что такое комплексное техническое обслуживание

СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменениями N 1, 2)

9 Организационные основы технического обслуживания зданий (сооружений)

9.1 В задачи технического обслуживания зданий (сооружений) входят:

— текущее обслуживание, включающее в себя подготовку здания (сооружения), его элементов и систем к сезонной эксплуатации;

— система ремонтного обслуживания, включающая в себя текущие и капитальные ремонты.

9.2 В состав работ по текущему обслуживанию входят:

— исправление неисправностей, выявленных в ходе осмотров;

— проведение регламентных работ по регулировке и наладке систем инженерно-технического обеспечения, в том числе при подготовке к сезонной эксплуатации;

— проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации;

— санитарное содержание помещений здания (сооружения) и прилегающей территории;

— уборка снега, в т.ч. на кровле;

— обеспечение работоспособности систем общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций.

9.3 Различают два основных метода обслуживания:

Сравнение методов обслуживания приведено в приложении Б.

9.4 Планирование сроков проведения капитальных ремонтов жилых и общественных зданий (сооружений) следует осуществлять в зависимости от их конструктивной схемы с учетом продолжительности эффективной эксплуатации зданий, приведенной в приложении Г.

9.5 Планирование текущих ремонтов следует осуществлять на основании осмотров и данных о целесообразности предупредительных ремонтных работ с учетом экономических и технических возможностей собственников здания (сооружения).

9.6 Конкретный перечень работ по текущему ремонту, минимальную периодичность плановых осмотров элементов и помещений зданий (сооружений) различных классификационных групп определяет эксплуатирующая организация, исходя из технического состояния зданий (сооружений) и местных условий.

9.7 Объемы проведения капитального ремонта должны быть определены по результатам обследования и мониторинга технического состояния зданий (сооружений), проведенных в соответствии с ГОСТ 31937.

9.8 Для зданий (сооружений) промышленного назначения с высокой антропогенной нагрузкой на окружающую среду в рамках технического обслуживания объекта необходимо выполнять мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, предусмотренные проектной документацией.

Источник

Техническое обслуживание здания собственными силами и с помощью обслуживающей компании: что выгодней?

Ведение бизнеса предполагает разумное снижение издержек. Это утверждение справедливо по отношению к техническому обслуживанию и здания, и любой его инженерной системы. У собственника есть выбор: выполнять ремонт собственными силами или заключить договор с компанией, которая специализируется на таких работах.

Что необходимо делать при техническом обслуживании здания

Осмотр, наладка и регулирование инженерных систем требуют большого опыта даже от профессионалов, ведь сегодня все инженерные системы оснащены большим количеством различного оборудования и элементами автоматики. При этом выполняются следующие работы:

При грамотно организованном техническом обслуживании инженерные системы всегда будут в исправном состоянии

Варианты технического обслуживания здания

Подходы к техническому обслуживанию здания собственников можно разделить на две группы:

А теперь поговорим чуть подробнее о самостоятельном техобслуживании и техобслуживании с привлечением компании.

Собственники организуют техническое обслуживание здания собственными силами по двум причинам: по их мнению 1) так дешевле и 2) процесс становится более управляемым. Так ли это? Придется нанять штат сотрудников для обслуживания инженерных систем и строительных конструкций: электромонтеров, слесарей-ремонтников, слесарей по контрольно-измерительным приборам и автоматике, маляров, штукатуров, кровельщиков и прочих. Соответственно, нужно будет платить зарплату и налоги за работников.

При этом не все сотрудники будут работать с полной загрузкой. Фактически часть из них нужна лишь периодически. Например, для обслуживания сплит-системы специалист по климатическому оборудованию нужен только два раза в год. В остальное время необходимости в нем нет.

Помимо решения организационных вопросов, понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимые штатным работникам для технического обслуживания здания. А на случай поломок и аварий иметь склад запчастей, расходных и строительных материалов. Еще одно последствие такого подхода – необходимость регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами.

Что касается управляемости процесса технического обслуживания здания, то здесь тоже могут возникать нестыковки. По сути, штатные работники несут только личную ответственность за качество работы и возникающие поломки. Их не интересуют расходы собственника на плановые работы и устранение последствий аварий, поэтому профилактическому обслуживанию может уделяться недостаточное внимание. Как следствие, количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.

