что такое капитализация земельного участка

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

Содержание

6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод капитализации земельной ренты

6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

C z u = ∑ j = 1 n D X j − P X j ( 1 + i ) t j <\displaystyle <\text>_=\sum _^<\frac -PX_><(1+i)^>>>>

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.6. Метод сравнения продаж

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

C zu = CHOD − Z ( V ) ul × R ul R zu <\displaystyle C_<\text>=<\frac <<\text>-<\text><\left(<\text>\right)>_<\text

>\times R_<\text
>>>>>>

6.7.2. В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

Источник

Суть и виды земельной ренты

Для владельца земельного надела его ценность заключается в способности приносить доход. Собственник будет готов продать его, только если сумма, вырученная от продажи и помещенная в банк, принесет доход не меньший, чем земельная рента, получаемая с этого участка. В европейских странах налоги на землю – основа бюджета. А в США около 30% общей суммы госдоходов составляют земельные платежи, примерно 18% которых – рента от сельскохозяйственных земель. Прежде в России рента изымалась в госбюджет в скрытом виде, однако переход к рынку ее легализовал.



Основные принципы землепользования

Узнайте подробнее, на каких принципах основано землепользование.

Что собой представляет рента

Земельные угодья как фактор производства не обязательно используются исключительно собственником. Право на землю дает ему возможность предоставлять ее в пользование другим гражданам или организациям. Это формирует между пользователем земли и ее собственником рентные отношения.

Земельная рента – это доход от сдачи земли в аренду, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый ее владельцем, или цена услуг с земли в течение определенного промежутка времени. Рентой становится часть чистого дохода, оказывающаяся относительно избыточной. В практическом значении она представляет собой плату арендатора за пользование наделом. Для собственника — это рентный доход. Поэтому, обсуждая, что такое земельная рента, стоит понимать, что она представляет собой финансово-экономическую форму реализации права подобной собственности.

В связи с развитием различных форм собственности сегодня в России распространены сделки с недвижимым имуществом, в частности, дарение, мена и рента земельных участков. Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок в федеральном законодательстве не предусмотрено. Не установлены и особенности заключения договоров ренты земельных участков.

Какие виды ренты существуют

По характеру и причинам образования рента может иметь различную форму. Сегодня известны следующие виды земельной ренты:



Что такое абсолютная рента

В связи с активным формированием в РФ сектора крестьянских (фермерских) хозяйств и других типов землевладельцев, фактически обладающих правом собственности на землю, можно говорить о возникновении абсолютной ренты, поскольку она связана исключительно с наличием частной собственности.

Абсолютная земельная рента основана на том, что арендатор, взявший участок в пользование, вынужден обеспечить от его задействования получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли. Она перейдет арендодателю – собственнику земли, в противном случае ведение производства станет невыгодным и не будет обеспечено основное требование результативного хозяйствования – рентабельность.

Особенности дифференциальной ренты

В основе формирования дифференциальной ренты лежит различие участков по их качеству и существованию монополии хозяйствования на них. Источником ее образования выступает дополнительный чистый доход, получаемый с относительно более удобно расположенных и лучших по составу земель или от добавочных инвестиций в них.

При оценке участка дифференциальная земельная рента определяется как разностный доход.

В теории выделяют дифференциальную ренту 1 и 2. Первая основана на неодинаковом качестве наделов и их расположении, вторая — на неравной эффективности дополнительных затрат капитала и труда. Практически же они трудноразличимы, так как являются взаимообусловленными и взаимосвязанными.

Главным отличием экономической природы дифференциальной ренты от двух других ее видов является монополия на землю как объект хозяйствования.

Монопольная рента и нюансы ее образования

Монопольная рента – специфическая форма, возникающая при реализации сельскохозяйственной продукции по монопольно повышенным ценам. Такой вид ренты образуется обычно на землях, отличающихся исключительным качеством, на которых выращиваются редкие по своим потребительским характеристикам сельхозкультуры (к примеру, субтропическое земледелие).

Ввиду ограниченного числа подобных земель, а, следовательно, и предложения полученной с них продукции, возникает монополия на возможность установления более высоких цен. В результате формируется добавочная прибыль, оговоренную часть которой арендатор передает собственнику участка как монопольную ренту.



Что такое капитализация земельной ренты

Для определения стоимости участка может использоваться метод капитализации земельной ренты. Он применим в случае, когда надел сдается в аренду отдельно от сооружений и зданий, и основан на принципе ожидания, то есть потенциальный инвестор приобретает участок в расчете на будущие выгоды и доходы.

Метод предполагает конкретный алгоритм действий и определение:

Приведенная формула позволит определить стоимость земли (С), если известен коэффициент капитализации (К) и величина чистого дохода (Д):

Коэффициентом капитализации выступает ставка перехода величины текущего чистого дохода от использования земельного надела к его стоимости.

Для наглядности определения рыночной стоимости конкретного участка можно привести пример расчета.

