что такое инвестиционные фонды недвижимости
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Закрытые паевые фонды недвижимости. Какую доходность и риски они несут? Как стать пайщиком и сколько можно заработать?
По оценке JLL, объем инвестиционных сделок с недвижимостью в 2021 году составит 5 млрд долларов. И значимая часть инвестиций — это вложения в закрытые паевые фонды недвижимости, которые предполагают доходность выше депозита и низкие риски инвестирования. Подробнее об этом инструменте, а также его плюсах и минусах рассказал директор по инвестициям инвестиционной группы «Тринфико» Владимир Воскобойников.
Что такое ЗПИФ недвижимости?
Закрытые паевые фонды недвижимости предоставляют частным инвесторам возможность приобретать большие объекты недвижимости в формате коллективных инвестиций. Например, стоимость среднего ТЦ в Москве может составлять миллиард рублей и более. Несколько миллиардов рублей может стоить строительство жилого дома или апарт-отеля. Это достаточно большой порог входа для большинства физических лиц. Однако в настоящий момент существует возможность существенно его уменьшить путем приобретения паев фонда недвижимости. Управляющая компания (УК) формирует фонд, паи в котором продаются частным инвесторам. Объект недвижимости и является источником прибыли для инвесторов, которая распределяется между ними пропорционально их доле в фонде. УК полностью обеспечивает работу фонда и функционирование объекта недвижимости, делая инвестиции для участников проекта пассивными. Российские паевые фонды недвижимости, которых сейчас на рынке около 700 штук, не являются биржевым активом.
Есть ли у фондов недвижимости зарубежные аналоги?
Российские ЗПИФ недвижимости часто сравнивают с таким зарубежным инструментом, как Real Estate Investment Trust, или REIT. Он тоже позволяет инвесторам коллективно инвестировать в недвижимость, а управлением активами фонда занимается специализированная УК. Общая капитализация REIT в США (именно здесь зарегистрировано максимальное число подобных фондов недвижимости) составляет 300 млрд долларов.
Подобные фонды инвестируют не только в недвижимость напрямую, но и, например, в ипотечные ценные бумаги. REIT торгуются на бирже и являются достаточно ликвидным активом. Российский инвестор тоже может приобрести бумаги REIT, однако, не будучи резидентом США, ему придется уплатить налог с дивидендов и купонов по ставке в размере 30%.
Рентные фонды недвижимости и сколько на них можно заработать
Подавляющее большинство российских фондов недвижимости являются рентными. Это означает, что работают они следующим образом: фонд покупает объект, сдает его в аренду и заработанные средства распределяет между инвесторами. Наиболее активно паевые фонды предлагают банки: недвижимость им достается от заемщиков, которые не смогли расплатиться, и в результате торговый центр, офисные пространства или склады предлагают инвесторам. Сдавая коммерческие площади в аренду, в среднем паевые фонды сегодня предлагают доходность от 5% до 11% годовых.
Новые стратегии на рынке
Впрочем, такая доходность сегодня может устроить не всех инвесторов, и российские УК постоянно создают новые форматы фондов. К примеру, недавно одна из российских УК сформировала фонд квартир: на деньги инвесторов она ищет дешевое жилье в плохом состоянии, ремонтирует и перепродает его по более высокой цене. Доходность здесь уже может достигать порядка 15% годовых.
Еще одна новая для рынка коллективных инвестиций стратегия — фонд редевелопмента. Управляющая компания выкупает объекты коммерческой недвижимости в центре Москвы, возводя на их месте элитное жилье и апартаменты. Таким образом, целевая доходность инвестора составляет 25% годовых по завершении работы фонда.
Плюсы
Основной плюс вложений в ЗПИФ недвижимости — это надежность и практически отсутствие рисков. Безусловно, нельзя сказать, что их нет вообще. Например, риск потери арендатора или его замены с более низкой арендной ставкой. Однако представить ситуацию, при которой происходит полная потеря объекта недвижимости, сложно.
Еще одно неоспоримое преимущество заключается в том, что структура ЗПИФ обеспечивает защиту капитала и анонимность бенефициаров.
УК регулярно отчитывается перед пайщиками, а ее деятельность контролируется ЦБ. Инфраструктура ЗПИФ также включает в себя независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика, аудитора, что позволяет сделать деятельность УК максимально прозрачной.
