что такое кск в казахстане
Что такое объединение собственников имущества (ОСИ) Версия для печати
Смотрите также:
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
Смогут ли КСК продолжить свою работу после их упразднения в Казахстане
Иллюстративное фото: Getty Images / boonchai wedmakawand
До полного перехода от кооперативов собственников квартир (КСК) к объединению собственников имущества (ОСИ) или простому товариществу (ПТ) осталось чуть более полугода. Можно ли оставить все как прежде, узнали журналисты Нурфин.
В чем разница
Жильцы многоквартирного жилого дома, как объекта кондоминиума, согласно обновленному Закону РК «О жилищных отношениях» обязаны выбрать одну из форм управления своим домом: объединение собственников имущества или простое товарищество.
Главная цель – дать возможность собственникам имущества контролировать расходы на содержание дома.
Поэтому одно ОСИ или ПТ должно приходиться на один многоквартирный жилой дом или несколько домов, расположенных на едином фундаменте или имеющих единые общедомовые инженерные системы.
То есть КСК отличается от ОСИ и ПТ тем, что один кооператив мог обслуживать несколько отдельностоящих и никак не связанных друг с другом многоквартирных домов.
А основная разница между объединением собственников имущества и простым товариществом в том, что первое является юридическим лицом, а второе нет.
Участниками и ОСИ и ПТ являются только собственники квартир. Их председателями тоже, но в обеих организациях они имеют право нанять профессионального управляющего.
Когда закроются КСК
Согласно сообщению казахстанской цифровой платформы для самостоятельного управления жилищно-коммунальным хозяйством OSI, кооперативы собственников квартир полностью прекратят свою деятельность с июля 2022 года.
Но это постепенный процесс, и многие КСК уже были упразднены.
Иллюстративное фото: gettyimages.com / sukanya sitthikongsak
С этого момента кооператив собственников квартир официально прекращает свою деятельность, а управление домом берет на себя объединение собственников имущества – устанавливаются новые тарифы, заключаются новые договоры с субъектами сервисной деятельности и так далее.
Может ли КСК продолжить свою работу
Если жителей дома устраивала работа сотрудников КСК, то председатель ОСИ может заключить договор с бывшим кооперативом собственников квартир как с компанией-подрядчиком, и деятельность по содержанию дома будет продолжаться с прежними исполнителями, но на новых условиях.
Таким образом, жильцы могут самостоятельно контролировать объёмы и сроки выполненных работ и назначать свою цену за услуги.
Также, если в многоквартирном жилом доме не найдётся инициативного жильца, готового взять на себя роль председателя объединения собственников имущества или простого товарищества, то руководителя бывшего КСК можно нанять управляющим.
Нанятый жильцами управляющий не должен жить в управляемом доме и обязан действовать на основе договора, заключаемого на один год с возможностью продления.
При этом, как и председатели КСК в прошлом, управляющие по договору могут администрировать несколько домов одновременно.
Таким образом, многие КСК не то что упразднятся, а реорганизуются в сервисные или управляющие компании и могут продолжить свою деятельность по обслуживанию домов на основе договора.
Если собственники квартир давно хотели поменять исполнителей, то они вправе полностью прекратить отношения с прежним КСК, его председателем и найти новых подрядчиков.
Напомним, что для создания ОСИ нужно собрать инициативную группу, организовать собрание жильцов многоквартирного дома, на котором и решить этот вопрос.
Узнавайте обо всем первыми
Подпишитесь и узнавайте о свежих новостях Казахстана, фото, видео и других эксклюзивах.
Что такое кск в казахстане
Редакция РrimeМinister.kz подготовила серию инфографик для того, чтобы напомнить гражданам о роли КСК, правах и обязанностях сторон и других важных моментах, знание которых необходимо собственнику квартиры в многоэтажном жилом доме.
КСК — это кооператив собственников квартир, организация, созданная жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации.
По словам специалиста отдела инспекции района Есиль ГУ «Управление контроля и качества городской среды г. Нур-Султан» Ернара Киябаева, расходы КСК утверждаются на собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взимается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.
В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.
Данный тариф применяется только на основании протокола общего собрания и большинством голосов. При этом деньги жильцов расходуются на содержание инженерных сетей, частей общего имущества, его ремонт.
Расходы на электроэнергию, потребленную на ОДН, согласно действующему законодательству, несут потребители. Собственники квартир должны осуществлять платежи самостоятельно или делегировать свои права по заключению договоров КСК либо обслуживающей организации.
Оставайтесь в курсе событий Премьер-Министра и Правительства Казахстана — подписывайтесь на официальный Telegram-бот
Существующие КСК нужно будет реорганизовать в ОСИ до 1 июля 2022 года
До 7 января 2021 года собственники квартир и нежилых помещений в Казахстане должны были провести собрание и выбрать объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества. Но пандемия внесла свои коррективы и теперь существующие КСК нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
В нашем материале расскажем, что такое объединение собственников имущества (ОСИ), на что им придется тратиться, и какие будут обязательства.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
· членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
· форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
1. объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;
2. простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
· ревизионная комиссия (ревизор).
