что такое ипотечный фонд
Что такое ипотечный фонд?
Ипотечный фонд, также называемый фондом ипотечного кредитования, создается с целью обеспечить своих пайщиков недвижимостью. Причем речь тут может идти как о кредитовании с целью покупки готового жилья, как в случае обычной ипотеки через банк, так и об оказании помощи при самостоятельной постройке дома.
Ипотечные и инвестиционные фонды
Поскольку при работе с недвижимостью могут преследоваться две различные цели:
1) получение физического объекта
2) получение дохода с него
то не следует путать ипотечные фонды с их аналогами в России и в мире. В России имеется довольно большое число паевых фондов недвижимости, которые ставят своей целью лишь получение дохода: либо при помощи арендных платежей, либо от перепродажи строящейся или вторичной недвижимости по более высокой цене. Порог входа на стадии формирования от сотен тысяч рублей.
Недостатком российских ПИФ является их закрытость и неликвидность: многие доступны только для квалифицированных инвесторов, деньги замораживаются на весь срок существования фонда. В мире, в частности в США, это проблема решена при помощи создании трастов недвижимости, так называемых REITs.
Эти фонды открыто торгуются на зарубежных биржах как обычные акции, причем каждый траст обычно насчитывает множество объектов разного типа — коммерческая, жилая и другие типы недвижимости. Инвестору выплачивается доход от их аренды. Однако есть и небольшое число ипотечных REITs, кредитующих покупателей недвижимости и распределяющих ипотечные выплаты.
В целом такая схема похожа на российский вариант банковской ипотеки, хотя процентная ставка по кредиту может быть как фиксированной, так и плавающей (fixed- и adjustable-rate mortgage). Так как в России последних лет ставка по ипотеке падала, то более ранние заемщики с фиксированной ставкой оказались на сегодня в менее выгодном положении.
Виды ипотечных фондов и схема работы
Посмотрим теперь подробнее на российские ипотечные фонды. Широкая возможность их деятельности появилась примерно в 2011 году, но первые фонды такого рода (ЮГРА Ипотечный фонд, Городская Ипотека) были известны уже с 2005 года. Стимулом создания таких организаций стало новое законодательство, благодаря которому осуществлялось правовое регламентирование как состава, так и структуры активов фондов. Их актуальный список можно найти на сайте investfuture:
На сегодня насчитывается около 40 фондов ипотечного кредитования, причем под недвижимостью может пониматься не только жилой объект, но и земля. Как и в обычном инвестиционном фонде, здесь присутствует управляющая компания, однако ее функция носит вспомогательный характер и структуру можно считать объединением капиталов инвесторов, которые и управляют фондом. Цель здесь та же, что и в случае жилищного кооператива — приобретение жилья. Есть три главных вида ипотечных фондов:
На практике все государственные программы финансирования из первого пункта («молодежка», военные и ученые проекты) воплощаются не спеша, тогда как ипотечные фонды участвуют в ускорении этих процессов. Помимо этого, они реализуют и проекты строительства социального жилья.
В наиболее распространенном случае фонды (их учредители) выкупают ипотечные закладные у банков и вносят собственные средства. Для банка выгода в том, что он получает быструю ликвидность — т.е. наличные деньги, которые можно использовать для нового кредитования. Для фонда выгода в том, что закладные достаются ему дешевле, чем вся сумма вместе с процентами, которую должен получить банк при погашении ипотеки.
Описанная выше схема дает возможность льготного кредитования участников ипотечного фонда. Однако благотворительности тут нет: как и в случае с банком, невозможность рассчитаться за недвижимость ведет к тому, что она вернется в собственность УК. Таким образом может возникать дополнительный доход, который делится в зависимости от доли пайщика в фонде ипотечного кредитования. Часто в фонде присутствует крупный инвестор, поскольку выкуп закладных у банка требует серьезной суммы и кооперации множества участников со средним доходом.