В результате вместо ожидаемой экономии и налаженного процесса собственник вынужден считать расходы на оплату труда, налоги, приобретение инструмента, оборудования и материалов, внеплановые закупки, если на складе не окажется нужных запчастей в случае аварии и т. д.

При грамотном техническом обслуживании здания одинаково внимательное отношение должно быть обеспечено всем строительным конструкциям и инженерным системам

Техническое обслуживание здания силами специализированной обслуживающей компании по ряду показателей удобней и выгодней для собственников. В этом случае компания-подрядчик в соответствии с договорными требованиями выполняет постоянный контроль технического состояния здания, проводит регулярную диагностику и профилактические работы, поэтому может своевременно реагировать и предотвращать появление подавляющего большинства технических проблем. Соответственно, расходы на ремонты уменьшатся.

Собственнику не нужно приобретать инструменты и оборудование, делать запас расходных материалов и запасных частей для поддержания работоспособности здания. Нет необходимости набирать и содержать штат постоянных сотрудников, тратить средства на их обучение и платить налоги.

Еще один плюс – собственнику больше не придется взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Эту работу возьмет на себя обслуживающая компания. Ее специалисты прекрасно знают актуальные нормы и правила, умеют вести переговоры с представителями инспекционных служб и способны для каждого случая подобрать оптимальное решение.

При условии постоянного сотрудничества в большинстве случаев обслуживающая компания может предложить цену за свои услуги ниже бюджета собственника на содержание собственной службы. Мы утверждаем это исходя из собственной практики, а в качестве яркого примера приведем показательный случай.

В нашу компанию обратилось руководство 4-звездочного отеля на 102 номера для решения проблем с вентиляцией и кондиционированием. Изначально собственник не хотел никого нанимать, полагая, что его внутренняя служба все делает, однако она просто не справилась. В результате отель мог бы получить убыток – если бы не нанял нас, а мы, в свою очередь, не помогли восстановить систему. После этого наша компания заключила с отелем договор на техническое обслуживание и безлимитную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования. Мы стали дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако она несравненно меньше, чем потенциальные убытки; а уж о том, что от арендаторов больше нет претензий по работе вентиляции и кондиционеров, и говорить не стоит.

Собственный штат у компании, конечно, тоже остался – без него никак, но для спецработ теперь отель обращается к нам – профессионалам своего дела.

Заключение

Что выбрать: содержать свою службу для технического обслуживания здания или доверить работу компании, которая специализируется на этом? Единственно правильного ответа нет: в каких-то случаях целесообразно нанять собственный штат мастеров, в других – заключить договор с обслуживающей компанией. Собственник здания должен учесть преимущества и недостатки обоих вариантов, чтобы принять взвешенное решение.

Ищете компанию, которая взяла бы на себя все до единой заботы о техобслуживании здания? Звоните – мы на связи и готовы проконсультировать!

Источник

3. Техническое обслуживание зданий и объектов

3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ

3.1. Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Перечень работ по техническому обслуживанию зданий и объектов приведен в рекомендуемом прил. 4.

3.2. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

3.4. Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

3.5. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре следует проверить готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в рекомендуемом прил. 5.

3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в обязательном прил. 6.

3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

3.9. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

3.10. В жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий. Министерства и ведомства, эксплуатирующие объекты коммунального и социально-культурного назначения, устанавливают соответствующий порядок ведения учета и устранения неисправностей.

Министерства жилищно-коммунального хозяйства (коммунального хозяйства) союзных республик должны осуществлять контроль технического состояния и подготовки к работе в зимних условиях объектов коммунального и теплоэнергетического хозяйства независимо от их ведомственной подчиненности.

3.11. Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др.), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы. Диспетчерские службы должны оснащаться современными техническими средствами автоматического контроля и управления.

Для технического обслуживания современных средств автоматики, телемеханики и для защиты инженерных коммуникаций от электрохимической коррозии в жилищно-коммунальном хозяйстве и на объектах социально-культурного назначения в крупных городах должны создаваться общегородские специализированные хозрасчетные службы.

3.12. В составе затрат на техническое обслуживание должен предусматриваться резерв средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного устранения неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде и на объектах коммунального и социально-культурного назначения, должны создаваться городские аварийно-технические службы. Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, а также служб, выполняющих текущий ремонт.

3.13. Генеральный подрядчик в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или капитальным ремонтом зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранить допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими органами отраслевого управления.

