Согласно данному выше определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий, в связи с чем, генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры комплексного и устойчивого развития территорий, поскольку без данных градостроительных документов указанная процедура (КУРТ), в принципе, не может быть реализована.
Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.
Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (на карте градостроительного зонирования), а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части данных правил землепользования и застройки, ознакомиться с которыми можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) по адресу: https://fgistp.economy.gov.ru/.
Строительная деятельность на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможна лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ. Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства в границах КУРТ с органами местного самоуправления (с местной администрацией). Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.
Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления. Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).
Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по её планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать данную документацию (проект планировки, проект межевания территории) законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории, будь то правообладатель земельного участка и (или) расположенных на нём объектов недвижимости в границах КУРТ или же победитель торгов на заключение такого договора (проводится в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки, – 6-ть месяцев с даты направления предложения администрации, заключить договор о комплексном развитии территории).
В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости (в том числе земельного участка) в зоне КУРТ для его правообладателя можно выделить следующее обстоятельство: возможность изъятия органом местного самоуправления объекта недвижимости (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по её планировке. Риск изъятия объекта возрастает многократно в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории. Как было указано в абзаце выше, в случае отказа правообладателя(ей) объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона, а лицо их выигравшее, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учётом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.
Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания под силу.
Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней негативно сказываются на ликвидности таких активов.
Предсказуемость судьбы объектов, находящихся в КУРТ, резко снижается, что отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу, если только не в порядке упомянутой сделки комплексного развития территории, заключаемой с местной администрацией, для чего, как правило, предполагает серьёзные финансовые траты.
Наша Компания имеет опыт сопровождения градостроительной деятельности в зонах комплексного и устойчивого развития территории. Законность включения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в границы КУРТ, законность изъятия таких объектов, согласование условий договора о комплексном развитии территории, возможность комплексного развития части территории КУРТ, а также перспективы отстаивания интересов клиентов и защита их прав в судебном порядке, являются предметом профессиональных интересов специалистов компании Maxard.
Ведущий юрист по земельным правоотношениям ГК «MAXARD»
Комплексное развитие территории (КРТ)
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).
В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно – в конце 2020 года.
Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для правовой реальности России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамка комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).
При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.
На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников. Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектар.
Также КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости – как квартир в сносимых многоквартирных домах, так и нежилых объектов. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А соразмерность компенсации собственникам сносимой недвижимости часто является предметом споров.
Во многих случаях зона КРТ (ранее – КУРТ) устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.
С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.
Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.
Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.
Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.
Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КРТ может осуществляться только при наличии:
Виды КРТ
Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:
В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:
В том числе для КРТ установлены специальные (и весьма широкие) основания сноса многоквартирных домов и изъятия нежилой недвижимости у собственников.
Соответственно, осуществление комплексного развития территории правообладателем участка может носить вынужденный характер. Так при определённых условиях уполномоченный орган может поставить правообладателей участков перед выбором между реализацией КРТ ими самими и принудительным выкупом участка под КРТ по инициативе уполномоченного органа[.
Зоны КРТ в правилах землепользования и застройки
В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее – зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития.
То есть фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.
Для правообладателя участка, попавшего в такую зону, это помимо возможности инициировать проект КРТ, несёт также серьезные ограничения. А именно в зонах КРТ не допускается никакое капитальное строительство, реконструкция, а также межевание участков иначе чем на основании проекта планировки, утверждённого в рамках одного из режимов КРТ, и соответствующего соглашения с уполномоченным органом. В связи с этим, владелец участка или объектов недвижимости, попавших в зону КРТ вправе лишь использовать их по первоначальному назначению без возможности изменения назначения или увеличения параметров.
Таким образом, в зонах КРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.
В том числе в зоне КРТ не могут строиться и объекты ИЖС и садовые дома, регистрируемые в порядке «дачной амнистии». В противном случае есть риски как отказа Росреестра в регистрации, так и последующего признания объектов самовольными постройками.
Это особенно неприятно о с учётом того, что в Московской области в зоны КРТ (на момент принятия большинства действующих ПЗЗ – зоны КУРТ) включено большое количество как свободных так и застроенных участков, принадлежащих частным лицам. Причём в большинстве случаев зоны КРТ установлены «на перспективу» при отсутствии инвестора, готового инициировать процедуру КРТ. Либо же в качестве запретительной меры, исключающей застройку без согласия уполномоченного органа. Соответственно актуально задачей стало внесение изменений в правила землепользования и застройки для исключения из них зон КРТ
При этом отметим, что наличие зоны комплексного развития территории в правилах землепользования и застройки сейчас актуально только для правообладателя участка с точки зрения возможности инициировать КРТ и запрета на развитие территории иными способами.
Тогда как уполномоченный орган вправе инициировать КРТ фактически на любой территории, свободна от застройки или занята объектами, подпадающими под критерии для принудительного выкупа, по своему усмотрению, не взирая на содержание генерального плана и правил землепользования и застройки. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.