Минусы
Основной минус — это низкая ликвидность паев ЗПИФ недвижимости. Российские ЗПИФ практически не торгуются на бирже. На сегодняшний день есть всего восемь фондов, паи которых обращаются на бирже.
Фонд формируется на несколько лет (согласно российскому законодательству, на срок от трех до 15 лет), погасить паи инвесторы могут по истечении этого срока, а также в случаях, установленных законом. Если же инвестор хочет по собственному желанию выйти из фонда раньше, то сделать это будет сложнее. Но, как правило, управляющая компания помогает продать паи на вторичном рынке.
На что обратить внимание при покупке
Прежде всего, нужно обратить внимание на экспертизу и портфолио УК, ведь именно она занимается всей операционной деятельностью, связанной с недвижимостью, которая является базовым активом фонда. Важно знать, есть ли у нее опыт управления подобными объектами и сколько лет она работает на рынке.
Кому подходит
Недвижимость — это вариант для тех, кто предпочитает инвестировать в надежные и понятные активы. Квадратные метры остаются твердой валютой в условиях высокой волатильности финансовых рынков и самым популярным ресурсом, защищающим от обесценивания сбережений.
Именно поэтому закрытые паевые фонды подходят для консервативных инвесторов, рассматривающих долгосрочные инвестиции с возможностью получения повышенного дохода с ограниченным уровнем риска.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Инвестирование в недвижимость набирает в России обороты. Часть таких инвесторов планируют перепродажу недвижимости по более привлекательным ценам, кто-то же делает ставку на рентные платежи. Но есть еще один вариант – владение недвижимостью в качестве пайщика закрытого фонда. О преимуществах и рисках последнего и пойдет речь в статье.
Что такое ЗПИФН
Расшифровывается аббревиатура как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Принцип работы заключается в том, что фонд вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит, развивает и которыми управляет. Взамен своих денег вкладчики получают паи – ценные бумаги фонда. Их стоимость зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФН.
Российские ЗПИФН очень похожи на западные REITS (real estate investment trust – инвестиционный фонд недвижимости) с тем отличием, что они являются закрытыми и не торгуются на бирже.
Время существования фонда зависит от его характера. Например, строительные ЗПИФН живут дольше рентных. Но, как правило, фонды недвижимости существуют в среднем от 5 до 7–10 лет.
Преимущества фондов недвижимости
Главное их достоинство в том, что они дают возможность вложиться в недвижимость, не покупая дома или квартиры. Не нужно оформлять документы, необходимые при покупке, не нужно самому подбирать подходящий объект, а затем искать арендаторов или покупателей – все это сделает за вас управляющая компания.
Некоторые ЗПИФН раз в полгода выплачивают дивиденды, что создает для инвестора дополнительный источник дохода, а если распределить средства между разными фондами, то можно свести риски к минимуму.
Чтобы стать пайщиком фонда недвижимости, нужно на порядок меньше денег, чем на покупку даже самой дешевой квартиры.
Риски инвестора
Основной риск связан с закрытостью российских ЗПИФН и вытекающей отсюда низкой ликвидностью паев. Ценные бумаги фондов не имеют свободного обращения на бирже, поэтому бывает сложно не только приобрести пай, но и избавиться от него.
Нужно также иметь в виду, что вернуть свои деньги можно только после расформирования фонда, а ждать придется долго – от 5 до 10, а в отдельных случаях и до 15 лет.
Доходность участия всегда может оказаться ниже ожидаемой – как известно, цена недвижимости зависит от очень многих факторов.
Инвестор также не застрахован от некомпетентности или недобросовестности самой управляющей компании (УК), которая может неправильно подобрать объект или наделать ошибок уже в ходе работы. К тому же УК берут довольно приличные комиссионные – от 1 до 5 процентов от стоимости актива.
Непрозрачность – тоже фактор риска. По причине закрытого характера российских фондов недвижимости получить более или менее полную информацию об объекте инвестирования часто бывает возможно уже только после приобретения пая.
Как уже говорилось, стать пайщиком обойдется дешевле, чем купить квартиру, но для рядового инвестора входной порог от 300,000 рублей тоже может оказаться непреодолимым.