Допустим, земельный надел приносит владельцу 200$ ежеквартального дохода. Коэффициент капитализации для такого участка равен 20%. Тогда годовая рента составит: 200 × 4 = 800$.

При таких исходных данных рыночная стоимость земельного участка будет равна: 800 : 0,2 = 4000$.

Как взаимосвязаны рынок земли и рента

Рынок земли – это взаимоотношения между покупателями и продавцами, предметом которых выступают земельные наделы. Наряду с рынком труда и капитала он относится к рынку ресурсов. В качестве продавцов выступают собственники земельных участков (частные лица, государство). Покупателями являются лица, приобретающие их для добычи полезных ископаемых, строительства, сельхозпользователи и прочие.

Как любой другой, рынок земли имеет те же компоненты функционирования:

Изменения цены земли и спроса на нее нарушают равновесие на рынке земли. Чем ниже спрос на нее, тем она дешевле и наоборот. Равновесие регулируется исключительно ценой земли, поскольку предложение является постоянной величиной.

Определить стоимость надела при продаже можно по формуле:

Цена земли = рента земельного участка: ставка процента х 100%

Таким образом, определяющими величинами при вычислении стоимости выступает ставка процента и земельная рента. Изменение показателей существенным образом влияет на формирование рыночной цены, увеличивая или уменьшая ее соответственно. На них, в свою очередь, окажут влияние иные факторы, формирующие спрос, и другие элементы механизма рынка.

Земельная рента будет расти при прочих равных условиях, если повышается спрос на землю. И, соответственно, наоборот – при его снижении ее величина будет падать.

Земельная рента представляет собой разновидность экономической ренты от такого фактора производства, как земля. Величина, уплачиваемая собственнику участка за его использование, в размере, превышающем минимальную плату, которая требуется для поддержания ее в пригодном к использованию состоянии, – это экономическая рента.

Стоит иметь в виду, что экономическая рента от использования услуг земли имеет свои особенности, поскольку земля – это фактор производства, который не имеет для общества в целом альтернативной ценности. Принимая во внимание тот факт, что кривая предложения услуг земли абсолютно вертикальна, делаем вывод, что альтернативные издержки и альтернативная стоимость услуг земли равны нулю.



Арендная плата, нормативная стоимость участка и земельный налог

Платность пользования землей, установленная нормами Земельного кодекса РФ, – одна из основополагающих составных частей механизма экономического регулирования отношений в области земельного права. Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие формы платы за пользование землей:

При этом нормативная цена на землю выступает в качестве категории, которая характеризует процесс формирования такой собственности, одновременно являясь основой расчетов при возмещении ущерба, связанного с вынужденной консервацией земель и их отчуждением.

Земельный налог является выражением отношений между собственником и государством в сфере владения землей как общественным и государственным достоянием. Налогоплательщиками выступают физические и юридические лица, владеющие угодьями на правах:

Арендная плата за землю отражает взаимоотношения между арендаторами и собственниками земельных наделов в части их использования. Ее размер является важным условием договора аренды земли. Сроки и порядок внесения платы за земельные наделы, которые находятся в частной собственности, регламентирует с учетом положений Гражданского кодекса РФ договор аренды.

Выводы

Земельная рента – вид дохода, получаемый собственником земли от сдачи ее в аренду, и являющийся экономической формой осуществления права земельной собственности. Она бывает разных видов, имеет различный характер и причины формирования, является одной из разновидностей сделок с землей. Рентные отношения регулируются положениями ГК РФ.

5 thoughts on “Суть и виды земельной ренты”

Когда продавали ставший ненужным участок земли, долго разбирались с его стоимостью, чтобы не прогадать в цене. Именно тогда и понадобилось понятие ренты и понимание, как ее рассчитывать. Благо, были знающие люди рядом, они помогли с этим, а вот простому человеку разобраться с этим сложно.

Есть мысль сдавать землю в аренду, а то участок простаивает без дела. Статья довольно полезная.

У родителей в деревне есть земельный надел достался в наследство от бабушки. Они его местному фермеру сдают взамен он им платит не шибко большие деньги. Самим же ее осваивать или продавать желания нет.

У нас у большинства людей владельцев земли получаемый доход с ренты мизерный. Сужу по своему кругу общения и по состоянию экономике с автохозяйством в целом. Возможно в будущем измениться в лучшую сторону.