3.14. Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.

Источник

Что такое комплексное техническое обслуживание

СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТА ТЕХНИКИ

Термины и определения

Maintenance and repair system of engineering. Terms and definitions

Дата введения 2017-09-01

Предисловие

Цели, основные принципы и основной порядок проведения работ по межгосударственной стандартизации установлены в ГОСТ 1.0-2015 «Межгосударственная система стандартизации. Основные положения» и ГОСТ 1.2-2016* «Межгосударственная система стандартизации. Стандарты межгосударственные, правила и рекомендации по межгосударственной стандартизации. Правила разработки, принятия, обновления и отмены»

Сведения о стандарте

1 РАЗРАБОТАН Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Институтом систем энергетики им.Л.А.Мелентьева Сибирского отделения Российской академии наук (ИСЭМ СО РАН)

2 ВНЕСЕН Всероссийским научно-исследовательским институтом по стандартизации и сертификации в машиностроении (ВНИИНМАШ)

3 ПРИНЯТ Межгосударственным советом по стандартизации, метрологии и сертификации (протокол от 22 ноября 2016 г. N 93-П)

За принятие проголосовали:

Краткое наименование страны по
МК (ИСО 3166) 004-97

Сокращенное наименование национального органа по стандартизации

Минэкономики Республики Армения

Госстандарт Республики Беларусь

Госстандарт Республики Казахстан

4 Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 марта 2017 г. N 186-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 18322-2016 введен в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 сентября 2017 г.

1 Область применения

Настоящий стандарт устанавливает термины и определения основных понятий в области технического обслуживания и ремонта техники.

Термины, устанавливаемые настоящим стандартом, рекомендованы для применения во всех видах документации и литературы, входящих в сферу действия стандартизации или использующих результаты этой деятельности.

Настоящий стандарт применяется совместно с ГОСТ 27.002.

Стандартизованные термины с определениями приведены в разделе 2. В качестве справочных данных приведены эквиваленты стандартизованных терминов на английском языке, часть из которых заимствована из международного стандарта [1]*.

Применение терминов-синонимов стандартизованных терминов не допускается.

2 Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями.

2.1.1 техническое обслуживание; ТО (maintenance): Комплекс технологических операций и организационных действий по поддержанию работоспособности или исправности объекта при использовании по назначению, ожидании, хранении и транспортировании.

2.1.2 ремонт (repair): Комплекс технологических операций и организационных действий по восстановлению работоспособности, исправности и ресурса объекта и/или его составных частей.

2.1.3 система технического обслуживания и ремонта (maintenance and repair system): Совокупность взаимосвязанных средств, документации технического обслуживания и ремонта и исполнителей, необходимых для поддержания и восстановления (качества либо эксплуатационных характеристик) объектов, входящих в эту систему.

2.1.4 концепция технического обслуживания и ремонта (maintenance and repair concept): Основополагающие принципы по организации и проведению технического обслуживания и ремонта.

2.1.5 правила технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) policy]: Основные положения и практические указания по организации и проведению технического обслуживания (ремонта).

2.1.6 эшелон технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) line]: Место в организационной структуре, где предусмотрено выполнение определенных уровней технического обслуживания (ремонта).

2.1.7 уровень разукрупнения [для технического обслуживания (ремонта)] (indenture level): Уровень разделения объекта на составные части с точки зрения технического обслуживания (ремонта).

1 Уровень разукрупнения зависит от сложности структуры объекта, доступности его составных частей, квалификации ремонтного персонала и требований безопасности.

2 Примером уровня разукрупнения объекта может быть деталь или сборочная единица.

2.1.8 уровень технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) level]: Набор операций технического обслуживания (ремонта), подлежащих выполнению на установленном уровне разукрупнения.

2.1.9 операция технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) operation]: Отдельный вид работы, выполняемой при техническом обслуживании (ремонте) с целью поддержания или восстановления работоспособности объекта.

2.1.10 поддержка технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) support]: Процесс скоординированного управления обеспечением всеми видами ресурсов, необходимых для проведения технического обслуживания (ремонта).

2.1.11 объект технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) item]: Любой объект или его составная часть, подлежащие техническому обслуживанию (ремонту).

2.1.12 обслуживаемый объект (maintainable item): Объект, для которого техническое обслуживание предусмотрено документацией.