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
· Регистрирует в органах юстиции;
· Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
· Исполняет решения жильцов;
· Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
· Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
· Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
· Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
· Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание);
сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества).
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
оплата услуг ведения бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
плата исполнительному органу за управление объектом кондоминиума (размер согласовывается на собрании или советом дома);
обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
банковские услуги;
оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
установка домофонного оборудования;
техническое обслуживание домофонного оборудования;
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
По данным Министерства юстиции РК, на 11 января 2021 года в Казахстане созданы 539 ОСИ и 593 простых товариществ.
Кооператив собственников квартир (КСК)
Органы управления КСК
На сегодняшний день, КСК и ПКСК, наряду с другими юридическими лицами в форме ПК, КСП, ЖСК, управляющими компаниями в форме ТОО, являются организациями осуществляющими свою деятельность в качестве органов управления объектами кондоминиума в сфере управления жилищным фондом.
Основной задачей органов управления является обслуживание общедомового имущества, в том числе принятие мер по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации.
Органами управления КСК являются:
1. Общее собрание членов кооператива (собственников квартир) является высшим органом КСК, и в его исключительную компетенцию входят следующие вопросы: избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений, утверждение ежегодного отчета, годового бюджета и сметы расходов кооператива.
Общее собрание проводится не реже одного раза в год и считается правомочным при участии не менее 50% от общего количества собственников квартир. Для принятия решений требуется две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании.
Общее собрание может рассматривать любые вопросы касательно деятельности КСК.
2. Правление включает в себя председателя, а также два и более лиц, которые будут представлять интересы жильцов на собрании учредителей. Членами правления должны быть инициативные люди, которым доверяет большинство жильцов, живущие продолжительное время в данном доме и знающие все недоработки в своем кондоминиуме. Правление осуществляет общее руководство КСК, заключает договоры от имени КСК, принимает сотрудников на работу и т.д.
3. Ревизионная комиссия – лица, выбранные на общем собрании собственников квартир, которым доверяет большинство жителей дома. Однако ими не могут быть члены семей учредителей, сами члены правления (учредители) либо собственники квартир, проживающие совместно с учредителями КСК. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
Если у вас возникли сомнения относительно того, куда уходят деньги на оплату услуг КСК, можно обратиться в ревизионную комиссию. Если ревизионная комиссия выявит в деятельности КСК грубые нарушения, обращайтесь в суд. Также, жильцы вправе на общем собрании переизбрать членов правления КСК. В случае если ревизионная комиссия потеряла доверие жильцов, необходимо провести аудиторскую проверку.
Требования к кандидатам на должность председателя КСК
Кандидат на должность председателя правления КСК (помещений) должен соответствовать следующим требованиям:
Председатель правления КСК избирается решением общего собрания.
Обязанности КСК
1. Обслуживание текущего ремонта:
2. Обслуживание систем отопления:
3. Обслуживание узлов водоснабжения:
4. Обслуживание санитарно-технических узлов:
5. Обслуживание электро-технического обеспечения:
6. Уборка придомовой территории:
7. Административные обязанности:
На что КСК тратит взносы жильцов?
Расходы КСК утверждаются на общем собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взымается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.
В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.
При просрочке обязательных платежей в КСК за каждый просроченный день начисляется пеня. В случае если жилец в течение трех месяцев после установленной даты платежа отказывается выплачивать просрочку без уважительных причин, кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.
Какие отчеты должен предоставлять КСК?
Чтобы работа КСК была наиболее прозрачной для собственников квартир, председатель правления должен представлять отчет об использовании денежных средств по запросу собственников квартир не реже одного раза в квартал. Итоги отчета объявляются на общем собрании жильцов дома.
Также, жильцы вправе затребовать от ревизионной комиссии Акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.
Если вы недовольны работой КСК
Проведение общего собрания
Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию собственников квартир. Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников квартир с решением вопроса о выборе органа управления. На собраниях собственников квартир рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Процедура организации собрания собственников квартир, осуществляется индивидуально по каждому объекту кондоминиума. Собрания собственников квартир могут проводиться с применением аудио-видео фиксации.
Как проводится общее собрание собственников квартир?
Инициаторы собрания собственников квартир уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников квартир о дате, месте и повестке предстоящего собрания. Уведомление собственников квартир о проведении собрания производится путем размещения объявления на государственном и русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах, при наличии на интернет-ресурсах.
Для ведения собрания избираются председатель и секретарь из числа собственников квартир. Председатель и секретарь собрания проводят регистрацию явившихся на собрание собственников квартир путем сбора их подписей. Лист регистрации должен содержать повестку собрания, дату проведения собрания, адрес собственников квартир с указанием анкетных данных, а также графу подпись собственника квартиры.