Источник

Что такое капитализация земельного участка

Метод капитализации земельной ренты. Этот метод основан на доходном подходе к оценке земельных участков, он уместен в том случае, когда от рассматриваемого земельного участка возможно получение дохода. В качестве исходных данных используется величина земельной ренты, создаваемой земельным участком, а также коэффициент капитализации (дисконт) [c.168]

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. [c.179]

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком. [c.181]

Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности [c.189]

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. [c.96]

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. [c.97]

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. [c.97]

Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков. [c.383]

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. [c.441]

Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты [c.474]

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. [c.481]

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы [c.481]

При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру- [c.481]

Применение этой формулы называется капитализацией земельной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки. [c.512]

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав. [c.515]

Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). [c.527]

Цена земли определяется на основе капитализации ренты. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк продавец земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты [c.178]

Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена на землю определяется на основе капитализации ренты, т. е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Естественно, чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли. [c.243]

Фиксированное предложение земли ведет к тому, что земельная рента определяется спросом на землю. Чем выше рента, тем выше цена земли, которая определяется на основе капитализации ренты и количественно представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. [c.247]

КАПИТАЛИЗАЦИЯ —1) В условиях капитализма определение размера мнимого капитала (якобы создающего доход) на основе величины получаемых доходов (земельная рента, дивиденд и т. п.) и уровня ссудного процента. К. связана с фиктивным капиталом (см.), к-рый представляет собой капитализированный доход. Напр., 100 акций принося их владельцу доход в размере 1 000 долл. при ссудном проценте, равном 5, эти 1 000 долл. будут рассматриваться как 5-процентный доход с капитала, к-рый исчисляется [c.504]

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. [c.97]

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком. [c.474]

Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы. [c.195]

Источник

Что такое капитализация земельного участка

Метод капитализации земельной ренты. Этот метод основан на доходном подходе к оценке земельных участков, он уместен в том случае, когда от рассматриваемого земельного участка возможно получение дохода. В качестве исходных данных используется величина земельной ренты, создаваемой земельным участком, а также коэффициент капитализации (дисконт) [c.168]

Метод капитализации земельной ренты [c.181]

Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности [c.189]

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. [c.96]

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. [c.97]

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. [c.97]

Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков. [c.383]

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. [c.441]

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. [c.481]

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы [c.481]

При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру- [c.481]

Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). [c.527]

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене. [c.194]

Этап 3. Определение стоимости земельного участка. При определении стоимости земельного участка используют метод сравнительного анализа продаж, метод остатка, в отдельных случаях — метод капитализации дохода. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. [c.157]

Во-вторых, метод капитализации дохода осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости земельного участка и здания. [c.70]

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода. [c.50]

Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBo земельного участка с использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте D F-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (расходы на модернизацию или реконструкцию). [c.191]

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав. [c.515]

На первом этапе работ была определена стоимость земельных участков в разрезе территориально оценочных зон методом капитализации применяемых в них ставок арендной платы без учета категорий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет. [c.615]

Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказалась в 4—8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долгосрочной аренды. Это означало, что величина дополнительной арендной платы за земельные участки, расположенные на озелененных территориях может быть определена как некая доля от разницы между рыночной стоимостью земли и капитализированной арендной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразованная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет накопление данной разницы. То есть, величина этой доли должна соответствовать стоимостному вкладу зеленых насаждений в разницу между рыночной ставкой арендной платы (платой, обеспечивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Правительством Москвы, по территориально-экономическим оценочным зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была определена дополнительная дополнительной составляющая арендной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных территориях города Москвы по всем территориально-экономическим оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок арендной платы за землю позволило увеличить эффективность использования городских земель. Строго говоря, данное увеличение должно было коснуться не только землепользователей, расположен- [c.616]

Методы О.з. — земли оцениваются с использованием доходного, затратного методов или метода прямого сравнительного анализа продаж. Доходный метод предполагает получение оценочной стоимости земельного участка путем капитализации ежегодно получаемого дохода или арендной платы, т.е. путем умножения показателя ежегодной доходности земель на срок капитализации. Затратный метод основан на проведении нормативных расчетов затрат на создание аналогичного по качеству земельного участка. Разновидность затратного метода — метод остатка, заключающийся в получении показателя оценочной стоимости земельного участка как разницы между стоимостью объекта недвижимости и восстановительной стоимостью построек (затраты на строительство с учетом износа). Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает сравнение оцениваемого участка с реальными продажами аналогичных земельных участков. [c.193]

Одним из методов, используемых при диагностике экономического состояния предприятия, является метод оценки его активов. В процессе его реализации определяется рыночная стоимость всех активов предприятия материальных (земля, здания, оборудование, запасы и др.), финансовых (вложения в ценные бумаги и т. д.) и нематериальных (патенты, лицензии, ноу-хау и пр.). При оценке недвижимости (земли, зданий и т. п.) используются три метода затратный, доходный и рыночных сравнений. Затратный метод заключается в определении суммы затрат на строительство зданий и сооружений, из которой вычитается износ. Доходный метод основан на капитализации (дисконтировании) прибыли, которая будет получена в случае сдачи объекта недвижимости в аренду. Метод рыночных сравнений базируется на выборе сопоставимых объектов, уже реализованных в данном регионе. Из этих данных определяется средняя цена за квадратный метр площади объекта (или за гектар в случае оценки земельных участков). Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения его площади на среднюю цену. [c.209]

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид [c.97]

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. [c.98]

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода [c.81]

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода. [c.86]

Первый метод Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. [c.86]

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]

Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы. [c.195]

Источник