что такое коммерческая выгода
Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Насколько это выгодно
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Другие плюсы и минусы
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Цены покупки и аренды
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Как подобрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
Упущенная выгода: как рассчитать и взыскать
Иногда компания недополучает доходы по вине своих контрагентов. Но чтобы доказать упущенную выгоду, ей нужно подтвердить комплекс фактов и обстоятельств. Разбираемся вместе с экспертами и юристами, как это следует делать, чтобы достичь положительного результата.
Практика показывает, что суды охотно удовлетворяют иски, связанные с упущенной выгодой, если позиция предпринимателей обосновывается конкретными фактами и подтверждается крепкими доказательствами.
В этой статье рассмотрим следующие вопросы:
Что такое упущенная выгода
Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ, упущенная выгода относится к разновидности убытков. В частности, это неполученные доходы, которые были бы получены в обычных условиях, если бы не нарушение права.
Исполнительный директор и руководитель аппарата Рязанского регионального отделения Ассоциации юристов России Любовь Ларина отмечает, что в судебной практике упущенная выгода понимается более широко — это неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, если бы его права не нарушили (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
«Предпринимательство всегда связано с финансовыми рисками, но если прибыль была недополучена по вине третьих лиц, законодатель дает предпринимателю шанс возместить упущенную выгоду», — говорит Любовь Ларина.
Эксперт отмечает, что важно не путать упущенную выгоду и реальный ущерб, под которым понимаются расходы предпринимателя на восстановление нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.
По словам Евгения Соколова, руководителя направления «Разрешение арбитражных споров» юридической фирмы «Шаповалов, Ляпунов, Зарицкий и партнеры», в России убытки в форме упущенной выгоды взыскиваются не так часто. Причины понятны — предполагаемый размер сложно доказать, не менее сложно понять, что именно поведение правонарушителя привело к убыткам потерпевшего. Несмотря на это, постепенно количество удовлетворенных судами исков растет.
Частые ситуации, связанные с упущенной выгодой
Юрист Любовь Ларина приводит типичный пример с ремонтом офисного здания.
«Собственник офисного здания заключил с подрядчиком договор на ремонт этого здания на один месяц. Также он заключил дополнительные соглашения с арендаторами о том, что за этот месяц они не оплачивают аренду. Во время ремонта повредился сетевой кабель, собственник понес дополнительные убытки, а ремонт затянулся ещё на месяц».
Каковы будут действия собственника здания в связи с событиями?
Возможность взыскать упущенную выгоду закреплена в некоторых законодательных актах:
Эксперт делится наиболее распространенными ситуациями, когда компания может не получить доходы.
Товар невозможно использовать по назначению
Подробности — в Апелляционном определении Воронежского областного суда от 28.02.2017 по делу № 33-1488/2017.
Ситуация
Гражданин обратился в суд с иском к автосалону с требованиями о замене товара ненадлежащего качества и взыскании упущенной выгоды. Ранее он купил грузовик и передал его по договору аренды ИП для грузоперевозок. В период действия гарантии двигатель загорелся, и грузовик был почти полностью уничтожен. Эксперты установили, что он загорелся из-за технической неисправности.
Владелец грузовика посчитал размер упущенной выгоды, исходя из размера арендной платы и периода, в течение которого он не мог ее получить: 50 000 руб. × 9 мес. = 450 000 руб.
Исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Не выполнены обязательства по договору аренды
Подробности — в Апелляционном определении Московского областного суда по делу № 33-18925/2015.
Ситуация
Собственник нежилого помещения и юрлицо заключили договор аренды. Собственник должен был реконструировать здание до его передачи в аренду, но не смог этого сделать, потому что часть помещения занимал предыдущий арендатор, срок действия договора с которым истек.
Собственник не собирался продлевать или заключать новый договор и продолжал пользоваться помещением, несмотря на уведомления собственника. Собственник подал иск о взыскании с недобросовестного арендатора упущенной выгоды в размере арендной платы за спорное помещение за период просрочки.
Органы власти и должностные лица действуют незаконно
Федеральная таможенная служба России издала приказ (впоследствии признанный незаконным), ограничивающий места декларирования лома черных металлов, вывозимых из РФ. В результате экспорт указанных товаров из портов Приморского края был запрещен.
Юрлицо с лицензией на экспорт только в пределах Приморского края не смогло выполнить контракты и понесло убытки. Иск компании-экспортера к Федеральной таможенной службе о взыскании реального ущерба и упущенной выгоды был удовлетворен.
Пример сложной ситуации
Евгений Соколов из юридической фирмы «Шаповалов, Ляпунов, Зарицкий и партнеры» приводит в качестве примера случай из практики, когда суд апелляционной инстанции, исходя из результатов экспертизы, отменил первое решение суда и частично удовлетворил заявленные требования.
