что такое комплексная застройка
КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА
застройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очерёдностью осуществления. Термин чаще всего относится к р-нам, в к-рых стр-во жилых домов осуществляется одновременно с сооружением обществ. зданий, инж. оборудованием, благоустройством и озеленением территорий.
Смотреть что такое «КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА» в других словарях:
ЗАСТРОЙКА — ЗАСТРОЙКА, в собственном смысле слова означает возведение здания или зданий на протяжении всего населенного места или какой либо части его. Право 3. обеспечивается соответствующими статьями гражданского кодекса (в РСФСР ст.ст.71 84). Соблюдение… … Большая медицинская энциклопедия
застройка комплексная — Совместное возведение на определённой территории зданий и сооружений различного назначения, инженерных сооружений и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очерёдностью осуществления… … Справочник технического переводчика
ЗАСТРОЙКА КОМПЛЕКСНАЯ — совместное возведение на определённой территории зданий и сооружений различного назначения, инженерных сооружений и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очерёдностью осуществления (Болгарский язык; … Строительный словарь
Москва — I Москва река в Московской и частично в Смоленской области РСФСР, левый приток Оки (бассейн Волги). Длина 502 км, площадь бассейна 17 600 км2. Берёт начало на Московской возвышенности. Питание снеговое (61%), грунтовое (27%) и дождевое… … Большая советская энциклопедия
Кострома — У этого термина существуют и другие значения, см. Кострома (значения). Город Кострома … Википедия
Москва — столица СССР и РСФСР, крупнейший транспортный узел, порт, главный политический, научно культурный и промышленный центр СССР. Упоминается в летописях с 1147. Наиболее древняя часть Москвы ансамбль Кремля (см. Кремль Московский) с… … Художественная энциклопедия
История города Королёва — Город Королёв (бывш. город Калининград) город в России, один из крупн … Википедия
Белорусская Советская Социалистическая республика — Белоруссия. Расположена на западе СССР. Древнейшие памятники искусства на территории Белоруссии восходят к верхнему палеолиту (костяные подвески, ожерелья, амулеты с орнаментом), неолиту и бронзовому веку (деревянные, костяные и роговые… … Художественная энциклопедия
Градостроительство — теория и практика планировки и застройки городов. Градостроительство охватывает сложный комплекс социально экономических, строи тельно технических, архитектурно художест венных, а также санитарно гигиенических проблем. Его характер… … Художественная энциклопедия
Список градоначальников Тулы — Глава Тулы Должность занимает Александр Евгеньевич Прокопук с 2012 года Возглавляет город Тулу Назначается Тульской городской Думой Срок полномочий 5 лет Должность появилась … Википедия
Комплексная застройка территорий: новые задачи и требования
О новых подходах к комплексному развитию территорий России, задачах и требованиях рассказал РБК партнер юридической фирмы Platforma Legal, эксперт по коммерческой недвижимости
Влад Сурков.
Он отметил, что о «комплексном развитии территорий», противопоставляемом печально знаменитой «точечной застройке», в профессиональных кругах говорили много лет. Юридически конструкция была полноценно закреплена в федеральном законодательстве только в 2017 году, а 30 декабря 2020 года в Градостроительный Кодекс («ГрК») были внесены значительные изменения, вступившие в силу в январе 2021 года.
По словам Суркова, в ГрК закреплен целый ряд важных принципов и правил, направленных на предотвращение проблем прошлых лет, связанных с хаотичной и необеспеченной должной инфраструктурой точечной застройкой городов.
Например: закреплено требование о том, что в градостроительном плане земельного участка, попавшего под КРТ, должны содержаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
прямо закреплена обязанность девелоперов строить коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру проектов и бесплатно передавать соответствующие объекты в собственность городским властям;закреплены жесткие квалификационные требования к девелоперам, которые могут участвовать в проектах КРТ, прописана процедура проведения торгов на право заключения девелопером договора о КРТ с государством, подробно изложены сами условия договора о КРТ; введен прямой запрет на изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, попавшей под комплексное развитие.
Несмотря на сказанное выше, многие юристы критикуют новое законодательство, подчеркнул Сурков.
«В течение многих лет специалисты в самых разных сферах прикладывали огромные усилия, направленные на принятие генеральных планов и правил землепользования и застройки („ПЗЗ“) различных городов. Наконец несколько лет назад наступил момент, когда генпланы и ПЗЗ стали повсеместной реальностью. Сначала это было воспринято как огромное достижение. Но очень скоро многим „участникам вечеринки“ стало понятно, что Генпланы и ПЗЗ не только помогают, но зачастую мешают реализации их устремлений. Возникла тенденция по, если не отказу от Генпланов и ПЗЗ, то, по крайней мере, снижению их значимости», — отмечает эксперт.
Он добавил, что в этом контексте последние изменения в ГрК — важный и очень показательный шаг по снижению роли Генпланов и ПЗЗ городов.