Схемы выплаты прибыли
В отношении распределения прибыли можно выделить три схемы:
На данный момент подавляющее большинство отечественных ипотечных закрытых паевых фондов применяют в своей деятельности исключительно вторую схему, хотя такой подход имеет и свои недостатки. Прежде всего это связано с риском снижения доходности, обусловленным снижением процентных ставок по ипотеке.
Преимущества ипотечных фондов
Недостатки ипотечных фондов
Ипотечные фонды для инвесторов?
Хотя фонды ипотечного кредитования имеют целью обеспечить своих заемщиков жильем, выдавая кредиты, они также могут привлекать средства сторонних инвесторов для кредитования новых пайщиков. Их вклады будут обеспечены закладными, что снижает риски потери средств, а управляющая компания возьмет свой процент за обслуживание. Однако порог входа сюда часто свыше 1 млн. рублей, деньги неликвидны, а отчетность о деятельности фонда скорее всего будет недостаточно подробной, как и в большинстве закрытых структур.
Помимо этого, меньшая переплата для будущего собственника жилья это меньшая доходность для инвестора. Для уточнения условий нужно найти контактные данные фонда и выяснить, требуются ли ему инвесторы, какой порог входа и текущая доходность.
Однако если ваша задача заработать на инвестициях в недвижимость, то в первую очередь стоит смотреть в сторону описанных в начале статьи REITs или на фонды ипотечных облигаций, паи которых доступны от нескольких десятков долларов. Если же вы хотите приобрести какой-то жилой объект, то ипотечные фонды в вашем регионе это один из вариантов, который не стоит недооценивать.
Что такое ипотечный фонд
Ипотечный фонд – это организация, которая оказывает помощь в строительстве жилья и следит, чтобы заемщик получил назад заложенное имущество. Подробные сведения о его функциях, схемах работы, преимуществах и проблемах вы узнаете из статьи.
Что собой представляет ипотечный фонд жилищного кредитования
Принцип деятельности фонда заключается в инвестировании финансовых средств участников в ипотечные закладные. Данный механизм называется рефинансированием или секьюритизацией жилищных займов.
Главными партнерами жилищных фондов являются банковские учреждения, выдающие населению ипотечные ссуды на длительный срок. Деньги на такие кредиты банки берут из депозитов вкладчиков, оформляемых на сравнительно короткий период.
В итоге кредиторы подвержены рискам, поскольку вкладчики вправе в любой момент востребовать свои деньги. Для решения данной проблемы разработан механизм секьюритизации, а ипотечные фонды – это его главный инструмент на территории РФ.
Процедура рефинансирования жилищных кредитов заключается в следующем:
В итоге банки обратно получают кредитные средства, а фонды получают доход с закладных.
Каковы схемы работы ипотечных жилищных фондов
В зависимости от способа выплаты пайщикам прибыли существуют следующие варианты:
Большинство российских жилищных фондов применяют 2-ю схему.
Каковы функции региональных ипотечных фондов
В чем преимущество фонда ипотечного кредитования
Жилищные паевые фонды слабо подвержены риску и приносят невысокую, но стабильную прибыль. Обычно полученный доход превышает уровень инфляции и банковский процент по депозитам. Гарантии вложенным средствам обеспечивают следующие факторы:
Ипотечные паевые фонды подходят инвесторам, предпочитающим иметь стабильный доход при минимальных рисках. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы количество ипотечных фондов существенно вырастет.
Советы. С какими проблемами сталкивается фонд жилья и ипотеки
На данный момент деятельность фондов сдерживают следующие факторы:
Ипотечный фонд — что это такое? Схема работы. Как инвестировать в ипотечный фонд?
Если сравнивать США и Россию в сфере ипотечного кредитования, то наша страна находится в положении новичка. Такое явление, как «ипотечный фонд» в США встречается очень часто, с помощью фондов приобретается порядка 30% всего ипотечного жилья. Акции многих ипотечных фондов торгуются на фондовой бирже и инвестировать в них можно буквально с помощью пары кликов. В России же эта индустрия только зарождается, а вложиться в ипотечные фонды можно только напрямую.
Что такое ипотечный фонд?