Примеры закрытых паевых фондов
Важно! Специфика российского рынка еще и в том, что абсолютное большинство закрытых паевых фондов недвижимости созданы и создаются под конкретные проекты и для ограниченного круга участников. К тому же многие имеют входной порог от нескольких миллионов рублей.
При том, что в России насчитывается более 500 ЗПИФН, отечественный рынок фондов недвижимости нельзя назвать ни доступным, ни разнообразным.
Доходность ЗПИФН
Если же говорить о доходности остальных закрытых паевых фондов, то здесь можно оперировать только приблизительными цифрами. Управляющие структуры большинства ЗПИФН, созданных под конкретные объекты и под конкретных инвесторов, не раскрывают своих прибылей. Но если исходить из динамики цен на квадратные метры, то получается, что вложения в недвижимость приносят участникам от 5 до 20 процентов годовых (до налогов).
Если вложить средства в зарубежную недвижимость, то можно рассчитывать на доход в 6–8 процентов в валюте, но и при довольно высокой (2–4 процента) комиссии. В России есть паевые фонды, которые инвестируют через ETF (биржевой инвестиционный фонд) – Dow Jones Real Estate.
Налогообложение
Пайщик фонда платит НДФЛ с прибыли – в данном случае с разницы между суммой, полученной после расформирования фонда и суммой, уплаченной при приобретении пая. НДФЛ в размере 13 процентов должен быть уплачен с прибыли (если она есть) и при досрочной продаже пая.
Облагается налогом (НДФЛ) также сумма промежуточного (рентного) дохода, если он выплачивается.
Во всех случаях в налогооблагаемую базу не входят суммы комиссий и прочих издержек, которые несет инвестор.
Вместо заключения
Внимание! При всех достоинствах вложения средств в закрытые паевые фонды недвижимости, это все-таки финансовый инструмент для опытного инвестора. Дело даже не столько в слишком высоком для новичка входном пороге, сколько в умении получать инсайдерскую информацию об объекте и управляющей компании.
Что же касается цены участия, то, как считают эксперты, сколько-нибудь ощутимый результат можно получить при вложении суммы от 1 миллиона рублей. Поэтому начинающему инвестору, желающему вложить деньги в недвижимость, можно посоветовать присмотреться к гораздо более прозрачным зарубежным REIT-фондам, акции которых стоят недорого и, главное, свободно обращаются на бирже.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.
Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Словарь
Фактически выглядит это так. Инвесторы помещают свои деньги в одну «корзину», из которой управляющая компания покупает активы и управляет ими согласно инвестиционной стратегии. Инвесторы взамен получают паи, то есть части и этой «корзинки», и прибыль от работы фонда.
Чем эффективнее инвестиционная стратегия и работа управляющей компании, тем больше растут активы фонда и тем самым выше растут в цене сами паи. Соответственно, больше прибыли получают пайщики, то есть инвесторы паевого фонда.
Являются ли паи ценными бумагами
Сам инвестиционный пай является ценной именной бумагой, которая подтверждает право ее владельца на соответствующую часть активов фонда. Это значит, что пайщик может вернуть пай, то есть погасить его по текущей стоимости. Стоимость пая расчетная. Она рассчитывается как стоимость чистых активов фонда, поделенная на количество паев. А стоимость чистых активов — это сколько стоит на конец предыдущего дня все имущество фонда после уплаты вознаграждения управляющей компании и за минусом обязательств фонда.
Как и в случае с другими ценными бумагами, активы паевых фондов в общем случае хранятся в специальном депозитарии, исключение могут составлять объекты недвижимости.
Паи предоставляют своим владельцам равные права в соответствии с размером пая, при которых они могут рассчитывать на прибыль от погашения паев или от работы активов фонда, но на саму стратегию работы фонда влиять не могут. Однако возможна ситуация, когда инвестор хочет разместить сразу большое количество денег на своих условиях, в таком случае управляющая компания может создать ПИФ специально под него — все паи будут принадлежать одному пайщику, а сам пайщик сможет по согласованию с управляющей компанией (УК) влиять на стратегию инвестирования.