В качества при мера Сурков приводит следующие нововведения
из новой редакции ГрК:
— решение о применении режима КРТ к определенной территории может быть принято вне зависимости от того, предназначена ли такая территория под КРТ в соответствии с правилами землепользования и застройки;
— в случае принятия государственным органом решения о применении режима КРТ к определенной территории, генеральный план и правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории.
«Помимо приведенных выше примеров „подминания“ нормативных актов „верхнего уровня“ „низовыми“, индивидуальными, по сути, актами, регулирующими развитие конкретных участков, ГрК также предоставляет органам исполнительной власти очень широкие полномочия по включению тех или иных территорий в режим КРТ», — подчеркнул Сурков.
По его словам, в том числе, право включать в массив объектов, подпадающих под режим КРТ, не только объекты, которые соответствуют критериям изъятия для целей КРТ (аварийное состояние, износ), но и «нормальные» объекты недвижимости, оказавшиеся в границах одного элемента планировочной структуры (района, микрорайона, квартала) с объектами, подлежащими сносу в силу их состояния.
«Указанные выше изменения подчеркивают, что государство в лице его исполнительных органов руководствуется в своей деятельности исключительно утилитарными соображениями. До определенной степени их можно понять — перед властями остро стоят задачи по массированному строительству нового жилья, ликвидации заброшенных или полузаброшенных промзон и созданию, зачастую новой среды обитания. Ответить на вопрос о том, насколько стоящие перед государством цели оправдывают применяемые методы (а именно — вольное обращение с базовыми принципами законодательства) мы сможем только через несколько лет, когда увидим результаты проводимой сегодня политики», — подчеркул Сурков.
Что такое комплексная застройка
(введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
1. Виды комплексного развития территории:
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
4. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
5. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 4 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными частью 4 настоящей статьи.
6. При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
7. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
1) расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, за исключением случаев согласования включения указанных земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства Российской Федерации предоставлены полномочия по распоряжению указанными земельными участками. Порядок данного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации;
2) земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными пунктом 2 части 2 настоящей статьи, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах;
3) земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
4) иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.
10. Включение в границы территории, в отношении которой решение о ее комплексном развитии принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации муниципального образования, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения в соответствии с документацией по планировке территории, земельных участков, на которых расположены такие объекты, не допускается, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Включение в границы указанной территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
11. Реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса.
Что такое комплексное развитие территорий и как оно связано с ОСС
В конце 2020 года был подписан закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий, а также порядок, основания и правила включения многоквартирных домов в границы таких территорий. Разбираемся, что такое КРТ и какую роль в этом играет общее собрание собственников.
Комплексное развитие – проект по застройке и благоустройству территории с предварительным сносом существующих объектов
Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья.
Данное законодательное изменение может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии гл. 10 ГрК РФ. Таким образом, № 494-ФЗ утвердил механизм сноса аварийного жилья с учётом мнения жителей таких домов.
В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.
Многоквартирные дома могут включаться в проект КРТ жилой застройки
Такой проект проводится по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, то есть по желанию собственников земли/зданий.
Следовательно, собственники помещений в МКД и управляющие организации могут столкнуться с первым видом комплексного развития территории. В проект иного КРТ их дом включён быть не может.
Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты
В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом.
Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.
В границы КРТ включаются аварийные и ветхие дома, с изношенными конструкциями и дорогим капремонтом
Следовательно, КРТ может коснуться жителей, ТСЖ и управляющих не только официально аварийных домов, но и просто старого жилфонда, отвечающего критериям ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Разберём дальше, в чём состоит роль проживающих в таких МКД людей при утверждении территорий для комплексного развития.
Жители на ОСС утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки
Согласно гл. 10 ГрК, органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители, участвуя в общем собрании собственников. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить его из границ территории.
Для этого собственники помещений должны принять участие в ОСС. Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). Оно утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ).
Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).
Общее собрание в доме по вопросам КРТ проводится по специальным нормам ЖК РФ об инициаторе, кворуме и составе участников
Для проведения общего собрания собственников по вопросам КРТ внесены изменения в ЖК РФ. Корректировки и дополнения коснулись ст. ст. 44–46 ЖК РФ. Так, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам соцнайма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Это прописано в ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.
Созвать общее собрание собственников по вопросу включения дома в программу могут орган региональной и местной власти, которые подготовили проект комплексного развития территории, и юрлицо, которое его реализует (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ). Инициаторами ОСС по вопросу исключения МКД из такого проекта могут стать управляющая организация и собственники помещений.
Таким образом законодатели дали жителям домов право отказаться от участия в КРТ. Для этого им нужно инициировать соответствующее собрание, поправив проект органа власти.
Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.
Расшифровываем аббревиатуру КОТ
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.
Немного истории
Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.
Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.
Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.
Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов
Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.
Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.
Минусы КОТ
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика
Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:
Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Аренда земельных участков под КОТ
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.
Проблемы комплексного освоения земель
Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.
В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.
Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.
Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.
Несколько слов вместо заключения
Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.