Первые ипотечные фонды возникли в нашей стране в 2000-х годах. Одна из первых и существующих ныне – некоммерческая организация «Фонд развития ЖКХ» в Вологде. В 2005 году возник свой ИЖФ в Москве. Сейчас по России действует порядка сотни ипотечных фондов различного масштаба.
Виды ипотечных фондов и функции
Можно выделить несколько видов ипотечных жилищных фондов:
Как правило, ипотечные фонды носят некоммерческий характер деятельности и по факту являются объединениями граждан. Некоммерческие ипотечные фонды еще можно сравнить с жилищными кооперативами, с помощью которых жилье покупается «вскладчину».
Схема работы ипотечных фондов
Каким именно образом работают ипотечные фонды? На самом деле схема работы проста:
То есть по факту фонды ипотечного кредитования выступают в роли банка, кредитующего частных клиентов под залог жилья.
Если заемщик не сможет расплатиться с фондом, то тот имеет право истребовать предмет залога в свою собственность и выставить на продажу.
На начальных этапах и на этапе интенсивного развития ипотечные фонды финансируются сторонними инвесторами – бизнес-ангелами. Они формируют начальный пул средств, с помощью которого может производиться выкуп закладных. Впоследствии доход делится пропорционально доле участия в бизнесе.
В случае, если сторонних инвесторов нет, а фонд образуется несколькими заинтересованными гражданами, то схема работы немного другая. Так, участники вскладчину выкупают одну закладную, потом – вторую, затем – следующую и т.д. Суть в том, чтобы снизить кредитную нагрузку на участников и при этом дать возможно погасить ипотеку досрочно с минимальной переплатой.
Плюсы и минусы ипотечных фондов
Для участников, рефинансирующих свои ипотеки с помощью фондов, немало плюсов:
Но нужно учитывать и минусы :
Инвесторы, которые непосредственно вкладывают в фонд, могут отметить такие плюсы :
Но есть и минусы :
Как инвестировать в ипотечный фонд?
В каждом фонде предлагаются свои варианты инвестирования, поэтому какого-то единого тарифа не предусмотрено. Но в большинстве случаев можно говорить про инвестиции на срок от 5 до 10 лет и под ставку в районе 3-6% годовых.
Чем больше ставка по ипотеке, тем выше потенциальный заработок инвестора, ведь доход ипотечного фонда складывается как разница между ставкой по ипотеке и предоставляемой ставкой для клиента. Поэтому в ипотечные фонды выгоднее инвестировать в эпоху растущих ставок.
Автор: Вадим Бон
Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru
Словарь
Фактически выглядит это так. Инвесторы помещают свои деньги в одну «корзину», из которой управляющая компания покупает активы и управляет ими согласно инвестиционной стратегии. Инвесторы взамен получают паи, то есть части и этой «корзинки», и прибыль от работы фонда.
Чем эффективнее инвестиционная стратегия и работа управляющей компании, тем больше растут активы фонда и тем самым выше растут в цене сами паи. Соответственно, больше прибыли получают пайщики, то есть инвесторы паевого фонда.
Являются ли паи ценными бумагами
Сам инвестиционный пай является ценной именной бумагой, которая подтверждает право ее владельца на соответствующую часть активов фонда. Это значит, что пайщик может вернуть пай, то есть погасить его по текущей стоимости. Стоимость пая расчетная. Она рассчитывается как стоимость чистых активов фонда, поделенная на количество паев. А стоимость чистых активов — это сколько стоит на конец предыдущего дня все имущество фонда после уплаты вознаграждения управляющей компании и за минусом обязательств фонда.
Как и в случае с другими ценными бумагами, активы паевых фондов в общем случае хранятся в специальном депозитарии, исключение могут составлять объекты недвижимости.
Паи предоставляют своим владельцам равные права в соответствии с размером пая, при которых они могут рассчитывать на прибыль от погашения паев или от работы активов фонда, но на саму стратегию работы фонда влиять не могут. Однако возможна ситуация, когда инвестор хочет разместить сразу большое количество денег на своих условиях, в таком случае управляющая компания может создать ПИФ специально под него — все паи будут принадлежать одному пайщику, а сам пайщик сможет по согласованию с управляющей компанией (УК) влиять на стратегию инвестирования.