Является ли ПИФ юридическим лицом
Законодательство характеризует паевые фонды как имущественные комплексы, основанные на доверительном управлении. При этом не формируется юридическое лицо, что позволяет получать налоговые льготы.
В связке паевого фонда юридическими лицами выступают управляющая компания и депозитарий.
Кто управляет средствами паевого инвестиционного фонда
Разместив свои средства в фонде, пайщики передают право вкладывать их согласно инвестиционной стратегии управляющей компании. Часто происходит обратный процесс: управляющая компания создает фонд и стратегию приобретения активов, а затем предлагает приобрести паи этого фонда. Именно управляющая компания решает, какие активы приобрести на средства фонда и что с ними делать дальше. Будут ли это ценные бумаги или объекты недвижимости, будут ли они перепродаваться или, например, ждать в депозитарии прибыли в виде дивидендов и купонов — все это решает управляющая компания.
Может показаться опасным доверять отдельной организации свои средства, но за УК в России осуществляется многоуровневый контроль. Во-первых, права на паи учитывает и ведет специальный регистратор. Активы фонда хранятся в специализированном депозитарии. То есть если управляющая компания на средства фонда покупает ценные бумаги, они размещаются в депозитарии, если приобретает золотые слитки или произведения искусства, они также хранятся в депозитарии до момента, как УК решит их продать.
Во-вторых, за всей отчетностью управленцев следит специальный аудитор, он сверяет «дебет с кредитом», чтобы все финансовые показатели сходились. Банк России как финансовый регулятор имеет право запрашивать любые бумаги, а сами организации регулярно предоставляют ему отчеты.
На сайте Центробанка можно найти регламентирующие документы и реестры организаций, относящихся к ПИФам:
Куда и как будет инвестировать управляющая компания средства фонда, всегда отражено в главном документе — декларации. Рекомендуется перед покупкой ПИФа внимательно с ней ознакомиться.
Таким образом, можно сказать, что ПИФы — одни из самых защищенных инструментов для инвестирования.
Из чего складывается доходность ПИФов
Инвестор зарабатывает на росте стоимости пая. Стоимость пая, как мы говорили, напрямую зависит от стоимости активов фонда, поскольку пай — это, по-сути, доля в активах. Если стратегия, применяемая управляющей компанией, успешна и активы, в которых размещены средства фонда, дорожают, тогда растут в цене и активы фонда. Таким образом, и сами паи увеличивают стоимость. Если пайщик захочет избавиться от своей части фонда, он может погасить паи в управляющей компании по текущей стоимости пая.
К примеру, паи фонда СБЕРБАНК — ФОНД ПЕРСПЕКТИВНЫХ ОБЛИГАЦИЙ стоили в начале 2016 года ₽2876, на текущий момент один пай этого фонда стоит ₽4670. То есть за пять лет он вырос на 63,49%.
Дивиденды и купонные доходы, получаемые по ценным бумагам, которыми владеет фонд, также увеличивают стоимость активов фонда, а следовательно, и пая. Аналогичным образом фонд получает доход от акций или сдачи в аренду недвижимости.
Важно отметить, что управляющие компании не могут гарантировать какой-либо доход от инвестирования активов. Все будет зависеть и от рыночной ситуации, и от вовремя принятых решений со стороны финансовых менеджеров. В то же время ПИФы в отличие от вкладов или облигаций при грамотном управлении могут приносить высокий доход — и 50%, и 100% в год, и даже более.
Если инвестор хочет обезопасить себя от рисков потери денег, стоит выбирать ПИФы, которые инвестируют в стабильные и относительно безопасные активы, например индексные фонды, акции или облигации.
Как и любой другой доход в Российской Федерации, доход от паев облагается подоходным налогом — 13% для физических лиц. Пока паи у вас на руках, налог за вас платит ваша управляющая компания, а вы лишь получаете уже очищенную от налоговых обязательств прибыль. Однако, если вы захотите продать свои паи или погасить их, вам придется самостоятельно платить налог на доход, если, конечно, при продаже паев он образовался.
Приятным бонусом является налоговый вычет, который распространяется на паи, находящиеся в собственности инвестора более трех лет. То есть если вы купили паи и владели ими более трех лет, то при их продаже вы можете не платить подоходный налог.