Ситуация
Подрядчик и заказчик заключили три договора подряда на разработку проектной документации с декабря 2014 года по май 2015 года. Подрядчик передал выполненную работу заказчику в июне-сентябре 2015 года, но заказчик отказался принять работу из-за нарушения сроков и некоторых недостатков в работе.
Подрядчик попытался исправить часть недостатков, но заказчик в сентябре 2015 потребовал приостановить выполнение работ по всем договорам и отказался принимать работы, ссылаясь на отсутствие финансирования.
Подрядчик в 2016-2018 годах несколько раз просил заказчика возобновить действие договоров или расторгнуть их по соглашению сторон и обратился в суд, указав, что заказчик нарушил обязательства, и попросив взыскать с заказчика стоимость фактически выполненной работы с вычетом стоимости исправления недостатков.
Суд первой инстанции отказался удовлетворить требования и указал на то, что истец не доказал условия для взыскания. Суд апелляционной инстанции по итогам судебной экспертизы отменил первое решение суда и частично удовлетворил заявленные требования: расторг договоры подряда и взыскал убытки в размере 82 % от заявленных.
Суд посчитал, что длительная приостановка действия договоров и работ более чем на 3,5 года вносит неопределенность в отношения сторон. Подрядчик не мог продолжать работу согласно гл. 37 ГК РФ, не предполагающей выполнение подрядчиком работы против воли заказчика, а значит подрядчик не мог требовать оплаты таких работ по условиям договора.
Договоры были расторгнуты, были взысканы убытки — стоимость работ по договорам подряда с вычетом стоимости самостоятельных работ по устранению недостатков в проектной документации (Постановление 9 ААС от 22.04.2019 по делу № А40-135847/2018).
Как доказать упущенную выгоду
Кирилл Афонин, основатель правового telegram-дайджеста «Адвокатская Тайна», советует проявлять процессуальную активность и в любом случае предлагать свой вариант расчета.
Используйте все правовые возможности по доказыванию упущенной выгоды (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ). Например, заявите в суде о назначении судебной экспертизы для определения наиболее вероятного размера убытков (ст. 82 АПК РФ, ст. 79 ГПК РФ).
«На мой взгляд, доказать упущенную выгоду сегодня реальнее, чем это было 5-6 лет назад, благодаря Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25», – уверен Кирилл Афонин.
По сути, в суде вам придется доказывать три обстоятельства, предупреждает юрист Любовь Ларина:
Если хоть одно обстоятельство не доказано, иск не будет удовлетворен.
Что нужно доказать
Исходя из действующей судебной практики, при взыскании упущенной выгоды важно доказать, что возможность получения доходов существовала реально.
Для этого нужно документально подтвердить совершение конкретных действий и приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с нарушением должника.
Таким образом, вы должны:
По словам Кирилла Афонина, доказать упущенную выгоду помогут:
Например, если арендатор не возвратил вам имущество после прекращения договора аренды, вы можете представить расторгнутый из-за этого предварительный договор аренды, заключенный с третьим лицом. Это поможет подтвердить то, что вы понесли убытки в виде упущенной выгоды.
В совокупности с договором об открытии расчетного счета такие документы могут подтвердить, что, например, в результате непоступления средств на счет были начислены проценты на остаток средств по счету в меньшем размере.
Ещё можно «вооружиться» показаниями свидетелей.
Доказательства должны подтверждать именно действия, направленные на получение дохода, который не получен в результате нарушения обязательства.
«Суд может не признать доказательствами приготовлений к получению дохода по конкретному договору сведения о работниках, аренде помещения и разрешении на выполнение работ, — предупреждает Кирилл Афонин. – Всё это необходимо для осуществления хозяйственной деятельности и достижения целей создания организации».
Причинная связь между нарушением обязательства и убытками
При установлении связи необходимо учитывать, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
«Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается», — отмечает Кирилл Афонин.
Если должник опровергает доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, он может представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Причинная связь между нарушением обязательства и убытками
При установлении связи необходимо учитывать, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
«Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается», — отмечает Кирилл Афонин.
Если должник опровергает доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, он может представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Претензия контрагенту и исковое заявление в суд
Контрагенту нужно направить претензию, в которой:
Если контрагент не удовлетворяет претензию, следует обращаться в суд с исковым заявлением. Вот, например, образец искового заявления о взыскании с арендатора убытков, причиненных утратой предмета проката.
«Противоправное поведение ответчика может выражаться, например, в одностороннем отказе без объяснения причин от исполнения своих обязательств по заключенному договору, — говорит Кирилл Афонин. – Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой».
Важно, чтобы исковое заявление содержало обоснование заявленных позиций, а доводы истца подтверждались доказательствами — именно на истце лежит бремя доказывания.
Судебная практика и условия для удовлетворения иска
Доказанность именно совокупности перечисленных выше фактов ведет к удовлетворению иска. При недоказанности хотя бы одного из элементов состава правонарушения в удовлетворении иска суды часто отказывают.