Является ли ПИФ юридическим лицом
Законодательство характеризует паевые фонды как имущественные комплексы, основанные на доверительном управлении. При этом не формируется юридическое лицо, что позволяет получать налоговые льготы.
В связке паевого фонда юридическими лицами выступают управляющая компания и депозитарий.
Кто управляет средствами паевого инвестиционного фонда
Разместив свои средства в фонде, пайщики передают право вкладывать их согласно инвестиционной стратегии управляющей компании. Часто происходит обратный процесс: управляющая компания создает фонд и стратегию приобретения активов, а затем предлагает приобрести паи этого фонда. Именно управляющая компания решает, какие активы приобрести на средства фонда и что с ними делать дальше. Будут ли это ценные бумаги или объекты недвижимости, будут ли они перепродаваться или, например, ждать в депозитарии прибыли в виде дивидендов и купонов — все это решает управляющая компания.
Может показаться опасным доверять отдельной организации свои средства, но за УК в России осуществляется многоуровневый контроль. Во-первых, права на паи учитывает и ведет специальный регистратор. Активы фонда хранятся в специализированном депозитарии. То есть если управляющая компания на средства фонда покупает ценные бумаги, они размещаются в депозитарии, если приобретает золотые слитки или произведения искусства, они также хранятся в депозитарии до момента, как УК решит их продать.
Во-вторых, за всей отчетностью управленцев следит специальный аудитор, он сверяет «дебет с кредитом», чтобы все финансовые показатели сходились. Банк России как финансовый регулятор имеет право запрашивать любые бумаги, а сами организации регулярно предоставляют ему отчеты.
На сайте Центробанка можно найти регламентирующие документы и реестры организаций, относящихся к ПИФам:
Куда и как будет инвестировать управляющая компания средства фонда, всегда отражено в главном документе — декларации. Рекомендуется перед покупкой ПИФа внимательно с ней ознакомиться.
Таким образом, можно сказать, что ПИФы — одни из самых защищенных инструментов для инвестирования.
Из чего складывается доходность ПИФов
Инвестор зарабатывает на росте стоимости пая. Стоимость пая, как мы говорили, напрямую зависит от стоимости активов фонда, поскольку пай — это, по-сути, доля в активах. Если стратегия, применяемая управляющей компанией, успешна и активы, в которых размещены средства фонда, дорожают, тогда растут в цене и активы фонда. Таким образом, и сами паи увеличивают стоимость. Если пайщик захочет избавиться от своей части фонда, он может погасить паи в управляющей компании по текущей стоимости пая.
К примеру, паи фонда СБЕРБАНК — ФОНД ПЕРСПЕКТИВНЫХ ОБЛИГАЦИЙ стоили в начале 2016 года ₽2876, на текущий момент один пай этого фонда стоит ₽4670. То есть за пять лет он вырос на 63,49%.
Дивиденды и купонные доходы, получаемые по ценным бумагам, которыми владеет фонд, также увеличивают стоимость активов фонда, а следовательно, и пая. Аналогичным образом фонд получает доход от акций или сдачи в аренду недвижимости.
Важно отметить, что управляющие компании не могут гарантировать какой-либо доход от инвестирования активов. Все будет зависеть и от рыночной ситуации, и от вовремя принятых решений со стороны финансовых менеджеров. В то же время ПИФы в отличие от вкладов или облигаций при грамотном управлении могут приносить высокий доход — и 50%, и 100% в год, и даже более.
Если инвестор хочет обезопасить себя от рисков потери денег, стоит выбирать ПИФы, которые инвестируют в стабильные и относительно безопасные активы, например индексные фонды, акции или облигации.