Председатель собрания оглашает повестку проводимого собрания. Для утверждения повестки собрания председатель предлагает собственникам квартир проголосовать. Председателем подводятся итоги голосования путем ведения подсчета голосов. Если проголосовало больше половины собравшихся собственников квартир, то повестка собрания считается утвержденной. По итогам подсчета голосов, в случае изменения повестки председателем оглашается новая повестка собрания.
Председатель предлагает собравшимся обсудить каждый вопрос по повестке собрания. По итогам обсуждения председатель предлагает собравшимся проголосовать по каждому вопросу в повестке собрания. Председателем ведется подсчет голосов. Решение считается принятым, если за него проголосовало более две трети присутствующих.
Как проводится письменный опрос?
В случае отсутствия кворума при проведении собрания собственников квартир, принимается решение о проведении повторного собрания или проведения письменного опроса. Решение о проведении повторного собрания или письменного опроса принимается на собрании и отражается в протоколе. Письменный опрос проводится по каждому объекту кондоминиума отдельно.
Лист голосования должен соответствовать форме, утвержденной центральным уполномоченным органом. Собственник квартиры выражает свое мнение путем проставления подписи в соответствующей графе листа голосования. При необходимости дополнительного изучения вопросов собственником квартиры, ответственные лица могут оставить лист голосования.
После подписания собственник квартиры передает ответственным лицам подписанные листы голосования. Проведение письменного опроса производится в течение тридцати дней. Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняли участие не менее две трети собственников квартир, в том числе переданных застройщиком собственниками квартир, в которых они проживают. В случае если застройщик не передал квартиру собственнику, то лица, проживающие в них, не участвуют в голосовании.
В протоколе по итогам письменного опроса приводятся сводные данные по листам голосования. Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и прошиваются вместе с протоколом общего собрания собственников квартир. Решение, принятое путем письменного опроса, является обязательным для всех собственников квартир. Если в течение тридцати дней письменный опрос не завершен, а также в случае не принятия положительного решения по окончанию письменного опроса, производится повторное собрание собственников квартир, о проведении которого собственники квартир уведомляются инициаторами собрания не менее чем за десять дней. Для поддержания порядка на собрании, инициаторы собрания могут обращаться в органы внутренних дел.
Как зарегистрировать объект кондоминиума?
Согласно жилищному законодательству объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования и КСК (орган управления домом) обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума. Момент образования кондоминиума считается с момента ввода в эксплуатацию жилья и КСК должен соблюдать нормы Закона. В течение 15 рабочих дней со дня образования, орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.
Регистрация объекта кондоминиума фактически является юридическим закреплением за собственниками квартир права общей долевой собственности на общее имущество многоэтажного жилого дома. До регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).
КСК и иные органы управления, пользуясь пассивностью жителей, не регистрирует объекты кондоминиума. Отсюда возникают все вопросы прозрачности их деятельности, поскольку КСК ссылаясь на отсутствие регистрации, не предоставляют отчеты, не открывают счета (сберегательные и текущие), сдают в аренду помещения общего пользования без согласия жителей. В то же время, отсутствие регистрации объекта кондоминиума не является основанием для не предоставления информации о деятельности КСК жителям. Жителям необходимо быть активнее и юридически закрепить право на общую собственность путем регистрации объекта кондоминиума в органах юстиции.
Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе может быть установлен двумя альтернативными способами – либо соглашением участников, либо расчетом по формуле. Протокол общего собрания собственников об утверждении создания кондоминиума, его государственной регистрации в органах юстиции не является основным и обязательным документом. В нем могут быть отражены вопросы по избранию уполномоченного лица, представляющее интересы участников кондоминиума в отношении с третьими лицами, в том числе с государственными и иными органами, утверждается секретарь собрания, который ведет и подписывает протокол общего собрания участников кондоминиума.
Протокол должен быть подписан всеми участниками собрания. Кворум собрания считается состоявшимся при участии простого большинства, т.е. не менее 2/3 собственников.
Соглашение о расчете долей подписывается всеми собственниками жилых и/или нежилых помещений (владельцами иных вещных прав), находящихся в раздельной собственности, и/или их уполномоченными представителями, т.е. собственники сами определяют долю по соглашению между собой.
Если же доли в кондоминиуме рассчитывается по формуле (отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума) то подписи собственников (участников кондоминиума) в ведомости не требуются. При этом ответственность за верность расчета долей несут сами собственники недвижимости (квартир и нежилых помещений).
Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, и объект кондоминиума подлежит обязательной государственной регистрации.
Касательно документов на земельный участок для обслуживания объекта кондоминиума, то они бывают двух видов – правоустанавливающие и идентификационные документы. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок могут быть постановления Акимата города Алматы о предоставлении права собственности на земельный участок участникам кондоминиума, либо решение Акима города Алматы, либо акт приема – передачи строения с земельным участком на вновь построенные многоквартирные жилые дома от Застройщика участникам кондоминиума. Идентификационный документ – это акт на право собственности на земельный участок, он не является правоустанавливающим и, как правило, выдается вместе с правоустанавливающим документом либо передается Застройщиком.
При регистрации объекта кондоминиума определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.
В течение 15 рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.