Подтверждением тому служат:
«Должник вправе предъявить свои возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и, например, представить суду доказательства, что кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков либо не принял разумных мер к их уменьшению», — говорит Кирилл Афонин.
Когда суд отказывает в удовлетворении требований
Чаще всего в иске отказывают, когда истец не может привести доказательства того, что ему причинили убытки из-за противоправного поведения ответчика.
При определении упущенной выгоды учитываются:
Ситуация
В отношении руководителя и учредителя юридического лица велось незаконное уголовное преследование, во время которого он не мог заниматься предпринимательством, потерял заказы и клиентов.
После прекращения уголовного преследования он подал иск к Минфину, потребовав взыскать упущенную выгоду соразмерно доле своего участия в уставном капитале организации за период уголовного преследования.
Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что истец не является единственным учредителем организации. Также он не доказал, что его невозможно было заменить во время его отсутствия.
Примеры удовлетворения требований о взыскании упущенной выгоды
Но есть и позитивная судебная практика. На некоторые примеры обращает внимание Кирилл Афонин.
Расчет упущенной выгоды
Универсальная формула для расчета упущенной выгоды такая:
Упущенная выгода = Потенциальный доход — Потенциальные расходы
Но эксперты рекомендует помимо расчета дохода, который вы не получили, рассчитать затраты, которые вы бы понесли при получении дохода:
«Например, если не был получен доход от арендной платы, из неё нужно вычесть коммунальные платежи и налог на имущество. Все суммы вычитаются пропорционально периоду, во время которого доход не получался», — отмечает Любовь Ларина.
Если нарушитель получил доходы благодаря нарушению, вы можете требовать с него возместить упущенную выгоду в размере не меньшем, чем такие доходы (ст. 15 ГК РФ).
Иногда при расчетах полезно обратиться за помощью к эксперту. Особенно, если самостоятельно это сделать не получается. По словам Любови Лариной, эксперт использует универсальную схему, но проводит достаточно большое количество расчетов каждого из показателей этой формулы и объясняет, на основании каких фактов он делает свои выводы.
Имейте в виду, что расходы, затраченные на специалиста, можно взыскать в суде вместе с удовлетворением иска.
Популярные способы расчета
Ретроспективная оценка
Размер потенциальных доходов и упущенной выгоды за определенный период времени рассчитывается на основе предыдущего аналогичного периода. Для этого потребуются бухгалтерские документы, подтверждающие доходность.
Экономическое моделирование
Если невозможно воспользоваться финансовыми показателями из прошлых периодов, можно выстроить экономическую модель с учетом спроса, конкуренции и других обстоятельств, которые могут повлиять на получение дохода.
Как рассчитать упущенную выгоду с учетом времени
Юрист Любовь Ларина обращает внимание на то, что упущенная выгода рассчитывается приблизительно.
«При этом расчет должен быть максимально приближен к действительности и подтвержден документально. Доказать это могут договоры с контрагентами, деловая переписка, заключения экспертов».
Расчет размера упущенной выгоды в договорных отношениях может быть основан на Временной методике определения размера ущерба (убытков), причиненного нарушениями хозяйственных договоров (утв. Госарбитражем СССР от 28.12.1990).
Ситуация 1
Магазин розничной торговли предъявил иск о возмещении убытков из-за некачественного ремонта, из-за которого он не мог продавать товары как обычно.
Упущенную выгоду можно рассчитать на основе данных бухгалтерской отчетности о прибыли истца за аналогичный период времени либо до нарушения ответчиком обязательства, либо после прекращения нарушения.
Ситуация 2
Между фармацевтической компанией и дистрибьютором был заключен рамочный договор сроком на 5 лет, согласно которому дистрибьютор инвестировал средства в разработку и производство лекарственного препарата, а фармацевтическая компания должна была в течение 5 лет поставлять лекарственный препарат по заявкам дистрибьютора. Со стороны дистрибьютора обязательства были выполнены надлежащим образом, фармацевтическая компания поставки препарата не осуществила.
В исковых требованиях дистрибьютора расчет упущенной выгоды был основан на бонусном соглашении, заключенном между истцом и ответчиком. По его условиям для увеличения объемов продаж ответчик обязался выплатить истцу бонусы в размере 16,5 % от суммы заключенного договора.
Таким образом, истец обосновал размер упущенной выгоды тем, что, если бы его право не было бы нарушено, он мог получить прибыль в размере не менее 16,5 % от суммы договора (Определение ВС РФ от 07.12.2015 по делу № 305-ЭС15-4533).
Что нельзя взыскать в качестве упущенной выгоды
Любовь Ларина обращает внимание на то, что в законодательстве можно найти прямой запрет на взыскание упущенной выгоды. Например, нельзя взыскать упущенную выгоду работодателем с работника (ст. 238 ТК РФ). Договор может ограничить возможность взыскания упущенной выгоды — полностью или её части).
Кирилл Афонин отмечает и другие особенности:
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.