Как и любой другой доход в Российской Федерации, доход от паев облагается подоходным налогом — 13% для физических лиц. Пока паи у вас на руках, налог за вас платит ваша управляющая компания, а вы лишь получаете уже очищенную от налоговых обязательств прибыль. Однако, если вы захотите продать свои паи или погасить их, вам придется самостоятельно платить налог на доход, если, конечно, при продаже паев он образовался.
Приятным бонусом является налоговый вычет, который распространяется на паи, находящиеся в собственности инвестора более трех лет. То есть если вы купили паи и владели ими более трех лет, то при их продаже вы можете не платить подоходный налог.
В первую очередь, ПИФы различают по типу инвестирования, а точнее — во что и как УК вкладывает средства фонда. Выделяют ПИФы:
В то же время ПИФы делятся по возможности и времени покупки и продажи паев.
Можно также отметить, что паевые фонды различаются на те, которые доступны для любых инвесторов, и те, которые доступны только для квалифицированных инвесторов.
Статус квалифицированного инвестора может получить как физическое, так и юридическое лицо. Он нужен для работы с более сложными финансовыми инструментами.
Как приобрести пай
Чтобы стать пайщиком какого-либо фонда, необходимо купить пай. Сделать это можно несколькими способами, но чаще всего используется основной — обратиться в управляющую компанию напрямую, заполнить заявку на покупку пая (для этого требуется регистрация на портале «Госуслуги») и получить документ, подтверждающий, что вы стали пайщиком.
Можно купить пай биржевого ПИФа на бирже через брокера, для этого необходимо открыть брокерский счет.
За покупку части ПИФа необходимо заплатить комиссию, в среднем до 2% от стоимости пая.
Ежегодно необходимо оплачивать услуги управляющей компании за то, что она поддерживает работу ПИФа и распоряжается его активами. Вознаграждение УК может составить до 3%, причем платить его придется в любом случае и вне зависимости от того, будут ли активы приносить прибыль. Депозитарий также возьмет небольшую комиссию за свою работу — не более полпроцента в год.
При продаже ПИФа придется уплатить «скидку» — до 3% от стоимости паев.
Таким образом, если неверно выбрать ПИФ, то можно потерять и в стоимости активов, и на оплате комиссий и вознаграждений. Поэтому важно грамотно выбрать ПИФ и управляющую компанию. Для этого можно воспользоваться рейтингами на сайтах du.moex.com, pif.naufor.ru и investfunds.ru.
Стоимость чистых активов ПИФ
Одной из основных величин, показывающих привлекательность конкретного ПИФ, является СЧА, то есть показатель стоимости чистых активов фонда. По сути, это разница между ценой всех активов в фонде и всех обязательств, которые фонд должен за счет этих активов погасить. Поскольку СЧА является подвижной величиной, то информация по ней обновляется ежедневно.
Как рассчитывать СЧА, то есть как определить стоимость активов и в чем выражаются обязательства, фонд или УК определяют самостоятельно, но правила расчета являются открытыми.
Формула подсчета СЧА может выглядеть следующим образом:
СЧА = (ВА + ОА — ЗУ) — (ДО + КО — ДБП)
При этом ВА и ОА — это внеоборотные и оборотные активы, из которых вычитается задолженность (ЗУ), а ДО и КО — это долгосрочные и краткосрочные обязательства, из которых вычитаются доходы будущих периодов (ДБП).
В чем отличие ПИФа от ETF
У неопытных инвесторов может возникнуть вопрос, в чем отличие паевого фонда от ETF, ведь и то и другое является фондами.
Похожие признаки и обоих инструментов, действительно, есть. Фондами распоряжается управляющая компания. В частном случае фонды инвестируют в покупку акций, облигаций или других активов рынка ценных бумаг.
Но различий у них значительно больше:
Что лучше ПИФы или вклады
Еще один похожий инвестиционный инструмент — это банковские вклады или депозиты. Инвестор размещает свои деньги в банке, банк ими распоряжается и выплачивает процент вкладчику за возможность использовать активы.