В первую очередь, ПИФы различают по типу инвестирования, а точнее — во что и как УК вкладывает средства фонда. Выделяют ПИФы:
В то же время ПИФы делятся по возможности и времени покупки и продажи паев.
Можно также отметить, что паевые фонды различаются на те, которые доступны для любых инвесторов, и те, которые доступны только для квалифицированных инвесторов.
Статус квалифицированного инвестора может получить как физическое, так и юридическое лицо. Он нужен для работы с более сложными финансовыми инструментами.
Как приобрести пай
Чтобы стать пайщиком какого-либо фонда, необходимо купить пай. Сделать это можно несколькими способами, но чаще всего используется основной — обратиться в управляющую компанию напрямую, заполнить заявку на покупку пая (для этого требуется регистрация на портале «Госуслуги») и получить документ, подтверждающий, что вы стали пайщиком.
Можно купить пай биржевого ПИФа на бирже через брокера, для этого необходимо открыть брокерский счет.
За покупку части ПИФа необходимо заплатить комиссию, в среднем до 2% от стоимости пая.
Ежегодно необходимо оплачивать услуги управляющей компании за то, что она поддерживает работу ПИФа и распоряжается его активами. Вознаграждение УК может составить до 3%, причем платить его придется в любом случае и вне зависимости от того, будут ли активы приносить прибыль. Депозитарий также возьмет небольшую комиссию за свою работу — не более полпроцента в год.
При продаже ПИФа придется уплатить «скидку» — до 3% от стоимости паев.
Таким образом, если неверно выбрать ПИФ, то можно потерять и в стоимости активов, и на оплате комиссий и вознаграждений. Поэтому важно грамотно выбрать ПИФ и управляющую компанию. Для этого можно воспользоваться рейтингами на сайтах du.moex.com, pif.naufor.ru и investfunds.ru.
Стоимость чистых активов ПИФ
Одной из основных величин, показывающих привлекательность конкретного ПИФ, является СЧА, то есть показатель стоимости чистых активов фонда. По сути, это разница между ценой всех активов в фонде и всех обязательств, которые фонд должен за счет этих активов погасить. Поскольку СЧА является подвижной величиной, то информация по ней обновляется ежедневно.
Как рассчитывать СЧА, то есть как определить стоимость активов и в чем выражаются обязательства, фонд или УК определяют самостоятельно, но правила расчета являются открытыми.
Формула подсчета СЧА может выглядеть следующим образом:
СЧА = (ВА + ОА — ЗУ) — (ДО + КО — ДБП)
При этом ВА и ОА — это внеоборотные и оборотные активы, из которых вычитается задолженность (ЗУ), а ДО и КО — это долгосрочные и краткосрочные обязательства, из которых вычитаются доходы будущих периодов (ДБП).
В чем отличие ПИФа от ETF
У неопытных инвесторов может возникнуть вопрос, в чем отличие паевого фонда от ETF, ведь и то и другое является фондами.
Похожие признаки и обоих инструментов, действительно, есть. Фондами распоряжается управляющая компания. В частном случае фонды инвестируют в покупку акций, облигаций или других активов рынка ценных бумаг.
Но различий у них значительно больше:
Что лучше ПИФы или вклады
Еще один похожий инвестиционный инструмент — это банковские вклады или депозиты. Инвестор размещает свои деньги в банке, банк ими распоряжается и выплачивает процент вкладчику за возможность использовать активы.
Разница, однако, колоссальная. Депозиты имеют ряд преимуществ перед ПИФами:
При этом следует понимать, что и у ПИФов есть свои преимущества:
При этом и обоих инструментов есть существенные недостатки. В частности, доход от вклада всегда ограничен определенным процентом и привязан к ставке рефинансирования ЦБ. А значит, процент может снижаться вслед за ставкой. В то же время и ПИФ является небезопасным инструментом, размещение средств в ПИФы никак не застрахованы, а комиссии за операции и работу управляющей компании довольно высоки.
В сервисе «РБК Инвестиции» можно купить или продать акции, облигации или валюту. Сделки проходят онлайн, вы не потеряете деньги на больших комиссиях, а в качестве партнера-брокера выступает банк ВТБ. Начните с открытия счета. Это займет не более пяти минут.