2.1.13 необслуживаемый объект (non-maintainable item): Объект, для которого техническое обслуживание не предусмотрено документацией.

2.1.14 ремонтопригодный объект (repairable item): Объект, ремонт которого возможен и предусмотрен документацией.

2.1.15 неремонтопригодный объект (non-repairable item): Объект, ремонт которого не предусмотрен документацией или невозможен.

2.1.16 составная часть (component part): Элемент объекта, выполняющий определенные технические функции в составе объекта, который может быть заменен при восстановлении объекта.

1 Объект представляется в виде единого целого, состоящего из взаимосвязанных частей, объединенных в нем для выполнения общей целевой функции.

2 Составной частью объекта может быть деталь или сборочная единица.

2.1.17 запасная часть (spare part): Отдельная деталь или сборочная единица, предназначенные для замены изношенных, неисправных или отказавших аналогичных частей объекта с целью поддержания или восстановления его работоспособного состояния.

2.1.18 замена (substitution): Процедура восстановления или поддержания работоспособности объекта путем установки запасной части вместо изношенной или отказавшей составной части или объекта в целом.

2.1.19 комплект ЗИП [SPTA (spare parts, tools and accessories) package]: Набор запасных частей, инструментов, принадлежностей (ЗИП) и расходных материалов, необходимых для функционирования, технического обслуживания и ремонта объекта, скомплектованный в зависимости от назначения и особенностей использования.

2.1.20 техническое состояние; ТС (technical state): Совокупность свойств объекта, подверженных изменению в процессе его производства, эксплуатации, транспортировки и хранения, характеризуемых значениями параметров и/или качественными признаками, установленными в документации.

2.1.21 техническое диагностирование (technical diagnosis): Процесс определения технического состояния объекта.

2.1.22 вид технического обслуживания (ремонта) [type of maintenance (repair)]: Квалификационная категория ТО (ремонта), выделяемая по одному из отличительных признаков, например, таких как: регламентация и организация выполнения, объем работ, место и условия выполнения.

2.1.23 метод технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) method]: Совокупность технологических и организационных правил выполнения операций технического обслуживания (ремонта).

2.1.24 средства технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) facilities]: Технические устройства, запасные части, инструменты и принадлежности, средства технологического оснащения и сооружения, ремонтная площадка, транспортные средства и персонал, предназначенные для выполнения технического обслуживания (ремонта).

2.1.25 цикл технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) cycle]: Наименьший повторяющийся интервал времени или наработка объекта, в течение которых выполняются в определенной последовательности в соответствии с требованиями документации все установленные виды периодического технического обслуживания (ремонта).

2.1.26 периодичность технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) periodicity]: Интервал времени или наработка между данным видом технического обслуживания (ремонта) и последующим таким же видом или другим большей сложности.

2.1.27 продолжительность технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) duration]: Календарное время проведения одного технического обслуживания (ремонта) данного вида.

2.1.28 объем технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) volume]: Номенклатура операций по ТО (ремонту), продолжительность их выполнения, трудовые, материальные и финансовые затраты, необходимые для поддержания (восстановления) работоспособности объекта.

2.1.29 трудоемкость технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) labor content]: Трудозатраты на проведение одного технического обслуживания (ремонта) данного вида.

2.1.30 стоимость технического обслуживания (ремонта) [maintenance (repair) cost]: Стоимость одного технического обслуживания (ремонта) данного вида.

2.1.31 суммарная продолжительность технических обслуживаний (ремонтов) [total duration of maintenance (repair)]: Календарное время проведения всех технических обслуживаний (ремонтов) объекта за заданный интервал времени или наработку.

2.1.32 суммарная трудоемкость технических обслуживаний (ремонтов) [total labor content of maintenance (repair)]: Трудозатраты на проведение всех технических обслуживаний (ремонтов) объекта за заданный интервал времени или наработку.

2.1.33 суммарная стоимость технических обслуживаний (ремонтов) [total cost of maintenance (repair)]: Стоимость проведения всех технических обслуживаний (ремонтов) за заданный интервал времени или наработку.

2.2 Виды технического обслуживания

2.2.1 техническое обслуживание при использовании по назначению (maintenance under intended use): Техническое обслуживание при подготовке к использованию по назначению, использовании по назначению и непосредственно после его окончания.

Источник