Разница, однако, колоссальная. Депозиты имеют ряд преимуществ перед ПИФами:
При этом следует понимать, что и у ПИФов есть свои преимущества:
При этом и обоих инструментов есть существенные недостатки. В частности, доход от вклада всегда ограничен определенным процентом и привязан к ставке рефинансирования ЦБ. А значит, процент может снижаться вслед за ставкой. В то же время и ПИФ является небезопасным инструментом, размещение средств в ПИФы никак не застрахованы, а комиссии за операции и работу управляющей компании довольно высоки.
В сервисе «РБК Инвестиции» можно купить или продать акции, облигации или валюту. Сделки проходят онлайн, вы не потеряете деньги на больших комиссиях, а в качестве партнера-брокера выступает банк ВТБ. Начните с открытия счета. Это займет не более пяти минут.
Ипотечный фонд
При сравнении России и США в вопросах ипотечного кредитования наша страна смело попадает в категорию начинающих новичков. В Америке порядка 80% недвижимости приобретается по принципу ипотечного кредитования, в Европе этот показатель несколько меньше, но все равно достаточно большой, по сравнению с тем, что происходит в РФ. В сложившейся ситуации рынок ипотечного кредитования в нашей стране оценивается как очень перспективный.
Ипотечный фонд
Серьезным шагом на пути развития сегмента ипотечного кредитования могло бы стать широкое распространение ипотечных фондов. Необходимость появления таких организаций объясняется спецификой рассматриваемого сегмента рынка финансовых услуг. Средства для выдачи кредитов привлекаются банками за счет размещения депозитов со стороны вкладчиков. Срок вклада, как правило, ничтожен в сравнении с периодом погашения ипотечного займа. В результате при массовом оттоке депозитов банк попадает в крайне нестабильную ситуацию, поскольку не имеет возможности вернуть средства, «зависшие» в долгосрочных кредитах. Благодаря деятельности ипотечных фондов подобные проблемы решаются максимально безболезненно путем проведения процедуры рефинансирования необходимого количества займов.
Фонд развития ипотечного жилищного кредитования
Прецеденты создания ипотечных фондов на территории РФ уже имеются. К примеру, в 2000-м году на территории Вологодской области создана некоммерческая организация «Фонд развития ИЖК». Сотрудничество с учреждением предполагает приобретение квартир на первичном и вторичном рынке жилья на более выгодных условиях. Ипотечные займы предоставляются на территории Вологодской области на объекты, строительством которых также занимается вышеупомянутый фонд. Организация предоставляет возможность приобретения жилья и у других застройщиков. В этом случае единственным условием становится 100% готовность объекта к эксплуатации.
Некоммерческие ипотечные фонды
Ввиду некоммерческого характера деятельности ипотечных фондов их работа направлена преимущественно на реализацию жилищных программ, которые разрабатывает и принимает Правительство РФ, органы государственной власти регионального масштаба и местное управление. Реализация жилья основана на принципах ипотеки социального характера отдельных граждан и даже юридических лиц. Ипотечные фонды, помимо строительства жилой недвижимости, занимаются инвестированием в инженерную и социальную инфраструктуру.
Ипотечный жилищный фонд
Сегодня на территории Московской области функционирует Ипотечный Жилищный Фонд, основанный еще в 2005 году. Основное направление деятельности организации – проведение операций с недвижимостью в городе Сергиев Посад и районе. В компетенции организации расселение граждан, проживающих в помещениях, относящихся к категории ветхого жилого фонда через переезд в современные многоквартирные комплексы. Организация также занимается возведением жилых объектов класса «комфорт», выполняет функции застройщика и заказчика, оказывает помощь в проведении операций финансового характера, связанных с жилой недвижимостью.
Совет от Сравни.ру: Ипотечные жилищные фонды активно работают на территории России, но их потенциал подобных организаций еще не окончательно раскрылся в нашей стране. Государственная поддержка молодых семей, ученых и военных путем реформирования законодательства и разработки специальных программ достаточно медленно воплощается на практике. Ипотечные фонды помогают активизировать и ускорить проведение подобных процессов, а также принимают непосредственное участие в строительстве и реализации социального жилья, которого также критически не хватает на территории Российской Федерации.